物业机电设备管理工作手册[1].doc

物业机电设备管理工作手册[1].doc

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目录

前言工业物业工程管理概述及管理制度

第一章工程管理职责标准

第一节机电管理

第二节水电管理

第三节工程（土建）

第四节机电、工程管理制度

第二章机电管理操作规程

第三章供水管理操作规程（还是水电一起？

）

第四章工程管理操作规程（土建）

第五章突发应急处理及安全防范措施执行标准

例：

高空安全作业执行标准

第六章ISO9000、ISO14000环境管理、18000职业健康安全控制程序

例：

固体废弃物管理程序

附：

相关记录表格

以上是大概的框架，你可以根据专业需求自行调整，下面是一些机电方面的资料，有用的话可以参考，不行可删除！

事故及故障应急处理程序

水、电紧急情况（事故）处理流程水电故障处理程序

公司总经理

公司主管副总经理

主任/工程部工程师展开抢救工作

供水供电部门尽全力恢复供水供电

公司其他部门

机电主管（维修班长）保持冷静，立即果断

中控室处理，避免事故扩大

机电值班工机电、供水紧急情况（事故）：

维修工危及生命安全、影响系统运

行，如停电、火警、系统瘫痪、

其它渠道爆管、大面积停水停电和重大

（如供电供水部门）经济损失等

工程部经理进一步诊断，确定方案

主任现场会诊

工程部工程师拿出初步方案

机电主管不论故障大小，立即现场

（维修班长）处理，排除故障

机电故障：

机电值班工（不影响系统供水供电，带

维修工来重大经济损失和严重影

响的

机电主管

汇报

汇报

汇报汇报

工程部经理组织指挥抢救工作，初步

其它部门分析事故原因

汇报

汇报

说明：

1.凡供电高压部分事故（故障），可能的情况下，先设法紧急切除供电，然后

立即向供电公司报告，并须由供电公司专业队伍前来处理；

2．计量表计（含我公司代抄表）部分的故障，应迅速报告供电公司，由供电公

司处理更换。

水、电机械设备运行、维修保养制度

一、消防泵系统：

（一）水泵每月运行一次，每次以不少于二分钟为宜。

（二）水泵轴承每季加油一次（如无油杯的加黄油）；电动机轴承每半年加油一次。

（三）每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏、密封，是否良好，如有毛病应及时进行维修。

（四）供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。

二、供水系统：

（一）水泵每半月更换一次，相应转换水泵时作检查（包括闸阀、开关等）。

（二）水泵轴承每季加油一次，电动机轴加油一次（没有油杯的加黄油）。

（三）每周检查闸阀、开关是否灵敏、密封，是否良好并及时处理好。

（四）水泵每月保养一次。

（五）水池每半年清洗一次，由工程部及管理处组织实施。

（六）每月检查水表一次，发现有问题的应及时更换或修理。

（七）水泵运行完好的质量指标：

1、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、紧固，有一个放水阀、星型环完好。

2、仪表方面，要求电流表、压力表齐全准确。

3、出水阀门、逆水阀、进水闸门齐全完好，盘根密封良好，泄漏合乎要求。

4、泵体各部分连接严密，不漏水。

5、油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。

6、轴承温度不得超过60～65℃，运动不得有异声和异常震动。

7、电机温升不得超过铭牌规定，绝缘电阻要符合要求。

8、电流及欠压保护齐全。

9、接线齐全，供电良好，接地合格。

10.设备无油垢，无积尘，机房无积水、无杂物、工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。

11、有技术档案，供、排水图。

三、供电系统：

（一）检查变压器的油量位置是否适当。

（二）所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。

（三）运行中的开关、母线、接头等一切载流异体，有无跳火冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

