台湾土地经济学之一基本观念真题解答参考.docx
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台湾土地经济学之一基本观念真题解答参考
台湾土地经济学之一基本观念真题解答参考
有人认为土地投机是一种「不勞而获」，有人则认为具有「严肃的社会功能」，试从土地市场的特性分析土地投机是否具有正当性
（一）土地市场的性质
1。
土地市场价格不具有集中交易性
因为土地市场的交易一般透过私下授与或经纪商中介完成最后的成交价，故此土地价格不具有集中交易性，也无法降低买卖双方的讯息不对称（AsymmetricInformation），更不能避免市场产生劣币驱逐良币的反淘汰（AdverseSelection）和道德风险（MoralHazard）之产生，所以土地市场的价格很难充分揭露对象商品的真实价值与市场定位。
2。
土地市场不具有自由竞争性（FreeCompetition）
所谓「自由竞争性」是指市场经济的运作过程中，供给面、需求面和市场价格并无人为干预或政府角色介入。
但是在土地实际交易层面，政府时常因为政策需要而进行土地市场的需求面与供给面之干预，因此土地市场运作不满足「自由竞争」性质。
3。
土地市场不具有完全竞争性（PerfectlyCompetition）
市场是否为完全竞争市场，必须同时满足买卖双方人数众多、产品同质、生产要素自由移动与调整、双方交易讯息完整与透明、买卖双方皆为价格接受者（Pricetaker）等五个要件。
因土地市场无法同时符合完全竞争市场五要件，故土地市场非完全竞争市场。
4。
土地资源稀少性。
5。
土地其耐久性。
6。
土地资产其保值性。
（二）土地投机将引发市场失灵，故土地投机不具有正当性。
1。
一般财货的市场价格机能
（1）图形
（2）说明
①令P为一般财货价格，Q为一般财货数量，S为一般财货供给曲线，D为一般财货需求曲线，初始均衡为E0（P0）。
②当财货需求增加，使得需求曲线由D0水平右移到D1，在初始价格P0下，产生财货市场超额需求E0E1，使得一般财货价格有上涨的压力。
因为财货市场属于完全竞争，生产者知道价格因需求增加而上涨，故在有利可图下会扩大生产，使得供给曲线由S0水平右移到S1，最终供需双方在E1（P1）达成新均衡。
因此P0价格透过市场浮动调整呈现稳定均衡，市场达成配置效率。
2。
土地市场的土地投机将导致市场失灵
（1）图形
（2）说明
①令P为土地价格，Q为土地数量，S为土地供给曲线，D为土地需求曲线，初始均衡为E0（P0）。
②当土地市场因土地投机动机使得土地需求增加，致土地需求曲线由D0水平右移到D1，在初始价格P0下，产生土地市场超额需求E0a，使得土地价格有上涨的压力。
因为土地市场属于完全竞争，土地供给者知道土地价格因需求增加而上涨，又由于土地不能生产制造且地主具惜售下，使得土地供给曲线由S0水平左移到S1最终供需双方在E1（P1）达成新均衡，土地价格
由P0上涨到P1。
因此P0价格无法透过市场浮动调整呈现稳定均衡，市场最终产生市场失灵。
3。
由上述①和②可知，土地投机行为会致使土地市场价格不具浮动调整功能而产生市场失灵。
故土地投机不具有正当性。
补充：
（一）土地市场之性质：
由于土地交易之产品具異质性、土地市场之买卖双方相对很少、土地欠缺集中市场、土地市场之信息不靈通等因素，故土地市场是不完全竞争市场，没有效率的市场。
又由于土地利用之外部效果、公共财、独占性、稀少性等因素，土地市场容易发生「市场失靈」。
不动产的基本特质有異于一般财货，该特质也造成「不动产市场」迥異于「完全的竞争市场」。
试說明不动产究竟具备那些基本特质，导致其与一般财货在市场上的运作效果不同。
政府若为追求社会最大福祉，其对「不动产」与「一般财货」在介入的措施与政策上究竟该有何种重要的差異？
请比较說明政府在介入「不动产市场」与「一般财货市场」时应有的差異
