商业地产咨询公司-美地行：商业地产咨询案例-东上海乐活广场策划报告.ppt

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目前五角场商圈内正处于大面积改造、新建和调整过程中，新建项目有上海万达商业广场、百联又一城购物中心、中环国际大厦等。

周边拥有写字楼白领、住宅业主、商务旅游人士、师生等多样消费群。

SWOT分析分析SStrengthtrength优势优势WWeaknesseakness弱势弱势OOpportunitypportunity机会机会TThreathreat威胁威胁商铺租售混合，不利管理，租金及业态容易造成混乱商业规模体量不大周边九隆坊、财富国际等商业竞争项目虎视眈眈五角场大型商业广场分散人流杨浦区打造五角场城市副中心75万方的五角场商业体量带动整个商圈人气区域交通网络正全面形成（4条轨道交通，30余条公交线路）周边众多品质住宅楼盘确保了庞大人流量和消费群极尽便捷的交通酒店和办公楼拥有既定消费者统一商业街铺管理主要办公楼盘主要办公楼盘主要住宅楼盘主要住宅楼盘1、创智天地2、海尚杰座3、沪东金融大厦4、同济科技大厦5、黄兴广场6、科中大厦7、凌武大厦8、平盛大厦9、上豪大厦10、石油大厦1、泰鸿新苑2、靖宇家园3、欧洲豪庭4、海上硕和城5、创智天地6、建德国际公寓7、上海梦想8、翡翠东森花园9、新江湾城1号作品消费群体分布消费群体分布周边周边1010栋办公楼和栋办公楼和99个住宅楼盘为东上海个住宅楼盘为东上海中心中心奠定消费基础。

奠定消费基础。

创智天地创智天地海尚杰座海尚杰座沪东金融大厦沪东金融大厦同济科技大厦同济科技大厦黄兴广场黄兴广场科中大厦科中大厦凌武大厦凌武大厦平盛大厦平盛大厦上豪大厦上豪大厦石油大厦石油大厦本案本案消费者分类消费者分类消费需求消费需求消费场所习惯消费场所习惯消费能力消费能力信息渠道信息渠道上班族上班族品牌服饰、个性餐饮、化妆品、美体养生手机、IT产品、文化娱乐、旅游产品品牌专卖店（柜）、特色餐厅、咖啡馆、电影院、酒吧、健身会所、美容院高电视、杂志、短信、彩信、报章、网络、“口头传销”、商场DM、品牌型录、电子优惠券青年群体青年群体时尚服饰、个性餐饮、音像制品、文化学习、运动系列、美容美发个性服装店、特色商品店、商场品牌专柜、KTV、茶坊高电视、杂志、短信、彩信、网络、“口头传销”、品牌型录、电子优惠券中老年中老年生活日常用品、家庭生活必需品大卖场、超市、餐馆、家电卖场中电视、户外广告、“口头传销”、商场DM消费群体分析消费群体分析消费群体结构消费群体结构消费群体结构消费群体结构目标客源分析目标客源分析浙浙商商苏苏商商台台商商本地投资客本地投资客投资客投资客案例分析案例分析九隆坊COCOPARK买铺就要买街铺！

九隆坊提出街区式商业，产品设计引入“内街外化”的思路，提出“街铺”概念，与大商业形成错位竞争。

街相对商场来说是一个开放的空间，人们喜欢逛街，街有良好的光线、充足的空气，街区消费使人更身心愉悦。

案例分析案例分析商业定位建议商业定位建议Part2Part2定位策略定位策略经营定位行业定位区域定位市场定位品类定位功能定位商品定位管理定位富有特色而精确的商业定位商户商户知名品牌+个性化特色品牌人群人群上班族、时尚青年和区域居民功能功能集餐饮、休闲、娱乐、生活等一体类型类型紧随世界商业潮流的新概念商业人群人群品质办公和周边成熟住宅区的庞大消费群需求需求特色主题的业态选择和个性化服务优势优势方便快捷的一站式享受品牌品牌彰显个性，贴合生活的代表消费者消费者什么样的商业定位最适合东上海中心？

什么样的商业定位最适合东上海中心？

LIFESTYLELIFESTYLE以商业市场现况和区域未来远景为考量，我们建议本项目的商业定位为：

商业定位商业定位lifestylelifestyle商业模式的服务范畴是向人们提供一个新的生活方式商业模式的服务范畴是向人们提供一个新的生活方式-在一个商业中心里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市夜生在一个商业中心里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市夜生活。

逍遥适性，随意居停，完成一种人与世界的交互圆融。

活。

逍遥适性，随意居停，完成一种人与世界的交互圆融。

什么是什么是LifestyleLifestyle？

商业定位商业定位为什么要定位成为什么要定位成Lifestyle的商业模式的商业模式?

精而全精而全：

精品荟萃，生活中的基本需求都能满足。

个性鲜明个性鲜明：

设计感强，业态分布人性化，浓厚的休闲娱乐气息。

量身贴心量身贴心：

为就近消费量身打造，营造新的休闲生活方式.Lifestyle商业商业东上海中心东上海中心集吃、喝、玩、乐于一体，满足生活中购物、餐饮、娱乐需求海上财智从产品到服务，都是为满足都市就近需要而打造。

从建筑格局、商铺布局到装潢设计只为舒适购物心情而设计。

商业定位商业定位案名策划案名策划Part3Part3命名原则命名原则1、由于整个项目的办公楼部分名为东上海中心、酒店部分名为东上海华美达酒店，因此，商业部分应延续是“东上海”为前缀，是整个项目具有统一性，在日后宣传上具有捆绑优势。

