陵园建设项目申请报告.docx
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陵园建设项目申请报告
陵园建设项目申请报告
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第一章总论
1.1项目概况
1．1．1项日名称
某某生态陵园建设项目
1．1．2项目建设单位
1.单位名称：
某某陵园开发管理有限公司
2.法定代表人：
罗某某
3.地址：
某某省某某市某某彝族自治县
1．1．3项目建设地点
某某省某某市东南部某某彝族自治县鹿阜镇境狮子山
1．2项目建设单位概况
1.某某陵园开发管理有限公司简介
某某陵园开发管理有限公司成立于2008年12月，公司注册资本金1000万元人民币。
公司成立的宗旨是全力开发建设管理“某某殡仪馆及公墓项目”。
2.注册资金、各股东简介
公司注册资本1000万元。
（1）罗某某，男，公司法人代表，本人从事商业经营管理近10余年，对企业经营管理有丰富的经验，个人和家族有较雄厚的资本积累。
（2）王某，男，本人祖籍福建，从事商业工作20余年，曾任玉昆钢铁公司董事（大股东之一）。
个人资本雄厚，经营管理经验丰富。
在华东华南等地已有大型项目投资，总投资达三亿元，2005年转向某某。
（3）舒某，男，35岁，取得澳大利亚中央大学工商管理学硕士，从事商业管理工作5年，具有丰富的投资管理经验，雄厚的资本积累。
（4）某某投资开发有限公司，本企业是驻昆台资企业，以开发生产炭道有机食品为主，主要从事炭道有机食品种植开发、连锁销售、乡村酒店、观光地产、农场度假村等农业投资项目。
某某陵园开发管理有限公司虽然组建不久，但具有强大资金实力和经营管理经验，公司理念为“谨慎投资，稳健经营，诚信做人，认真做事”。
1．3可行性研究报告编制依据
（1）项目可行性研究报告编制委托书；
（2）《殡葬管理条例》（国务院令第225号）；
（3）民政部《关于公墓管理的暂行规定》；
（4）《某某省殡葬管理条例》；
（5）《某某省公墓管理规定》；
（6）《关于进一步规范和加强公墓建设管理的通知》（民发〔2008〕203号）
（7）《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国务院，1998年12月；
（8）《占用征用林地审核审批管理规范》，国家林业局，林资发［2003］139号；
（9）《某某省土地管理条例》
（10）《某某统计年鉴》（2008年）
（11）国家、行业和地方有关建设工程的法律、法规、标准和规范；
（12）建设单位提供的有关资料。
1．4主要研究结论
1．4．1主要结论概述
本项目名称为某某县某某生态陵园建设项目，项目建设地点位于某某省某某市东南部某某县境内。
某某县位于某某省东部，某某市东南部，东南与泸西县毗邻，东北与陆良县接壤，南部紧邻弥勒县，西部、北部与宜良县相连，土地总面积1725平方公里。
是滇东北、滇东南及广西。
贵州、广东等地地进入某某的门也是越南等东南亚国家入境我国的重要通道。
县人民政府驻地鹿阜镇，距某某89km。
其中，墓地建设要以绿化为主，经营性墓地为辅。
尽量保留现有的植被，达到“远眺青山绿水，近看死者安息”。
用地比例为道路，绿化，景观用地60%，墓地40%。
某某县某某生态陵园建设及配套经营型公墓要充分利用某某的品牌优势，在规划设计方面要将文化融入殡葬文化之中，要充分利用这方面的优势。
把历史文化，佛家文化融入我们的殡葬文化陵园之中，建一座“活人乐”“死人安”的集旅游，休闲，娱乐为一体殡葬文化主题公园，既解决了殡葬又能带动地区经济发展。
根据目前的选址，距某某县城约十公里，面山背水，完全有条件打造一个园林式主题公园。
1．4．2总投资与资金筹措
1.项目总投资估算
本项目总投资为4000万元，其中：
土地：
