威海环翠北商业中心项目.ppt

威海环翠北商业中心项目.ppt

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威海环翠北商业中心项目威海环翠北商业中心项目区域研究项目地块位于威海市经济开发区西侧，与青烟威高速相邻张村张村威海市区威海市区距离市区距离市区55公里公里项目项目地块地块区位解读区位解读项目解读环境解读环境解读项目解读项目现为毛地，无拆迁安置要求。

S301青烟威公路青烟威公路环翠路环翠路项目邻近青烟威公路，与环翠路接壤，项目邻近青烟威公路，与环翠路接壤，地块北侧则为大片住宅片区；地块北侧则为大片住宅片区；项项目目地地块块四至解读四至解读项目解读项目北侧为大面积住宅片区，道路通达。

项目地块西侧为威海影视基地，目前经营状况较差，人流稀少；项目地块南侧为翠海游艇俱乐部，现已无人经营管理；项目地块北侧为住宅小区，空置率较高；项目紧邻威海临时汽车站，周边配有部分零星商业满足下客短暂停留旅客；环境解读环境解读项目解读项目临近临时汽车站与影视基地市场定位周边楼盘分布周边楼盘分布盛德世纪星城盛德和兴家园四季康城滨海明珠永兴园西海湾花园海天丽景隆苑丽舍项目区域近年住宅开发量较大市场定位未来人口导入未来人口导入楼盘名称建筑面积占地面积总套数入住人数四季康城4000036000280840滨海明珠15000012500011463800永兴园3000027000324972阳光钦城.玫瑰园50000450004681404西海湾花园100000670006601980海天丽景50000460004701410隆苑丽舍14764476404181254盛德和兴家园150000/盛德世纪新城14500017400021006300项目周边住宅总开发体量729764平米，加上姜南庄项目，供应量突破百万平米，总新增人口达到17960人。

区域未来周边住宅供应量较大u项目周边密集的居住片区，为本项目未来创造较大的机会发展；u未来项目周边城际铁路的启动，是否能对将来本项目起到作用；u区域内土地开发量较大，未来商业竞争加剧；u未来规划进度快慢直接为项目成熟造成影响；u项目地块平整方正，有利于未来项目规划；u项目周边为临时客运站，在未来商业启动后，有利商业带动；SSu项目周边人气较差，除中转旅客外，外来人流极少；u项目地块邻近青烟威高速及道路主干道，无法有效集聚人气，未来难以直接带动商业氛围；WWOOTTSWOTSWOT分析分析项目解读道路名称：

普陀路道路名称：

普陀路商业形态：

群房商业、局部商业形态：

群房商业、局部22层层租价价格：

租价价格：

0.480.48元元/平米平米/天天-0.7-0.7元元/平米平米/天天主力面积：

主力面积：

38-6038-60平米平米总户数：

总户数：

200200户户开业率：

开业率：

80%80%业态种类：

医药、餐饮、五金、百货等业态种类：

医药、餐饮、五金、百货等普陀路普陀路道路名称：

长江路道路名称：

长江路商业形态：

群房商业、局部商业形态：

群房商业、局部22层层租价价格：

租价价格：

0.550.55元元/平米平米/天天-1.1-1.1元元/平米平米/天天主力面积：

主力面积：

5050平米平米总户数：

总户数：

20002000户户开业率：

开业率：

80%80%业态种类：

医药、餐饮、五金、百货等业态种类：

医药、餐饮、五金、百货等长江路长江路市场定位地产板块解读地产板块解读目前周边以传统住宅底商为主道路名称：

火炬南路道路名称：

火炬南路商业形态：

群房商业、局部二层商业形态：

群房商业、局部二层租价价格：

租价价格：

0.380.38元元/平米平米/天天主力面积：

主力面积：

3030平米平米总户数：

总户数：

150150户户开业率：

开业率：

60%60%业态种类：

医药、餐饮、五金、百货等业态种类：

医药、餐饮、五金、百货等火火炬炬南南路路道路名称：

淮河路道路名称：

淮河路商业形态：

群房商业、局部商业形态：

群房商业、局部33层层租价价格：

租价价格：

0.220.22元元/平米平米/天天-0.5-0.5元元/平米平米/天天主力面积：

主力面积：

4545平米平米总户数：

总户数：

180180户户开业率：

开业率：

60%60%业态种类：

医药、餐饮、五金、百货等业态种类：

医药、餐饮、五金、百货等淮河路淮河路市场定位地产板块解读地产板块解读经营情况总体一般，租金水平较低，业态档次较差解读思考解读思考项目解读初步定位初步定位方案一方案一解读思考解读思考项目解读张村现有商业中心在白马服饰城，区域仅10万人口，造成环翠北路的区域商业中心培育期长，商业成长性较低。

