房地产项目投资可行性研究分析报告.docx
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房地产项目投资可行性研究分析报告
房地产项目投资可行性研究分析报告
〔完整标准模板〕
第一部分项目概况分析
一、项目差不多情形介绍
1.项目名称介绍
2.项目宗地位置介绍
3.项目合作单位介绍
4.承担可行性研究的单位介绍
5.项目经济技术指标介绍
二、项目开发企业介绍〔内容可选〕
1.开发企业的差不多情形介绍
2.开发企业的组织机构介绍
3.开发企业的治理团队介绍
4.开发企业的经营情形介绍
三、项目产生背景
第二部分项目市场调查分析
一、项目投资环境分析
1.政策环境分析
〔1〕全国政策环境分析
A．金融政策分析
B．土地政策分析
〔2〕都市政策环境分析
2.经济环境分析
〔1〕全国经济环境分析〔内容可选〕
A．国民经济整体情形分析
B．固定资产投资分析
C．通货膨胀分析
D．消费需求分析
E．重大利好事件分析
〔2〕都市经济环境分〔内容可选〕
A．都市要紧经济指标分析
B．都市固定资产投资分析
C．都市引进外资情形分析
D．都市重大经济项目分析
E．都市经济进展历程分析
F．都市经济推测分析
3.社会文化分析
〔1〕都市自然地理情形分析
〔2〕都市历史文化分析
〔3〕都市人口情形分析
4.宗地现状分析
5.配套设施分析
6.都市规划分析
7.市政设施分析
二、项目竞争环境分析
1.房地产市场分析
〔1〕全国房地产市场分析
〔2〕都市房地产市场分析
A.都市房地产市场分析
B．都市房地产市场价格分析
C.都市房地产市场供给情形分析
D．都市房地产市场供给情形分析
〔A〕产品类型的供给情形分析
〔B〕土地供给情形分析
〔C〕产品的开工咯和竣工情形分析
2.板块竞争对手分析
〔1〕板块范畴的界定
〔2〕项目所在板块情形分析
〔3〕板块产品特点分析
〔4〕板块间的对比分析
3.楼盘竞争对手分析〔内容可选〕
〔1〕住宅开发项目的竞争对手分析
〔2〕商业开发肥肉竞争对手分析
〔3〕综合开发项目的竞争对手分析
三、项目客户群分析
1.项目客户群购买能力分析
2.项目客户群消费动机分析
3.项目客户群年龄结构分析
4.项目客户群家庭人口因素分析
5.项目客户群教育水平分析
6.项目客户群考虑因素分析
〔1〕价格因素分析
〔2〕环境因素分析
〔3〕产品类型因素分析
〔4〕风水因素分析
四、项目SWOT分析
1.项目优势分析
2.项目劣势分析
3.项目机会分析
4.项目威逼分析
5.项目SWOT分析表
五、项目定位分析
1.项目客户定位
〔1〕客户职业定位
〔2〕客户特点定位
〔3〕客户收入定位
〔4〕客户需求定位
2.项目产品定位
〔1〕项目开发主题
〔2〕项目产品档次
〔3〕项目产品类型〔提出两种以上方案进行优选〕
3.房地产项目价格定位
第三部分项目规划设计建议与进度安排
一、项目规划设计建议
1.设计依据
2.设计指导思想
3.总平面规划建议
4.建筑立面建议
5.户型设计建议
6.景观设计建议
7.配套设施建议
二、项目开发进度安排
1.建设周期安排
2.施工进度安排
3.销售周期安排
第四部分项目费用估算
一、项目开发成本估算
1.土地费用的估算
2.建筑安装工程费用的估算
3.前期工程费用的估算
4.基础设施建设费用的估算
5.公共配套设施建设费用的估算
6.开发相关税费的估算
7.其他费用的估算
8.不可预见费用的估算
二、项目开发费用估算
1.治理费用的估算
2.财务费用的估算
3.销售费用的估算
三、编写投资成本费用估算表
表13-1投资成本费用估算表
序号
项目
运算依据
单价/〔元/㎡〕
合计/万元
一
开发成本
1-8项之和
1
土地费用
土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费+征地费用
2
前期工程费用
一样占到建筑安装工程费的3%-6%
3
基础设施建设费
一样占到建筑安装工程费的15%左右
4
建筑安装工程费
依照楼层和结构进行估算
5
公共配套设施建设费
能够按建筑安装工程费用的3%-5%进行估算
6
开发期间税费
能够用建筑安装工程费用的8%-15%进行估算
7
其他税费
按实际运算也可用建筑安装工程费用的3%进行估算
8
不可预见费
1-7项的1%-3
二
开发费用
9-11项之和
9
治理费用
开发成本的2%-3%
10
财务费用
按实际运算
11
销售费用
销售收入的3%-5%
三
合计
四、开发期经营税费的运算
1.与交易有关的税费，编写与交易有关的税费表
表13-2税费表
序号
交易税费的类别
运算依据
1
营业税
销售收入×5%
2
都市爱护建设税
营业税×7%〔外资企业免征
3
教育费附加
营业税×3〔外资企业免征
4
防洪工程爱护费〔此项各地征收不一样
销售收入×0.09%
5
印花税
销售收入×0.05%〔或房地产交易价的0.05%〕
6
交易服务费
销售收入×0.1%〔或房地产交易价的0.1%〕
