商业城建筑旧楼改造招商招租项目方案全套可行性研究报告.docx
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商业城建筑旧楼改造招商招租项目方案全套可行性研究报告
佛山市三水区商业城建筑旧楼改造
招商招租项目
方
案
建
议
书
第一章项目概况
1.1项目建议书编制所依据的重要文件：
1、广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求
2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
4、《中国建设项目管理实用大全》
5、 佛山市建设工程技术经济指标
6、商业城A区、B区、C区建筑平立剖面图
7、相关的法规和行业文件
8、与项目相关的其他文件资料
1.2项目地址及现状
三水商业城位于三水主干道广海大道中27号,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点。
黄金的地理位置以及商业娱乐、购物休闲的定位和早些年辉煌的历史,使商业城成为三水的地标之一。
商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺。
1998年前后，商业城这一带是很火的,有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目,还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺的商业中心之一。
商业城占地约2万平方米，总建筑面积约5.5万平方米，楼龄已超过10年；由A、B、C、D四个区组成，D区首层为农贸市场，D区二至九层为多层住宅；A区、B区、C区面积总共约3.4万平方米，除了一楼的店铺尚在营业,楼上的铺位全部闲置。
本项目的工作是如何将A、B、C区重新策划、包装，再推出市场。
图为商业城A区现状
商业城的位置图
1.3项目建设规模和内容
1.3.1项目建设规模和内容
本工程为旧楼翻新改造工程。
工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。
1.3.2项目总投资
项目总投资约21526.68万元，其中建设期投资约5067.86万元，铺底流动资金50万元，项目营运期投资约16408.82万元。
1.4项目建设的宏观方向
项目主要建设内容是对商业城进行整体改造、包装。
改造后的商业城将参照三水广场的模式,发展为集购物、娱乐、休闲于一体的商业中心,但主要面向中档消费群体。
第二章项目建设的背景
2.1建设背景
2.1.1项目提出的理由和过程
佛山市委、市政府依据相关法律、法规的要求，就佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（简称“三旧”）制定了《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》、《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房的改造指导意见》和《佛山市推进旧村居改造的指导意见》，并要求相关部门遵照《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》和《指导意见》推进三旧改造工作。
佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西、广西的二传手作用。
商业城旧楼气地理位置优越,交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区,但并未充分利用其区位的优势。
建设西南中心城区“三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施“三旧”改造的重要举措，这一举措将大大有利于中心城区品位的提升、消费的带动,有着不可替代的作用,尤其是在需要鼓励消费、拉动内需的当下,此类商业中心更能发挥其独有的优越性。
三水要建设成为“生态时尚之都”,云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力打造,但贴近市民生活消费、娱乐休闲的项目,以及身边现成的资源,更应该得到及时有效的开发利用。
建设西南中心城区“三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的，本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。
2.1.2社会发展背景分析
2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。
新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。
2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。
2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84和1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%；2010年1-12月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到5,354.02和2,148.81亿元，分别增长46.3%和31.2%，达到近年来最高水平。
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。
新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。
未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。
中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。
在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。
