物业经营管理试题.docx
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物业经营管理试题
《物业经营管理》模拟试卷
一、单项选择题（共60题，每题1分每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1，核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或主业提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态的是（）。
A．物业管理B．设施管理C．房地产资产管理D．房地产组合投资管理
2，以下物业经营管理内容中，以运行管理为主的是（）。
A，物业管理和设施管理B．物业管理和房地产资产管理C，房地产资产管理和房地产投资组合管理D，房地产投资组合管理和设施管理
3．（）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
A，居住物业B．收益性物业C，公共物业D．所有物业
4．资产管理公司通过（）来聘用、解聘和调配物业服务企业。
A．监控现场物业管理工作情况B．监控物业管理和物业运营的收益C．监控物业管理和物业运营的成本D．监控物业的运行绩效
5，房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（）。
A．直接地从事房地产开发经营活动的经济行为B．间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D．直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为
6，房地产区别于其他投资品最重要的A．政策影响性B．专业管理依赖性C．相互影响性D．位置固定性或不可移动性
7．房地产的（），要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
A，位置固定性或不可移动性B．寿命同期长C．适应性d各异性
8，以下属于房地产直接投资的是（）。
A，购买开发房地产企业的债券B，购买房地产投资信托基金的股份C，购买房地产抵押支持证券D．购买土地开发
9．债券或股票的投资者，可分享房地产的部分收益，成为房地产（）。
A．直接投资者B．间接投资者C．开发投资者D．置业投资者
10．在房地产投资分析中，现金流量是指（）。
A．用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力B．把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流人C．把某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人D．把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金
11．对于房地产开发投资项目来说，下列不包括在现金流出中的是（）。
A．建造费用B．还本付息C．税金D．货款本金收入
12．关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（）。
A，同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B．从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C．从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D．资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小
13．某投资者向银行贷款20**万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还荔款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是）万元。
A．160B．240C．320d480
14．物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。
此时进行更新决策的逻辑：
在现有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。
A．初始购买成本支出的分摊加年运营费用B．年运行费用C，初始购买成本支出的分摊D．运行费用的分摊
15．先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是（）。
A．成本法B，市场法C．估价法O折旧法
16，下列不是市场法适用对象的是（）。
A，别墅B，写字楼C，标准厂房D．纪念馆
17．运用物业估价市场法，首先应（）。
A，拥有大量的交易实例B．选取可比实例C．建立价格可比基础D，交易状况修正
18，运用收益法估价，需要预測估价对象的（）。
A，收益B．未来收益C预期收益D，经营任务
19．在买方市场下，成交价格会（）。
A．偏向最高卖价B．偏向最低卖价C．偏向最高买价D．偏向最低买价
20，（）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A．理论价格B．总价格C市场价格n单位价格
21，投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
A．大于B．小于C．大于或等于D．小于或等于
22，关于下列说法中，错误的是（）。
A，在净收益方面评估投资价值时通常不需要扣除所得税B．评估市场价值时，对未来净收益的估计要客观C．评估投资价值所取用的折现率，应是特定投资者所要求的最低报酬率D．评估市场价值时通常不扣除所得税
23．市场分析中的重要内容是（）。
A，物业位置分析B．明确业主目标C邻里分析D．物业现状分析
24．物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于（）。
A．业主的态度B．物业管理师的态度C，人口素质D，租户的素质
25．物业管理的中短期计划通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为（）。
A．1-3年B．2-4年C3.5年d4-6年
26．房屋租赁关系是（）。
A．买卖关系B，雇佣关系C．合作关系D．经济契约关系
27．所有的经营费用都应由业主从其所取的租金中全额支付是使用（）形式出租物业。
A．毛租金B．净租金C毛利益d净利益
28，在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。
A．物业出租经营成本B．业主希望的投资回报率C．物业自身的状况D．同类型物业的市场供求关系
29．物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（）。
A．管理费用B营业成本c。
财务费用D．人员费用
30．营业成本不包括的是（）。
．直接人工费B．直接材料费C，管理费用D．间接费用
31.下列属于间接费用的是（）。
A，财务保险费B．管理费用C．劳动保险费d无形资产摊销
32．物业服务企业的财务费用不包括（）。
A，税金B，汇兑净损失C．金融机构手续费d公司筹资发生的其他财务费用
33，物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（）。
A，营业成本B．管理费用C．递延资产D．营业成本或管理费用
34．将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本是依据成本的（）。
A．经济性质B．经济用河C．与业务量的关系D．与决策的关系
35，下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是（）。
A．估计成本B．实际成本C．计划成本d定额成本
36．某物业服务企业，年工资总额369600元，则福利基金为（）元。
A．7392B．73920C．51744D，5544
37．前期物业服务合同是（）订立的。
A．业主与物业服务企业B．业主大会与物业服务企业．建设单位与物业服务企业D．业主委员会与建设单位
38．委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分使用按照（）的决定。
A．业主大会B．业主委员会C．建设单位d大部分业主
39，下列属于物业服务合同的法律特征的是（）。
A．物业服务合同的主体是特定的B，物业服务合同为有偿合同、要式合同、实践合同、双务合同C．物业服务合同的内容复杂D．物业服务合同是以为他人处理物业管理方面的事务为目的
40，物业基本情况中，要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理（）。
A．区位B．位置C．区域d地域