合计
销售收入×5.74%，假如没有防洪工程爱护费，那么为销售收入×5.65%
2.土地增值税
3.企业所得税
第五部分项目资金筹措
1.收入估算
表13-3销售收入与经营税金及附加估算表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
销售收入
1.1
1.2
1.3
可销售面积
单位售价
销售比例
2
经营税金及税金附加
2.1
2.2
2.3
···
营业税
都市爱护建设税
教育费附加
表13-4借款还本付息表
序号
项目
合计
1
2
3
···
1
借款还本付息
1.1
期初借款本息累计
本金
利息
1.2
本期借款
1.3
本期应计利息
1.4
本期还本
1.5
本期付息
2
借款偿还资金来源
2.1
利润
2.2
折旧费
2.3
摊销费
2.4
其他还款资金
第六部分项目财务评判
一、盈利能力分析
1.静态盈利能力分析
〔1〕利润总额〔简称利润或税前利润〕=经营收入-经营成本-治理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税-补偿亏损
〔2〕投资利润率〔也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率〕=年平均利润总额÷总投资×100%
〔3〕投资净利率=年平均净利率÷总投资×100%
〔4〕资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%
〔5〕销售净利率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100%
〔6〕销售净利率=税后利润÷销售收入×100%
〔7〕销售毛利率=〔税前利润+开发费用〕÷销售收入×100%
〔8〕成本利润率=〔销售收入-销售税金-投资总额〕÷投资总额×100%
〔9〕静态投资回收期=〔累计净现金流量开始显现正值期数-1〕+〔上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量〕
〔10〕
表13-5损益表〔单位：
万元〕
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
经营收入
1.1
1.2
1.3
销售收入
出租收入
自营收入
2
经营成本
2.1
2.2
商品房经营成本
出租房经营成本
3
运营成本
4
修理费用
5
经营税金及附加
6
土地增值税
7
利润总额
8
所得税
9
税后利润
9.1
9.2
9.3
盈余公积金
应对利润
未分配利润
2.动态盈利能力分析
〔1〕财务内部收益率〔FIRR〕
（2）财务净现值〔FNPV〕
〔3〕动态投资回收期
〔4〕现金流量表
表13-6全部投资财务现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
现金流量
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
销售收入
出租收入
自营收入
净转售收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
2
现金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
开发建设投资
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
3
净现金流量
4
累积净现金流量
表13-7资本金现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
现金流量
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
销售收入
出租收入
自营收入
净转售收入
其他收入
长期借款
短期借款
回收固定资产余值
回收经营资金
2
现金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
开发建设投资
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
借款本金偿还
借款利息支付
3
净现金流量
4
累积净现金流量
二、清偿能力分析
1.借款利息
简化运算每期应计利息=〔期初借款本息累计+本期借款÷2〕×利率。
2.借款偿还期
Pd=借款偿还后开始显现盈余期数-开始借款期数+〔当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额〕。
3.资产赌债率
资产负债率=负债总额÷资产总额×100%，其中负债总额=流淌负债+长期负债。
4.流淌比率
流淌比率=流淌资产÷流淌负债
5.速动比率
速动比率=速动资产÷流淌负债，速动资产=流淌资产-存货
6.
