市场调研报告2781246634.doc
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国华地产泰安项目调研规划
国际风情街项目调研规划书
一．研究背景
1．项目简介
地理位置
国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。
商业街南临仲宫镇，西接104国道。
项目规模
整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米（商业街往东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米）。
建筑单体
欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从200—1000平米不等，大部分为300-600平米。
内设独立卫生间。
交通状况
内部交通
商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。
外部交通
从商业街到济南市有3路公交车，作为近郊而言，外部交通是比较方便的。
建筑结构
低层砖混结构，坡层顶。
目标售价
2300元/平米左右（均价）。
2．调研背景：
经科学分析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对国际风情街的商业业态定位——娱乐休闲MALL模式达成了一致意见。
为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，开展一次全面深入的市场调研势在必行。
二、调研目的
1．调研目标概述：
A．分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理及承受能力。
B．通过调研，明确商业街的业态规划与消费档次（包括商业街具体提供何种服务及商品？
究竟针对哪个层次的终端消费群体？
等等）。
C．分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。
D．通过调研，明确商业街的物业管理内容。
E．调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累经验与信心。
2．调研报告内容规划：
A．济南市商业物业宏观环境研究
宏观经济、商业物业投资行为与心理（济南宏观经济研究、济南商业物业发展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商业物业的投资行为）。
B．国际风情街商业业态定位研究
国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、国际风情街业态定位的先进性、国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对国际风情街业态的认同度与期望值、相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值。
C．国际风情街业态规划研究
国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商品及服务所应占的比重。
D．国际风情街物业管理与经营的研究
物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。
E．政策环境（地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，城市规划对项目的影响）。
F．媒体环境（重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据）。
三、调研方法
1．调研方法概述：
根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组，研究方法将包含定量和定性研究两个方式，按照前面设定的研究内容，将定性研究与定量研究研究结合开展。
A．整合调研：
成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学专家、商业研究机构成员共同组成的项目组，分别发挥调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经济层面等方面的优势，走整合调研之路。
B．利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座谈会。
C．充分发挥专业市场调研机构的经验与组织能力，开展定量问卷调查，进行统计分析，由项目组进行定量研究。
2．核心难点的突破：
由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态定位的经营者，因此，接触难度极大。
为了顺利地完成调研任务，特设计有针对性的调研方法，以期突破核心难点。
A．分析地产投资者最习惯光顾的消费场所，通过和这些消费场所建良好关系而对目标对象进行随机访问。
（例如高档餐饮场所、休闲场所等）
B．从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单，邀请他们参加座谈会。
C．利用齐鲁晚报媒体的影响力举办相关活动，例如商业物业投资论坛、郊区旅游地产发展研讨会等等。
3．具体研究方法：
调研内容
研究方式
商业物业宏观环境调查
统计局资料查阅、晚报记者站提供资料，调研项目组的定性研究、会议搜集。
商业物业投资行业与心理分析
