万科深圳东海岸商业街策划定位报告62页.ppt

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东海岸商业街东海岸商业街策划定位报告策划定位报告美格行商业地产美格行商业地产二二0000四年十月七日四年十月七日目录第一部分第一部分市场分析市场分析第二部分第二部分项目分析项目分析第三部分第三部分策划定位策划定位第四部分第四部分招商执行招商执行万科东海岸商业街万科东海岸商业街第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街一、东部及大梅沙概况二、大梅沙商业调查三、盐田食街调查四、问卷调查分析摘要第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街大梅沙概况深圳东部，绵延的海岸线长达37公里。

这里被政府规划为以滨海旅游度假为主的“东部旅游组团”。

组团包括盐田区的大梅沙、小梅沙，以及龙岗区的葵涌、大鹏和南澳三镇，其中大鹏半岛被大鹏湾和大亚湾合围。

大梅沙海滨公园，是正在建设中的深圳东部黄金海岸的重要景点。

她位于神奇秀丽的南海之滨，风光旖旎的大鹏湾畔，公园的总面积36万平方米，其中沙滩全长18000米，沙滩总面积18万平方米。

第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街大梅沙概况第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街大梅沙商业调查大海沙片区现有三个自然村：

成坑村、长坪村和大梅沙村。

成坑村位于大梅沙片区北部，村内主要的商业设施有：

荣兴海洋中西餐厅和六天客家海洋餐厅，面积共约有300平方米。

面向的客户为游人和小部分本地居民。

泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面积约3000平方米，共两层。

面向的客户主要为游客。

小型士多店、美容院和五金店，面向的客户以本地居民为主。

第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街长坪村位于大梅沙片区中西部，直接连着金沙街，周围商业主要有：

金沙岛酒楼，集饮食、小型休闲、包房于一体。

主要客户为游人。

心海假日楼下一楼有一间“心海超市”，面积约500平方米，以日杂百货为主，主要客户为本地居民。

大梅沙商业调查第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街大梅沙村位于大梅沙片区的中部，村内主要的商业设施有：

餐饮、娱乐类：

老字号新端华乳鸽王、老牌新瑞华餐厅、丰盛海鲜餐饮、海景酒店、老字号新端华乳鸽王海景分店、麦当劳、肯德基、古川拉面、及酒店内娱乐、休闲商业，主要的客户群为游客。

商店及小型士多店，主要客户为本地居民。

大梅沙商业调查大梅沙海滩上有两个烧烤场，一间月光西餐酒吧（约300平方米），面向客户为游客。

第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街金沙街商业状况金沙街的物业主要以宾馆为主，另有部分的商业和百货设施。