3.5万元×370亩＝1295万元
一期墓地（含景观、道路）：
2000元×12500座＝2500万元
流动资金：
205万元。
2．项目资金筹措
项目建设总投资4000万元，全部由企业自筹解决。
1．4．3财务评价结果
财务效益净现值FNPV=40034.8万元
财务内部收益率FIRR=17.04%
财务投资回收期FN=18.8年
资本金净利润率=88.5%
1.4.4主要技术经济指标
本项目技术经济指标见下表。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
建设用地面积
亩
370
2
总建筑占地
%
40%
3
绿化占地
%
60%
4
总投资
万元
4000
含流动资金
5
年均销售收入
万元
39104.85
6
年均销售税金
万元
2111.66
7
年均总成本费用
万元
10119.37
8
年均利润总额
万元
26873.82
9
财务内部收益率
17.04%
所得税后
10
财务净现值
万元
40034.8
所得税后
11
投资回收期
年
18.8
所得税后，含建设期
12
资本金净利润率
88.5%
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目背景
据某某省民政厅社会福利和社会事务处统计的数据表明，2006年全省火化率仅为10.7%，与全国53%的平均火化率相比差距很大，在全国仅高于西藏。
2009年3月，某某市召开殡葬改革工作电视电话会议提出，到2010年，全市火化率要达到80%，今年要超过60%，力争达到70%。
今年底，全市要建成农村公益性公墓80个，明年再建40个。
据介绍，去年全市火化率为56.68%，虽高于全省12%的平均水平，但远远落后于成都、贵阳等西部城市。
2008年，全市火化率与2007年相比，仅提高3个百分点，农村火化率仅为12.6%，严重影响和制约了全市火化率的整体提高。
2008年完成火化率指标较好的安宁市，较之上年提高了18%，而个别县火化率仅为2%，差距甚远。
与2010年全市火化率要达到80%的目标差距较大。
这次会议提出，要在提高火化率上实现新的突破，凡是划定为火葬区的，要坚决推行火葬，严格禁止土葬，确保火化率提高。
要制定相应的优惠及鼓励政策，促进火化率提高。
下达给个县市区的火化率指标是一项刚性指标，每年要进行考核，各县市区要确保完成。
要在殡葬设施建设上取得新突破，加大财政投入，抓紧农村公益性公墓建设，到2009年底，全市要建成农村公益性公墓80个，2010年再建设40个。
根据规划，某某省殡葬改革的重点将向农村延伸，并规划建设1000-1500座农村公益性公墓，在火化区规划建设骨灰公墓，解决边远山区群众死亡后的遗体火化问题；对暂不具备火化条件的农村地区，也要因地制宜地划定荒山瘠地作为公益性遗体公墓，从而规范农村村民的丧葬行为，严禁乱埋乱葬。
同时，将大规模清理取缔活人墓及空墓穴，并有计划地将现葬于耕地良田中的坟墓统一迁进公墓。
在此背景下，本项目的开发建设具有很大的迫切性和必须性。
2.2项目建设必要性
1.公墓是社会公共设施的重要组成部分，也是社会建设的组成部分。
如果把医院的产房比作生命的起点，把少年、青年、中年、老年视为，生命之旅的各个驿站，那么陵园和墓地则是人生的终点站和归宿。
其存在本身具有一定的合理性。
随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。
2.公墓建设是精神文明建设的需要。
丧葬消费是一种精神消费，由于其相对稳定性和传承性，它易与封建迷信的风俗习惯连在一起，产生一些不文明的行为，如哭、闹,烧纸，冥钱等，这就需要政府去引导，用先进、科学、文明的丧葬理念取代愚昧、落后、迷信的丧葬观念。
所以现代公墓建设是精神文明发展的需要。
3.公墓建设是殡葬改革的需要。
