新政对重庆房地产市场影响分析doc201.docx

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新政对重庆房地产市场影响分析doc201

新政对重庆房地产市场影响分析

第一篇新政措施

一、2005年新政提点：

国家出台相关政策：

A、根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，2005年1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。

B、2004年12月1日联合下发的《关于做好税务机关征收契税有关问题的通知》，2005年1月1日起，房屋契税不再由国土资源局代收，转由地方税务机关直接征收

C、房贷月供还款开始增加

D、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

E、根据《拍卖法》和有关外商投资的法律、法规，商务部起草了《拍卖管理办法》（以下简称《管理办法》），目前《管理办法》已经商务部2004年24号部长令公告，将于2005年1月1日正式实施。

F、来自银监会的消息称，建行将在2005年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。

G、从3月17日起中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。

H、3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。

I、4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，并提出八条措施加强引导和调控。

紧接着国家建设部下发通知，落实七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求在今年6月底前，房价上涨过快城市基本实现商品房预销售合同网上即时备案；从2005年7月份起公布40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告。

重庆政府出台相关政策：

5月31日，重庆市国土房管局、地税局、财政局联合公布了重庆市普通住房标准以及重庆房产“新政”细则。

其中，从即日起，对于个人向外销售购买时间超过2年（含2年）并符合该标准规定的普通住房，可以享受免征营业税的优惠政策。

二、政府利用宏观政策对房地产市场调控的目的

政府出台相关政策对房地产市场进行调控，虽然每次政策出台针对的调控方面不同，但是从整体上来分析可以看出政府是基于以下几点来调控市场的：

1）规范市场

2）稳定房价

3）防范泡沫

4）揭制炒房

政府新政调控的核心目的是：

规范市场，让房价温和上升或者持平，而不是大幅下跌。

第二篇新政影响

一、重庆专业人士对新政观点：

重庆市专业人士对新政普遍观点：

1）重庆市房地产市场十分健康，泡沫成分很少存在，老百姓买房子大多是用来居住，就算投资，大多也是用来出租，炒作的成分是很少的。

新政调整的是沿海等城市房价虚高的现象，相对于重庆房市来说对重庆楼市的实质影响不会太大的。

3）各种抑制房价的政策相继出台，导致现在大多数有意愿购房的客户都出现持币观望心理态势。

不过这只是一个暂时的现象，不会持续太长时间。

随着时间的推移这样现象将会缓解。

4）房屋毕竟是生活的必需品，有购房需求的客户始终都是要买房子的，重庆的房地产供需处于平衡状态，房价更是低于全国平均价格，所以这部分客户不会因为国家出台了什么政策就改变其原有需求。

5）国家政策出台的目的是为了抑制房价，打击在房地产行业人为抬高房价的投机行为，这对某些投资型的楼盘会产生一定的影响。

但对于真正的居住型物业不会产生影响，也许会更有利于居住型物业的发展。

分析总论：

专业人士认为：

对于生活必需品的房地产行业，政府相继出台房产政策进行调控来规范房市、防范泡沫、稳定房价、揭制炒房等方面起到了积极的作用；相对于重庆房地产市场：

泡沫成分很少存在，老百姓购房普遍是居住，投资现象份额小，炒房现象更是其微的现状；

新政对于重庆楼市的实质影响不会太大，政策导致的结果只能是有意原购房的客户现持币观望心理态势，这种态势也只是暂时的现象，不会持续太长的时间；对于真正的居住型物业不会产生多大的影响，对高性价比的物业将带来契机。

二、重庆开发商对新政观点

重庆开发商对待新政的普遍观点：

1）重庆的市场特别是消费端市场还需要培育并加以保护，政府也应加以补充和协调，使重庆的地产开发稳步健康和可持续的发展。

就消费者而言，重庆本地的买方市场依然很大，而且占主力，但激发不够。

应针对中等收入者多开发中端产品，以满足购买需求，适当开发高端产品。

开发商更应注重产品的性价比和楼盘的品质。

2）房产新政不但对老百姓是个考验，同样对开发商也是个考验，有责任的地产商肯定会站在对社会、市场负责任的立场上来面对这个现状。

3）新政调整的是沿海等城市房价虚高的现象，所以来说这对重庆的房价的影响是不大的

4）社会的发展、经济的发展就是房价提高的前提，重庆经济近两年的快速发展，房价必然会提高；而现在新政是重政府及金融相关部门为降低风险而采的措施，其目标不是降低价格。