表13-8资产负债表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
资产
1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
1.2
1.3
1.4
流淌资金
应收账款
存货
现金
累计盈余资金
在建工程
固定资产净值
无形及递延资产净值
2
负债
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
流淌负债
应对账款
流淌资金借款
其他短期借款
长期借款
经营资金借款
固定资产投资借款
开发产品投资借款
负债小计
3
所有者权益
3.1
3.2
3.3
3.4
资本金
资本公积金
盈余公积金
累计未分配利润
运算指标：
1.资产负债率〔%〕
2.流淌比率〔%〕
3.速动比率〔%〕
三、资金平稳分析
表13-9资金来源与运用表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
资金来源
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
销售收入
出租收入
自营收入
自有资金
长期借款
短期借款
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收入
2
资金运用
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
开发建设投资
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
应对利润
借款本金偿还
借款利息支付
3
盈余资金
4
累计盈余资金
表13-10投资打算与资金筹措表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
项目总投资
1.1
1.2
开发建设投资
经营资金
2
资金筹措
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
资本金
借贷资金
预售收入
预租收入
其他收入
第七部分项目不确定性分析
1.敏锐性分析〔内容可选〕
销售价格敏锐性分析、土地取得价格敏锐性分析。
2.临界点分析〔内容可选〕
最低销售价格、最高取得价格。
第八部分项目方案比选
当只有一种开发方案时那么不需要进行项目方案比选
第九部分项目法律及政策性风险分析〔内容可选〕
1.房地产项目法律风险分析
〔1〕项目用地法律手续分析
〔2〕项目合作方式及其风险分析
2.项目政策性风险分析
3.项目其他风险分析
〔1〕项目市场风险分析
〔2〕项目经营风险分析
〔3〕项目金融风险分析
〔4〕项目技术和自然环境风险分析
4.项目风险操纵计策
第十部分项目可行性研究结论与建议
这是一份借鉴了国内几家最闻名且最成功的房地产开发企业的可行性研究报告整合而成的房地产项目可行性研究报告标准编写模板。
该模板专门适合于房地产开发企业进行跨区域开发拿地之前所做的项目可行性研究报告，还专门适合于土地竞标前的报价分析。
1.项目产生背景
〔1〕外部因素
A．分析都市进展规划与宗地的关系及对项目开发的阻碍，如：
交通捷运系统的规划与建设、都市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策立即颁布等。
B、分析宗地所属地域在该都市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位。
例如：
项目处在浦东，要说明浦东在损害的地位及作为全国重点开发区的情形。
C．分析项目渊源，专门的政治或文化背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
〔2〕内部因素
A.分析项目启动对公司以后几年进展战略、进展规划的意义〔一样3-5年〕，在公司进展中的地位〔手法是否核心项目〕
B．分析公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会阻碍力的作用。
C．从公司以后的利润需求、可连续经营等角度描述立项开发的意义。
2.项目概况
〔1〕项目位置
分析项目宗地所处都市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。
附图：
项目在该都市的区位图，标记处宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、政府办公地、机场等〕的相对位置和距离。
〔2〕宗地现状
A.描述四至范畴
B．分析地势平坦状况，注明自然标高及与周边地势比较；
C．分析地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大阻碍的因素，并运算因此而缺失的实际用地面积；
D．分析地面现有民居情形，包括具体居住人数、户数。
地面有工厂的，要分析工厂的数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的阻碍；
E．地下情形分析，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有撞击及地下建筑和结构等。
地上地下都要注意有没有受爱护的历史文物古迹和可利用的构建；
F．分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
G．地址情形，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
H．附图
平面地势图，标记四至范畴及相关数据；
地势地貌图，要紧反映宗地地面建筑、河流、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
〔3〕项目周边的社区配套
A．周边3000m范畴内肥肉社区配套分析
〔a〕交通状况分析：
公交系统情形，包括要紧线路、行车区间等；宗地出行要紧依靠的交通方式，是否需要开发商自己解决；现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等交通状况有重大阻碍的工程。
附图：
交通状况示意图，包括现有和以后规划的都市公共交通和快速捷运系统。
〔b〕教育：
大中小学及教育质量情形。
〔c〕医院等级和医疗水平。
〔d〕大型购物中心，要紧商业和菜市场。
〔f〕公园。
〔g〕银行。
〔h〕邮局。
〔I〕其他。
附图：
生活设施分布图，具体位置、距离。
B．宗地周边3000m外但可辐射范畴内要紧社区配套现状
具体内容分要求参考〝A.周边3000m范畴内的社区配套分析〞
〔4〕项目周边环境分析〔依照个案特性描述，没有的能够不写〕
A.治安情形；
B．空气状况；
C．噪声情形；
D．污染情形〔化工厂、河流湖泊污染等〕；
E．危险源情形〔如高压线、放射性、物品生产或仓储基地等〕；
F．周边景观；
G．风水情形；