购买资料，邀请参加座谈会
国际风情街业态定位研究
国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势
调研项目组的
定性研究
国际风情街业态定位的先进性
调研项目组的
定性研究
国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、
调研项目组的
定性研究
消费者对国际风情街业态的认同度与期望值
问卷调查、定量分析
相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值
座谈会
国际风情街业态规划研究
实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
国际风情等物业管理与经营的研究
实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
政策研究与媒体研究
资料收集与项目组定性研究
4．调查对象与规模
调查对象
调查方法
调查规模
通过购买资料获取的真实商业物业投资者
座谈会
1场
约访
30人
相关行业私企业主、优势个体工商业户
入户访问（经营或办公地点）
量化访问50人
专题座谈会
1场
宏观经济研究专家、商业机构管理人员、媒体经济类记者等
专题座谈会
1场
终端消费群
问卷调查
量化访问300人
四、分析方法
1、聚类分析
2、镜面分析
3、因子分析
4、联合分析
5、回归分析
Ø该项分析工作的人员组成：
李铁岗、陈月军、易文胜
－具备5年以上在山东市场丰富的调研经验
－具备房地产行业研究的专业经验
－具备博士／硕士以上学历
－从事过多次大型房地产项目研究
五、质量控制
1．根据我们调研工作多年的研究经验，我们认识到质量控制是研究项目成败的关键，对于本次研究项目，我们将会采用如下的质量控制方法：
A．对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。
B．对所有的访问结果进行100%的QC反馈检验。
C．对所有的调研人员实行严格的管理制度:
发现一分有问题的问卷，该调研人员的所有问卷均拒收。
D．数据处理实行两次并行输入，交叉检查制度。
2．要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与项目的调查与研究，要求委托方项目经理参加座谈会和论坛。
六、项目研究人员
1．工作分配：
A、调查人员：
把握并监控消费者调研数据分析与统计
B、地产研究专家：
把握市场宏观环境，提供政治、法律、经济等方面的研究成果。
C、营销策划人员：
走访调查对象，设计座谈会会议内容等。
D、媒体人员：
媒体分析，收集媒体已发布过的相关研究类文章内容。
2．人员组成：
项目经理
陈月军——负责整个项目管理及协调
专家组成
李铁岗：
－山东大学房地产研究中心主任（博士）
－丰富的社会学研究经验
－参与多次大型重要项目研究工作
孙曰瑶
－山东经济学博士
易文胜：
－山东正易营销咨询有限公司策划总监
－3年房地产项目策划推广经验（齐鲁世纪园观澜阁项目推广、黄桥花园项目推广、康和苑项目推广等）
－国际风情街项目推广主力策划师
－济南市首届、第二届房地产营销人员培训班主要授课成员
－主持多次大型房地产调研项目（县西巷商业街改造项目调研、齐鲁世纪园住宅项目调研等）
张鹏：
－工商管理硕士（MBA）
－丰富的行业经验及市场分析经验
－参与多次大型项目研究
支英珉
－齐鲁晚报经济专刊部主任
项目执行管理
曹颖——8年调研执行经验，项目现场执行总监
项目执行组织
王延宁——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写——徐瑾瑜
统计分析——丁奕
——刘翠娟
9.0日程安排
根据该调研项目执行的难度，我们设立如下的工作时间表，可以根据客户要求进行调整：
批准人：
日期：
文本：
WBS
项目
X-履行工作
D-独立作出决定
d-共同作出决定
p-管理进度
C-必须经过咨询
I-必须通知到
A-提供咨询
项目经理
项目设计组
现场调查组
房产运营部
数据处理组
报告研究组
项目顾问组
工作
天数
编号
工作细目
1
2
3
4
5
6
7
2
D1
项目准备
D
A
3
D2
调查内容设计
D
dXC
A
A
A
A
2
D3
调研内容测试
DX
DX
dX
DX
A
1
D4
调研内容的确定
DC
X
A
A
2
D5
座谈会样本筛选、预约
D
dXC
A
A
A
A
2
D6
座谈会
D
X
A
A
1
D7
访员培训
p
A
DX
A
5
D8
正式调查访问
DX
I
3
D9
竞争对手调查
DX
I
1
D10
数据录入与处理
DXI
2
D11
数据分析
I
CX
DAI
AI
5
D12
撰写报告
DX
A
总计：
29天
10.0费用明细：
根据项目的现实情况,我们的估算价格如下:
工作项目
数量
单价（元）
金额（元）
项目调查研究设计（包括专家费用）
6000
座谈会费用
2场
2500
5000
督导/访员招聘培训
20名
60
1200
商业地产投资者
30人
80
2400
入户调查
50人
100
5000
拦截访问
300人
30
9000
竞争环境调研
3000
数据处理、统计分析
5000
报告制作（包括专家费用）
8000
公司项目管理费
15%
6690
总计
51290
与媒体合作组织郊区休闲购物商业地产发展研讨会
1次研讨会晚报市版半版稿件
25000元
如可以选择，再计入总价
齐鲁广告调查有限公司
2003年6月1日
10
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