5）新政对炒房的揭制是很好的，开发商也不希望炒房，希望市场的健康良性发展。

6）房地产业经过15年的发展行业已经成熟，暴力时代已经过去；现在一切材料、能源、土地成本的增加必然导致房价的提升。

而重庆房价的本身就较低，重庆房价的降低是不现实的、不可能的，只能稳定。

7）开发商感到资金压力增大。

分析总论：

重庆开发商对新政观点是：

开发商应具有高度的社会责任感，开发高性价比的物业，使房价与重庆经济相适应，房地产市场发展健康良性发展；重庆房价稳中有升是必然的趋势，降低是不现实的，不可能的。

四、重庆政府采取措施

重庆市政府积极响映执行国家的相关政策，防范于未然；重庆政府相关部门透露：

政府的政策目的是为了保证房地产市场的持续健康发展，而非打压房地产行业。

在5月31日，重庆市国土房管局、地税局、财政局联合公布了重庆市普通住房标准以及重庆房产“新政”细则。

其中，从即日起，对于个人向外销售购买时间超过2年（含2年）并符合该标准规定的普通住房，可以享受免征营业税的优惠政策。

重庆新政背景：

为了贯彻国家有关房地产市场的宏观调控政策，重庆市结合本地实际，制定出台了强化城市规划调控、改善住房结构、调整住房转让环节营业税、鼓励普通商品住房建设等一系列实施细则，确保房地产市场稳定健康发展。

重庆新政解析：

新政规定：

享受税收优惠政策住房必须具备三个条件，一是所处住宅小区建筑容积率1.0以上，二是单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的。

据称，只有同时符合以上三个条件，才能被界定为普通住房，享受2%的契税和购房2年后转手免收5%营业税两项税收“优惠”，否则将被视为非普通住宅（俗称“高档房”），从6月1日起被征收4%的契税，购房2年后转手也要按买入卖出差价交纳5%的营业税（另加上0.5%的地方附加税，实应交5.5%的营业税）。

据了解，个人购房是否满2年的期限，是以其取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为标准的。

根据市政府6月1日出台的文件，今后土地交易中心凡是出让500亩以上的土地，必须报市政府审批。

而在此前的重庆，即便是上1000亩的土地，土地交易中心也可直接挂牌出让。

此外，今后开发商对前一个项目开发未完成50%的量的，土地供应部门不得为其供应下一块土地。

文件还规定，对闲置2年仍未开发的土地，政府则可无偿收回。

文件还限定了今年重庆拆迁总量，即全市拆迁不得超过310万平方米。

超过２年出售免予征收营业税

今日起，个人将购买超过２年（含２年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

凡符合规定条件的，可以免征营业税。

非普通住房超过２年对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

不足２年出售全额征收营业税

个人将购买不足２年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

如果普通住房超过２年（含２年），但业主不能提供属于普通住房的证材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

此外，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间或地方税务部门开具发票的时间。

不享受优惠的不能减免契税

除上述几种售房外，对于不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税；对个人承受不享受优惠政策的住房，不得减免契税；对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。

分析总结：

重庆新政的重点是限制期房交易、打击炒房现象；不是打击房地产市场，而是稳定市场，稳定房价；重庆政府出台政策的目的：

是为了保证房地产市场的持续健康发展，而非打压房地产行业。

五、新政对重庆房地产市场的影响分析

重庆楼市供需情况：

重庆国土房管局房地产发展处信息：

今年1－5月份批准销售的住宅面积为495万平方米，而实际的销售数量则为470万平方米左右，基本属于供求平衡；据统计，到目前我市可售商品住房面积703.8万平方米，完全可以满足消费者的购房需求。

分析结论：

重庆前半年的供需基本平衡，

从供需方面来说，2005年1－5月前重庆的供应量少高于需求量，重庆的房地产市场属于基本健康的城市，新政对于重庆这样房地产市场没有产生太明显的影响，只是“微震”。

05年5月重庆楼市实景

《重庆地产》杂志社对重庆住宅供应抽样调查显示，5月主城区住宅供应抽样均价2875无/㎡，较上月上调0.1%。

受春交会影响，5月主城区住宅新增供应量及保持较高水平，虽较上有所缩量，但较去年同期大幅增加两成。

与上月老盘续推、集中入市的特征不同，本月以新盘首期入市为主，并呈小体量上市特征，近斯出台的关于征收营业税等新政初显成效，本月新盘延续了上月新盘的保守价格策略，致使主城区均价未能借助房交会向上突破，但仍是高位进行盘整，

本月九龙坡区、北碚区中高档项目相对活跃，在高品质新盘入市及续推老盘影响下，区域房价持续上涨，幅度分别为8.3%、6.7%.