目前佛山商业地产市场处于一触即发的阶段，以往佛山商业地产在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。
随着广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响，自2009年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。
三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。
2005年，三水广场建成开业，易初莲花、肯德基、麦当劳、屈臣氏等世界500强企业抢先进驻。
娱乐、饮食项目后继发力，写字楼、商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城、南海相媲美的商业广场，但禅城、南海、顺德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建的恒福广场之外别无他家。
未来五年，商业地产是三水城市发展的一大看点，，伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。
只依靠现有的商业圈，必将满足不了三水人们的需求。
纵观整个三水中心城区,目前仅有三水广场和西南影剧院片区这两个较为成型的商业中心,整体的城市商业氛围仍不够成熟,距时尚都市更是相去甚远。
况且,由于地理位置和定位等方面的原因,三水广场部分店铺除了周末和节假日外,客流量其实并不大；而西南影剧院片区是老城区,虽然平日里人气较旺,但整体层次偏低,缺乏发展潜力,目前还面临文锋东路拆迁的影响。
因此,商业城如果能够重新盘活,不仅可以从数量上为中心城区增加一个商业旺地,还能够提升中心城区的整体面貌和都市气息。
商业城地理位置优越,交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区,而且它有辉煌的过去,积淀着很多三水人的情感,若加以合理规划改造,几乎可以肯定将成为三水城市建设的一个亮点。
这样一来,还能带动周边的餐饮等服务业的发展,可谓一举多得。
2.2“三旧改造”背景分析
2.2.1城市发展的自我完善
一般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着“新陈代谢”的过程，“三旧”改造是城市发展过程中出现的主动提升和完善城市的城市更新形式。
目前，城市更新步伐加快显露出必然性：
城市化发展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和辐射作用；城市居民的社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅、优美的环境、充足的公共设施及多样化的公共场所；提升城市竞争力的需要。
城市逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的体现，不仅决定着一个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业的能力。
城市更新无疑是提升城市竞争力的有效方式之一
当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化，城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，“三旧”改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。
2.2.2加快推进“三旧”改造的意义
根据《佛山市加快推进三旧改造》的文件指示要求，三水区近年来加快对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造进程，本项目是推进“三旧”改造的又一重大举措。
为进一步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标
（1）推进“三旧”改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。
“三旧”改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。
佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进一步优化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值需通过科学、有效的改造得以提升并增长。
推进“三旧”改造，对于进一步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品味，对于进一步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。
（2）推进“三旧”改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞争力，加快佛山向工业化、城市化和国际化道路迈进的重要举措。
推进“三旧”改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业、优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统一的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。
推进“三旧”改造的过程，是城市建设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化、产业结构高级化、城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程，也是佛山市现阶段和今后一段时期城市发展的主要任务以及实现城乡跨越式发展的客观需要。
（3）推进“三旧”改造是推动佛山市城乡“一元化”发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。