（一）不动产市场的性质
同上题
（二）一般财货与不动产在市场运作之差异：
1。
一般财货的市场价格机能
（1）图形
（2）说明
①令P为一般财货价格，Q为一般财货数量，S为一般财货供给曲线，D为一般财货需求曲线，初始均衡为E0（P0）。
②当财货需求增加，使得需求曲线由D0水平右移到D1，在初始价格P0下，产生财货市场超额需求E0E1，使得一般财货价格有上涨的压力。
因为财货市场属于完全竞争，生产者知道价格因需求增加而上涨，故在有利可图下会扩大生产，使得供给曲线由S0水平右移到S1，最终供需双方在E1（P1）达成新均衡。
因此P0价格透过市场浮动调整呈现稳定均衡，市场达成配置效率。
2。
不动产市场的运作将导致市场失灵
（1）图形
（2）说明
①令P为不动产价格，Q为不动产数量，S为不动产供给曲线，D为不动产需求曲线，初始均衡为E0（P0）。
②当不动产市场因不动产投机动机使得不动产需求增加，致不动产需求曲线由D0水平右移到D1，在初始价格P0下，产生不动产市场超额需求E0a，使得不动产价格有上涨的压力。
因为不动产市场属于完全竞争，不动产供给者知道不动产价格因需求增加而上涨，又由于不动产不能实时生产制造与由他区满入满足，且不动产持有者具惜售下，使得不动产供给曲线由S0水平左移到S1最终供需双方在E1（P1）达成新均衡，不动产价格由P0上涨到P1。
因此P0价格无法透过市场浮动调整呈现稳定均衡，不动产市场最终产生市场失灵。
3。
由上述①和②可知，一般财货市场价格合乎价格机能，而不动产市场价格不具浮动调整功能而产生市场失灵。
（三）政府介入行为在一般财货市场与不动产市场之差异
1。
一般财货市场：
一般财货市场的价格其浮动调整功能，透过价格机能的引导，政府不需介入太多。
2。
不动产市场：
因不动产市场价格其向下僵固性而呈现易涨难跌，故政府利用价量管制及租税政策以健全市场制度。
（1）价格上限管制，如房租上限、国宅价格（参见本文）。
（2）数量管制，如国有地禁止标售（参见本文）。
（3）。
财政政策，如租税政策（参见土地税论）。
（4）。
货币政策，如不动产信用管制、利率政策等。
（5）。
对于不动产生产活动的外部成本予以课税，如开发影响费、环境污染费等；对于土地开发的不当得利课税，如土地增值税；对于土地开发的邻避效果予以补贴。
（6）。
凡是产生巨大外部利益或易产生「坐享其成」的公共财与公共设施，均由政府提供。
（7）。
对于公共事业日地所需之土地，予以强制征收；对于垄断或投机性土地，采照价收买。
补充：
（一）不动产之基本特质：
1.稀少性：
不动产之生产成本高，且生产耗时，故供给弹性小。
当不动产需求突然增加时，常发生供不应求现象，而造成不动产价格暴涨。
2.不可移动性：
不动产之位置固定，因此纵然某地区之不动产价格高涨，亦无法从其他地区输入不动产，甚至由国外进口不动产。
总之，不动产市场是地区性市场。
有的地区供不应求，不动产价格高涨；有的地区供过于求，不动产价格下跌。
3.異质性：
不动产具有其固定区位，每一件不动产为世界唯一，无兩件不动产完全相同，因此彼此间完全替代性低，价格不易统一。
4.耐久性：
不动产之生命周期很长，土地不会折旧，甚至会增值，而建物折旧率低，故不动产适于囤积，作为保值、增值之投资目标。
5.昂贵性：
不动产总价非常高，市场參与之买方与卖方有限，易发生壟断之现象。
（三）政府介入不动产市场与一般财货市场之差異：
1.一般财货市场具有自我调整机制，政府介入机会较少。
不动产市场缺乏自我调整机制，政府介入机会较多。
2.一般财货市场，政府介入手段较多，问题的解决较容易。
不动产市场，政府介入手段有限，问题的解决较困难。
3.一般财货市场，政府宜从「增加财货供给」较有效。
不动产市场，政府宜从「打击投机需求」较有效。
换言之，一般财货市场宜从供给面着手，不动产市场宜从需求面着手。
4.一般财货市场之价格自由伸缩，故政府介入之目的在恢復市场机能。
