协信永川综合体项目定位及概念方案.pptx

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协信协信.永川综合体项目定位及概念方案永川综合体项目定位及概念方案协信集信集团重重庆公司公司2013-6CONTENTS目录1.0永川城市介绍2.0地块分析3.0区域市场分析4.0项目定位5.0产品建议永川城市介绍永川区位综合概况永川经济城市规划永川东部新城规划1.0永川区地属重庆永川区地属重庆“一小时经济圈一小时经济圈”、渝西核心副中心城区，东距主城、渝西核心副中心城区，东距主城5555公里，西距成都公里，西距成都276276公里，公里，周边靠近璧山、江津、大足、荣昌县及四川泸州市。

周边靠近璧山、江津、大足、荣昌县及四川泸州市。

G85G85（成渝高速）永川区地处重庆西部、川渝黔三区汇点，全区幅员1576平方公里，辖16个镇、7个街道，总人口110万，是重庆规划建设的“城区面积100平方公里、城区人口100万”现代大城市。

2011年，永川中心城区建成面积达到50平方公里，常住人口达到53万。

永川拥有国家级森林公园茶山竹海、4A级景区重庆野生动物世界、全国乡村旅游示范区中华梨村“三朵金花”，是全国优秀旅游城市。

永川区为重庆规划建设的永川区为重庆规划建设的“双百城市双百城市”，城区面积，城区面积100100万平方公里，城区人口万平方公里，城区人口100100万。

万。

永川区在重庆区县城市中多项指标排名靠前，主要人口基数大，收入水平较高，市场规模大等特点。

永川区在重庆区县城市中多项指标排名靠前，主要人口基数大，收入水平较高，市场规模大等特点。

永永川职教城是中国西部最大的职教城；职业教育产业已成为永川的一张城市名片。

川职教城是中国西部最大的职教城；职业教育产业已成为永川的一张城市名片。

永川职教城永川职教城：

截至目前，职教基地有普通高等学校和高等职业院校7所，中等职业学校20所，成人高等教育机构3所，职业院校教师6000余人，30所院校共有学生近11万人。

主要院校：

主要院校：

重庆文理学院、重庆大学城市科技学院、重庆水利电力职业技术学院、重庆财经职业学院、重庆科创职业学院、重庆城市职业学院、重庆广播电视大学经贸学院、重庆工业技师学院、重庆机电工业学校、重庆应用外国语专修学院、重庆松溉职校等。

“一主两副两轴多点一主两副两轴多点”，“一主一主”以目前永川城区以目前永川城区+临近城区的大安镇与双组镇；临近城区的大安镇与双组镇；“两副两副”主要指两大产业园区新城、南、北副中心（朱沱镇主要指两大产业园区新城、南、北副中心（朱沱镇+三教镇）；三教镇）；“两轴两轴”指成渝线与重庆规划的三环高速。

指成渝线与重庆规划的三环高速。

永川城区规划三条环线，永川城区规划三条环线，“内环、一环、二环线内环、一环、二环线”，目前内环和部分一环线形成，二环线未动工。

，目前内环和部分一环线形成，二环线未动工。

成渝高铁永川段：

据媒体消息成渝高铁永川段：

据媒体消息20152015年年33月贯通，到时永川至重庆月贯通，到时永川至重庆2020分钟左右车程。

分钟左右车程。

“一城、两山、四大主题特色旅游区一城、两山、四大主题特色旅游区”规划，目前永川仍以茶山竹海与野生动物园等休闲旅游为主。

规划，目前永川仍以茶山竹海与野生动物园等休闲旅游为主。

东部新城目前进入中期开发阶段，市政道路、公园景观建设完成，大量的开发商正处于开发阶段，东部新城目前进入中期开发阶段，市政道路、公园景观建设完成，大量的开发商正处于开发阶段，也是目前永川最热的市场板块。

也是目前永川最热的市场板块。

综合体地块分析用地条件区位分析SOWT分析土地属性2.0项目位于东部新城板块，也称兴龙湖公园板块；该板块于项目位于东部新城板块，也称兴龙湖公园板块；该板块于20102010启动地产开发；启动地产开发；该板块目前是新城区房地产开发相对成熟板块；目前金科、恒大项目位于此；该板块目前是新城区房地产开发相对成熟板块；目前金科、恒大项目位于此；目前该板块以兴龙湖公园为核心，与中部新城仅兴龙大道之隔，也是成渝高速永川站下目前该板块以兴龙湖公园为核心，与中部新城仅兴龙大道之隔，也是成渝高速永川站下道必经之地。

