深圳山景豪宅市场研究.docx
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深圳山景豪宅市场研究
深圳山景豪宅市场研究
一、深圳豪宅市场概况
2005年是深圳豪宅市场重新全面启动的一年，豪宅供应量不仅大，遍地开花，而且种类繁多，价格也是节节上涨。
下面先谈一谈目前深圳豪宅市场的概况。
1、总量分析
从近三年的供应情况来看，2003年由于香蜜湖和中心区的集中放量，豪宅供应量大增，约达90万平方米，进入2004年之后，豪宅供应较为分散，各豪宅片区基本上均有供应，但供应量不大，而中心区没有新盘供应，因此总的供应量略有减少。
2005年将又是一个豪宅年，全年的供应量有望成为历年来供应量最大的一年，中原通过对各片区豪宅项目监测，未来一两年豪宅项目的供应较为集中，主要分布于香蜜湖、红树湾、大梅沙、横岗和尖岗山，其供应情况如下表：
片区
供应量（M2）
主要楼盘
香蜜湖
35万
水榭花都3期、香蜜湖1号、中旅公馆2期、
红树湾
30万
红树西岸、波托菲诺后期项目、中信红树湾后期、
大小梅沙
15万
天琴湾三期、联泰项目、东海岸三、四期、17英里、
横岗及坂雪岗
40万
振业城、中海育马场、第五园、中信绿色高尔夫项目、万科城三、四期
尖岗山
10万
招商华侨城项目
龙华
20
星河丹堤、圣莫里斯、金地格林小镇、
总供应量
150万
共计20个项目
2005预计豪宅的供应量预计将达到150万左右，其中别墅和TH将明显增多，豪宅市场将呈现出别墅、TOWHOUSE、多层、小高层、高层均占有一席之地，其中别墅物业集中于大梅沙，尖岗山以及横岗片区，如天琴湾三期、联泰大梅沙项目、中信绿色高尔夫别墅和尖岗山项目等。
TH则主要集中于横岗、龙华片区，如振业城、圣莫里斯项目等，红树湾则以小高层和高层为主，而香蜜湖则是TH、小高层、高层各分天下。
在价格方面，2005年可能将有很大的突破，多层和高层豪宅有望突出20000元/平方米，如红树西岸的高层和中海九万三地块项目目前已传出价格将有重大突破，此外，低层的别墅和TOWNHOUSET的价格也有所上升，中海九万三地块项目的TH更有望超过30000元/平方米，招商、华侨城的尖岗山项目价格有可能使深圳的别墅价格有一个新的标高，总体而言，未来一两年，深圳豪宅价格将继续走高。
2、深圳豪宅种类
如里按建筑形态划分，深圳豪宅分为别墅、双拼别墅、联排别墅（下用TH表示）、多层洋房以及高层豪宅，根据深圳的价格水平在10000元/M2以上，但个别位于关外价格低于10000万元/M2也属于豪宅范畴。
别墅即独栋别墅，主要指只有一户拥有一栋低层住宅，他前有庭后有院，上见天下见地，有自己的单独车库。
目前深圳此类产品不多，观澜高尔夫大宅、天琴湾、云深处、万科东海岸等拥有，它是豪宅中有极品，有比较高的要求，比如在坡地中，要求地势即不能太高也不能太低，高则不易到达，低则没有视野，最好是在坡度适宜的半山当中，若隐若现，即体现出一种不扬自威的高贵，又体现出一种惬意的居住景观，而且必定是整个小区中占有稀缺资源最多和综合优势最强地方，一般来说低层豪宅中的楼王多是这一种形式。
这类产品价格最贵，全市均价大约在2万元/M2以上，而且根据目前发展趋势，价格上涨趋势明显，主要产品价格如下表：
项目名称
建筑类型
均价（元/M2）
云深处
独体别墅
1．3元
万科东海岸
独体别墅
1．5万
观澜湖高尔夫大宅
独体别墅
2．2万
天琴湾
独体别墅
4万
波托菲诺
独体别墅
5万
联排别墅英文名即Townhouse,起源于19世纪四五十年代的英国新城镇时期，上见天，下见地，有自己的院子和车库，但都是三个或三个以上的住宅连在一起。