相反，高档项目在巴南区爱挫，部分别墅楼盘因销售滞缓封盘，导致区域房价加速下挫，下降幅度达18.6%。

中高档住宅区北部新区本月以高屋新盘为主，老盘亦推中档型住宅，致使区域房价在上月大幅冲高后回落9.3%

总结：

新政已经在重庆楼市成效初显。

5月楼市区域分析：

北部新区：

续推老盘

房价走势：

5月北部新区住宅供应抽样均价3547元/㎡，较上月下降9。

3%

上月入市中高价盘消化良好，本月以高层住宅为主的新盘及续推老盘低于区域均价入市，致使区域均价在上月冲后出现较大回落。

人和片区上月入市中高价盘金科·天湖美镇三期限上岛迁续前两期开盘热销状况，一个月时间销售达60%，以英伦风情为主题的中央美地二期以3800元/㎡均价入市，在1期销售较好的情况下采取积极价格策略，均价上调150元/㎡。

新牌坊区龙湖·水晶郦城、清迈阳光、枫林秀水等续推楼盘则延续小体量推盘策略，价格与前期持平，大众·御湖苑以地处涉外领事区为卖点，1期推出2.5万㎡高层部分，入市2500元/㎡

渝北区：

均价加升

房价走势：

5月渝北区住宅供应抽样均价3547元/㎡，较上月下降3.1%

续上月住宅供应缩量后，本月渝北区新盘供应有所回升，新盘高价入市推动区域均值小幅上升。

中高价片区花园新村、黄泥磅片区表现相对活跃，其中花园新村片区渝安龙都经半年蓄势后，本月推出近7.8万㎡高层，户型以精致型两居室、三居室为主，均价达2650元/㎡，是拉动区域均值上升的主要因素。

分别以品牌和产品创新为特色的龙湖·紫都城、春风·城市心筑于春季房交会开始宣传展示，预示该片区有可能成为下半年的热点区域。

黄泥磅片区继鲁能星城·一期逐步消化后新盘曾持续断档，本月均价2500元/㎡的紫荆小区居入市打破僵局。

回兴、空港片区除金香林经过长进间蓄势开盘势销外，其它老盘供应价格均价无明显变化。

江北区：

别墅拉升房价

房价走势：

5月江北区住宅供应抽样均价3410元/㎡，较上月上升5.0%

本月受佰富高尔夫别墅高价入市等因素影响，江北区均值经上月小幅加调后大幅上升。

中高档住宅社区石马河片区影响力时一步增强，继上月半城中央一期入市预势后，本月佰富高尔夫别墅正式推出27套独立别墅，因其距主城区较近，入市均价9500元/㎡，成为区域均值上升的主要支撑。

五红路片区围城国际公寓推出70-80平米米的中小户型，采取全跃层设计形成市场差异化，受到市场的关注，五里店片区单体多层住宅锦宏嘉园入市价2560元/㎡，但体量仅1.1万方，影响力有限。

南岸区：

中低价新盘跟进

房价走势：

5月南岸区住宅供应抽样均价2997元/㎡，较上月下降2.3%

巴南区：

商端楼市仍待培育

房价走势：

5月巴南区住宅供应抽样均价1901元/㎡，较上月下降18.6%

高新区：

房价持续盘整

房价走势：

5月高新区住宅供应抽样均价2956元/㎡，较上月回调0.2%

沙坪坝：

洋房填补空白

房价走势：

5月沙坪坝住宅供应抽样均价2991元/㎡，较上月上调1.1%

渝中区：

房价微调

房价走势：

5月渝中区住宅供应抽样均价3675元/㎡，较上月上调0.7%

本月渝中区两路口片区中高价公寓新盘入市，朝天门低价老盘退市，区域均价略有上调。

渝中区两路口片区新盘入市节奏有急不缓，继早期的重庆森林，名仕城之后，这两年相继推出江景盘半岛利园、花园洋房楷杷山庄，酒店改造公寓产品金山大厦，今年5月推出位于观音岩的酒店式公寓，均价达3700元/㎡，带动片区均小幅上调。

