重庆协信全国城市进入策略研究.ppt
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1案例一：
重庆协信全国城市进入策略研究2开发商对于本次研究的要求：
开发商对于本次研究的要求：
u进行全国范围内全国范围内的城市研究，根据城市经济增长的阶段的不同，选择那些即将进入高速增长阶段即将进入高速增长阶段的城市。
u结合协信的情况选择开拓市场的策略，判断是走一线，还是走二线城走一线，还是走二线城市市？
若走一线城市该进哪些城市。
u对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本。
协信对于本次研究内容的要求协信对于本次研究内容的要求u在异地发展，集中力量，先做透一个城市，基本操作不会少于23个项目。
u要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。
协信对于异地发展的思考协信对于异地发展的思考通过全国范围的城通过全国范围的城市筛选，结合协信市筛选，结合协信企业战略发展要求，企业战略发展要求，选择进入房地产市选择进入房地产市场具有明显上升潜场具有明显上升潜力的城市力的城市3XXXX针对本项目的研究思想针对本项目的研究思想XX的研究思想：
的研究思想：
u以全国范围的城市全国范围的城市等级划分为基础，结合协信集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；u通过房地产市场上升潜力房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；u根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域聚焦区域；u借鉴成功企业借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市全国范围的城市梯级研究全国范围的城市梯级研究协信集团取地要求协信集团取地要求房地产快速上升市场房地产快速上升市场的一般规律的一般规律高潜力市场的进入性高潜力市场的进入性条件判断条件判断目标城市目标城市高潜力区域条件判断高潜力区域条件判断借鉴成功经验借鉴成功经验4项目服务核心内容：
七次筛选确定目标城市项目服务核心内容：
七次筛选确定目标城市目标城市目标城市全国范围的重点城市第一次筛选：
中国城市梯级划分中国城市梯级划分符合协信集团战略性进入要求的城市第二次筛选：
协信企业发展要求协信企业发展要求第三次筛选：
房地产市场价值实现潜力房地产市场价值实现潜力市场价值实现潜力高的城市满足房价快速上升条件的城市第四次筛选：
房价快速上升条件房价快速上升条件第五次筛选：
城市的进入性条件城市的进入性条件协信具备进入性条件的城市1122334455优选城市归属城市群内部条件比较借鉴成功企业扩张经验借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件第六次筛选：
城市群内部优势比较城市群内部优势比较第七次筛选：
成功经验借鉴成功经验借鉴5XXXX的研究思想（的研究思想（1/21/2）特征：
特征：
u区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚；u核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量取地机会：
取地机会：
u在区域中心城市取地特征：
特征：
u区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区；u郊区化成为中心城市发展的趋势取地机会：
取地机会：
u区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会区域单中心城市阶段区域单中心城市阶段区域中心城市大都市化阶段区域中心城市大都市化阶段城市群阶段城市群阶段中心城市主城区副城区特征：
特征：
u区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级；u中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势取地机会：
取地机会：
u区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会（案例借鉴（案例借鉴：
日本东京：
日本东京城市发展进程）城市发展进程）大区域中的城市发展阶段大区域中的城市发展阶段区域中心城市副城区副城区副城区小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市6根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级u一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：
长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；u二级城市群经济总量在50007000亿，包括：
辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；u三级城市群经济总量在20003000亿，包括：
关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；u经济总量2000亿以下为四级城市群第一次筛选：
第一次筛选：
中国城市梯级划分中国城市梯级划分一级城市群一级城市群二级城市群二级城市群GDP10000亿以上GDP50007000亿三级城市群三级城市群GDP20003000亿四级城市群四级城市群GDP2000亿以下GDPGDP城市群城市群资料来源：
2004年城市群经济总量统计长三角珠三角京津冀辽中南川渝中原海峡西岸湘中山东半岛关中长江中游哈大齐7中国代表城市梯级模型中国代表城市梯级模型u同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异城市影响力差异；u同一级别城市按照人均财富水人均财富水平平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异购买力差异；第一次筛选：
第一次筛选：
中国城市梯级划分中国城市梯级划分深圳上海杭州南京天津东莞宁波佛山厦门长沙郑州淄博扬州泰州青岛大连沈阳苏州无锡烟台北京广州成都重庆武汉济南唐山石家庄长春南昌哈尔滨合肥西安潍坊洛阳鞍山福州南通威海常州泉州大庆绍兴中山嘉兴贵阳南宁湘潭北海秦皇岛昆明营口德阳钦州漳州株洲廊坊珠海舟山湖州惠州镇江顶级城市顶级城市一级城市：