它对地形的要求也不高，即可以平地也可以坡地，由于大部分TH有较多的户数，对于停车问题的解决要求地形高差不能太大，以坡度较缓和比较适宜。
如水榭花都一期的TH，围绕在小区的人造湖周边平地而起，通地观看远处前无遮挡的香蜜湖和近处的人造湖等双重景观体现其尊贵。
万科东海岸则建筑在半山中，通过山体的自然坡度体现建筑的错落有致，并为TH营造送地下两层空间的坡地建筑，体显出建筑是从地下生长出来的感觉。
根据联排别墅结构形式，现在又衍生出三种产品，第一种即双拼别墅，它就像两个独体别墅连在一起，与独体别墅唯一的区别是两户并排，相对来说私密性就没有单体别墅那么高，如果以等级划分的话，它属于豪宅中的上等品。
他的要求比独栋别墅略低一些，对于地形的要求也不高，既可以建在高差较大的地方，又可以在平地建造，它其实是介于别墅和联排别墅之间的产物，在产品形式上更接近联排别墅，只是户数比其少而已。
这种产品在万科17英里拥有，它位于整个小区地势最低但最靠近海边的地方，与海滩零距离，和楼王并排。
价格是除楼王之外最贵的产品，均价达27000元/M2。
第二种即是叠拼别墅，它是两个复式住宅叠落起来，下层有花园，上层有层项花园，即上面一户见天，下面一户见地，二者通过公共楼梯纵向连接起来，但同时几个单元又可以同时并列一起，形成四户以上的联排复式住宅楼。
比如目前万科一期的宽景HOUSE就是类似这种建筑。
它的结构形式是一个单元6户，一梯两房，一、二层各一户，三、四层是复式的一户。
采用退台式建筑，一楼面积最大，越向上面积越小，由于产品定位为豪宅，故顶层处理为复式。
它的价格是一楼由于有庭院和地下室，价格最贵，均价达8000元/M2元，三、四层复式由于有屋顶花园赠送，价格其次，均价7500元/M2左右，二楼只有一个地下室赠送，价格最低，均价在6500元/M2。
第三种即是联院Townhouse，它是二栋TH并列在一起，每户的后院和其后面一户的前院联在一起，相对于TH，它的前后间距更小，私密性较差。
但前后庭院用低矮的篱笆连接起来之后，绿化面积更大，也别有一种另外的风情。
这是万科在万科城独创的一种产品，它的价格介于TH和叠拼别墅之间。
目前价格未定。
一般来说，TH以及目前衍生的三种产品都属于经济型别墅，它的购买人群是社会中的中产阶层，而非真正金字塔尖上的富人阶层。
多层洋房，目前深圳也出现了许多低密度的多层洋房豪宅，做得比较出彩的就是万科城，它的多层洋房做得比较奇特，采用大面积退台结构，每层的阳台或露台都上无遮挡，首层做成四房，面积区间为125M2—135M2，二层为三房二厅户型，面积区间是110—120M2，三层、四层做成面积略小的三房，面积区间是90—110M2，五、六层做成二房，面积区间是70—80M2，这种多层同时混合多种户型，对不同需求的客户都有覆盖。
目前这种洋房的均价在6000元左右。
3．深圳山景豪宅
如里按豪宅拥有的稀缺资源来划分，豪宅又可以分为拥有自然资源如山、海、湖、河、石景观以及拥有果、林、园、高尔夫等人文景观，还有同时拥有二者或二者以上景观。
本文重点分析拥有山景的豪宅。
古人说“智者乐山，仁者乐水”，可见自古以来，山被人类寄予了崇高的理想和境界。
而住在山中的成为城市归隐者的一种向往。
同时背有“靠山”又成为风水上的大吉，所以深圳的山景豪宅成为市场的宠爱。
深圳山景豪宅近年来越来越少了，目前主要有云深处、万科东海岸、城市山谷、金地香蜜山、兰溪谷、半山海景别墅等，其它还有既有山景又有海景的如万科17英里、天琴湾等等。
从地理分布主要分布于大鹏湾片区、南山山脚下及少数有山的地方。
本次重点考察了万科17英里、东海岸和万科城，以这三个楼盘作具体说明。
万科17英里