2、核心案名应该与“东上海”相配，不能繁冗，以免造成整个案名太长，不方便记忆。

3、核心案名应能表现lifestyle的商业定位，并要展现出其生活性。

4、商业部分适宜用“广场”来命名，即表现出lifestyle的生活性和商业体量。

案名推荐案名推荐东上海东上海乐活广场乐活广场什么是乐活？

什么是乐活？

“乐活”前身是1946年由英国有机认证机构提出的生存概念，并由美国学者保罗雷在1998年以“LOHAS”重新导入主流社会。

“乐活”英文为LOHAS，是LifestyleOfHealthAndSustainability的缩写，即“持续活力的健康生活持续活力的健康生活”。

“乐活”已经成为健康生活的代名词。

案名推荐案名推荐为什么要以为什么要以“乐活乐活”命名？

命名？

“乐活”作为一个新兴生活概念，已被越来越多的人接受，社会和媒体关注度也相当高，对消费者的吸引力相当强。

关于“乐活”的媒体报导案名推荐案名推荐商业动线商业动线Part4Part4人流动线建议人流动线建议车辆进线消费者主要进线车库入口车库入口建议商场间可穿行,增加人气建议商场间可穿行,增加人气车辆出线绿化建议绿化建议目前绿化状况过多目前绿化状况过多,且过于密集且过于密集,严重阻严重阻碍商业人流活动量碍商业人流活动量建议建议:

（1）

（1）用块状绿化替代用块状绿化替代

（2）

（2）用可移动间隔型用可移动间隔型绿化绿化（3）（3）在市政允许情况在市政允许情况下下,尽可能减少绿化尽可能减少绿化AAAA区区区区BBBB区区区区CC区区绿化示范建议绿化示范建议大宁国际块状绿化大宁国际块状绿化大宁国际点状绿化大宁国际点状绿化可移动绿化可移动绿化视觉引导建议视觉引导建议沿街刀马旗沿街刀马旗主店招主店招精神堡垒精神堡垒主入口主入口主入口主入口主入口主入口精神堡垒精神堡垒AAAA区区区区BBBB区区区区CC区区其他建议其他建议1.1.建议水池可不用建议水池可不用做做,或者减少广场中或者减少广场中的比例的比例,今后中间位今后中间位置可作为商业活动置可作为商业活动空间空间,增加商业推广增加商业推广活动的可利用性活动的可利用性（比比如如,可设置内街休闲可设置内街休闲太阳伞太阳伞,扩大经营面扩大经营面.）.）2.2.未来可在内街放未来可在内街放置一电子屏置一电子屏,进行活进行活动推广及广告等媒动推广及广告等媒体投放体投放.减少减少水池空间水池空间商业电子屏商业电子屏AAAA区区区区BBBB区区区区CC区区建议考虑预留外墙广告位建议考虑预留外墙广告位业态规划业态规划Part5Part5美容美发美容美发Spa养生养生餐饮休闲娱乐时尚购物生活服务LifestyleLifestyleLifestyleLifestyle模式核心业态模式核心业态模式核心业态模式核心业态业态构成业态构成商业区域商业区域东上海中心商铺总建筑面积达东上海中心商铺总建筑面积达23614.6423614.64平方米平方米其中：

其中：

公寓楼12层，商业面积5128.955128.95平方米平方米办公楼14层，商业面积9552.299552.29平方米平方米酒店14层，商业面积87578757平方米平方米广告宣传广告宣传Part6Part6销售类广告文案销售类广告文案1140元元/m2/日日租金回报租金回报五角场超旺街铺限量发售！

还不来抢？

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黄兴路街铺黄兴路街铺“乐活乐活”上市上市五角场五角场“一圈五线一圈五线”超级旺铺限时抢购超级旺铺限时抢购销售类广告文案销售类广告文案22买股票不如买街铺买股票不如买街铺东上海东上海乐活广场圆你财富梦想乐活广场圆你财富梦想五角场投资新天王，只为最有眼光的你五角场投资新天王，只为最有眼光的你销售类广告文案销售类广告文案11LOGO视觉表现视觉表现视觉表现视觉表现形象画面形象画面视觉表现视觉表现挂旗挂旗1视觉表现视觉表现挂旗挂旗2视觉表现视觉表现围墙围墙视觉表现视觉表现围墙围墙推广策略推广策略Part7Part7商铺成功的市场推广，关键是通过市场炒作，概念的反复宣传，商铺才会策略思考策略思考1993年：

新民晚报广告通栏=产品成功2006年：

电视、报章砸百万广告=常常未见水花为什么为什么？

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策略思考策略思考新闻整合推广新闻整合推广直复营销直复营销商业视觉系统商业视觉系统推广策略推广策略新闻整合传播新闻整合传播新闻整合传播新闻整合传播短期内整合2020家家以上主流涉外媒体、香港媒体、海外媒体、上海媒体、主流财经类杂志、主流网络媒体1515天天内进行特大篇幅的强大新闻强大新闻宣传攻势报道宣传攻势报道；形成强势效应，再配合一定量的广告投放，效果十分明显。

主流网络媒体主流网络媒体海外媒体海外媒体香港媒体香港媒体主流财经杂志主流财经杂志上海主流媒体上海主流媒体推广策略推广策略新闻整合推广新闻整合推广电视媒体：

电视媒体：

第一财经第一地产、东方移动东方地产、教育频道今日房产涉外类：

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ShanghaiDaily、ChinaDaily综合类：

综合类：

东方早报、新闻晨报、新民晚报、上海商报、新闻晚报、新报青年报、解放日报、文汇报财经类：

财经类：

上海证券报、每日经济新闻、国际金融报、第一财经日报地产类：

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浙商投资团浙商投资团苏商投资团苏商投