滨海明珠大酒店和梅沙宾馆位处于金沙街，主要的服务设施有：

中、西餐厅、美容店、银行、康乐设施等。

主要服务对象为宾馆住户。

大梅沙百货经营内容以日常用品、旅游用品为主，另设有菜市场、照相馆等服务设施。

主要客户群为本地居民，另含少量的游客。

梅沙文化活动中心主要为社区活动中心，有表演舞台等设施。

大梅沙商业调查第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街大梅沙商业调查消费场新名称消费场新名称经营面积经营面积（mm22）所在楼层所在楼层所在位置所在位置装修档次装修档次消费品特色消费品特色经营状况经营状况主要消费群体主要消费群体老字号新端华乳鸽王老字号新端华乳鸽王约约25002500一栋三层一栋三层大梅沙村正对海滨公园大梅沙村正对海滨公园中档中档海鲜乳鸽海鲜乳鸽一般一般游客游客老牌新端华餐厅老牌新端华餐厅约约20002000二层二层大梅沙村正对海滨公园大梅沙村正对海滨公园中档中档海鲜乳鸽海鲜乳鸽一般一般游客游客老字号新端华乳鸽王老字号新端华乳鸽王海景酒店海景酒店约约15001500一层一层海景酒店第三座一楼海景酒店第三座一楼中档中档海鲜乳鸽海鲜乳鸽一般一般游客游客海韵休闲小筑海韵休闲小筑约约200200一层一层大梅沙村边大梅沙村边中档中档西餐一般一般游客及村民游客及村民心海超市心海超市约约500500一层一层长坪村旁楼下长坪村旁楼下小型小型日杂百货日杂百货一般一般村民村民滨海明珠海鲜酒楼滨海明珠海鲜酒楼约约2000二层二层长坪村金沙街边长坪村金沙街边高档高档海鲜海鲜一般一般游客游客泌茗泉渔港大酒楼泌茗泉渔港大酒楼约约30003000二层二层成坑村斜对海滨公园成坑村斜对海滨公园高档高档海鲜海鲜一般一般游客游客麦当劳麦当劳约约300300一层一层雅兰酒店一楼雅兰酒店一楼中档中档西式快餐西式快餐较好较好游客及村民游客及村民肯德基肯德基约约400400一层一层海景酒店一楼海景酒店一楼中档中档西式快餐西式快餐较好较好游客及村民游客及村民古川拉面古川拉面约约300300一层一层雅兰酒店一楼雅兰酒店一楼中档中档日式快餐日式快餐一般一般游客及村民游客及村民金沙岛酒楼金沙岛酒楼约约15001500一、二层一、二层长坪村心海假日长坪村心海假日中高档中高档海鲜海鲜一般一般游客及村民游客及村民合计合计约约1420014200第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街大梅沙片区商业经营现状特点分析大梅沙片区商业经营现状特点分析片区商业经营规模较小，多为分散经营，没有成行成市；片区商业经营规模较小，多为分散经营，没有成行成市；现有的商业经营以旅游人士为主要的客户对象；现有的商业经营以旅游人士为主要的客户对象；现有的商业经营档次总体偏低，现有的商业经营档次总体偏低，缺少中高档、高档商业，未能满足缺少中高档、高档商业，未能满足中高消费人群中高消费人群；片区内商业以餐饮为主，而餐饮服务主要以海鲜类为主，没有其它片区内商业以餐饮为主，而餐饮服务主要以海鲜类为主，没有其它特色经营项目；特色经营项目；经营情况受客户群消费特点的限制，季节性较强，旅游淡旺季的经经营情况受客户群消费特点的限制，季节性较强，旅游淡旺季的经营业绩差距明显；营业绩差距明显；一般在酒店内基本上都设有内部酒楼、桑拿、美容类服务；一般在酒店内基本上都设有内部酒楼、桑拿、美容类服务；大梅沙商业调查第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街盐田食街调查盐田“海鲜食街”位于盐田区北山道路口，东临大海，距大海沙海滨公园约5分钟车程。

“海鲜食街”由盐田区统一规划，协调管理，是深圳颇具特色的海鲜食街，并被列入深圳市八大食街之一，盐田海鲜食街以其独特魅力成为市民品尝新鲜产品的首选之地。

“海鲜食街”主要由众多的海鲜酒楼组成，并在街内设有海鲜交易市场。

“海鲜食街”整体规划分为二期：

食街一期和食街二期。

第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街食街一期临近盐公路，整体经营状况良好，食街一期整体经营规划较早，已形成较具规模和名声的海鲜街，总共由七家酒楼组成，对到大梅沙旅游和品尝海鲜的客人有一定的吸引力。

盐田食街调查第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街盐田食街调查盐田食街调查名称大概面积（平方米）装修档次经营特色经营状况海龙海鲜酒家1600中档海鲜较好新全盛海鲜酒家1200中档海鲜较好师公会海鲜酒家1200中档海鲜较好金龙海鲜酒家1200中档海鲜较好永盛酒楼1200中档海鲜较好东腾海鲜酒楼1200中档海鲜较好东煌海鲜酒楼1600中档海鲜较好合计9600第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街食食街街二二期期由由于于位位置置上上劣劣于于一一期期，尚尚没没有有形形成成较较浓浓的的消消费费食食市市，因因此此在在经经营营状状况况上上没没有有一一期期那那样样理理想想，现现仅仅有有四四家家酒酒家家入入驻驻经经营营，食食街街二二期期有有50%50%的的空空置置率率，已已有有部部分分的的商商家家由由于于经经营营状状况况不不理理想想而而退退出出了经营。