威海央视基地除了节假日外，总体经营较为惨淡，无法给本项目带来一定的人气导入。

目前区域的商业以生活配套商业作为主体，低廉的租金造成区域商业价值较低，本项目如定位区域商业副中心短期内无法有效的提升商业价值。

解读思考解读思考项目解读方案二方案二产业研究产业现状产业现状产业研究中国城市儿童消费超过4000亿元人民币并且每年保持9%的速度快速增长。

我国我国大约有亿多儿童，其中大约有大约有亿多儿童，其中大约有90009000万儿童生活万儿童生活在大中城市，而且每年大约有2700万新生儿降生，巨大的消费潜力吸引着企业的目光。

儿童消费市场规模极其巨大，中国儿童市场年消费额达几千亿元人民币。

同时，儿童对家庭消费影响力接近60%，而且越来越大。

对于有志于开发儿童市场的厂商来说，这无疑是一块很大的蛋糕。

产业特征产业特征产业研究主观消费主观消费少年、儿童消费领域的集中之处主要集中在食品、服装、玩具等方面。

服装一般由家长安排，食品和玩具的购买主导方在儿童。

四个城市的调查显示，30-4030-40的儿童产品的购买受儿童意愿的影响。

提前进入消费时期提前进入消费时期少年、儿童提前进入消费时期。

手中有可观的零花钱，懂得如何支配。

目前全国大城市少年、儿童零花钱平均在儿童零花钱平均在76.5元月左右元月左右。

从地区看，珠江三角洲地区少年、儿童零花钱高于北京和长江三角洲地区。

零花钱主要流向是零食和文化类用品。

产业特征产业特征产业研究影响家庭消费影响家庭消费少年、儿童购买意愿对于家庭成员及家庭消费的影响加大，由于绝大多数为独生子女，对电视节目频道有控制权，同时，对信息敏感，也决定了他们对家庭消费的影响增大。

多数少年、儿童在购物时不在乎牌子，但外表要好看。

同时，对某些国外知名品牌的认同，更主要是因为这些品牌更具时尚特征。

品牌意识增强品牌意识增强品牌意识开始逐步增强，少年、儿童对洗发水、服装、随身听、文具等产品，倾向于国际知名品牌，在食品、饮料方面偏爱国内品牌。

产业研究产业现状分布产业现状分布威海新华儿童娱乐城华联商厦威海大世界金地大厦儿童产业主要集中在中心区域内，分布较散儿童产业主要集中在中心区域内，分布较散友谊现代大厦爱康贝婴幼儿用品专卖青少年活动中心振华商厦产业研究产业现状分析产业现状分析地址；威海市金地商厦三楼开业时间：

09.08.02周边业态：

新华书店、启路文具每日人次：

200人每日收入：

2000元游戏项目：

淘气堡、沙滩乐园、手划船、儿童旋转升降飞机、电玩游戏、手工坊、捞鱼池项目定位：

定位为威海消费档次最高、设施最新最全的儿童娱乐天堂在威海规模相对较大，功能较全，整体档次不高在威海规模相对较大，功能较全，整体档次不高产业研究产业现状分析产业现状分析地址：

环翠区大润发一楼营业面积:

400平米消费群体：

准妈妈和15岁婴幼儿经营品种：

包括孕妇装、孕妇专业化妆品、孕妇专用品、婴幼儿服装、用品、辅食、奶粉、童车床、专业洗化、玩具、专业书籍等等，单品数量6000多个。

销售模式：

会员制一站式购物专业服务低价”地址：

高技区沈阳路西2号占地面积：

10亩建筑面积：

4800平米总投资：

1000多万元。

内设科目：

各种培训室、电教室、微机室、舞蹈室、琴房、游艺室、活动室、歌舞厅、展览大厅及会议室等20多个教学、活动场所和2800多平方米的接待中心。

在威海零散分布一些儿童产业品牌和培训机构在威海零散分布一些儿童产业品牌和培训机构产业现状总结产业现状总结产业研究功能亟待扩充产业亟待升级资源亟待整合