走进美国房地产美国房地产概况1822474375.docx
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走进美国房地产美国房地产概况1822474375
走进美国房地产美国房地产概况
一、美国人的住房情况
美国东临大西洋，西滨太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。
所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。
总面积9372614万平方公里，海岸线长22680公里。
美国是世界经济大国。
经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。
1997年GDP为80830亿美元，人均超过3万美元，居主要工业国家的首位。
对GDP的贡献中，农业占2%，工业占23%，服务业等占75%。
在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人过着普通的生活。
图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线，从中可以看出，美国的普通家庭收入一直在30000~38000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，其中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这表明美国的经济发展是比较平稳的。
虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活素质较高，大部分人拥有自己的住房。
美国政府为了解决国民的住房问题，采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价的房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。
一般来说，一个小家庭只要有一人有稳定的工作，都可以买得起房。
图二是近30年来，美国家庭自有住房率曲线，从中可以看出，美国一直以来维持比较高的自有住房率。
1997年，美国自有住房率为66%（指独户型房屋），独户型房屋平均价为13.39万美元。
在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策（affordinghousing）起了很大作用。
在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。
例如，按1997年美国家庭收入中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超过863元时，这样的房屋就是买得起的，按这个标准，假设银行提供9成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），年利率7%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的，房价是合理的。
根据这个买得起的住房政策，美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。
二、房地产业在美国经济中的比重
房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业，但其在美国整体经济结构中的比重并不大。
如表一所示，1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：
房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%,房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。
1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%,工资额占1.2%,就业人口占1.3%。
虽然1992年与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致，这不是偶然的，它说明了两个问题：
一是房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常协调，二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求。
因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目发展。
表一、1992年和1997年美国房地产业与其它产业主要指标比较
三、房地产业发展趋势
在过去的二十年里，美国房地产业伴随着社会的整体国民经济发展，基本保持平稳向上的发展趋势。
虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是18~20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。
图三是美国主要房地产参考指数之一的“NCREIF指数”，近20年来的表现情况,从中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。
从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。
美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之间，而销售房屋空置率则保留在1~2%之间。
图四是美国三十年来供出租和销售的房屋空置率曲线。
注：
1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可卖的房屋。
2、销售空置率=空置的供销售的房屋/（业主已经居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供销售的房屋）
四、房地产业的管理
美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。
在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行驶警察权力。
除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。
∙政府对土地的管理权力
政府对土地的管辖权力主要包括如下几个方面：
征税（taxation）：
政府以土地所有者要征收地税。
地税是美国的主要税种之一，也是调控土地资源配置的主要手段。
通过征收地税，可以调控土地的占用情况，阻止乱占地、占好地、占大地等行为。
在纽约等美国主要城市，随处可以见到一些没人住的破败房屋（称为弃屋），这许多是因为地税太重，业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋”，最后这些土地将被收归国有。
有些人继承了祖宗留下的大片土地，如果这些土地卖不出去，而且这些人的收入又不富有的话，最后也往往是因付不起地税，而不得不放弃产权，这些土地最终将变成联邦政府或州政府的土地。
地税一般归地方政府所有，主要用于教育开支，一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一。
警察权（policepower）：
政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要，对土地利用进行管制。
警察权力通过法律体现，主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。
强制征用（Eminentdomain）:
当为了公众利益征用土地时，在与业主谈判无法达成协议的情况下，政府可以向法庭申请强制征用，强制征用要符合三个条件：
一是由法庭裁定土地征用确是为了公众利益，二是业主得到了合理补偿，三是已有足够的法律程序保护业主的权益。
承受无人继承不动产的权利（Escheat）：
当房地产所有人死亡后，无法定继承人而且未留下处置房地产的遗嘱，那么不动产将归政府所有。
（二）政府对土地利用的控制
