天津凯德项目.ppt

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天津商业地产市场分析天津是中国四个直辖市之一，有超过超过1000万人居万人居住和生活在这一地区，市中心距北京137公里，是著名的国际港口城市和生态城市。

它位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代北方最早对外开放的沿海城市之一、我国北方的海运与工业中心。

作为拥有中国第四大工业基地和第三大外贸港口的大都市，自从2006年滨海新区发展上升为国家政策后，重新走上了高速发展的道路。

2013年，它将承办第六届东亚运动会。

生产总值（GDP）：

7500.8亿，增长16.5%；人均生产总值：

62403元，增长11.1%（9136美元）；财政总收入：

1805亿，增长21.1%；地方财政收入：

821.38亿，增长21.6%；社会固定资产投资：

5006.32亿，增长47.1%；09年年商品房销售面积商品房销售面积：

1590.02万平方米，增长万平方米，增长27%；社会消费品零售总额：

2430.83亿，增长21.5%；城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入：

21430元，增长元，增长10.3%；天天津津天津市内六区新年相继确定了天津市内六区新年相继确定了2011年乃至未来五年的发展目标。

年乃至未来五年的发展目标。

三大商业三大商业“巨无霸巨无霸”亮相亮相此外，和平区在建的三大商业“巨无霸”：

天津现代城、恒隆广场、天河城预计都将于2012年建成开业。

和平区：

和平区：

和平区将加快建设金融商务区、中心商业金融商务区、中心商业区、商务风貌区、科技卫生区和新兴商住区、商务风貌区、科技卫生区和新兴商住区区五个功能区，形成布局合理、各具优势、功能互补、产业联动、统筹发展的新格局。

重点打造以南京路、海河沿岸两条经济带和金融城、金街、五大道三个经济板块为顶点构成的“金三角”服务业高地。

河西区：

建设八大功能区河西区：

建设八大功能区市级行政文化中心区市级行政文化中心区主要包括北至围堤道中环线、南至黑牛城道、东至解放南路、西至紫金山路连接卫津南路占地7.9平方公里的区域。

规划建设约700万平方米的文化、金融、商业和高档住宅等设施。

友谊路金融服务带友谊路金融服务带主要包括北起马场道、南至黑牛城道，沿友谊路两侧各一个街坊，占地2平方公里的区域。

重点建设昆仑中心（论坛新闻）、融邦大厦、建行大厦等项目。

河西区将努力打造“国际商务城区、多元文化城区、生态宜居城区国际商务城区、多元文化城区、生态宜居城区”，基本建成经济发达、文化繁荣、环境优美、服务完善、社会和谐的现代化新城区。

其中，将着力打造八大功能区域，分别为：

河西：

建设八大功能区河西：

建设八大功能区小白楼商务中心区小白楼商务中心区包括北至徐州道、南至奉化道、东至台儿庄路、西至南京路连接大沽南路两侧占地0.68平方公里的区域。

重点建设富力中心、天津国贸中心、美银综合体、小白楼联合广场等项目。

陈塘科技商务区陈塘科技商务区主要包括北至黑牛城道、南至珠江道、东至微山路、西至洪泽路占地3.47平方公里的区域。

重点建设创智天地、工业研发楼、香年广场、青林大厦等项目，形成“六横五纵”道路网。

解放南路综合商贸带解放南路综合商贸带主要包括北起黑牛城道、南至河西区界、东起规划中央生态谷、西至解放南路占地2平方公里的区域。

重点建设“一心三区”四大经济板块，即复兴河商务商业城市地标区域、设计创意主题公园、汽车商业文化主题公园、别墅式家居主题公园，规划建筑面积303万平方米。

河西区：

建设八大功能区河西区：

建设八大功能区人民公园周边特色街区人民公园周边特色街区主要由大沽南路、琼州道、广东路围合成占地1.8平方公里的街区。

着力打造以人民公园文化休闲娱乐为中心，大沽南路休闲购物、琼州道时尚文化、广东路（永安道）特色餐饮的商业轴线。

海河文化旅游带海河文化旅游带海河河西段自徐州道至双林引水河止，全长8.7公里。

重点建设德式风情区、棉二地块、天津湾B/E地块、大成五金厂地块、造纸厂地块等项目。

梅江、梅江东国际社区梅江、梅江东国际社区依托梅江生态居住区、梅江东国际社区，整合生态资源，配合陈塘热电厂、纪庄子污水处理厂搬迁，建设风格新颖、配套完善、交通便捷、生态环保的国际社区。