万科17英里位于深圳市龙岗区葵涌镇，北望青山，东西南三面临海，是海湾与半岛的结合体，项目分2期开发，一期为退台式连排别墅，共107套；二期为小高层公寓，共320套，主要户型面积为37—103平方米，单房为一层，一房以上皆为复式结构。
TH依山而建，面积约188、221、280、313余平方米不等，采用层叠手法，将线条简单的方盒子，顺着自然山势叠上去，尽量减低填土和削土的幅度。
屋顶采用铜板和锌板相结合，预期楼体外观在风雨的洗刷下融入整个自然环境中，最终给人以“古代旧址”的感觉。
盒子与盒子相联，形成双拼并联和多拼并联别墅，同时坡地别墅的居住层面采用竖向规划，最下面的TH离海滩最近，价格最高，前后楼体高差约50米，上面和下面的TH通过观光电梯有机地融合起来，垂直的交通则由室外电梯承担，将住户由主路送至家门前的花园广场。
住宅从电梯口到单元门的道路主要以宽阔的木栈道牵引，走区间小路。
另一人行交通是横贯小区的休闲步道，分为山间小径和沙滩小径，分别设于不同层面上，住户可以从多条走向海边。
车行道只组织于山坡之上，并尽早地将车辆引下车库。
车道的尽端开放出回车用的广场。
小区地面上预留一道横向的地面停车带，地下车库设于高层住宅地下室。
消防设计处理是对于多拼并联住宅，沿建筑一侧做消防车道，尽端路的尽头设回车广场供消防车掉头。
高层公寓住宅则沿周边布置环绕车道。
一期的TH均价2.3万元／平方米——2.5万元／平方米,最下面一排均价达到2.7万元／平方米,其中楼王售价3000万/套。
山体大部分保持原始地貌，但自然植被经过大量处理。
山、树、花和建筑细节处理非常到位，如下面图片说明：
左图是小区总规划图。
依山而建的TH，山势的高度显示出TH的高差，高有高的视野，低有低的景观，山、石、海与建筑互为依托，凝结成永远的美景。
盒子状的双拼别墅显示出景观的多层次性，坚向叠加方式又为景观的通视性提供了方便，开车行走在北面的车行道上，就可以毫无遮挡的近距离看海。
平面屋顶采用和海边岩石相接近的色系，建筑融入到自然中，自然中突出建筑的方正和整齐。
左图显示依山势而建的排水沟。
几千上万年形成的自然排水沟壑被巧妙地加以改造利用，排水沟曲折弯沿，在雨季又形成一个动态的水流景观。
排水涵的处理对于排水涵和设备通道也花费了较大的心思，设备盖采用绿颜色，和地下的草坪同色，达到有效隐蔽的效果，而排水涵则采用不同常规的花纹，有某种图腾的效果，在绿草中显出与众不同的效果。
被重新处理过的山体植被，种上了竹子、，各种名贵花和树、以及大面积的草坪，绿间盎然的植物和灰白相间的建筑隔入一体。
大面积观海的窗户，尺寸有大有小，韵律感很强，又可保证通风、采光和视野开阔三种功能。
同时针对海边海风较大，可开的窗扇面积减少。
充满情趣的雕塑表现出一种自然与和诣。
万科东海岸
位于大梅沙，背依青山，面朝大海，总占地26万，总建面21万，容积率小于0.8,包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态。
是东部罕见的大规模、低密度的生态社区。
东海岸一期由多层、小高层、TH、独立别墅、公寓等建筑类别构成。
项目占地面积131802平方米，容积率0.57，建筑面积87003.38平方米，绿化率达69%,总共759户。
独立别墅均价1.4万元／平方米-1.8万元／平方米，TH均价1.2万元／平方米--1.3万元／平方米，多层和小高层均价7800元／平方米。
万科东海岸二期建筑类型为情景洋房（高层、小高层）与TH，洋房以140－200平方米的中大户型为主，9000元／平方米，，TH为上下四层空间，其中上面两层为270平米左右，下面另赠送坡地建筑130平米，每一户自带车库一个，售价约为1.4万元／平方米-1.8万元／平方米，二期公寓均价8000元／平方米——9000万元／平方米。
