齐齐哈尔万达广场调研报告.ppt

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AL.2014年10月齐齐哈尔万达广场项目市场调研报告齐齐哈尔万达广场项目市场调研报告年度工作总结及计划项目简要概况项目简要概况11商场效果图商场效果图22项目商铺客群定位及预计价格项目商铺客群定位及预计价格33项目招商状况项目招商状况44项目各楼层品类规划及落位图项目各楼层品类规划及落位图55项目自身的优劣势分析项目自身的优劣势分析66年度工作总结及计划项目简要概况项目简要概况11项目名称：

项目名称：

齐齐哈尔万达广场齐齐哈尔万达广场项目位置：

项目位置：

北邻文化大街，南邻新江路，东为劳动湖北邻文化大街，南邻新江路，东为劳动湖绿地绿地开业时间：

开业时间：

20152015年年77月月3131日日建筑特点：

综合体项目建筑特点：

综合体项目项目体量：

项目体量：

14.4914.49万平米万平米停车位：

停车位：

20002000余个余个投资方：

万达集团投资方：

万达集团经营方式：

租赁经营方式：

租赁项目定位：

全客层主要以休闲服装、正装、万达百货、项目定位：

全客层主要以休闲服装、正装、万达百货、大型连锁超市、五星级酒店、室内外商业步行街、万大型连锁超市、五星级酒店、室内外商业步行街、万达影城、大玩家游乐场、大歌星达影城、大玩家游乐场、大歌星KTVKTV、大型知名品牌、大型知名品牌连锁电器商城连锁电器商城客流情况：

在建项目客流量暂无客流情况：

在建项目客流量暂无年度工作总结及计划项目简要概况项目简要概况11封面标题：

微软雅黑封面标题：

微软雅黑白色白色4848号字体号字体阴影阴影项目位置及交通状况：

项目位置及交通状况：

万达广场地块位于齐齐哈尔主城区西北侧，与劳动湖相临，交通路网建设情况一般万达广场地块位于齐齐哈尔主城区西北侧，与劳动湖相临，交通路网建设情况一般,邻近邻近的沿湖带是齐齐哈尔市的高档住宅集中区域的沿湖带是齐齐哈尔市的高档住宅集中区域项目位于齐齐齐齐哈哈尔尔市市建建华华区区，地地处处党党校校街街、湖湖西西路路与与新新江江路路合合围围处处，和齐齐哈尔市市政服务中心相聚不过千米，属于齐齐哈尔政治中心区，居住及商业氛围相对淡薄。

地理位置地理位置距离中环商圈：

直线距离2.8公里左右距离齐齐哈尔火车站：

直线距离4.5公里左右交通枢纽交通枢纽主干道：

新江路、湖西路公共交通:

3、6、10、26、105107路等中环中环商圈商圈卜卜卜卜奎奎奎奎大大大大街街街街龙龙龙龙华华华华路路路路年度工作总结及计划行政办公区文教区科研区远期湖西综合区规划：

远期湖西综合区规划：

齐齐哈尔湖西综合区的定位是齐齐哈尔的城市副中心，用地范围为劳动湖与嫩江围合地区，规划主体功能为行政办公、文教、科研和生活居住为主，规划居住人口约22万人，从规划的眼光来看，湖西综合区真正的价值就在于本身是城市的生态居住中心。

本本区区包包括括整体规划：

整体规划：

根据新一轮根据新一轮齐齐哈尔市城市总体规划齐齐哈尔市城市总体规划，湖西综合区功能定位是以行政办公、文教、科研为主，湖西综合区功能定位是以行政办公、文教、科研为主，以居住商贸为辅的环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。

以居住商贸为辅的环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。

年度工作总结及计划封面标题：

微软雅黑封面标题：

微软雅黑白色白色4848号字体号字体阴影阴影项目现状及经济技术指标：

项目现状及经济技术指标：

地块总占地面积地块总占地面积12.4712.47万平方米，总建面约万平方米，总建面约55.4755.47万平方米左右。

万平方米左右。

项目项目单位单位数值（总量数值（总量/地上）地上）占地面积万12.47总建筑面积万55.47其中地上建筑面积万44.27地下建筑面积万11.20购物中心总建筑面积万15.25/8.6酒店建筑面积万3.6/3住宅建筑面积万24.24/20.34写字楼建筑面积万5.28商铺建筑面积万外街3.3，底商2.7商务酒店万0.8/0.75容积率4.45建筑密度%50绿地率%11建筑高度M90公建占比%54停车位个1811年度工作总结及计划项目界定：