加快社会主义新村镇建设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进“三旧”改造为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。
“三旧”改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽的步伐，是加快实现农民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态“三大历史性转变”的有效途径。
各级党委、政府和相关职能部门要从践行三个代表“重要思想和科学发展观、坚持理政为民的高度”，把推进“三旧”改造作为一项重要的民心工程，作为转变政府职能、建设责任政府和服务型政府的重要措施，作为构建和谐社会的重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。
2.2.3完善三水商业圈的需要
三水恒福广场，打响了三水旧城改造第一炮，也是继三水广场后三水中心区域出现的第二个大型商业项目。
据了解，三水恒福广场是文峰东片区旧城改造项目，“旧改”完成后将是一个综合商住区，由于文峰东片区是三水历史最悠久、发展最成熟的商业区，通过旧城改造将令文峰东片区青春焕发，重拾活力，有望与三水广场形成齐头并进的局面。
有恒福广场这个鲜明的例子，加之商业城所处的优越的地理位置，与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区，同时商业城的定位是面向中档消费者群体，相对于三水广场和横幅广场相对高的消费要求改造后的商业城将更贴近普通平民百姓的生活，填补了三水商业圈中档商业片区的空白，可见商业城旧楼改造招商招租项目的开发是完善三水中心城区商业圈的需要。
第三章建设条件
3.1建设条件
3.1.1区域自然条件
地理位置
项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治、文化、经济等交流的中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点；西临耀华路，东临商业路，北临商业北街，四面临街，交通便利。
3.1.2施工条件
（1）交通设施
三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通的大动脉，包括高速公路、国道、省道以及县乡级道路，施工运输较为方便。
（2）水电设施条件
①给水
区域内现时主要由西南水厂、石塘水厂、北江水厂、西江水厂联合供水，这几间水厂均属于三水三江汇通水务有限公司下属水厂，供水服务面积约200多平方公里。
本项目又为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的给水设施端口。
②排水
本项目为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的排水端口和排水体统。
通过排水系统排入市政污水收集管道，城区范围内有驿岗污水处理厂一座。
③供电
目前商业城各区首层店铺仍在营业，原建筑供电设施仍然在正常使用。
第四章项目投资概算
4.1概算编制范围及内容
4.1.1装饰部分
（1）块料地面：
原来所有的地面全部凿掉，地面全部重铺600mm*600mm的瓷质砖，位置是A区、B区、C区除楼梯间外所有的地面，如三区进出口的处、里面的商铺。
（2）块料楼梯面层：
主要是三区的所有楼梯间和A区螺旋台阶的面层、还有A区大门口进入的大楼梯的地面。
（3）块料踢脚线:
主要是柱子下面和所有的内墙面下面贴有100mm高的块料踢脚线。
（4）栏杆：
所有楼梯间采用不锈钢栏杆、B区采光井四周和A去内圆盘采用玻璃栏杆、所有的玻璃幕墙内面采用不锈钢栏杆。
（5）墙面抹灰：
主要是A区和C区与B区相连的内墙面的抹灰。
（6）柱面抹灰：
是所有柱面抹灰A区、B区、C区没有和墙体相连接的独立柱面抹灰。
（7）全玻璃幕墙：
A区、B区、C区最外围所有的墙体。
（8）天棚都是采用木龙骨、防火板饰面，其他还有脚手架、墙体拆除、楼面拆除等。
4.1.2安装部分
拆除原来的电气部分、给排水部分、消防部分、空调部分、电梯，重做中央空调（1600RT）、消防（消防栓、自动报警系统、喷淋、防排烟）、低压配电、高压配电改造、给排水、电梯（A区2台、B区4台）、自动扶梯（B区6台）。
4.1.3其他
本概算第一部分建筑装饰工程费用包括：
装饰工程建安工程费用（已包括10%的规费和税金）、安装工程建安工程费用；第二部分为建设其他费用包括：
建设单位管理费、工程监理费、设计费、招标代理费、预算编制费、项目建议书编制费等；第三部分预备费，本概算只计列基本预备费用、贷款利息。
4.2编制依据及费用标准
1、中华人民共和国建设部《安装工程投资概算编制办法》、《装饰工程投资概算编制办法》（建标【2007】164号文）。
2、中华人民共和国建设部《安装工程投资概算指标》、《装饰工程投资概算编制办法》（2007版）。
3、主要材料、机械、人工价格按照《佛山市工程造价信息》2011年二季度计算。
4、本概算投资组成和费用划分按建设部《安装工程投资概算编制办法》、《装饰工程投资概算编制办法》（建标[2007]164号文）的相关规定执行。
其中：
（1）建设单位管理费按“财建[2002]394号文”计算并参考市场行情调整；
（2）工程监理费按“国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格[2007]670号文”计算并参考市场行情调整；
（3）工程设计费按“国家计委及建设部计价格[2002]10号文”计算并参考市场行情调整；
（4）招标代理管理费按“按国家计委计价格[2003]1980号文”执行分段计算并参考市场行情进行调整；
（5）项目建议书编制费“国家计委计价格[1999]1283号文”计算并参考市场行情调整；
（6）造价咨询费按照市场行情计算；
（7）施工图审查费按设计费的10%计算，竣工图编制费按设计费的8%计算；
（8）工程质监费按“按国家计委计价格[2003]1980号文”执行分段计算并参考市场行情调整。