重点建设梅江南7个地块和梅江东生态居住区。

南开：

升级南开：

升级“科技南开科技南开”南开区将加快“科技南开科技南开”建设，着力构筑创新型城区。

建设，着力构筑创新型城区。

南开西部地区是优化区域功能和产业布局的关键，将大力推动天拖地块、工业园东扩等重大项目建设，形成都市工业与现代物流板块，打造科技型中小企业、创意产业、现代物流业聚集区。

天拖地区建设要服务于科技南开的发展定位，完善人才公寓、停车场、后勤服务等配套设施，完善科技总部商务功能，营造服务创新为主体的现代服务业态、高端人文社区环境和创新氛围。

河东：

打造新城市中心河东：

打造新城市中心南站现代商务中心南站现代商务中心重点建设中粮集团项目、渤海银行总部大厦、嘉里商务中心等6个服务业项目。

十一经路现代金融商务区十一经路现代金融商务区重点建设鼎泰大厦（论坛新闻）二期、扎努西地块2个服务业项目。

天津站天津站-新开路商务商贸区新开路商务商贸区重点建设海河新天（论坛新闻）地AB地块、营门口地块等11个服务业项目，成为承载北京商务服务功能转移、夜景灯光特色明显的天津不夜城。

河东区将建设成为区位优越、产业高端、功能完善、辐射明显、宜商宜居、活力开放的新城市中心。

建设内容包括：

河东：

打造新城市中心河东：

打造新城市中心津滨大道现代物流商贸区津滨大道现代物流商贸区重点建设红星国际（论坛新闻）广场、万辛庄地块等11个服务业项目。

大直沽文化旅游商贸区大直沽文化旅游商贸区重点建设大直沽平衡地块、直沽妈祖文化城、天妃灵慈宫、东达国际商场、体育中心等11个服务业项目。

天钢创意商贸城市副中心天钢创意商贸城市副中心重点建设金地国际广场、造纸五厂地块、汪庄子地块、娄庄子地块、郑庄子地块等9个服务业项目。

依托滨水空间优势，打造综合性城市副中心。

河东：

打造新城市中心河东：

打造新城市中心二号桥都市产业园区二号桥都市产业园区重点建设二号桥都市产业园区、一纺机地块2个服务业项目。

在卫国道沿线重点建设雍华府（论坛新闻）、红星路地铁2号线地块等8个服务业项目。

三条发展带三条发展带以连接北京与滨海新区的天津站新开路津滨大道经济发展带、连接南站现代商务中心与滨海新区的六纬路津塘路经济发展带、连接中心城区与滨海新区的十一经路卫国道经济发展带为主线，促进河东区内外资金、技术、人才、信息等生产要素相互流通。

小结天津市正处于城市整体升级阶段，经济发展迅速，城市规划日益完善，各类商务贸易大量增长，需要城市整体配套跟上经济发展的步伐。

市区内新的规划设计以提升城市整体品质，完善商务及生活配套为主，与城市发展需求相匹配。

迅速的发展，使天津成为中国最具投资潜力的城市之一，这一趋势直接刺激房地产市场的迅速发展及多元化的发展。

附：

正在吉隆坡举行的“世界著名品牌大会第七届年会”1月1日公布了“2010年度中国最具投资潜力城市50强”。

上海、北京、天津、重庆、香港、台北、高雄、广州、昆明等50个城市成为中国最具投资潜力城市。

天津位列第三。

商业地产市场分析2010年土地放量有所降低年土地放量有所降低2010年，天津土地共成交商业/办公用地90宗，土地总面积近468万余平米，规划建筑面积778万余平，土地出让金额近108亿元，平均溢价率4.16%，成交楼面均价1385.9元/平米。

年份年份土地宗土地宗数数（块块）建设用地面建设用地面积积（）规划建筑面规划建筑面积积（）成交土地成交土地均价均价（元元/）成交楼面均成交楼面均价价（元元/）平均溢平均溢价率价率土地出让土地出让金金（万元万元）2010年年904678176.187784497.82306.861385.94.16%10791912009年年1124924895.649202602.032724.371457.330.38%1341725商业办公用地供应情况商业办公用地供应情况“商住倒挂商住倒挂”仍然存在仍然存在暂难惠集商业地产二级市场暂难惠集商业地产二级市场2010年全年商服用地与住宅成交楼面均价，两次次新政之后，住宅成交楼面均价高于商业的情况并没有显著转变，只有4月和12月商服用地成交楼面均价是高于住宅用地的。