（四）变压器在运行中应监视：

1、电流、电压的测量读数。

2、声音是否正常。

3、油面温升有无超允许范围。

4、油面指示计的油色有无异变。

5、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换。

6、箱壳有无漏油现象。

7、金属外壳的地线是否合格。

（五）运行中的变压器绝缘油，每年应取油样送供电部门作一次简化试验。

（六）检查电缆坑有无积水，如有积水应及时清除。

（七）配电室应配备温度计，做好通风和降温工作，一般室内温度不能超过40度为宜。

（八）配电室每星期吸尘一次，保持室内清洁、干净。

（九）各开关要标明控制电范围，以利工作。

每星期检查一次各主开关接触是否良好。

（十）每月检查电表一次，发现有问题的应及时处理。

（十一）公共照明及其它开关的维修更换。

（十二）湿式变压器运行完好，符合质量标准：

1、螺栓、吊环、密封垫齐全、完整、紧固。

2、油质合格，油量适当，油标完整、清晰，防爆管口、防爆玻璃完好。

3、通气孔不堵塞、有护圈、放油孔不漏油，有护铁。

4、接地线整齐、连接紧固、导电良好。

5、油箱各部不渗油、无严重变形，散热管不堵塞，温升不超过铭牌规定。

6、高压侧绝缘电阻不低于250兆，低压侧不低于35兆欧。

7、变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。

8、无积尘、无积水、无油污、无淋水，周围清洁，无杂物。

9、有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。

（十三）干式变压器运行完好质量标准:

1、螺丝、垫圈线咀齐全、完整、紧固、密封良好。

2、接线紧固、齐全、导电良好，合乎防爆要求绝缘电阻良好。

3、外壳接地良好。

4、外壳托架无严重变形无锈蚀。

5、壳内清洁无积水、壳外无积垢、无污泥。

6、有检查记录。

（十四）柴油机：

1、每月试运行柴油机二次，时间30分钟。

2、每月清刷加油一次。

3、每年进行保养一次。

4、每部柴油机一般应保持足够开机24个小时的用油。

油箱应每年清理一次，以保持油质纯净。

5、经常检查充电机是否良好，保持蓄电池的充电，以备应急之用。

设备管理规程

一、职责

1、设备由开发商负责订货安装，工程部按物业验收规定参与设备的验收。

2、工程部全面负责公司设备的监督管理工作，建立公司汇总的设备台帐。

负责编写设备运行、维护、保养制度，设备运行操作规程，并对管理处提供技术指导；负责审核各管理处的设备大、中修计划，并组织安排管理处无法完成的维修工作，及外委维修设备、维修合同的管理。

3、管理处机电主管负责本管理处设备运行维修管理。

负责本管理处设备台帐、配件、材料的采购计划的编制，及设备资料收集保管；负责运行维修组工作的周检。

4、管理处运行维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并作好标识及记录。

二、实施程序

1、接管设备的验收

工程部会同管理处对新接管小区的设备的验收。

2、设备的标识、建帐和资料管理

1）设备的标识

管理处机电主管负责所有设备实现整机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况及注明附属设备（必要时）等。

2）设备的建帐

a.管理处机电主管负责建立本管理处的《机电设备台帐》，台帐内容包括:

设备名称、编号、型号、生产厂家、技术参数、保养人等。

b.各管理处设备运行、保养、维修的原始记录，由该管理处机电主管负责收集、整理并归入各设备的单机档案。

c.公司工程部负责汇总建立公司总的《机电设备台帐》

3）设备资料的管理

a.各管理处机电设备台帐及单机档案材料由该管理处机电主管管理。

b.公司总的《机电设备台帐》及设备技术资料由工程部兼职资料员管理。

c.设备资料应存放有序，标识清楚。

3、设备的运行、维护、保养

1）管理处运行维修组人员遵照《水电、机械设备运行维护保养制度》、《设备运行维护值班记录》、《企业电工安全规程》及设备操作管理规程的要求做好运行、维护、保养工作，并做好相应的记录。

2）各管理处机电主管是运行维修组的直接领导。

负责拟制设备检查保养计划表，组织落实设备运行维护保养工作；负责督查该组成员做好各项记录；负责设备运行维护工作的周检。

4、设备的维修

1）发现设备损坏，机电主管要组织人员进行维修，对于重大维修公司应派专业技术人员进行指导。

2）对专业要求较高的某些设备及管理处解决不了的故障需要外委维修的，由机电主管填写《物业维修单》，经管理处主任审核，报请主管副总经理批准后由工程部执行。

维修结束后，由工程部和管理处共同组织验收。

3）外委维修单位维修过程中更换零部件须经管理处机电主管签证，更换价格在1000元以上的零件还须工程部认可。

4）维修人员须做好维修及更换零件的记录，该记录经管理处机电主管整理，归入设备单机档案。

5、维修零备件及材料的请购

1）正常情况下按公司物品采购控制程序办理。

2）急修抢修情况下，须先行购买急用的零件材料时，费用1000元以下的，由管理处主任斟定；1000元以上的由管理处主任请示公司主管副总经理后购买，事后再补办相关手续。

6、设备的报废

因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由管理处提出、工程部复核、公司总经理签署意见、提交业主委