右图显示东海岸一、二期总体规图，其中里面亮灯的是二期项目。
万科档东海岸体规划图
万科东海岸整体规划图
东海岸将原始地貌的山体做了较大的改变，修建了较多的局部平地，达到层峦叠章和高低错落的效果。
其中二期的TH做出了明显的坡地建筑，前面是二层，后面是四层，建筑仿佛从土地中生长出来一样。
如右图：
排洪沟处理：
对于山体原始地貌做了大手笔处理，排洪沟不仅坡度较小而且随着道路弯沿曲折。
大量山体被削平做成盘山的小区道路和建成连排别墅，道路曲折弯沿，成为小区黑色玉带。
万科城
位于龙岗区坂雪岗片区，坂雪岗大道华为百草园以西、稼先路以南、贝尔路以北、石龙路以东，总占地面积达39.7万平方米，总建筑面积43.7万平方米，容积率1.1。
项目共分四期开发，一期已开发完毕，二期正在开发，三、四期还未动工，其中一期建筑类型如下表：
建筑类型
面积范围M2
均价（元/M2）
TH，
220-269
1.2万——1.4万
宽景House
137-205
6500
花园洋房
70-130
5500
透天小高层
70-125
6000
Loft公寓
68+20
6000
整体均价
6500
二期建筑类型如下表：
建筑类型
面积范围M2
主力户型
套数
TH
220-270
五房
40
联院TH
155-170
四房
100
宽景HOUSE
140-200
四房
184
情景洋房
70-130
三房
370
多层
7-130
三房
106
万科城地貌属低山丘陵台地及冲洪积沟谷；整体地形呈东北高、西南低的特点；约55%的面积为低缓的山坡，高差约40米；45%的面积为平地，规划中通过对原有地形加以整合，在保留原有地形脉络的基础上，使之稍加缓和，为了保护和突出原有山形的轮廓线，建筑采用低层就低，高层居高，通过人工的小尺度来烘托自然生态的大背景。
设计上住宅基本上均为南北向布局为主，其中多层以围合式为主、花园洋房以行列式为主。
由于花园洋房的比重较大，，且层数相对较低（4-5层），大部分为退台式，故在利用地形上严格控制楼间距为12-13米、坡地为10-11米，不仅使土地利用更加紧凑集约，同时也满足低层住宅的尺度要求。
设计中也借鉴欧洲城市设计中常见的“街区斜线便捷（diagonal shotcut）“理论，利用原有地形中的沟谷，规划了一条斜穿本社区的临水步行商业主轴，水景最宽阔的两边分布了TH、高尚商业街等，最大程度地达到景观和住宅布局最优化。
同时湖水曲曲折折，形成整个园林的核心景观。
严格地说万科城并没有什么山景，仅是一个坡地而已，故整个小区显得非常平缓，建筑通过不同的层高体现出一种高低错落的韵律感。
万科城中的湖叫愿望湖，湖边就是最高档的住宅TH，错落有致的欧式建筑体现出一种异国他镇的风情。
万科城的宽景HOUSE通过几步台阶进入一层，一楼单位有天有地有小院，二楼以上则通过公用楼梯进入，高地势的巧妙利用，使居者不仅显出一种高高在上的的感觉，更体出现一种居住的惬意。
附表一：
未来预计供应的豪宅项目列表
单位：
万M2
项目名称
区域
开发商
物业类型
总建筑面积
预入市时间
尖岗山项目
宝安
招商、华侨城
别墅、多层
10．66
2005年底—
金地格林小镇
龙华
金地
高层
42
2005年底—
圣莫利斯
龙华
兴创业、华来利
别墅、TH、多层
33
2005年底—
星河·丹堤
龙华
星河
小高层、高层、TH
14
2006年—
潜龙山庄
龙华
潜龙
TH、小高层
36
2006年—
信托项目
龙华
信托投资
别墅
8
2006年
17英里二期
龙岗
万科地产
小高层
2
2005上半年
万科第五园
龙岗
万科地产
TH、多层
14
2005上半年
万科城2-4项目
龙岗
万科地产
多层、小高层、TH