公墓是党和国家推进殡葬改革的重要载体，可以规范人们的丧葬消费。
建国以来，殡葬工作取得了很大成就，人们基本上树立了正确、文叨的丧葬观，丧葬作为一种传统、民俗，本身具有很多落后的东西，一旦条件允可，很可能死灰复燃，因此，加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。
4.公墓建设是城市建设发展规划的需要。
陵园建设的水平在一定意义上象征着现代城市的文明与进步。
综观其他城市的公墓陵园，无不以其优美的环境、独奇的艺术形态、浓厚的文化底蕴成为城市历史、人文的景观。
公墓是城市的组成部分，是重要的人文景观，更应成为重要的人文纪念公园，而不是一堆人为的垃圾。
因此，一个城市应从历史与文化的角度搞好公墓陵园建设，提高公墓陵园的文化含量。
公墓这种形式其实是很适合现代城市发展需要的，它分为碑葬、塔葬、树葬、廊葬几种形式，不多占用土地，同时又充分照顾人们对先辈的怀念之情，是现代社会文明进步的象征。
5.公墓是人们寄托感情的场所和国家推行殡葬改革的载体，是社会化服务中不可或缺的相对独立的行业。
随着历史的变迁、社会的发展，公墓已有简单、单一的处理骨灰或遗体功能演变这、为多功能的集合体。
充分认清公墓的价值与功能对于公墓的建设具有重要意义。
第三章市场预测及分析
3.1项目定位
某某县某某生态陵园建设项目要充分利用某某的品牌优势，在规划设计方面要将文化融入殡葬文化之中，要充分利用这方面的优势。
把历史文化，佛家文化融入我们的殡葬文化陵园之中，建一座“活人乐”“死人安”的集旅游，休闲，娱乐为一体殡葬文化主题公园，既解决了殡葬又能带动地区经济发展。
根据目前的选址，距某某县城约十公里，面山背水，完全有条件打造一个园林式主题公园。
同时，本项目的实施也将具有以下功能。
（一）文明消费的功能
死亡本是一种自然现象，但受绵延已久的灵魂不灭观念的影响，中国人相信人死后多变成鬼，鬼是要害人的，所以田野、林间山地出现的墓地，都给人以压抑感和恐惧感。
殡葬是一个民族、一个地方传统文化的重要组成部分，它制约规范着人的行为，人们在祭、扫墓时，往往自觉不自觉地夹杂着一些潜意识的、迷信落后的东西；严重地侵蚀了人的心灵，不利于社会的进步。
现代公墓的出现较好地解决了乱埋乱葬这种有碍观瞻、大煞风景的行为。
另外，现代公墓环境幽雅、庄严祥和，使祭扫者得到熏陶，心灵得以净化，行为受到约束，自觉告别不文明、不健康的消费、悼念方式，如送鲜花代替烧纸钱就是很好的例证，可以说，现代公墓对丧葬消费起着导向的作用。
（二）绿化观赏的功能
历史上无论是皇家陵墓还是平民墓地，都比较重视绿化，一座陵、一块墓地，往往就是一片树林，外国公墓更是如此。
现代人物质生活条件好，要求高，在丧葬上也希望故去的亲人安息在像公园一样的墓地中，以求得心理上的平衡、精神上的安慰。
特别是以荒山瘠地为主建立的公墓，若绿化美化做得好，不但不会产生污染，还是对环境保护做出贡献。
公墓是人文景观，一草一木、一亭一碑无不体现着设计者的独具匠心和审美情趣。
随着时光的流逝，墓地早已失去了最初的功能，像法国的拉雪兹神父公墓、俄罗斯新外女公墓等都以优美的自然环境、独特的艺术风格成为著名的旅游景点。
中国的现代公墓起步晚、时间短，完全可以用现代的眼光，把公墓建设纳入到城市规划中，努力增加公墓的文化、艺术品位，努力营造墓地的可亲性，使其成为一个可供人游览的融自然与人文一体的纪念公园。
（三）历史文化的功能
墓地是古代文化的遗存，是人类历史的见证。
无论是山间的孤冢，还是城市郊野的墓群，都不仅是生命终止时的最后定格，也是记录墓主所生活时代的若干信息的宝库。
一代代墓地的积累，给人留下了无穷的遐想和回忆，形成了独特的人文景观。
由于战乱和时代变迁，记录人类活动的很多资料已湮灭无闻，给后人研究造成很大不便。