未来成渝高铁永川站也在附近。

道必经之地。

未来成渝高铁永川站也在附近。

用地条件用地条件2.02.0兴龙大道兴龙大道恒大翡翠华庭恒大翡翠华庭金科中央公园金科中央公园兴龙湖兴龙湖周边环境周边环境2.02.0地块相对平整，兴龙湖部分水系近临地块，景观资源较好。

地块相对平整，兴龙湖部分水系近临地块，景观资源较好。

交通配套：

交通配套：

紧邻兴龙大道与人民大道的交汇处、规划中的成渝城际高铁永川站距离本项目约1公里，项目周边市政路网已建设完成。

教育配套：

教育配套：

重庆文理学院、枫叶国际学校、新红旗小学、新永川中学、城市职业学院、广播电视大学、青少年活动中心。

景景观资源：

源：

兴龙湖公园延伸至地块内、旁边还有观音山公园、水景公园、棠城公园等。

医医疗配套：

配套：

重庆医科大学附属医院、永川人民医院、妇幼保健院、疾病预防控制中心。

其他配套：

其他配套：

区政府（距离本案约1.5公里，经人民大道直达）。

十里花溪、幸福果园、四季花海、香榭里风情商业街、渝西首家SPA泳池等。

板块定位城市新板块定位城市新CBDCBD区域，目前处于起步阶段，周边仍在住宅开发阶段，板块成熟还有区域，目前处于起步阶段，周边仍在住宅开发阶段，板块成熟还有一定时间，当前配套仍依托于一公里范围内的中部新城（区府）板块配套。

一定时间，当前配套仍依托于一公里范围内的中部新城（区府）板块配套。

周边配套周边配套2.02.0板块定位城市新板块定位城市新CBDCBD区域，目前处于起步阶段，离老城区约区域，目前处于起步阶段，离老城区约55公里，周边仍在住宅开发阶段，板块公里，周边仍在住宅开发阶段，板块成熟还有一定时间，当前配套仍依托于一公里范围内的中部新城（区府）板块配套。

成熟还有一定时间，当前配套仍依托于一公里范围内的中部新城（区府）板块配套。

周边环境周边环境2.02.087101314151.重医附属三甲医院2.重庆医科大学分校3.中国移动4.中石化5.美术馆6.区政府7.文理学院8.服务外包区9.枫叶学校10.重庆水利电力职业学院11.体育中心12.红旗小学13.观音山公园14.永川高铁站15.动漫基地协信综合体协信综合体1公里公里1.5公里公里兴龙湖公园兴龙湖公园：

于2010年建成对市民开放。

兴龙湖公园规划用地面积约2平方公里，水体面积约200亩。

项目所在的东部新城片区兴龙湖板块为政府目前主力打造的核心区域，定位城市未来的商业、项目所在的东部新城片区兴龙湖板块为政府目前主力打造的核心区域，定位城市未来的商业、经济中心经济中心CBDCBD区域，并配套高档住宅，是目前永川房地产市场开发的核心区域。

区域，并配套高档住宅，是目前永川房地产市场开发的核心区域。

规划主要有：

中央公园、中国移动、浙商会、云南商会、水务集团、动漫基地、重医附属三规划主要有：

中央公园、中国移动、浙商会、云南商会、水务集团、动漫基地、重医附属三甲医院、重医分校、中石化、农商行等。

甲医院、重医分校、中石化、农商行等。

区位分析区位分析2.02.0C-1地块：

n建筑限高：

图示A区域40米；B区域需满足一栋高层建筑100米、150米；C区域100米。

n绿地率指标20%，建筑密度指标50%。

n不少于建面15万的公寓式住宅；n不少于15万非住宅（不少于1万酒店和3万购物中心自持4万）。

地质条件：

高差约8米，详细情况见地勘。

用地指标用地指标2.02.0规划指规划指标标地块编号地块编号用地性质用地性质用地面积（）用地面积（）建筑规模建筑规模（）容积率容积率总用地商住1350633878622.92合计合计1350633878622.92优势优势：

15万方商业体量，星光入驻，区域最大、区域首个；协信品牌优势；位于东部新城绝对核心地段，拥有成熟的市政配套设施和完整的政府规划；紧靠兴龙湖公园，具有优越的自然条件；永川区域开发水平一般，产品占有绝对优势。