政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。
主要的规划建筑法规有：
总体规划（masterplan）：
总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。
分区条例（Zoningordinance）：
分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。
分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。
建筑法典（BuildingCodes）：
建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。
根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》（certificateofoccupancy），改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》（certificateofcompliance）。
地块划分规则（subdivisionregulations）：
地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。
因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境优美、生活安全舒适。
地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。
除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。
∙私人对土地利用的控制
除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。
一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。
∙美国房地产业的特点
通过对美国房地产业的考察，笔者认为美国房地产业具有如下特点：
（一）、房地产业发展与社会经济发展比较协调
美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，这在上面的数据中已体现出来。
之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。
投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。
因此，美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有象日本、香港那样的大起大落。
房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。
由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36”----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务（如供车等），则供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入的36%，如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较便宜的房子。
房地产开发商根据这个指标，结合对民众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。
（二）商业房地产以租赁作为主要经营方式
美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。
房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：
有利于房地产的专业化规模化经营；可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易；有利于房地产证券化的发展。
房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。
经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。
这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析。
（三）房地产业经营的规模化专业化程度高
现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，美国房地产行业也体现了这一特色。
美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。
土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）,负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。
例如，美国最大的写字楼投资者之一-----“写字楼投资信托基金公司（EquityOfficePropertiesTrust）”拥有287幢写字楼，总面积760万平方米，分布在26个州。
美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权，然后由商家租赁经营。
（四）房地产贷款结构以消费市场为主
美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。
1998年上半年统计，个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%，如果加上多户型住宅，则比例高达82.4%。
其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。
这种贷款结构的理由很简单：
只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。
商品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商。
相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全。
另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。
实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。
（五）有健全的房地产保险制度
保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。
有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。
健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。
（六）集约用地，土地利用效率高
虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地，土地的集约化程度和利用效率很高。
美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美，又生机勃勃。
如纽约市，是世界经济中心城市，全市面积645平方公里，但商业用地（写字楼、商场、酒店、车库等用地），只占30.37平方公里，比例不到5%，在这块比例不大的土地上，提供了176万就业岗位，而工业用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。
表二、纽约市土地利用情况表
名 称
用地面积
（平方公里）
建筑面积
（平方公里）
建筑幢数
住宅单位
一至二户型住宅
190．37
92．12
535000
816000
多层住宅和商住综合楼
87．91
196．52
175000
2176000
商业楼宇
30．37
65．44
31000
工业建筑
58．32
39．80
22000
公共设施和机构
50．43
43．33
11000
开放空间和户外休闲用地
134．05
空地
81．15
其他
12．24
合计
644．81
437．21