幸亏有了墓葬这种古人有意无意留下的遗产，才使我们能够完整地考察、解读文明时代人的思想、生活、生产和习俗等。
几十年、几百年后，现代公墓也将成为历史的遗迹，我们的子孙后代若要研究现代人的生活方式、价值取向或习俗演变，很可能也要借助于墓地这一实物形态。
（四）教育纪念的功能
就绝大多数人而言，不管是英雄人物，还是普通百姓，一生都或多或少地都为社会留下了精神、物质财富。
墓地是他们人生的归宿，也是他们的纪念形式。
无论是倘徉在巍峨壮观的大禹陵、黄帝陵，庄严肃穆的烈士陵园，还是默默无闻的普通公墓，我们都能强烈地感到生命的短暂，心灵受到震撼，思想得以升华。
每一个地方都有值得纪念、缅怀的名人和普通人，如果把其墓做好，通过墓碑来体现他们的贡献和价值，适当地加以宣传和策划，不但可以起到纪念的作用，而且可以昭示激励后人更加珍惜生命，树立正确的人生观念，增强使命感和为后代留下财富的荣誉感、责任感。
当然，公墓的上述功能能否真正发挥出来，关键在于经营者能否高屋建瓴，站在历史的高度，用以人为本的思想，把它作为现代城市的组成部分来管理、建设，把其作为生命的另一种形式来对待，才能体现出现代公墓历史与现实价值，才能实现质的飞跃。
所以综上所述,某某县在经济发展的同时,更应该加强精神文明的发展,应该把这个关系到某某城市形象以及某某老百姓的切身利益的重要议题尽快来实施。
3.2市场预测
项目所在地某某县生活着彝、苗、壮等十余个少数民族，全县共22.7463万人，62687户，其中少数民族占31%。
全县共设八乡二镇，90个村民委员会，下辖387个村民小组，农业人口占80%以上。
根据有关发展规划，某某县城城镇人口5年将倍增，到2012年达到7.5万人，新增人口3.75万人。
地区生产总值4年倍增，到2011年达到44.5亿元，年均增18.95%。
全社会固定资产投资达到22.7亿元，年均增23.9%，社会消费品零售总额达到18.75亿元，年均增19.6%。
某某县总人口约23万，按年平均死亡率3-5%计算，每年约需墓地1000-1500座。
中国有数千年的传统文化，各族人民对“老有所养”“逝有所安”高度重视，积累了广泛的经验。
如玄棺，穴葬，树葬，火葬等都对节约殡葬用地起到了积极作用。
而某某县目前还没有殡仪馆，没有一座规模化的经济型公墓，如在近期内，能尽快建成某某县狮子山陵园公墓，对巩固某某县殡葬改革工作所取得的成果具有重要的意义。
因此，本项目的实施将有很大的市场空间和需求，必将会对本地区的殡葬业发展带来新的推动力。
第四章建设地点及建设条件
4.1项目区概况
本项目位于某某省某某市东南部某某彝族自治县鹿阜镇。
4.1.1地理位置
某某县位于某某省东部，某某市东南部，东南与泸西县毗邻，东北与陆良县接壤，南部紧邻弥勒县，西部、北部与宜良县相连，土地总面积1725平方公里。
是滇东北、滇东南及广西。
贵州、广东等地地进入某某的门也是越南等东南亚国家入境我国的重要通道。
县人民政府驻地鹿阜镇，距某某89km。
4.1.2自然资源状况
全县总体地势起伏平缓，由东北向西南呈阶梯状逐级下降，山脉河流基本由北向南伸展，全县最高海拔为2601米，平均海拔为1730米，大部分地区被石灰岩所覆盖，为发育典型的岩溶地貌（喀斯特地貌）。
县境内岩溶洼地、石芽、溶洞、某某、孤峰、地下河、钟乳石、湖泊随处可见，自然景观奇异壮观。
某某县主产水稻、玉米、烤烟、畜产品、果品和食用菌类等，是全国奶山羊基地县，全国烤烟基地县。
境内水利资源丰富，有巴江、南盘江、普拉河、大可河四条主要河流；有月湖、长湖、圆湖等83个天然湖泊及大小龙潭泉眼54个，地下暗河9条，气候为亚热带季风气候，寒带或热带作物在县境内任何地方都能够正常生长，全年有种有收。
由于气候条件好，森林资源丰富，草山草坡分布广，植被复杂、品种繁多，构成了得天独厚的天然草场，为发展畜牧业提供了有利环境。