不动产市场之价格具有向下僵硬性（即上涨容易、下跌难），政府介入之目的在健全不动产制度。
5.一般财货市场，政府之介入着眼于短期问题之解决。
不动产市场，政府介入着眼于长期制度之建立。
政府对于住宅租赁市场的干预，通常系采取租金管制措施；试问：
当住宅需求增加时，这种措施的短期效果、长期效果为何？
请绘图說明之
本题先讨论住宅需求增加对住宅租赁市场的影响，再说明租金管制的长短期效果。
（一）住宅需求增加效果：
1。
图形
初始图
2。
分析
令R为房屋租金；Q为房屋出租数；S为住宅租赁市场房屋供给；D为住宅租赁市场房屋需求；假设设初始均衡E0（Q0，P0）
（1）若住宅需求增加，将使房屋需求由D0右移到D1，在初始租金价格R0下，产生租屋超额需求E0F，故租金由R0涨到R1，房屋出租数由Q0增加到Q1，于E1达成住宅租赁市场均衡。
（2）福利分析讨论
初始均衡E0时，承租者的福利剩余（即消费者剩余）为△AE0R0，出租者的福利剩余（即生产者剩余）为△R0E0O，社会总剩余为△AE0O，此时住宅租赁市场满足配置效率。
（二）租金管制政策的短期效果分析
后续合图
1。
若政府颁布租金管制措施，管制租金于R0（租金上限管制），则住宅租赁市场的房屋有效供给曲线变为S1（即GE00的拗折线段），此时出租者只愿提供Q0的房屋数量进行出租，而承租者在R0租金价格下，只能承租Q0的房屋数量，最终产生E0F的房屋超额需求。
2。
福利分析讨论
（1）租金管制前
初始均衡E1时，承租者的福利剩余为（a＋b），出租者的福利剩余为（c＋d＋e），社会总剩余为（a＋b＋c＋d＋e），此时住宅租赁市场满足配置效率。
（2）租金管制后
在住宅租赁市场的房屋有效供给曲线S1且租金R0下，承租者的福利剩余为（a＋c）（增加c，同时减少b），出租者的福利剩余为e（减少c＋d），社会总剩余为（a＋c＋e），此时住宅租赁市场产生（b＋d）的社会无谓损失，产生市场失灵。
（3）所得重分配效果
政府实行租金管制措施的目的，是为了保护房屋实质需求者的租屋权利，但政策是否对承租者有利，须视所得重分配效果的比较而定：
若承租者增加的福利剩余c，大于损失的福利剩余b，则承租者的净福利增加，表示租金管制政策保护了实质需求者的租屋权；若承租者增加的福利剩余c，小于损失的福利剩余b，则承租者的净福利下降，表示租金管制政策不但未达政策目的，还同时损害了出租者的经济利益（因出租者的福利剩余只有e面积）；若承租者增加的福利剩余c，等于损失的福利剩余b，则承租者的净福利不变，但是政策仍伤害了出租者的经济利益。
（三）租金管制政策的长期效果分析
1。
长期下无法透过管制租金R0交易的承租者，将产生E0F的房屋短缺。
2。
政策目的虽为了保护房屋实质需求者的租屋权，但承租者的消费者剩余不一定增加，如出租者变相提高押金、或不提供租屋的附带性服务（如家具或洗衣设备等），而出租者的生产者剩余一定减少。
3。
资源分配长期下将产生效率损失，最终导致「住宅租赁市场失灵」。
补充：
（一）短期效果：
1.抑制房租上涨：
政府房租上限管制措施，将抑制房租上涨。
2.租赁市场供不应求：
在R0的房租水平，出租供给量Q0，承租需求量Q2，产生超额需求Q0Q2。
3.闲置空屋增加：
在偏低之房租水平下，部分屋主寧愿让其房屋闲置，也不提供加入市场。
（二）长期效果：
1.黑市、转租等应运而生：
由于租赁市场供不应求，则黑市交易、转租行为等地下经济应运而生。
2.以变相方式提高租金：
虽然名目租金在政府管制下，不得提高。
但房东常以变相方式提高房租（如提高押金、由房客支付地价税、房屋税、管理费、维修费等），而使实质房租提高。
3.租赁服务质量惡化：
房东在偏低之房租水平下，不提供其他附带性服务（如电话、电冰箱、洗衣机、电视机等）；甚至对出租房屋不进行维修，任其衰败。