29
05—07年
振业城
龙岗
振业集团
TH
54
05年上—
中信绿色高尔夫别墅
龙岗
中信
别墅
2．74
05年下
中海育马场项目
龙岗
中海地产
TH
13
06年
红树西岸
南山
红树西岸
小高层、高层
25．5
05年上
波托菲诺后期项目
南山
华侨城
高层、别墅
50
05年下—
中信红树湾后期项目
南山
中信
高层
50
05年下—
天琴湾三期
盐田
富春东方
别墅
2．53
05年下
联泰大梅沙项目
盐田
联泰地产
别野
2．3
06年
东海岸二、三期
盐田
万科地产
TH、小高层
12．3
05年上—
水榭花都三期
福田
信托地产
高层
11．37
05年下
中海九万三地块项目
福田
中海地产
多层、高层、TH
13．1
05年下—
中旅国际公馆二期
福田
中旅集团
高层
13．4
05年上
附表二：
深圳目前山景豪宅对比分析表
表一：
项目名称
兰溪谷
万科东海岸一、二期
城市山谷一、二、三期
开发商
招商
万科
百富隆新投资
建筑类型
14栋17/18小高层和3栋TH
多层、小高层、TH、别墅、公寓
别墅、TH、9/16小高层
装修状况：
毛坯
毛坯并提拱菜单式装修
一二期毛坯三期全装修
占地面积（M2）
57244
一期131802二期8万
一期36000二期21346三期62469
建筑面积（M2）
120000
一期87003二期64000
一期2万二期33875.5
三期106523
容积率
1．66
0．5-0．8
一期0.56二期1.59三期1.70
绿化率
65%
70%
50%
总户数
539
一期759二期460
800
开盘
04-6-26
一期03-7-5、二期04-7-3
02-6、03-5、05-6
入伙
04-10-31
一期04-06-30
二期05-6-30
02-12、04-4
起价（元/M2）
8000
均价（元/M2）
9000
一期多层、小高层、公寓均价6500，湖边TH10500，山边TH9000，独立别墅14000
一期12000二期17000
最高价（元/M2）
15000
物管费（元/M2）
4．2
公寓2.98多层1.95小高层2.9TH3.15别墅3.98
别墅5．5
物管公司
招商物管公司
万科物管公司
金地物管公司
项目介绍
位于南山蛇口沿山路以西，小区占地近6万平米，住宅建筑面积9.3万平方米，由TH、小高层建筑围合而成。
建筑采用合退台式布局，创新地利用雨水回收系统灌溉植被。
位于大梅沙，背依青山，面朝大海，总占地26万，总建面21万，容积率小于0.8,包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态。
是东部罕见的大规模、低密度的生态社区。
位于南山华侨城西边的北硅谷，铜鼓路与北环大道交汇处。
小区一二期主要开发的TH，小高层尚未开发。
户型面积
整个小区以145平米以上的大户型为主力户型。
二期洋房以140－200M2，TH为300M2的坡地建筑。
二期开发的TH有330平方米和230平方米两种。
表二：
项目名称
天琴湾一、二、三期
云深处
万科17英里一、二期
开发商
富春东方
维拉顿
万科
建筑类型
别墅、多层
别墅、TH、花园洋房
TH、小高层
装修状况：
全装修
毛坯
毛坯
占地面积（M2）
298000
94438
67571
建筑面积
38700
34700
总50687一期约26700
容积率
0．13
0．37
总0.75一期0.63
绿化率
87%
70%
47%
总户数
69
131
一期107二期320
开盘
2004-4-18
2003-8-30
2004-8-28
入伙
2004-8-1
2004-7-31