劣势劣势：

目前板块成熟度不足，公共交通配套相关基础生活配套较少；地块商业规模较大，自持体量大，为区域市场首个，且位于在开发新城板块需要较长培育期；我司楼面地价较高，售价高于市场；机会机会：

永川无集中大型综合体项目，缺乏品质购物、娱乐中心，区域市场急需升级换代，板块内部存在补缺需求；区域板块发展迅速，客户认认知度高，对于综合体商业的打造将加快板块的成熟；高铁站的开通，新城区域的影响力将增强；地块位置优势明显，有溢价空间。

威胁威胁：

永川市场潜在供应大（项目旁边的直接对手就有置铖华府、城市铭人、天秀龙湾等），竞争激烈；周边低价楼盘价格竞争；超高层产品，市场无此类型产品。

A.A.项目位于永川东部新城热点开发板块的项目位于永川东部新城热点开发板块的核心位置核心位置，拥有完整规划且近两年来迅速发展，拥有完整规划且近两年来迅速发展，成为开发的核心热点，地块认知度高，开发价值高；成为开发的核心热点，地块认知度高，开发价值高；B.B.永川无集中大型综合体项目，缺乏品质购物、娱乐中心，区域市场急需升级换代，板块内永川无集中大型综合体项目，缺乏品质购物、娱乐中心，区域市场急需升级换代，板块内部存在补缺需求将是本项目最大的机会点；项目有机会打造成为新城中心地标、永川人民购物、部存在补缺需求将是本项目最大的机会点；项目有机会打造成为新城中心地标、永川人民购物、休闲、餐饮、娱乐休闲、餐饮、娱乐新中心新中心；C.C.项目周边自然环境优越，靠近已经开放的项目周边自然环境优越，靠近已经开放的兴龙湖公园兴龙湖公园，提升项目附加值；，提升项目附加值；D.D.20152015年成渝年成渝高铁的开通高铁的开通将会加速区域发展；将会加速区域发展；E.E.周边市政道路建设较好，具有周边市政道路建设较好，具有良好的通达性良好的通达性，但目前公交和基础生活配套仍较少；，但目前公交和基础生活配套仍较少；F.F.地块商业规模较大，自持体量大，为区域市场首个，且位于在开发新城板块需要较长培育地块商业规模较大，自持体量大，为区域市场首个，且位于在开发新城板块需要较长培育期；期；G.G.同时，项目还会受到区域市场大量潜在供应和周边低价格楼盘的直接竞争。

同时，项目还会受到区域市场大量潜在供应和周边低价格楼盘的直接竞争。

综合体项目土地属性总结综合体项目土地属性总结整体市场住宅市场商业市场商务及公寓市场酒店市场市场结论一、整体市场分析一、整体市场分析2012年市场供应：

整体131万方（住宅117万方）2012年市场成交：

整体143.5万方（住宅133万方）2012年市场批售比：

整体0.91（住宅为0.87）2012年市场成交均价：

整体4013元/（住宅3872元/）2012年市场月均去化：

整体11.9万方/月（住宅11万方/月）2012年住宅存量：

29万方（高层23.7、洋房5.2）2013年1-5月份备案：

95.6万方永川城区近年成交量均约永川城区近年成交量均约130130万方左右，成交单价万方左右，成交单价40004000元元/平米；平米；市场容量相比重庆其他区县城市偏大，受供应量大的影响，成交单价低于周边区县城市。

市场容量相比重庆其他区县城市偏大，受供应量大的影响，成交单价低于周边区县城市。

20132013年区域市场量价齐升，商业大量备案、主力项目价格一定幅度上调拉升整体均价。

年区域市场量价齐升，商业大量备案、主力项目价格一定幅度上调拉升整体均价。

一、整体市场分析一、整体市场分析1.1整体供求走势：

2012年-2013年5月永川商品房成交走势2007-2012年永川商品房整体走势2013年1-5月份永川城区商品房成交结构：

区域市场仍以高层市场为主（80%）永川市场住宅产品总价普遍控制在55万内（92%），其中25-45万产品是绝对主力，占整体成交的61%，主要表现为高层、小高层。

永川住宅主力产品面积控制在70-120（70%），其中尤其70-90最为集中（34%），主要为刚需首置两房；90-120（36%）主要为高层三房和洋房标准层产品，满足首改需求。

永川城区成交结构以永川城区成交结构以