大坪片本月又添商务公寓盛世空，入市均价3300元/㎡，一定程度上平抑了区域均价上升势头。

北碚区；均价增速放缓

房价走势：

5月北碚区住宅供应抽样均价2802元/㎡，较上月上升6.7%

本月北培区老盘续推产品升级为支撑，区域均价延续上月的上升势头，但增速放缓。

老城区片区老盘畔溪名都三期推出联排、独立别墅，较前期推出的小高屋住宅品质有大幅提升，入市均价上升至3250元/㎡，推高片区均价。

童家溪片区上月入市别墅老盘中安·翡翠湖二期销售相对绶慢，也导致区域中高价盘供应起价主导作用。

城北新区北温泉九号快速消化，开发商继续走中高档路线，下月底将首推北碚区空白产品的酒店式商务公寓，值得期待。

九龙坡：

房价涨幅居各区之首

房价走势：

5月九龙坡区住宅供应抽样均价2800元/㎡，较上月上升8.3%

受中高价公寓新盘和老盘续推影响，本月九龙坡区延续上月的上涨势头，上涨幅度位居主城各区之首。

杨家坪片区新入市公寓项目盾安·九龙都一期推出套内23-76平方米的中小型，均价过3100元/㎡，片区内上月新盘斌鑫·中央时代价格较高，户型偏大等抗性，消化缓慢，致使片区在售中高价楼盘比重增加，抬高区域供应均价。

黄桷坪片区老盘广厦城续推森林峰2梯3户品式高层物业，产品价值提升，2900元/㎡的入市场价得到一定的市场认同。

大渡口：

区域均价小幅度调

房价走势：

5月大渡口区住宅供应抽样均价2472元/㎡，较上月上调0.2%

本月大渡中区中低价项目逐步消化，在售中高价项目影响力相对突出，区域均价整体小幅上调，九宫庙片区中低价项目鑫色世纪二期白金宫开盘热销，销售过半，区府片区中低价老盘三木·阳明华庭也有一定消化，但体量较小。

中高价项目如双山片区晋愉绿岛、区府片区锦天商务中心市场消化速度相对缓慢。

可见大渡口区中低价住宅市场接受度较高，高档住宅市场仍待培育。

05年6月重庆楼市实景：

据我司调查研究重庆市6月11日、12日有多达8个项目开盘。

销售价格在每平方米3000元至6000元之间，尤以3000元/平方米项目为主。

这是5月12日七部委新政策开始后重庆房地产市场在持续近一个月的冷清后首次出现如此多数量的楼盘同时亮相。

这些项目整体的销售情况都不太理想。

分析结论：

A、政策影响下购房者持币观望的心态依旧存在；

B、开发商之所以“顶风作案”则是看好了市场的前景。

但是由于新政的实施，各区域的房屋交易量明显地减少，虽然有很多新的楼盘在上周末争相开盘，但整体的销售情况都不太理想，说明新政策对重庆房地产市场的影响还会持续一段时间。

C、七部委新政虽在短期内对重庆地产有一定的心理上的影响，但这种影响正在逐步消失，尤其是一些销售价格适中的住宅产品的市场需求量还是非常大的。

新政对重庆消费者的影响

重庆消费者面对沿海等城市一片的降价声，而引起了内心窃喜，消费者普遍认为宏观调控的目的就是降价；对宏观政策理解的错误，影响消费者的心理，致使消费者购房处于持币观望状态。

具《重庆地产》春交会调研意问卷显示：

消费者的普遍观点是看一下形势变化，这段等待时间不会太长；他们叙述“如果宏观政策在刚下来时候没有市场没有反应，政策的影响就会逐渐变小房价降的可能性将更小。

”

分析总结：

新政对消费者的影响主要是：

心理方面的影响，由于这种影响而使消费者处于持币观望状态，但是这种心理影响时间不会很长。

新政对重庆炒房投资者的影响

据调查研究可知：

1、央行的房贷新政实施后，重庆房市出现了轻微的震动，部分房地产业投资人士放缓了投资步伐，部分购房者重新评估了购房计划，部分原来贷款购房者加快了还贷步伐，楼盘的销售进度相对减慢，部分房地产开发商感到资金压力增大。

2、据重庆房管局资料统计显示：

重庆炒房投资者的比例大约在8%左右。

3）部分开发商意示到房投行为对整个市场的危害，开始自行杜绝炒房投资者，让市场更加健康。

4）5月31日重庆新政“细则”出台，政策是对炒房投资者实施有效控制和打击。

分析总结：

重庆房地产市场在政府、开发商的努力下将进一步走向健康

新政对重庆房地产商品房销售面积的影响

据统计分析：

商品房销售面积：

2003年、2004年，商品房销售面积分别为1645.26万平方米和1918.75万平方米，同比增长35.5%%、16.6%%。

其中商品住宅销售面积为1442.39万平方米和1709.29万平方米，同比增长39.7%%、18.6%%。

今年1—4月，主城区商品房销售面积355.59万平方米，同比下降16.6%%；金额99.20亿元，同比上升8.9%%；其中住宅面积310.63万平方米，金额79.96亿元，同比下降21.9%%、1.7%%；一季度，我市竣工房屋面积大幅度增长。