项目界定：

万达广场是齐齐哈尔市生态居住区的城市综合体项目，填补区域内商业空白万达广场是齐齐哈尔市生态居住区的城市综合体项目，填补区域内商业空白属性属性特征特征诠释诠释区位区位城市新区p目前城市商务、商业业态单一，功能较缺乏交通交通路网发达，但目前公交出行配套缺乏p湖西综合区虽然路网发达，但目前公交路线仅开通6条，且为支线，公交出行交通并不方便环境环境生活设施欠缺p商业、医疗设施配套较少教育教育教育资源丰富p育红小学、逸夫小学、齐市第三中学、齐市第二十八中学、齐齐哈尔医学院等10几所大中小学辐射力辐射力有连接建华、铁峰的快速干道p合理的距离和较强的交通辐射力对其他区域客群引入有一定推动作用项目项目大规模p建面约为55.47万平方米年度工作总结及计划调研内容筹备期项目筹备期项目广场部分项目名称齐齐哈尔万达广场投资方万达集团开业时间2015年07月31项目定位全客层主要以休闲服装、正装、万达百货、大型连锁超市、五星级酒店、室内外商业步行街、万达影城、大玩家游乐场、大歌星KTV、大型知名品牌连锁电器商城。

项目体量14.49万平米预计年均销售额（亿元）10经营方式（租赁/联营）租赁楼层业态及代表性品牌一层时尚精品、二层潮流风尚、三层美食天地，品牌未定，可以写影院等。

扣点/租金暂无金街部分金街门市销售价格（元/）1万-4万金街铺位面积区间30-300举架高度一楼5.7米、二楼5.1米经营业态综合类经营预计交房时间2015年9月其它商场实景（正面/侧面/大堂/楼层）后附地理位置（附图纸）距离中环商圈直线距离2.8公里左右；距齐齐哈尔三家子国际机场30分钟车程，距火车站20分钟车程，距长途客运站10分钟车程。

周临新江路、引水街。

停车位数量2000余个附件：

各楼层品牌布局图规划没完布局图纸没有确定年度工作总结及计划建华区是齐齐哈尔规划的政治中心，而劳动湖区域未来规划为生态住宅区。

中华西路与文化大街连通城市最主要主干道卜奎大街，不用换乘，拉近与主城区距离。

从幼儿园到大学、科研院所，省级重点教育资源大力支持配合，极大提升项目教育资源价值。

区位价值交通价值教育资源价值项目集商业、公寓、酒店、居住等于一体，复合价值领先；万达第三代综合体典范之作。

项目55.47万的超级规模，成为齐齐哈尔最大的都市综合体。

综合体价值规模价值五大核心价值物理属性关键字：

“城市商业综合体”规模创新地标项目核心价值提炼项目核心价值提炼年度工作总结及计划项目目前进展情况：

项目目前进展情况：

现万达购物中心已主体封顶，且外立面已进现万达购物中心已主体封顶，且外立面已进入施工期，场内消防管线及空调管线、电梯入施工期，场内消防管线及空调管线、电梯等设施已安装；调研期间，万达广场施工单等设施已安装；调研期间，万达广场施工单位工人工作积极，为了按时交工，工人们打位工人工作积极，为了按时交工，工人们打出出“战风雨，抢晴天，战风雨，抢晴天，4040天大干，保商业天大干，保商业按期完成按期完成”等励志标语。

等励志标语。

年度工作总结及计划项目效果图项目效果图2年度工作总结及计划项目商铺客群定位及预计价格项目商铺客群定位及预计价格33核心客户核心客户主流客主流客户户l在齐齐哈尔本地的经商人士以及个体工商户重要客重要客户户l齐齐哈尔一般私企业主、公职人员、企事业单位员工l齐齐哈尔中心城区周边客户核心客户核心客户万达广场项目重点客户分析及预计可销售价格区间万达广场项目重点客户分析及预计可销售价格区间客户类别客户成分产品偏好承受能力购买用途核心客户个体工商及经商者30-300300万自营+投资主流客户私企业主、企事业单位员工100-200200万投资重要客户中心城区周边客户10-150200万自营+投资年度工作总结及计划项目商铺客群定位及预计价格项目商铺客群定位及预计价格33齐齐哈尔商业市场齐齐哈尔商业市场商业产品建议商业产品建议格局及价格：

