房地产企业员工必备合同知识.pptx

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房地产企业员工必备合同知识合同相关知识合同相关知识初识合同合同合同合同合同合同合同合同法第2条：

合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议合同法所用来规范的合同是最狭义的合同，仅指民事合同中的债权合同何为合同债权合同：

如房屋买卖合同、借款合同物权合同：

如土地使用权出让合同、房屋抵押合同合同的分类合同的定义和种类初识合同合同合同合同合同合同合同合同与契约合同在中国古代直至近现代一直被称作契约，如房契、地契、卖身契等初识合同合同合同合同合同合同合同合同与协议根据合同法第2条“合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议”，合同本身一种协议合同本身就是一种协议通常情况下合同与协议是通用的，例如“*项目总承包合同”可以被称作“*项目总承包协议”通常情况下合同与协议是通用的协议的英文“agreement”，合同的英文“contract”，两者都有达成一致的意思，但是协议显然更宽泛，只要双方意思一致就可称作协议，但只有包含当事人、标的、数量、质量履行期限等基本内容的协议才被称作合同协议的范围比合同更加宽泛初识合同合同合同合同合同合同合同合同与协议协议合同合同是合同是满足特定条件的足特定条件的协议初识合同合同合同合同合同合同合同动态看合同缔约履约履约完毕违约第一部分缔约缔约合同订立主体缔约违约履约合同订立主体需满足的两个条件根据合同法第2条，缔约的双方应该是平等主体的自然人或者法人根据合同法第9条，缔约的双方应该具有民事权利能力和民事行为能力民事权利能力和行为能力知多少？

合同效力待定知多少？

合同订立主体缔约违约履约合同订立主体谁有资格缔约？

1、张某（25岁）月收入800，订立购房合同2、修理工王某（16岁）月收入3000，订立购车合同3、全日制高中在读的赵某（17岁）订立房屋按揭贷款合同4、豆豆（11岁）订立购买两本教辅书合同5、萌萌（10岁）订立接受邻居叔叔赠与一套别墅合同6、刘、关、张三人开办的合伙制装修单位与房地产开发企业订立房屋装修合同缔约违约履约注：

以上案例中自然人均精神正常委托他人缔约知多少？

表见代理知多少？

合同订立主体缔约违约履约能不能委托他人缔约？

1、某区政府受市政府委托与房地产开发商订立土地一级开发合同2、某分公司总经理未经总公司法定代表人委托与施工企业订立地勘合同3、某子公司法定代表人未经母公司法定代表人委托与建筑企业订立总承包施工合同4、某采购人员在离职一个月后用公司已盖章的合同范本与不知情的某公司订立门窗采购合同合同订立主体缔约违约履约合同如何订立？

合同法第13条：

当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

合同订立过程缔约违约履约甲甲甲方方方乙乙乙方方方要约承诺合同成立要约邀请：

约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。

要约：

要约是希望和他人订立合同的意思表示承诺：

承诺是受要约人同意要约的意思表示合同订立过程合同订立中的名词解释缔约违约履约要约邀请招招标公告、招公告、招标邀邀请要约投投标报价价承诺中中标通知通知难点一：

三者如何判断？

合同订立过程缔约违约履约难点二：

要约与承诺的效力？

合同法第16、17、18、19、20条要约的生效、撤销、撤回、失效合同法第23、24、26、27、28、29条承诺的撤销、撤回、失效合同订立过程缔约违约履约商业广告属于要约邀请还是要约合同订立过程缔约违约履约合同法第15条的相关规定“商业广告的性质为要约邀请，但是商业广告符合要约规定的，视为要约”关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条规定：

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”合同订立内容合同内容如何约定根据民事法律中意思自治的基本精神，订立合同遵循缔约自由的原则，缔约方在不违背法律强制性规定的前提下可以自由约定合同的基本内容缔约违约履约合同法第12条：

合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。

合同订立内容一份合同包括哪些基本条款？

缔约违约履约合同订立内容标的和标的物标的：

当事人双方的权利义务关系，是一种法律关系标的物：

指当事人双方权利义务指向的对象，是一个具体的物缔约违约履约举例：

房屋买卖合同中，标的是买卖关系，标的物是房屋第25条：

承诺到达时合同生效第32条：

当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

第33条：

当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。

签订确认书时合同成立。

第44条：

依法成立的合同，自成立时生效合同的效力合同何时生效呢？

缔约违约履约合同的效力合同生效时间的例外合同法的规定仅限于债权合同，大多数物权合同需要登记才能生效。

例如土地使用权出让合同、房屋抵押合同缔约违约履约合同的效力缔约违约履约送达投标保证书时生效？

双方签订合同书时生效？

招投标方式订立的合同何时生效送达中标通知书中标通知书送达以后代表拟签订合同的双方开始受到合同关系约束，不能随意更改中标结果签订合同书双方签订合同书并且合同成立后，代表双方开始受到合同条款的约束，违背合同需要承担违约责任招投标方式订立合同的效力问题合同的效力缔约违约履约合同的效力主协议与补充协议效力问题补充协议可以看做是对主协议的变更变更后的内容如果是双方协商一致，效力优先于原合同合同变更不明确的部分，以原合同为准缔约违约履约合同的效力主协议与补充协议效力问题合同法第77条：