商业办公用地供应情况商业办公用地供应情况远郊土地集中放量远郊土地集中放量核心城区核心城区“寸土寸金寸土寸金”从天津各区县土地成交比例来看，2010年天津成交的商用/办公土地地块主要集中在天津四郊五县，特别是武清、东丽、滨海新区三个区域的商用/办公土地出让比例分别占到了天津商用/办公土地出让的15.56%、23.33%和33.33%，其出让总和占到了总出让土地的近73%。

而其它远郊区县宝坻、静海、宁河则分别达到了12.22%、4.44%和4.44。

而而市内六区则截然相反，其土地的出让总和仅占到了整体的市内六区则截然相反，其土地的出让总和仅占到了整体的12.22%。

商业办公用地供应情况商业办公用地供应情况“小而密小而密”是商业精髓，中小面积土地最受宠是商业精髓，中小面积土地最受宠2010年天津商用/办公用地成交面积以1万平方米以下的小土地为主，占到了全年天津商用/办公用地成交总面积的38.89%，其次是15万平方米的中小土地和510万平方米的土地，分别占到了25.56%和20%，而1020万平米以及20万平米以上的大宗土地则分别占11.11%和4.44%，相对较少。

商业办公用地供应情况商业办公用地供应情况10年下半年共成交工商业用房10685套，较上半年增加较上半年增加50.83%50.83%，成交均价12767元/平米，较上较上半年上涨半年上涨15.54%15.54%。

与去年下半年相比，成交套数减少-10.52%，成交均价上涨48.61%。

2010年成交价格上涨，下半年新政后成交面积下降年成交价格上涨，下半年新政后成交面积下降商业项目销售情况商业项目销售情况酒店式公寓多为商改住产品酒店式公寓多为商改住产品津目前在售与待售的191个商服用地项目中，以酒店式公寓、LOFT为主打产品，或者直接以住宅形象示人的项目，有53个，占商服用地项目总数的28%。

而如果排除73个商铺商业街、卖场、购物MALL等建筑形式不宜作为住宅的项目，商改住项目则占到45%。

酒店式公寓市场情况酒店式公寓市场情况津市在售待售酒店式公寓项目，主要分布于以下三类区域：

以和平区为中心的南京路、小白楼、老城厢、和平路等繁华商圈繁华商圈；环城四区的经济开发园区经济开发园区，如东丽空港物流加工区、华苑等；中新生态城、响螺湾等政府规划的大型功能区政府规划的大型功能区。

由于以上分布特点，繁华商圈集中的和平、河西、南开三分中心城区酒店式公寓之天下；而开发园区、功能区集中的滨海新区则与市区遥相呼应。

酒店式公寓市场情况酒店式公寓市场情况酒店式公寓项目分布区域集中酒店式公寓项目分布区域集中酒店式公寓满足投资、自住双重需求酒店式公寓满足投资、自住双重需求酒店或商业立项商改住后的酒店式公寓，多为60-80平方米，甚至更小面积的小户型产品。

小户型住宅的需求者主要有两类，一类是投资客，而另一类就是收入有限、事业刚刚起步的青年初次置业群体。

避新政避新政贷款无户籍限制贷款无户籍限制贷款购买酒店式公寓不限购房人户籍，也无需提交当地纳税证明。

较低的总房款，和通常附带精装修甚至送家电的酒店式公寓也很大程度上抵消了五成首付的影响。

租住两相宜租住两相宜投资回报丰厚投资回报丰厚较低的总房款，很好地迎合了初级置业需求购房者的支付能力。

对于投资者而言，总房款少也符合投资者分散投资、风险控制的要求。

加上优良地段的精装小户型受异地工作的高级白领青睐，租金回报丰厚。

酒店式公寓市场情况酒店式公寓市场情况2010年，天津市共有38个在售写字楼项目，其中有其中有24个项目年内报价上涨，平均涨幅个项目年内报价上涨，平均涨幅13%，5项目报价略微下降，其余9个项目全年报价基本持平。

2010年天津市场的在售商铺项目共有30个，七成项目报价持平，剩余的三成项目中，有7个项目报价上涨，报价平均涨幅报价平