全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，

土地供应与开发：

由于政府加强了对土地供应的控制力度及用地审批管理，房地产开发企业的土地购置量有所减少。

1-3月，全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点。

完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%。

土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。

其中：

住宅竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%；办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%；商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。

新政后重庆房产价格

重庆市政府提供的资料显示，我市主城区商品房均价，2003年为2103元/平方米，同比增长5.5%；2004年为2374元/平方米，同比增长12.9%，今年１－５月，重庆房价增速减缓，主城区商品住房成交均价为每平方米２５７７元。

５月份，重庆市主城区商品住房成交均价为２５８７元，同比增长９．８％，与今年一季度相比下降５．３％；主城区存量房的住宅转让均价为每平方米１４３２元，与今年一季度相比，下降３．５％。

到目前为至有由于受新政的影响，重庆整体房价是趋于平稳增长，对于重庆高档物业来说影响基本上没有多大的影响，比如，财富中心、融侨半岛·云满亭B区等中高档楼盘在销售率和销售价格都是增长的，而部分中低档盘销售状况差，销售价格所有降低，比如一个名为世纪眼光·新尚城的项目标明该项目3楼和4楼原价为2351元/平方米，现价则为2280元/平方米，而另一个位于南坪的帝豪峰6楼以上的房子原价为2988—4058元/平方米，而现价则为2750—3730元/平方米，每平方米下降约200元/平方米。

重庆把调整住房供应结构和稳定住房价格作为当前加强宏观调控的一项突出任务，加强土地供应的调控力度，严格规范市场秩序，提高普通商品住房和经济适用房的供应量。

同时，市政府仍将每季度召开一次房地产形势分析会，适时指导房地产业的健康发展。

据调研分析：

重庆市的房价增幅处于合理水平，房价增长的原因主要是城市基础设施建设改善和楼盘品质提高引起的。

六、七部委对重庆房地产市场的考察

6月5日—7日，国家七部委稳定住房价格联合检查组对重庆房地产市场进行考查：

检查组听取了市政府及有关部门的汇报，举行各种座谈会。

他们还认为，重庆房地产开发投资增速适度，供求基本平衡，供应结构基本合理，调控工作初见成效；对重庆加强房地产调控的一些做法给予肯定，如坚持以城市规划引导土地供应；加大土地供应调控力度；依法处置“四久工程”；积极推进廉租房制度建设；规范房地产市场秩序；严格城镇房屋拆迁计划管理等等。

他们一致认为：

去年下半年以来，重庆房地产市场运行情况总体平稳健康，发展节奏得到有效控制。

　检查组还在重庆参观了诸多楼盘，对重庆楼市有了较真切的体会如参观了棕榈泉国际花园、建工•未来城、翠湖柳岸、兰亭•水云涧以及江北拆迁安置项目。

这些楼盘代表了重庆楼市住宅产品结构的各个层次，其中棕榈泉装修房价套内5500—5700元，如除去装修和公摊，房价仅在3600元左右。

建工•未来城套内均价5500元，其中含有赠送的车库和影视室。

翠湖柳岸和兰亭•水云涧套内均价都不足2000元。

检查组对重庆高档房的高性价比，建筑的科技含量、中低档房的超低价都感到惊叹。

他们一致认为，重庆楼市房价是较为合理稳定的，产品供应结构基本合理，住房供求也基本平衡。

检查组通过调查走走访，发现重庆相当一部分企业和消费者对房地产市场调控的必要性、目标、任务认识不清。

开发企业和消费者要正确理解房地产市场调控的立足点、基本原则和调控目的，全面了解重庆房地产市场，树立市场信心，理性投资和消费。

他认为，虽然目前市场趋冷，但老百姓在经历一段时间后会认识到，重庆房地产市场缺乏降价空间，还会照样会踊跃购房。

他们说，此次宏观调控，对少数资金实力缺乏的企业来讲，是一场打击，而对于资金雄厚的品牌企业来讲，是一次大发展的机遇。

同时指出，要正确认识此次调控的目的。

分析总结：

七部委通过对重庆房地产考查了解认：

重庆房地产市场运行情况总体平稳健康，重庆房价总体合理。