当事人协商一致，可以变更合同合同法第78条：

当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更缔约违约履约合同的效力建设工程中“黑白合同”效力问题根据法律和相关司法解释的规定，建设工程施工争议中，采用招标形式订立的备案合同即“白合同”效力高于双方实际履行的“黑合同”缔约违约履约合同的效力招标投标法第46条：

“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

”关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第21条：

“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以中标合同作为结算工程价款的根据。

”“黑白合同”效力的相关规定缔约违约履约缔约过失行为产生于双方缔约的过程中，一方因违背合同订立过程中需遵循的诚实信用原则，而使对方的信赖利益受损。

缔约过失何为“缔约过失”缔约违约履约缔约过失“缔约过失”有哪些表现根据合同法第42条，缔约过失行为通常表现为假借缔约，实则进行恶意磋商；故意隐瞒与订立合同有关的事实或者提供虚假信息；其他违背诚实信用原则的行为。

缔约违约履约串标的行为违背了诚实信用原则，损害了招标人的信赖利益，当然属于缔约过失缔约过失串标是否属于“缔约过失”缔约违约履约缔约过失缔约过失的责任缔约违约履约根据合同法第42条的规定，当事人存在缔约过失的情形时，需要向对方承担损害赔偿责任收取投标保证金的可以没收保证金收取定金的可以适用定金罚则缔约过失“缔约过失”风险防范收取投标保证金是防范生产合同中对方缔约过失风险的有效手段招投标法、招投标法实施细则相关规定收取定金是防范销售合同中缔约过失风险的有效手段物权法、担保法相关规定生产合同销售合同缔约违约履约第二部分履约履约一手交钱一手交货先交钱后交货先交货后交钱同时履行顺序履行履约的形式履约的形式缔约违约履约合同法第66条无先后履行顺序，双方均有抗辩权合同法第67条有先后履行顺序，后履行一方有抗辩权同时履行抗辩权合同法第68条有先后履行顺序，先履行一方有抗辩权先履行抗辩权不安抗辩权履约抗辩权履约过程中的维权形式缔约违约履约约定不明时履约合同法第61条形式为签订补充协议，对约定不明事项补充约定合同法第62条、63条形式为直接适用法律的相关规定协商途径法定途径合同约定不明时如何履约缔约违约履约第三人履约合同法第64条经双方约定，债权人可以将权利转移，债务人向第三人履行债务合同法第65条经双方约定，债务人可以将义务转移，债权人向第三人主张债权债权转让债务转移合同权利义务可以转让缔约违约履约合同的终止合同法第91条出现法律规定的情况时合同终止合同法第93条当事人约定终止或者出现约定情况时终止法定终止约定终止合同权利义务终止缔约违约履约合同的终止合同法第91条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第93条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

法律依据缔约违约履约第三部分违约违约违约的情形完全不履约是指根本违约或者拒绝履约等情况履约不完全是指不符合约定的履行或者延迟履行、有瑕疵的履行等情况完全不履约履约不完全违反合同约定有哪些情形缔约违约履约违约风险防范履约保证金是防范生产合同违约风险的有效手段招投标法第46条第2款收取定金是防范销售合同违约风险的有效手段担保法第89条生产合同销售合同违约风险如何防范缔约违约履约违约责任违约责任的前提是无免责情况违约责任前提根据法律规定和当事人约定，可以有不同的免责情况，最常见的免责情况有“无过错免责”和“不可抗力免责”免责情况包括哪些缔约违约履约不可抗力免责依据民法通则和合同法，不可抗力是指不可预见、不能控制、不能避免的客观情况何为不可抗力首先要严格界定不可抗力，对不可抗力可以在合同中用列举的方式约定延迟履行期间发生不可抗力事件，不允许免责主张不可抗力的一方在事件发生后要履行及时通知对方并在合理期限内举证的义务不可抗力免责注意事项缔约违约履约违约责任合同法第107条：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

根据相关法律法规的的，违约责任还包括违约金、没收定金、修理、更换等措施。

依据民法意思自治原则，当事人还可以在不违反法律强制性规定的情况下，自由约定违约责任。

违约责任包括哪些缔约违约履约违约责任违约金和定金不能同时适用，因为合同法保护的是缔约双方的正常合同利益，不能因为违约而获得额外的利益合同法第116条：

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

两者不能同时适用违约金、定金能否同时适用缔约违约履约违约责任这三种违约责任能够同时主张，但是违约金和损害赔偿总额不能超过实际损失合同法第112条：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失114条第2款：

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；114条第3款：

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务三种违约责任可以同时适用违约金、继续履行、损害赔偿金三种责任能否同时适用缔约违约履约违约金和赔偿金数额违约金和赔偿金的数额如何确定缔约违约履约违约金以及赔偿金的数额可以由合同双方在缔约时或者违约后协商确定，但是实际支付的违约金不能过分高于实际损失。

违约金和赔偿金数额法律依据缔约违约履约合同法解释二第28条：

当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

合同法解释二第29条第2款：

当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

结语合同是确立、变更、终止民事法律关系的重要手段我国现阶段直接约束合同行为的法律形式主要有民法通则、合同法、招投标法以及最高人民法院关于适用合同法的三个解释然而，在处理与合同有关的事件时还会用到民法其他领域，甚至刑法、行政法、经济