774000
2992000
美国政府对房地产业的管理一是管规划，二是管人，三是管收税。
管人就是对房地产从业人员资质的管理，主要是通过发牌考试制度来实现的。
目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。
下面以纽约州为例说明房地产发牌考试的一些基本情况。
一．房地产经纪的发牌考试制度
房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。
美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。
房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为inhousesell）。
美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。
房地产经纪的分类
美国的房地产经纪人一般分为：
经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associatebroker）三类。
经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。
销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。
销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。
伙伴经纪人是指具有经纪人资格的经纪人自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员的工作。
房地产经纪人牌照分为两种：
一是经纪人牌照，二是销售员牌照。
经纪人的业务范围
经纪人的业务范围包括：
各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项；
代理房地产销售和租赁活动；
代理抵押贷款；
代理收租；
代理房地产交换；
代理房地产拍卖；
代理房地产价值占半数以上的企业拍卖
但必须注意的是，经纪人不是律师，他不能给顾主提供法律意见或从事产权审查方面的业务，不能起草合同，否则就是违法，要受到处罚。
经纪人的资格和考试要求
1、销售人员的资格：
（1）年满18岁及以上美国公民或拥有合法永久居留权（绿卡）的外国人；
（2）无犯罪纪录；
（3）完成规定的45个小时的课程学习；
（4）通过州政府组织的销售人员发牌考试；
（5）有注册经纪人的担保。
2、销售人员的考试课程与学时：
（1）牌照法与相关条例4小时
（2）代理法13小时
（3）房地产权益与房地产文书10小时
（4）房地产金融5小时
（5）土地利用条例2小时
（6）建筑概论3小时
（7）房地产估价2小时
（8）人权与住房平等法案4小时
（9）环境保护法案2小时
3、经纪人和伙伴经纪人的资格要求：
经纪人和伙伴经纪人的资格要求相同，要求：
（1）年满19岁及以上；
（2）已取得销售人员牌照满一年或两年的相关工作经验并经批准；
（3）无犯罪记录；
（4）完成90小时的规定课程学习；
（5）通过州政府组织的经纪人发牌考试。
4、经纪人的考试课程与学时
经纪人除要完成销售员课程学习外，同时要完成如下课程学习：
（1）牌照法规定的经纪人职责5小时
（2）代理法规定的经纪人职责8小时
（3）房地产金融5小时
（4）房地产投资5小时
（5）物业管理5小时
（6）房地产转让2小时
（7）建筑课程3小时
（8）土地开发与土地分割3小时
（9）房地产税赋与负担2小时
（10）产权交割与费用2小时
（11）房地产估价原理2小时
（12）地区事务3小时
发牌考试的组织
纽约州房地产执照考试和发牌由州务部执照处（theNewYorkDepartmentofState,DivisionofLicensingService）组织和核发。
房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，任何有兴趣的人，无论是否完成课程学习都可申请参加考试。
考试采用标准化试卷，销售员考一小时，经纪人考二个半小时，一般当天就能知道考试结果。
考试费用为15美元。
考试的课程内容和选择的上课学校以及考试题目等由州房地产理事会（StateBoardofRealEstate）审定和批准。
考试合格后，申请人可以备齐其它文件资料，即时申请执业牌照，合格者当天先拿到一张临时执照，并马上可以开始营业。
申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数。
经审核符合条件后，方能取得资格。
销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。
一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。
牌照费用为经纪人牌照150美元（两年），销售员牌照50元（两年）。
（五）工作经验的量化计分制度
从房地产销售人员升为房地产经纪人必须具有一年全职（定义为工作50周，每周工作35小时）的房地产销售员工作经验。
为了有效考核有关申请人的相关工作经验情况，纽约州建立了比较完善的工作经验量化评分制度，用打分的方法衡量申请人的工作经验。
计分办法见表三：
销售人员申请经纪牌照除必须有一年全职工作经验外，还须至少满1750分，并提供相关证明文件。
如果其它从事房地产职业的人员而非持牌的销售人员申请经纪牌照，那么需二年全职房地产经验，并满足3500分。
（六）关于经纪人和销售员的一些管理规定
1、关于经纪人的从业规定
持牌经纪人必须有固定的营业场所才能开业，要在醒目的地方张帖标志。
如果设有分公司或办公室，必须为每一个公司和办公室申请同样的执照。
经纪人必须设立不同的帐户分别处理代理的资金和自己的资金。
经纪人必须保留所有经手处理的有关房地产转让的文件至少三年。
房地产广告必须注明经纪人的公司名称。
如果经纪人从事房地产按揭经纪业务，还必须取得银行核发的按揭经纪执照。
经纪人要承担其属下销售员的职业责任。
2、关于销售员的从业规定
销售员只能在经纪人名下从事房地产服务，一般情况下，销售员牌照由经纪人保管，销售员持执业工作证。
销售员如果要脱离当前服务的经纪人，为另外的经纪人服务，要知会发牌部门，注销旧执照，换领新执照。
如果经纪人的牌照被注销，那么其属下所有销售员的牌照自动注销，直至销售员投靠新的经纪人，并取得新的担保后，方可换领新的销售员牌照。
销售员只能从他所服务的经纪人手中获得报酬，不能接受其他任何人的佣金和报酬，因此类似代经纪人从客户手中收钱等是禁止的。
《代理法》对经纪活动的约束
（1）《代理法》对代理人、顾主、顾客关系的定义：
代理人：
是指被授权并且自己同意代表他人利益的人。
如，房地产经纪人可以充当卖方（或地主）的代理人，也可以充当买主（或租户）的代理人。
销售员是注册经纪人的代理人。
代理人只能充当一方的代理。
顾主：
雇用或授权代理人代表其利益的人。
代理：
代理人与雇主之间的诚实与信用关系。
代理关系一般要通过达意的协议（expressagreement）来表示。
顾客：
代理人代表顾主处理交易事务时所面对的第三人。
代理人对顾主有“关心（Care）、保密（Confidentiality）、忠诚（Loyalty）、服从（Obedience）、解释（Accounting）和披露（Disclosure）”的责任，俗称为“CC-LOAD”关系。
代理人对顾客要公平合理，如实反映所代理的房地产情况，不能欺骗和误导。
（2）主要代理关系：
卖方（或房东）代理：
分为独家销售代理（Exclusive-right-toselllisting），独家代理（Exclusive-agencylisting），敞开挂牌（Openlisting）三种形式。
独家销售代理，只要买卖成交，不管买主是谁介绍的，都要付佣金给经纪人。
独家代理：
卖方不能再委托其他人代理，买卖成交，如果买主完全是卖方自己联系的，那么不用付佣金，否则都要付佣金；敞开代理，卖方可以同时委托多个经纪人，买卖成交后，谁联系的买主，佣金就付给谁。
经纪人在未知会卖方并经卖方同意的情况下，经纪人不能买自己代理的房地产。
买方（或租户）代理：
分为独家买方代理（Exclusivebuyeragency），独家代理买方代理（Exc
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