2005-5、2005-6
起价（元/M2）
别墅TH花园洋房
136008100
19000
均价（元/M2）
20000
14000100009000
TH26000公寓20000
最高价（元/M2）
15000
40000
物管费（元/M2）
6．8
4.2别墅5.2
4．5
物管公司
第一太平戴维斯
天安物业管理公司
万科
项目介绍
位于大小梅沙之间，地形呈半岛状突入大海，直面大鹏湾和梧桐山。
项目分三期开发，一、二期为11栋低层、联体退台式高档度假公寓和豪华会所，占地面积4.6M2万，建筑面积1.34万M2，三期为顶端豪华单体别墅，占地面积25.2万M2，建筑面积2.53万M2，共48幅独立别墅，建筑风格以现代为主。
位于梧桐山上，全部开发完毕，现已入伙。
小区有独立别墅55户、花园洋房6栋58户，TH有3栋18户组成。
位于深圳市龙岗区葵涌镇，北望青山，东西南三面临海，是海湾与半岛的结合体，一期由TH级成，共107套，二期为小高层公寓，约320套。
户型面积
公寓为A、B、C、D多种户型，总共69户，户户有观海大露台。
别墅面积介于350-1000M2。
一期面积约188、221、280、313余平方米不等。
二期主要户型面积为37—103平方米，单房为一层，一房以上皆为复式结构。
表3：
项目名称
金地香蜜山一、二期
万科城一、二期
高山
开发商
金地集团
万科
阳光华艺投资
建筑类型
小高层、高层
一期别墅、多层、小高层、二期TH、联院TH、多层
18层小高层、19-32层高层
装修状况：
毛坯和全装修
毛坯
毛坯
占地面积（M2）
78679.12
总39.7万二期98256
20060.1
建筑面积（M2）
201270
总43.7万二期101890
70210
容积率
2.15
1．1
3.5
绿化率
75%
总户数
1200
二期800
413
开盘
04-5-1、04-12-5
04/10、05/4
05-5
入伙
05-1、05-9
05/5
暂未定
起价（元/M2）
7000
暂未定
均价（元/M2）
8500
暂未定
最高价（元/M2）
14000
TH17000
暂未定
物管费（元/M2）
3．8
TH3.3宽景2.5月，小高层2.2，情景洋房1.5、
LOFT2.2
未定
物管公司
金地物管公司
万科
未定
项目介绍
位于福田区侨香路，以18层一梯三房板式单位为主，辅以部分24-33层高层单位，建筑密度仅为15%，户型从70多M2到180多M2，户户朝南。
位于龙岗区坂雪岗片区，总占地面积39.7万M2，总建筑面积43.7万M2，项目共分四期开发，一期已开发完毕，二期正在开发，三、四期尚未动工。
项目位地南山蛇口工业八路与南海大道交汇处，7栋18-32层高层建筑沿大南山山体顺势而筑，一字排开，其中复式共计224套。
户型面积
一期主力面积：
建面：
3房2厅129-136
4房2厅151-153
4房2厅148-152
5房2厅184-185
二期主力面积：
建面
3房2厅133-135
3房2厅145.84
4房2厅150-158
4房2厅160
4房2厅192-194
一期户型：
TH：
220-269宽景House：
137-205花园洋房：
70-130
透天小高层：
70-125Loft公寓68+20
二期：
TH：
220-270
联院TH：
155-170
宽景HOUSE140-200
情景洋房70-130
多层7-130
3-7为175-220平方米的纯复式单位，1、2栋中亦有少量复式单位，1、2栋主要为平层单位，共有189套。
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