综合上述，房租管制将使租赁市场发生供不应求现象，黑市租金因而产生；闲置空屋增加，形成资源浪费；租赁服务质量惡化，损及房客权益。
总之，房租管制对无住屋者而言，未蒙其利，先受其害。
假设水稻田大规模地转变为建地使用后，所丧失之地下水补注以及地区性洪水调节等作用，必须投入庞大经费兴建水库及防洪工程等方式予以弥补。
若今考虑前述工程成本，水稻田开发为建地的數量会如何变化？
试绘图說明之
（一）图形
初始图
（二）分析
令PR为土地价格；OQR为土地总数量；S0为水稻田提供做为建地的供给曲线；D0为建地的需求曲线；OP01为纯粹水稻田价格（即水稻田未变更为建地时的价格，亦为当时的地价）。
1。
假设初始均衡E0（Q0,P0），表示建地需求曲线D0与水稻田提供做为建地的供给曲线S0相交于E0点，此时水稻田数量为Q0QR，即0Q0的水稻田变更为建地，且地价为OP0。
接续合图
2。
依题目所示，当水稻田大规模转为建地后，将丧失地下水补注以及地区性洪水调节等作用，故必须投入庞大经费兴建水库及防洪工程等方式予以弥补。
若考虑前述工程成本，令每单位数量水稻田变更为建地使用的成本负担为g元，即将此工程成本内部化为g元，在图形上使水稻田提供做为建地的供给曲线由S0垂直上移g元到S1，使建地需求曲线D0与外部成本内生化的水稻田提供做为建地的供给曲线S1相交于E1点，此时水稻田变更为建地的数量减少到OQ1，水稻田数量增加到Q1QR，且地价再上涨到0P1。
补充：
（一）设一同质之水稻田总量OQ*，水稻田价格OP*，如图所示。
S0代表水稻田之供给曲线（即水稻田提供作为建地之供给曲线）。
水稻田变更为建地时，D0代表对建地之需求曲线。
D0与S0相交于E0，代表OQ0之水稻田将变更为建地，亦即保留水稻田數量Q0Q*。
（二）假设水稻田大规模地转变为建地后，所丧失之地下水补注以及地区性洪水调节等作用，必须投入庞大经费兴建水库及防洪工程等方式予以弥补，因而增加工程成本，而使S0左上移至S1。
D0与S1相交于E1，代表水稻田开发为建地之數量减少为OQ1，亦即保留更多之水稻田數量Q1Q*。
不动产的短期供给、中期供给与长期供给应如何区分？
请绘出不动产的短、中、长期供给曲线，并說明不动产短、中、长期供给曲线的主要差異。
另外，若将不动产区分为土地与房屋，则土地供给曲线与房屋供给曲线的主要差異又为何？
请分别回答之
本题先说明短期、中期与长期不动产供给曲线之差异，再说明土地和房屋供给曲线的主要区别。
（一）短期、中期与长期的不动产供给曲线之差异
就不动产供给行为而言，供给期间的短期、中期与长期分别以一个月、一年内与一年以上区分。
若不动产供给时间越长，不动产供给所提供的数量越多，其呈现价量关系的供给曲线也愈相对平坦。
1。
图形
2。
说明
令P为不动产价格，Q为不动产数量，a（Q0,P0）为初始均衡下之价量组合。
当不动产价格由P0上涨到P1时，则
（1）短期下，因市场闲置产能（指空屋户数）和土地存量投入调整不及，使得短期不动产供给量仍为QS0不变，反应于图形上即a点到bs点所示。
连结a和bs点，形成一条垂直的不动产供给曲线SSR，此时不动产短期的供给弹性趋近于零。
（2）中期时，部分市场闲置产能和土地存量投入市场交易，使得中期不动产供给量由QS0增加到QMR1，反应于图形上即a点到bM点所示。
连结a和bM点，形成一条较陡峭且斜率较大的不动产供给曲线SMR，此时不动产中期的供给弹性较小。
（3）长期下，所有市场闲置产能和土地存量投入市场交易，再加工新的土地开发案与建案推出，使得长期不动产供给量由QS0增加到QLR1，反应于图形上即a点到bL点所示。
连结a和bL点，形成一条较平坦且斜率较小的不动产供给曲线SLR，此时不动产长期的供给弹性较大。
（二）土地与房屋的供给曲线
土地由地坪衡量，房屋由地坪与建坪的组合衡量。
土地因存量资源限制，当不动产价格上涨时，土地供给有限，但是房屋的建坪在符合法律规范下可调整坪数，故房屋的供给较多。