矿产资源极其丰富，目前已探明和初步探明的有煤、铜、铁、银、磷、铅、锌、石灰石、大理石等，其中较有优势的为煤、石灰石、大理石、锌、铁等。
县境内遍布奇特壮观的溶洞、湖泊、某某、地下河等自然景观，构成了举世闻名的某某风景区，旅游资源极其丰富，有“天下第一奇石”之美称。
境内拥有某某国家重点风景名胜区、某某世界地质公园、圭山国家森林公园。
4.1.3社会经济发展状况
2006年全县实现地区生产总值190038万元，比上年增长12.0%。
其中：
第一产业实现增加值55454万元，增长8.3%；第二产业实现增加值49359万元，增长13.3%；第三产业实现增加值85225万元，增长13.8%。
一、二、三产业的比重为29：
26：
45。
从拉动GDP增长的主要因素看，第一产业拉动经济增长3.5个百分点，第二产业拉动经济增长3.1个百分点，第三产业拉动经济增长5.4个百分点，第三产业对经济增长的贡献进一步增强。
某某县目前确定了全面建设小康社会、基本实现现代化的“33532”发展战略，即：
充分发挥资源、文化、区位三个优势，实施对外开放、科教兴县、小城镇发展三个战略，加快以粮烟果菜为龙头的种植业、以科技型工业为龙头的第二产业、以旅游业为龙头的第三产业、以羊产业为龙头的畜牧业、以阿诗玛文化为特色的文化产业等五个重点产业发展，努力实现烤烟稳县、旅游（生态）立县、工业强县三个目标，逐步形成某某路城市经济带和九石阿旅游专线阿诗玛民族文化经济带两个经济带。
4.2项目建设条件
4.2.1土地资源
某某彝族自治县（以下简称某某县）属某某省某某市郊区县，地处某某、曲靖、红河、文山四地州（市）交汇面上，距某某77公里，全县国土面积1717平方公里，耕地54万亩，草场75.3万亩。
本项目占用的为狮子山片区，土地使用问题已经完全得到解决。
4.2.2水资源
境内水利资源丰富，有巴江、南盘江、普拉河、大可河四条主要河流；有月湖、长湖、圆湖等83个天然湖泊及大小龙潭泉眼54个，地下暗河9条。
全县水库年蓄水量8100万立方米，自来水厂2个，年供水量1740万立方米，所以本地区基本可以满足项目建设用水的需求。
4.2.3劳动力资源
某某县生活着彝、苗、壮等十余个少数民族，全县共22.7463万人，62687户，其中少数民族占31%。
全县共设八乡二镇，90个村民委员会，下辖387个村民小组，农业人口占80%以上。
随着农业产业结构调整和传统农业生产方式向现代化农业生产方式的转变，机械化程度的提高，农村具有大量的剩余劳力，他们迫切希望找到新的工作岗位，从事新的产业，而本项目的建设，正是为这批农村剩余劳动力提供了新的就业门路及新的发财致富机遇。
因此，项目区的劳动力资源完全能满足需要。
4.2.4交通条件
某某县是红河、文山、曲靖三地州市18县进入某某的门户，国道324线和326线、安（宁）石（林）高等级公路、昆（明）河（口）高等级公路过境某某，南（宁）昆（明）铁路过境46公里，昆（明）石（林）高速公路直达某某景区，交通优势十分明显。
2004年，九（乡）石（林）阿（庐古洞）旅游专线（二级公路，某某县境内段长76.5公里）通车；2005年内，曲（靖）石（林）高速公路西（桥）石（林）一级公路（某某县境内段长约15公里）将通车。
未来的石（林）蒙（自）高速公路（某某县境内段长约32公里）是某某通往越南的便捷通道。
将形成与现代化城市功能相匹配的现代化的公路、铁路交通网络，某某县将成为区域性的交通小枢纽。
4.2.5其他基础条件
某某县水利、电力、邮政、电信、移动通讯网络完善，供电量8500万千瓦时，程控电话装机2万余门，移动电话在网用户数2.66万余户；校舍面积33万平方米，学龄儿童入学率、小学升学率均为100%；县级卫生机构床位449张，专业技术人员473人。
所以说，本项目的建设条件完全适合项目的开展，能够满足项目建设所需要的各种资源、交通、电力等需求条件。
第五章建设方案
5.1项目建设理念