格局及价格：

综合市场客户需求分析，万达广场室外步行街及底商为一拖二设计，开间综合市场客户需求分析，万达广场室外步行街及底商为一拖二设计，开间4-4-7m,7m,进深进深11-15m11-15m，面积区间在面积区间在30-30030-300之间，商铺销售起价之间，商铺销售起价16000-1700016000-17000元元/；室内步行街开间室内步行街开间4.2-6m4.2-6m，进深，进深12m12m，举架高度一层，举架高度一层5.75.7米二层米二层5.15.1米，米，面积区间在面积区间在50-7250-72，均价，均价2500025000元元/。

商业业态商业业态总价区间总价区间首次付款首次付款室外步行街、底商室外步行街、底商140-357140-357万万70-18070-180万万室内步行街商铺室内步行街商铺125-180125-180万万63-9063-90万万年度工作总结及计划项目招商状况项目招商状况44万达广场目前招商分两部分执行，一为购物中心招商、二为金街销售；其中购物中心的招商大部分由万达总部及大庆万达店与品牌公司进行洽谈，并直接入驻；本市招商部门负责与当地的市代服装服饰品牌及部分本市餐饮品牌洽谈合作，目前已经确定合作的品牌有万达影院、大歌星KTV、大玩家游乐场、永辉超市（洽谈中）。

金街样板间已完成，目前销售情况良好，十一期间万达活动销售1.7亿，户型较多且销售灵活，可以分层销售，也可一拖二进行销售，预计金街的交付时间为2015年9月。

图为万达金街样板间实景图年度工作总结及计划项目各楼层品类规划及落位图项目各楼层品类规划及落位图5在建项目品类规划及落位图无法详细调研到结果。

年度工作总结及计划配套配套目前情况目前情况点评点评所在区域齐市建华区，北临出城高速，西临嫩江地处城市西北区域，距火车站直线距离4.5公里，辐射范围只能往东南方向延伸。

内部配套万达百货、大型连锁超市、五星级酒店、室内外商业步行街、万达影城、大玩家游乐场、大歌星KTV、大型知名品牌连锁电器商城符合商业广场的业态分布，不仅能够为消费者提供吃、住、玩的一站式服务，部分业态也能填补本市的市场空缺。

教育机构育红小学、逸夫小学、齐市第三中学、齐市第二十八中学、齐齐哈尔医学院等10几所大中小学教育机构的完整性，对万达广场商住两用的经营起一定的主导作用。

公交线路3、6、10、26、105、107多条交通线路能够带动老城区的消费群体。

周边景观劳动湖、嫩江万达广场销售经营所依靠的重要因素之一。

医疗机构建华厂医院分院医疗器械和医疗技术不及三甲级医院。

道路建设目前部分道路、桥梁正在翻修由于地块局限，道路较窄。

营销场所临时营销中心和住宅、金街的样板间实体样板间以及良好的服务能够促进销售。

项目自身的优劣势分析项目自身的优劣势分析66年度工作总结及计划项目自身的优劣势分析项目自身的优劣势分析6基于以上分析，地段潜力与规模是其核心资源所在，交通、教育、景观资源、是项目的基本保障，这将成为项目研究地块价值最大化的根本命题。

优势Strength劣势Weak1、齐齐哈尔大规模城市综合体2、知名开发商，商业地产首屈一指3、地处政府规划生态居住区域4、周边教育资源丰富，学区房投资价值高1、项目开发周期早于区域规划时期2、项目区域为新区，现阶段人口导入量不足3、没有成规模商业氛围，对市内辐射力不足机会Opportunity以万达的知名度树综合体项目形象，弥补城市失缺.1、齐齐哈尔无大型商业办公项目，市场属于空白期2、项目位于一个正在发展区域3、随着政府的规划，将为本案人口导入提供了良好条件利用项目产品线的优势，以及万达广场的知名度，打造万达第三代综合体以大体量商业项目吸引周边人群带动市区主要高端消费威胁Threaten迎合客户的需求1、本市代开项目较多，形成一定的竞争2、新兴行业（购物中心）本市消费能力有限需要长期培养客群万达目前的经营理念是以客户为本，深度客户研究，追求客户需求的最优化根据客户群需求，细分产品，精细打造产品