1。
图形
2。
说明
令P为不动产价格，Q为不动产数量，假设初始均衡a（Q0,P0）下，土地与房屋面对相同的价量组合。
（1）当不动产价格由P0上涨到P1时，土地由地坪衡量，在土地因存量资源限制，使得土地数量只能由QS0增加到QST；而房屋由地坪与建坪的组合衡量，在房屋的建坪符合法律规范下可调整坪数，使得房屋的供给量可由QS0增加到QSH且QSH大于QST。
（2）连结图
（1）中的a和bT，可形成斜率较大且供给弹性较小的土地供给曲线ST；连结a和bH，可形成斜率较小且供给弹性较大的房屋供给曲线。
土地利用规划管制严格程度通常会影响土地的经济供给。
假设甲、乙二区有相同的条件，惟甲区的土地利用规划管制较乙区为严，又假设甲、乙二区住宅用地的均衡价格与使用面积水平相同。
若今甲、乙二区均因居民所得提高而增加对住宅用地之需求，此将如何影响甲、乙二区住宅用地均衡价格与使用面积？
请将甲、乙二区情形绘于同一个经济分析图中进行比较分析
（一）1。
图形
2。
说明
令P为住宅用地价格，Q为住宅用地使用面积
S甲为甲区住宅用地供给曲线
S乙为己区住宅用地供给曲线
D0为两区所面对之相同的住宅用地需求曲线
E0（Q0,P0）为初始均衡下之两区所面对的相同条件之价量组合
（二）土地利用规画管制
1。
甲区：
土地利用规画管制程度较严格，其住宅用地之价量变化程度较不敏感，故甲区的住宅用地供给弹性相对较小，且甲区的住宅用地供给曲线会较陡峭，如图中S甲。
2。
乙区：
土地利用规画管制程度相对较不严格，其住宅用地之价量变化程度将较敏感，故乙区的住宅用地供给弹性相对较大，且乙区的住宅用地供给曲线会较平坦，如图中S乙。
（三）经济分析
1。
当甲、乙二区居民因所得提高而增加住宅用地需求，使得住宅用地需求曲线由D0水平右移到D1，在初始住宅用地均衡价格P0引导下，产生住宅用地超额需求E0a，最终致使甲、乙二区住宅用地价格上涨。
2。
对甲区而言，于E1甲点达成新均衡。
甲区住宅用地价格由P0上涨到P1甲，住宅用地使用面积由Q0增加到Q1甲；对乙区而言，于E1乙点达成新均衡。
乙区住宅用地价格由P0上涨到P1乙，住宅用地使用面积由Q0增加到Q1乙。
3。
比较甲、乙二区可知，当土地规划管制程度较严格的甲区，其住宅用地使用面积之供给受到政策限制，使得住宅用地价格涨幅较大，如图中P1甲高于P1乙，且均衡的住宅用地使用面积增幅较少，如图中Q1甲低于Q1乙；反之，政策较宽松的乙区而言，住宅用地价格涨幅较少，但均衡的住宅用地使用面积增幅较多。
今设在固定面积土地上投施资本兴建办公大樓，资本与产品市场属完全竞争市场，且没有建筑密度的限制，则基地开发的最适集约度、地价该如何决定？
倘若政府实施土地使用分区管制，而对建筑密度限于较低的水平，则对该个别基地价值、该分区地价的影响为何？
试分别绘图說明之
（一）基地开发之最适集约度与地价：
如图所示，AC表示建筑投资之边际收入曲线，
DE表示包含正常利润但不包含土地成本之建筑投资成本曲线。
由建筑投资之边际收入曲线AC与边际成本曲线DE之交点F，决定最适集约度G。
在此集约度下，地价为△DAF。
（二）建筑密度限制对个别基地价值之影响：
政府实施土地使用分区管制，而对建筑密度限制于较低水平，
如图所示，
建筑密度（相当于土地集约度）限制在J，
则基地价值由△DAF下降至□DALK。
（三）建筑密度限制对分区地价之影响：
如图所示，由该分区之土地需求曲线D与土地供给曲线S之交点，决定该分区之地价P0，土地交易量Q0。
政府实施土地使用分区管制，而对建筑密度限制于较低水平，致土地供给量减少为Q1，新的土地供给曲线为ABC。
土地需求曲线D与新的土地供给曲线ABC之交点，决定该分区地价P1。
分区地价由P0上涨为P1。
不动产市场中有中古屋市场及预售屋市场，请绘图說明这兩种市场之关系。
若不动产市场不景气，政府对消费者提供补贴制度，请问兩种市场是否要有差異？