1.符合国家殡葬改革政策和省、市人民政府相关之规定。
2.充分尊重当地丧葬习俗。
3.提炼升华佛教习俗和中国风水文化。
4.充分考虑本项目公益性及用途的特殊性。
5.规划设计一步到位，公益性配套公墓分期建设。
在全面考虑以上几方面因素的同时，按布局紧凑、交通便捷、互不干扰、分流有序，并适当考虑改、扩建和分期建设的要求，进行整体规划和设计。
5.2建设规模
本项目为某某县某某生态陵园建设项目。
基于企业现有的管理模式、经营体系和本地区的基础设施条件，通过本项目的建设，把历史文化，佛家文化融入殡葬文化陵园之中，建一座“活人乐”“死人安”的集旅游，休闲，娱乐为一体殡葬文化主题公园，既解决了地区殡葬问题，又能带动地区经济发展。
通过本项目以实现下列规模：
某某县公墓的建设规模要具有前瞻性，设计要求尽量做到3年不落后，50年不饱和，绿化，景观，道路达到中高档次。
5.3建设内容
本项目包括生态陵园建设及配套公墓、道路绿化，配套设施等。
墓地建设要以绿化为主，经营性墓地为辅。
尽量保留现有的植被，达到“远眺青山绿水，近看死者安息”。
达到生态性墓地的建设要求。
墓地总共规划用地370亩，用地比例为道路，绿化，景观用地60%，墓地40%。
为了达到生态墓地的效果，项目主要采取树葬和草坪葬两种建设方式，要坚持坟碑小型平置、地面无坟头、骨灰（预制框）深埋、墓区生态化的原则，做到墓穴小型化、墓碑工艺化、墓区园林化。
墓穴面积不超过1平方米，墓碑尺寸不得大于（30cm×40cm）。
墓区建设必要的基础设施，应确定管理人员，负责墓地的维修和花草树木的养护。
表5-1主要建设内容与规模一览表
序号
名称
单位
建设规模
备注
1
餐厅
m2
600
2
商品部
m2
300
3
宿舍
m2
500
4
仓库
m2
300
5
墓地（一期）
座
12500
6
厕所
m2
500
7
院内绿化、景观
项
1
8
院内道路
公里
6
9
停车场
m2
2400
第六章企业组织及劳动定员
6.1生产组织机构
本陵园实行董事会领导下的总经理负责制。
董事会是公司的最高权力机构，决定公司的一切重大事宜，监督公司管理机构的经营和管理工作。
董事会由各位董事成员组成，公司设日常经营和管理工作的管理机构。
公司设一名总经理，由董事会任命，在董事会领导下，总经理全面负责组织和领导公司的日常经营和管理工作。
总经理下设3名副总经理，由总经理聘任。
总经理不在时，应授权一名副总经理履行自己的职责，公司应设有现代化的管理机构，由办公室、管理处、墓地开发处、财务科、人事科等几个职能部门组成。
每个部门由一名直接向总经理负责的部门经理（主管）主持，并各设一名副经理（主管）管理日常事务。
6.2工作制度
公司运行为三班制，因公司经营性质，工作时间存在不确定性，所以公司运营必须满足24小时有人职守。
办公室、管理处保证三班轮流职守，其他部门可根据需要仅设值班人员，一般管理人员为一班制。
6.3劳动定员
表6-1劳动定员一览表
序号
岗位
总人数
最大班人数
班制
1
经理
1
1
1
2
副经理
1
1
1
3
技术人员
2
2
1
4
办公室
1
1
1
5
财务
2
2
1
6
统计员
1
1
1
7
收费人员
2
2
1
8
商品部
4
1
2
9
电工
2
2
1
10
维修
4
4
2
11
司机
3
3
1
12
保卫
4
1
3
13
清杂工
2
1
2
14
食堂
5
2
2
合计
50
27
24
注：
其中女职工人数不少于20%。
第七章 环境影响评价及环保措施
7.1环境影响分析
7.1.1建设项目对生态的影响分析
（1）对景观的影响分析
项目对区域内的景观格局影响主要有：
新建的道路对原有景观布局进行重新分割；新建的各种人工构筑物增加了区域的
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