一级城市：
区域中心城市区域中心城市一级城市：
一级城市：
区域重点城市区域重点城市二级城市：
二级城市：
区域中心城市区域中心城市二级城市：
二级城市：
区域重点城市区域重点城市三级城市：
三级城市：
区域中心城市区域中心城市三级城市：
三级城市：
区域重点城市区域重点城市注：
城市梯级图表形式参见附件注：
第一次筛选排除的城市：
人均可支配收入低于10000元的中小城市8城市发展阶段与进入建议城市发展阶段与进入建议单中心阶段单中心阶段大都市化阶段大都市化阶段辐射外围城市阶段辐射外围城市阶段顶级城市顶级城市一级区域中心城市一级区域中心城市二级区域中心城市二级区域中心城市三级区域中心城市三级区域中心城市上海、深圳、北京、广州杭州、南京、天津、青岛、大连、沈阳、成都、重庆、武汉厦门、长沙、郑州、石家庄、长春、南昌、哈尔滨、合肥、西安、昆明贵阳、南宁取地机会取地机会在区域中心城市取地区域中心城市近郊取地城市群内与中心城市具有直接交通联系的城市取地第一次筛选：
第一次筛选：
中国城市梯级划分中国城市梯级划分9目标与要求的分解目标与要求的分解第二次筛选：
第二次筛选：
协信企业发展要求协信企业发展要求1.1.哈大齐城市群等东北城市不予考虑；哈大齐城市群等东北城市不予考虑；2.2.应选择城市群中的次中心或功能中心以上级别城市进入，以满应选择城市群中的次中心或功能中心以上级别城市进入，以满足建立企业品牌广泛影响力的要求；足建立企业品牌广泛影响力的要求；3.3.城市规模与市场容量较大，以满足长期发展的要求；城市规模与市场容量较大，以满足长期发展的要求；4.4.城市土地城市土地市场有较为稳定的年供应量市场有较为稳定的年供应量，以便于整合土地资源；，以便于整合土地资源；5.5.当地或周边城市拥有良好的高等教育机构，以便于吸纳人才；当地或周边城市拥有良好的高等教育机构，以便于吸纳人才；6.6.当地市场有较好的金融平台和融资环境；当地市场有较好的金融平台和融资环境；7.7.城市开放度高，房地产市场成熟度较高，市场规则相对公平透城市开放度高，房地产市场成熟度较高，市场规则相对公平透明；明；8.8.与总部重庆有直达航线或周边与总部重庆有直达航线或周边100100公里范围内有直达航线。
公里范围内有直达航线。
10城市房地产市场价值实现潜力判断：
城市房地产市场价值实现潜力判断：
城市人口密度与城市人均财富水平城市人口密度与城市人均财富水平计算说明：
计算说明：
u城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；u城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。
第三次筛选：
第三次筛选：
房地产市场价值房地产市场价值实现潜力实现潜力城市房地产市场价值实现的两个根本因素：
城市人口密度，城市人均财富水平城市人口密度，城市人均财富水平（其中人均财富水平，即城镇人均可支配收入，已在城市梯级排序中予以考虑）城市建成区人口密度=市区常住人口市区建成区面积筛选原理筛选原理城市人口密度的计算方法城市人口密度的计算方法11房价基础研究是判断房价快速上升条件的必要工作房价基础研究是判断房价快速上升条件的必要工作第四次筛选：
第四次筛选：
房价快速上升条件房价快速上升条件房价基础研究房价基础研究房价的构成房价的构成房价的利润支撑房价的利润支撑要素要素房价上涨的原因房价上涨的原因12房价基础研究之一：
房价构成房价基础研究之一：
房价构成第四次筛选：
第四次筛选：
房价快速上升条件房价快速上升条件建安成本建安成本其他成本其他成本项目目标人群项目目标人群的购买力水平的购买力水平利润部分利润部分成本部分成本部分房价基础构房价基础构成成土地成本土地成本13优选城市进入性条件的考虑因素优选城市进入性条件的考虑因素第五次筛选：
第五次筛选：
城市的进入性条件城市的进入性条件限制性因素限制性因素条件说明条件说明推荐标准推荐标准成本因素成本因素土地资源获取难度土地资源获取难度与成本与成本u城市土地供应出现明显紧缩意味着获取土地的竞争压力加大，同时取地成本将明显增加；u推荐进入土地供应相对平稳的城市；u不建议进入土地供应明显紧缩的城市市场开放度与市场市场开放度与市场成熟度成熟度u将外来知名开发商进入数量作为评判市场开放度与市场成熟度的指标；u外来开发商进入城市，并获得项目成功，说明市场开放度较好；同时外来的竞争也将使本地的市场成熟度迅速提高；u推荐进入有多家全国知名开发商进入的城市政府效率政府效率u参考世界银行研究报告专项排名u120个城市的政府效率排名之中位于最后20位的不推荐进入uXX评价u不建议进入评价为差的城市收益因素收益因素可预见的房价提升可预见的房价提升空间空间u与同级别城市相比，价格差距说明现有房价拉升起点的高低；u价格水平一定程度上反应价格的上升空间；u推荐进入同级别城市中房价位于中低水平的城市；行业平均利润水平行业平均利润水平u根据XX市场调查与操作项目得到的利润水平经验数据u不建议进入利润水平过低的城市14优选城市归属城市群的比较优选城市归属城市群的比较长三角城市群：
扬州京津冀城市群：
天津、唐山山东半岛城市群：
烟台淮南城市群：
合肥湘中城市群：
长沙环鄱城市群：
南昌滇中城市群：
昆明关中城市群：
西安珠三角城市群：
东莞川渝城市群：
成都长江中游城市群：
武汉中原城市群：
郑州十三个优选城市归属于十二个城市群第六次筛选：
第六次筛选：
城市群优势比较城市群优势比较15促进城市群发展的六大主导因素促进城市群发展的六大主导因素内在驱动力：
工业化内在驱动力：
工业化外在带动力：
外向型经济外在带动力：
外向型经济强力催化剂：
产业集群强力催化剂：
产业集群协调引导：
政府作用协调引导：
政府作用经济纽带：
交通网络经济纽带：
交通网络经济增长极：
核心城市经济增长极：
核心城市大城市群的兴起和发展都是以工业化为基础。
英格兰城市群、德国鲁尔城市群、法国巴黎城市群、美国大西洋城市群与五大湖城市群均是伴随工业化的进程而形成。
外商直接投资对增强城市群的经济总量和实力，推进其工业化、城市化的进程起到了极大的促进作用，特别是对城市群的龙头城市作用更为明显。
城市群内各城市的协作、分工与竞争均由高增长的产业群所带动的产业带作用。
产业集聚与产业带的形成是大城市群构筑核心竞争力的基础。
城市群的核心城市以其巨
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