41．物业交付业主前，物业服务费由（）承担；物业交付业主后，由（）承担。
A，物业服务企业业主B．建设单位业主C．施工单位建设单位D．业主建设单位
42．物业管理绩效的层次包括（）。
①物业管理行业绩效；②物业管理单元绩效；③物业资产管理项目绩效；④物业服务企业绩效
A，①和④B．②和③C．①和③D．③和④
43．物业管理绩效评价是以（）作为具体评价对象。
A．物业服务企业的盈利能力B．资产运营水平C．偿债能力D．物业服务企业
44，企业自我诊断评价是指（）。
A．企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为
B．各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容
C．结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征
D，要从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评估
45．企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价是（）。
A．政府评价R社会评价C．企业集团内部评价d企业自我诊断评价
46．下列不属于偿债能力状况修正指标的是（）。
A．流动比率B．速动比率C．资产损失比率D．长期资产适合率
47．反映企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的是（）。
A，资产积累率B．利息保障倍数C．现金流量表D．利润率
48．投资者用来认识，判断企业在激烈的市场竞争环境中生存，适应和发展能力的重要依据是：
（）。
A．物业管理报告中有关经济资源和经济义务方面信息B．物业管理报告中的信息C．物业管理工作计划D，物业经营管理工作总结
49．可出租面积是（）。
A．单元内建筑面积十外墙B．出租单元内建筑面积十分摊公用建筑面积C．单元间分隔墙十分摊公用建筑面积D．出租单元内使用面积十分摊公用建筑面积
50．在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是（）
A．市场租金高于基础租金B．市场租金低于基础租金C．市场租金等于基础租金D．市场租金和基础租金的高低无法比较
51.下列关于零售商业物业选址和规划的说法，不正确的是（）。
A．购物中心在选址时，应当选B．交通便利是影响购物中心成功经营的重要因素，即使停车不便时，也不受影响C．有关调查研究发现，零售店店主在选择人住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性D．零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素
52．最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物的理论是（）。
A．需求的外部效应理论B．同类零售店聚集理论C，中心地理论D．以上全部不正确
53．研究消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象的是（）。
A．中心地理论．B．同类零售店聚集理论C．需求的外部效应理论D．同期理论
54．选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（）。
A．财务能力B．声誉C．租户组合与未知分配D．租户需要的服务
54．选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（）。
A．财务能力B．声誉C．租户组合与未知分配D．租户需要的服务
55．（）是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展的每一项新的商业经营项目都要进行认真的分析研究。
A．高于预期的资本回报水平B．低于预期的资本回报水平C．高于收益的资本回报水平D．低于收益的资本回报水平
56．（）的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。
A．主要租卢；B，租户组合C．经营产品d潜在客户
57．百分比租金通常的计算是以（）为基础。
A．运营费用B．年总营业额C．净运营收益d毛收人
58．租金调整对于主要租户一般每（）年调整一次，次要租户可每年调整一次。
A．4B．5C6D7
59．企业物业资产管理是指（
A．企业对主营业务的物产资产管理B．调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值的管理C．企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理D．企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产的物业资产的管理
60．设施管理涉及的主要事项包括（）。
A．所有权的费用B．生活质量C．作为资产的设施D．以上全是
二、多项选择题I共20题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有l个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分
1．大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（）。
A．物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B．房地产组合投资管理公司负责管理C．房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D．为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E．房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求
2．以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。
A．直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B．间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C．直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式D，开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E．间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
3，房地产间接投资的具体形式包括（）。
A，置业投资R购买房地产开发、投资企业的债券C．购买REITsD．购买房地产开发、投资企业的股票E．购买mbs
4．下面选项中是按复利计息的有（）。
A．房地产开发贷款B．国库券C．储蓄存款n住房抵押贷款E投资分析
5．下列关于设备更新的特点分析，正确的是（）。
A．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命B．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量C．比较设备的费用和利益D．设备更新分析以费用年值法为主E．只比较设备的费用
6．物业价格构成中包括了（）。
A．土地取得成本B开发成本C投资利息d物业折旧E．开发利润
7，运用收益法估价的步骤一般包括（）。
A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B．预测估价对象的未来收益C．求取报酬率或资本化率、收益乘数D．选用适宜的收益法公式计算出收益价格E．减去折旧求取物业价格
8．物业管理计划的主要内容有（）。
A．建筑物管理计划B租赁计划C．财务收支计划D．物业运行绩效评估及与业主沟通计划E．企业盈利和发展计划
9．房屋租赁的特点有（）。
A．不转移房屋的使用权B．房屋租赁关系是买卖关系C．房屋租赁关系不因所有权转移而中止D．租赁双方都是符合法律规定的主体E．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
10．从理论上说，租金的确定取决于（）。
A．业主的策略方案B．同类型物业的市场供求关系C．物业出租经营成本d业主希望的投资回报率E．租户的选择
11．按照现行财务制度规定，下列支出不得列入成本的有（）。
A．购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B．对外投资支出C．被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出D．公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费E．国家法律、法规规定之外的各种付费以及国家规定不得列入成本、费用的其他支出