请說明之
基本假设：
1.人们持有和交易不动产是以实质需求为主，表示大部分的市场参与者为实质需求者。
2.将中古屋视为现货，预售屋视为「期货」，在市场行为中，因供给不足才有预售生产行为
3.假设市场完全竞争，同时满足「一般均衡」原则
4.中古屋和预售屋为替代性对象关系：
Q0=f（P..,Ps...），预售屋P上升、中古屋交易量Q上升
5.经济参与者不买预售屋，就买中古屋。
（一）两市场建立
1。
图形
2。
说明
令PH为房屋价格，QH为房屋数量
D0A为未受中古屋市场影响的预售屋需求曲线
D1A为受中古屋市场影响的预售屋需求曲线
S为中古屋供给曲线
D为中古屋需求曲线
在初始房屋价格P0下，两市场均衡分别为E0A和E0
（1）中古屋市场代表房屋的现货市场，预售屋市场代表房屋的期货市场。
在房屋市场完全竞争下，初始价格P0代表预售屋价格与中古屋价格趋于一致。
（2）若预售屋交易不考虑中古屋市场，则可穿过E0A点描绘出一条需求弹性较不敏感的「未受中古屋市场影响的预售屋需求曲线D0A」。
（3）若房屋价格由P0升到P1，使中古屋市场（即房屋现货市场）产生超额供给ab，转绘于预售屋市场即需求量减少a`b`，且ab＝a`b`；若房屋价格由P0下跌到P2，使中古屋市场（即房屋现货市场）产生超额需求cd，转绘于预售屋市场即需求量增加c`d`，且cd＝c`d`。
（4）连结图中的a`、E0A和d`点，可得出一条需求弹性较敏感的「受中古屋市场影响的预售屋需求曲线D1A」。
（二）两市场关系
1。
图形
2。
说明
令S0A为预售屋市场的供给曲线，在初始房屋市场均衡下，
预售屋市场的均衡价量组合为E0A（Q0A,P0），
中古屋市场的均衡惯量组合为E0（Q0,P0）。
（1）若政府对不动产市场实施紧缩政策，导致国内固定资本投资减少，反应于预售屋供给将由S0A水平左移到S1A，新预售屋市场均衡为E1A（Q1A,P1），此时预售屋市场交易数量由Q0A下降到Q1A，且引导房屋市场价格由P0上涨到P1。
（2）因预售屋和中古屋亘为替代性对象（Substitutes）关系。
当预售屋数量减少将导致中古屋需求增加，使得中古屋市场需求曲线由D0水平移动到D1，在新中古屋市场均衡E1（Q1,P1）下，中古屋交易量由Q0增加到Q1，呈现中古屋市场「价涨量增」的结果。
（三）补贴制度的讨论
因中古屋转手买卖属于「所有权移转」，对于经济成长与每人实质国民所得计算无任何影响；故政府对预售屋补贴将促进国内固定资本投资及带动相关营造产业（包含钢铁业、塑化业与水泥业等）发展，使国内国民所得提升且提高经济成长。
因此政府应对中古屋补贴较少，预售屋补贴较多。
房屋系一种不动产，其供给或需求數量常与服务质量（servicequality）混合使用。
而房屋服务质量又常以房屋价格表示之。
因此房屋市场的供需數量（quantityofsupplyordemand）与价格（price）之间常呈模糊的关系。
经济学家们却有一些方法來阐释房屋市场价量之间的浑沌不明。
譬如，唯樂价格理論（hedonicpricetheory，或称属性价格理論）就是其中之一。
试请利用唯樂价格理論來阐释房屋市场价量之间的关系。
请先陈述何谓唯樂价格理論，再利用唯樂价格理論說明房屋市场价量之关系
本提先陈述何谓唯乐价格理论，再利用唯乐价格理论说明房屋市场的价量关系。
（一）唯乐（特征）价格理论
1。
房屋的特征：
房屋是由许多特征所组成，这也是评价房屋的困难之处：
（1）房屋属于一种实质的资产，每栋房子皆位在不同的区位，而且是一种耐久财，代表各种屋龄的房子会同时存在相同的市场。
（2）每栋房子都由一组独有的房屋特征所组成，而某些房屋特征将随着地区的不同而有不同的价值，例如车库、游泳池、健身设或附加商业机能等。
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