了经营。

盐田食街调查盐田食街调查第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街名称大概面积（平方米）装修档次经营特色经营状况嘉乐大酒楼1200中档海鲜一般名豪大酒楼1200中档海鲜一般望海大酒楼1200中档海鲜一般新鸿海鲜酒楼2200中档海鲜一般合计5800盐田食街调查第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街盐田食街调查盐田食街特点分析：

盐田食街特点分析：

盐田食街起步较早，已经成行成市，成为盐田及深圳一道独盐田食街起步较早，已经成行成市，成为盐田及深圳一道独特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。

特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。

盐田食街有机发挥了盐田临海资源优势，全部经营海鲜餐饮，盐田食街有机发挥了盐田临海资源优势，全部经营海鲜餐饮，形成海鲜一条街。

形成海鲜一条街。

盐田食街的客户群多数为市区盐田食街的客户群多数为市区公司、行政单位、公司、行政单位、市区内个人市区内个人消费者，以及消费者，以及周末和节假日旅游人士。

周末和节假日旅游人士。

由于盐田食街地处偏远，而且离大梅沙海滨公园较远，所来由于盐田食街地处偏远，而且离大梅沙海滨公园较远，所来消费者有一共性消费者有一共性单位车辆或自驾消费。

单位车辆或自驾消费。

消费水平：

食街消费整体水平为中档消费，现时可满足各层消费水平：

食街消费整体水平为中档消费，现时可满足各层次客人的要求，对客户群没有进行细分。

次客人的要求，对客户群没有进行细分。

第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街住宅调查住宅调查项目名称项目名称位置位置开发商开发商建筑面积建筑面积建筑类别建筑类别总户数总户数平均价格平均价格心海伽蓝雅居心海伽蓝雅居大梅沙内环路大梅沙内环路深圳心海投资深圳心海投资5394453944住宅住宅30730790009000II领海领海盐田区盐梅路与内环路交界盐田区盐梅路与内环路交界深圳海阔投资深圳海阔投资1196511965酒店公寓酒店公寓1891891500015000海世界公寓海世界公寓盐梅路与内环路交界处，大梅盐梅路与内环路交界处，大梅沙海滨公园正对面沙海滨公园正对面深圳亲地投资深圳亲地投资2690026900住宅住宅2902901000010000海语东园海语东园大梅沙内环路中大梅沙内环路中新华置业公司新华置业公司2050020500住宅住宅24624685008500天琴湾公馆天琴湾公馆盐梅路东盐梅路东富春东方富春东方297000297000公馆、别墅公馆、别墅1171172000020000倚天阁倚天阁大梅沙内环大梅沙内环深圳平叶投资深圳平叶投资1075010750高级住宅高级住宅1631631500015000水云间水云间盐田区盐梅路与内环路交界盐田区盐梅路与内环路交界祥祺地产祥祺地产1836318363酒店公寓酒店公寓16016080008000万科东海岸一期万科东海岸一期大梅沙高速公路北侧大梅沙高速公路北侧万科地产万科地产8700387003TOWNHOUSETOWNHOUSE，住宅住宅75975971007100万科东海岸二期万科东海岸二期大梅沙高速公路北侧大梅沙高速公路北侧万科地产万科地产4082940829TOWNHOUSETOWNHOUSE，住宅住宅43643692009200合计合计5672545672542667通过对住宅楼盘的调查，发现目前大梅沙的楼盘多为最近几年新建项目，有的尚未竣通过对住宅楼盘的调查，发现目前大梅沙的楼盘多为最近几年新建项目，有的尚未竣工入伙。

而且多数项目为休闲度假物业，具有浓厚的投资性和度假性，而长期居住人口非工入伙。

而且多数项目为休闲度假物业，具有浓厚的投资性和度假性，而长期居住人口非常少。

消费力非常有限、不稳定。

常少。

消费力非常有限、不稳定。

第一部分第一部分市场分析市场分析万科东海岸商业街万科东海岸商业街酒店调查名称名称套房数套房数星级标准星级标准价格价格开房率开房率梅沙宾馆160380由于处在旅游区，季节性非常明显，旅游旺季开房率可以达到80%以上，淡季普遍低于50%。

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