H．近期或规划中周边环境的要紧变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等；
I．其他。
〔5〕大市政配套分析〔一下分析都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性〕
A.道路现状及规划进展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时刻，与宗地的关系〔阻碍〕。
B．供水状况：
现有管线、管径及以后规划和实施时刻。
C．污水、雨水排放：
现有管线、管径及以后规划和实施时刻。
D．通讯〔有限电视、、网络〕：
现有管线、上源位置、距宗地距离、设计线路成本等。
F．燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
G．供热水及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及以后规划扩容和增加的情形。
〔6〕规划操纵要点
A．总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
B住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
C．综合容积率、住宅容积率；
D．建筑密度；
E．控高；
F．绿化率；
G．其他。
〔7〕土地价格
土地价格的运算方法，假设有代征地要说明代征地价格。
依照购买价格运算总地价、楼面地价。
3.项目法律及政策性风险分析
〔1〕合作方式及条件
A．合作方式差不多情形：
合作名称，要紧股东投资情形，注册资本，成立时刻、专门背景等。
B．合作方式：
例如，一次性买断土地、建后分房和分面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。
除直截了当从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。
对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
C．付款进度及其与拿地程序的配合。
D.其他合作的要紧条件。
E．与合作方式相关的其他法律规定。
〔2〕土地法律性质评估
A.现状
土地所有权归属，土地使用权归属，土地的用途。
B．规划
规划所有权归属，规划使用权归属，规划的用途。
〔3〕取得土地使用权的程序评估
A．取得土地使用权的程序。
B．取得土地使用权需要的工作日。
C．取得商品房用地土地使用权所需条件。
D．取得土地使用权的风险及操纵，即取得土地使用权存在的不确定因素及解决。
〔4〕土地性质变更的评估〔差不多是商品房用地能够不写〕
A.土地性质变更的程序和理由。
B.土地性质变更的政策支持或障碍。
C．土地性质变更需要的工作日。
〔5〕政策性风险评估
分析由于都市规划限制或更换、突发性政策等政府因素而导致项目终断开发、报批报建流程无法完成，项目开发期间土地性质变更受挫而造成前期投入全部或部分缺失的可能性判定。
〔6〕总体评判
项目开发对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评判。
如：
签约合同中明显对本公司不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的操纵；不利、不确定条款可能遭受的缺失和对开发进度的阻碍等。
4.项目区域市场调查与分析
〔1〕区域房地产市场状况分析
A．区域房地产市场简述
形成时刻；各档次房地产项目在区域内的分布状况；购买人群变化。
B．区域房地产市场各项指标成长状况〔近3-5年〕
开工量、竣工量、销售量、供需比、平均销售。
C.区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势
〔2〕区域内供应产品特点
A．各档次产品的供应状况
B．各档次产品的集合特点〔专门研究与本项目类似档次物业的特点〕；
C．区域内竞争楼盘状况分析
附图：
项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的以后要紧竞争楼盘还要配置现场图片。
D.以后2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
E．分析：
本项目在区域市场内的机会点。
F．结论：
区域市场在整体市场的地位及进展态势；
本项目所在位置的价位区间和本项目开发产品的价位区间及产品形式；
本项目在区域内开发市场潜力；
本项目在开发中的营销焦点问题。
〔3〕区域目标客户群研究
A.各档次产品目标客户特点及辐射商圈范畴〔建立在本区域参照项目的体会研究及全市的趋势特点上〕。
B.结论：
本项目目标客户群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和要紧的关注点、诉求点。
〔4〕目标定位
A.市场定位：
目标人群特点、来源区域、行业特点；
B．产品定位。
5.项目规划设计建议
〔1〕初步规划设计思路
A．概念设计：
产品表达的主题思想，要紧设计风格、设计特点。
B．要紧产品类型：
多层、高层，依旧连拍别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比列。
C．节能和环保型建筑材料选用的考虑。
D．在所在都市中，生产新型、独树一帜产品的可能性。
E.假如是大型、超大型项目，地营造大社会概念的考虑。
〔2〕规划设计的可行性分析
A．分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品时申明类型和特点，是否符合前面提及的规划设计概念和本公司所查找的各种档次高品质住宅的要求。
这要紧从规划设计角度判定将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
B．容积率变化对产品设计概念、产品类型和特点的阻碍。
C.土地本身特点对产品设计的阻碍各考虑。
如：
地势高低、地势起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑〔小峡谷〕、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境爱护的阻碍及解决的方法。
D．项目周边自然环境和人文环境对产品设计的阻碍及考虑。
如：
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情形、危险源、〝风水〞因素等对产品规划设计和环境爱护的阻碍及解决方法。
E．周边市政工程配套设施对产品设计的阻碍和考虑。
如：
交通状况〔与是否开通业主班车有关〕、商业设施〔大型购物中心〕、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行、医院
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