12．物业服务企业在签订物业服务合同时除了遵循一般合同的注意事项外，还要注意的事项有（）。
A．宜细不宜粗的原则B．不应有无偿无限期的承诺C．实事求是留有余地D，明确界定违约责任和处理方式E．主要以宏观为主，适当考虑微观
13．按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（）。
A．政府评价B．行业主管部门评价C．社会评价D．企业集团内部评价E．企业自我诊断评价
14．以下反映物业服务企业发展能力状况的指标有（）。
A．总资产报酬率B．净资产收益率C．营业增长率D．资本积累率E．总资产周转率
15．物业管理绩效评价的评议指标包括（）。
A．总资产增长率、三年利润平均增长率、资产负债率B．经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平C．在岗员工素质状况、服务硬环境D．发展创新能力、经营发展策略E．综合社会贡献
16．按物业经营管理者提交报告的期间不同，将物业管理报告分为（），
A．月度物业管理报告B．季度物业管理报告C．半年度物业管理报告d日物业管理报告E．年度物业管理报告
17，写字楼租金调整一般是基于（）。
A。
市场价格指数B．消费者价格指数C．零售物价指数D．其他租赁双方商定的定期调整比率E．投资收益率
18．写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（）。
A，服务满意度B．客户满意度C．物业品牌化D．物业经济指标E．物业技术指标
19．零售商业物业相关理论的具体应用产生（）策略。
A．需求内部效应B非同类零售店聚集C．租户组合实现多样化d引入主力店以带来大量客流E．空间安排实现相互促进效应
20．下列对可持续发展与物业管理的说法，错误的是（）。
A．可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用B．智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑C．噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一D．要加强雨水、污水的排放、处理和再利用E．垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用
参考答案及解析
一、单项选择题
【解析】物业经营管理的内容：
（1）保证物业正常使用的运行操作管理。
（2）将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。
物业管理的核心工作是对物业进行日常维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。
2．【答案】A
【解析】物业经营管理分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。
其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
3．【答案】B
【解析】收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。
。
4．【答案】D
【解析】资产管理公司通常不在现场，它们作为物业投资者或业主的代表，“管理”在现场的物业服务企业。
资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业。
资产管理的主要职责是：
制定物业发展战略计划；持有／出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分袄|
资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业服务企业。
资产管理公司通过考察物业服务企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划是否能有效提升物业价值来决定是否批准该项计划。
5．【答案】C
【解析】房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
6．【答案】D
【解析】房地产投资的特性：
（1）位置固定性或不可移动性；
（2）寿命周期长；（3）适应性；（4）各异性：
（5）政策影响性；（6）专业管理依赖性；（7）相互影响性。
其中位置固定性或不可移动性，是房地产区别于其他投资品最重要的一个特性。
“房地产的价值就在于其位置”。
房地产投资价值的高低，与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。
7．【答案】A
【解析】房地产的位置固定性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。
由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。
8．【答案】D
【解析】直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。
直接投资又可分为开发投资和置业投资两种形式。
开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
9．【答案】B
【解析】间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。
房地产间接投资的具体形式包括：
购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。
10．【答案】C
【解析】将某一项投资活动作为一个独立的系统来考察，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入统称现金流量。
11.【答案】D
【解析】将某一项投资活动作为一个独立的系统来考察，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入统称现金流量。
流系统的资金叫做现金流出，主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
流入系统的资金叫做现金流人，通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收人等。
12．【答案】D
【解析】资金的时间价值：
同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，这种差别称为资金的时间价值。
对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：
（1）随着时间的推移，资金的价值会增-加，这种现象叫资金增值。
从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为资金增值。
（2）从消费者的角度来看，资金的时问价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有：
投资利润率，通货膨胀率，其他风险因素等。
13．【答案】D
【解析】单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。
单利计息时的利息计算公式为：
In=P，n．i
n个计息周期后的本利和为：
Fn=P（l+I.n）
在本题中，利息总额为20**X80X3=480（万元）
14．【答案】A
【解析】不同情形下设备更新决策的思路：
（1）不提升物业运行服务质量的设备更新。
部分建筑设备（如空调、电梯等）能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿用原有设备还是更新，就涉及到了更新决策问题。
此时更新决策的逻辑是：
在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间（包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用）选择数值较低的方案。
（2）能提升物业运行服务质量的设备更新。
设备更新后，由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益。
此时的设备更新决策，就要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。
此种情形更新决策的逻辑是：
比较更新和不更新两个方案下的年等额费用，以数值小的方案为优。
比较时要妥善
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