5、第三部分不可预备费计算基本预备费，基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算,银行贷款3000万的利息，利率为7.05%。
商业城整改工程概算表
序号
项目
单位
数量
单价、费率（元）
合价（万元）
备注
一
直接工程费
4457.17
（一）
装饰部分
1850.08
1
墙体拆除
m3
3430
80.366
27.57
2
运砖渣
m3
4020
50.644
20.36
3
楼地面铲（拆）除
m2
35200
13.112
46.15
4
墙面铲（拆）除
m2
4200
7.249
3.04
5
块料楼地面
m2
35200
135.069
475.44
6
块料踢脚线
m2
570
98.571
5.62
7
块料楼梯面层
m2
2120
159.190
33.75
8
不锈钢扶手带栏杆（楼梯间）
m
650
303.072
19.70
9
不锈钢镶夹玻璃栏板（A区内圆盘、B区采光井）
m
480
576.470
27.67
10
不锈钢扶手带栏杆（玻璃幕墙）
m
2120
226.644
48.05
11
墙面一般抹灰
m2
5080
9.680
4.92
12
柱面一般抹灰
m2
15580
22.570
35.16
13
全玻幕墙
m2
7920
875.160
693.13
14
天棚（木龙骨、面饰防火板）
m2
35800
91.330
326.96
15
天面防水
m2
7900
62.210
49.15
16
综合脚手架
m2
7920
38.137
30.20
17
里脚手架
m2
3580
8.954
3.21
（二）
安装工程
2607.09
1
给排水部分
m2
37000
44.320
163.98
2
消防部分
0.00
2.1
消防栓
m2
37000
30.340
112.26
2.2
喷淋
m2
37000
50.760
187.81
2.3
自动报警系统
m2
37000
35.980
133.13
2.4
防排烟
m2
37000
28.680
106.12
3
低压配电部分
m2
37000
114.540
423.80
4
高压配电改造部分
项
1
1000000.000
100.00
5
中央空调部分
RT
1480
7500.000
1110.00
6
电梯
台
6
200000.000
120.00
7
自动扶梯
台
6
250000.000
150.00
二
其他费用
268.65
1
建设单位管理费
（一）*1%
万元
4457.17
0.010
44.57
2
工程监理费
（一）*1.8%
万元
4457.17
0.018
80.23
3
项目建议书编制费（其他）
项
1
30000.000
3.00
4
工程设计费
（一）*2%
万元
4457.17
0.020
89.14
5
招标代理费
（一）*0.25%
万元
4457.17
0.003
11.14
6
预算编制费
（一）*0.3%
万元
4457.17
0.003
13.37
7
工程质监费
（一）*0.25%
万元
4457.17
0.003
11.14
8
施工图审查费（4）*10%
万元
89.14
0.100
8.91
9
竣工图编制费（4）*8%
万元
89.14
0.080
7.13
三
预备费
236.29
不可预见费（一+二）*5%
万元
4725.82
0.050
236.29
四
投资利息（3000是贷款）
万元
3000
0.071
105.75
五
概算总额（一+二+三+四）
5067.86
4.3项目总投资
项目总投资＝建设投资＋铺底流动资金+运营期投资
（1）建设投资包括第一部分工程费用、第二部分工程建设其他费用、第三部分不可预见费，建设投资概算价约5067.86万元。
详见上页商业城整改工程概算表。
（2）由于本项目为旧楼改造工程，铺底流动资金主要是短期日常经营现金，人工、购货、水、电、膳食等开支，本项目的铺底流动资金约50万元。
（3）运营期投资包括贷款利息，水电费，工资福利费，维修费等开支约16408.82万元。
详见附件4总成本费用估算表。
（4）项目总投资约21526.68万元。
第五章财务分析以及经济评价
本工程经济评价的方法与原则是按照国家计委制定的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及其他有关文件的规定进行的。
根据《评价方法》的规定，经济评价分为财务评价和国民经济评价。
本工程系城市公用事业工程，属公用事业和城市建设基础设施，它所产生的效益除一部分可以定量分析外，其他往往表现为许多难以用货币量化的社会效益，本项目符合城市国民经济建设发展的需要，是城市经济建设必不可少的基础设施项目。
财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的财务可行性。
5.1基础数据表
基础数据表
序号
项目
单位
数据
1
建筑面积
万m2
3.82
2
可租面积
万m2
3.82
3
基准收益率（取银行贷款利率）
%
7.05
4
建设期
年
1.00
5
长期借款年利率
%
7.05
6
无形及递延资产摊销年限
年
15
7
固定资产综合折旧率
%
6.67
8
固定资产摊销年限
年
15
9
大修理率
%
5.00
10
维护费率
%
1.00
11
定员
人
35.00
12
工资福利标准
元/人年
30000.00
13
综合税率
%
8.00
14
所得税率
%
25.00
5.2财务指标一览表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
出租收费单价
元/m2
39.71
2
年出租收入
万元
1700.64
正常期
3
年缴纳营业税金及附加
万元
93.54
正常期
4
年总成本
万元
1435.11
平均值
5
单位总成本
元/m2
375.68
平均值
6
年经营成本
万元
984.65
平均值
7
单位经营成本
元/m2
257.76
平均值
8
内部收益率（全部投资税后）
%
7.05
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