2013年诸暨市中央华府项目建议书.ppt

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谨呈：

诸暨织成置业房地产开发有限公司中央华府中央华府项目建议书项目建议书211市场分析市场分析33会所及大堂建议会所及大堂建议22竞品分析竞品分析城市经济城市经济诸暨市近年诸暨市近年GDPGDP及固定资产投资保持大跨步增长，及固定资产投资保持大跨步增长，为房地产消费奠定基础为房地产消费奠定基础诸暨市GDP增长率基本保持在10%以上，2013年1-8月，GDP总量同比上涨9.7%，增涨势头良好。

全民固定资产投资近年发展趋势迅猛，年均8增长约20%，2013年1-8月同比增涨20.9%,房地产开发供给量保持强劲。

GDP总量在绍兴周边县市中处于领先水平，紧跟绍兴市总量。

3增幅对比增幅对比42010年年2011年年2012年年房地产开发投资（亿元）44.41-70.1758%79.4313.2%施工面积（万平米）473.99-610.528.8%725.718.9%竣工面积（万平米）42.21-42.891.6%78.182.1%成交量（套数）5700-2500128%464485.8%成交均价（元/平米）7694-1000730%91629.2%房产市场房产市场诸暨市近年房地产相关涨跌，诸暨市近年房地产相关涨跌，20122012年市场逐步回年市场逐步回归理性归理性2012年宏观市场迎来政策松动，市场供应量非常充足，市场以价换量取得年宏观市场迎来政策松动，市场供应量非常充足，市场以价换量取得成效。

成效。

诸暨市住宅销售总量在诸暨市住宅销售总量在2010年迎来顶峰，受制于大环境政策影响，价格居年迎来顶峰，受制于大环境政策影响，价格居高不下，市场引来低谷，可见诸暨市购房情绪受市场宏观影响较大。

高不下，市场引来低谷，可见诸暨市购房情绪受市场宏观影响较大。

11225房产市场房产市场居民住宅需求取向于改善型、高档型过渡居民住宅需求取向于改善型、高档型过渡140方以上户方以上户型销售占比型销售占比（万方）（万方）占总体住宅占总体住宅比例比例住房销售面积住房销售面积（万方）（万方）高档公寓及别高档公寓及别墅销售面积墅销售面积（万方）（万方）占总体住宅占总体住宅比例比例2009年46.9961.16%76.8313.2717.27%2010年58.8253.12%110.7310.139.15%2011年82.8868.29%121.366.265.16%2012年57.8259.6%97.029.8310.13%大户型高总价产品受市场政策影响浮动较大，一旦受到政策打压，整天市场大户型高总价产品受市场政策影响浮动较大，一旦受到政策打压，整天市场容易陷入僵局。

容易陷入僵局。

诸暨市普遍购房群体拥有良好的经济收入，对住房的需求可谓是必须诸暨市普遍购房群体拥有良好的经济收入，对住房的需求可谓是必须“一步一步到位到位”，这也导致了市场的产品面积段相对集中，可选余地大。

，这也导致了市场的产品面积段相对集中，可选余地大。

11226房产市场房产市场2012年市场迎来爆发，年市场迎来爆发，2013年保持稳定的去化年保持稳定的去化速度，预计总销量与去年持平，三四季度销售量稳步提升速度，预计总销量与去年持平，三四季度销售量稳步提升7市场竞争市场竞争今年楼盘销售量主要集中在城东区域，市场竞今年楼盘销售量主要集中在城东区域，市场竞争激烈，价格战已经打响争激烈，价格战已经打响月份月份城上城城上城东郡华庭东郡华庭海棠公寓海棠公寓浦阳江浦阳江一号一号绿城玉园绿城玉园中央华府中央华府2月份85862163月份32422145204月份3918142135月份412392106月份4428168587月份2833171178月份492118763合计204931125923778土地出让土地出让未来未来2-42-4年供应量较大，竞争持续激烈年供应量较大，竞争持续激烈2012年根据诸暨市国土年根据诸暨市国土资源局统计显示，全市资源局统计显示，全市公开出让土地公开出让土地190宗，共宗，共计计4300亩左右，累计出亩左右，累计出让金让金75亿元。

亿元。

其中住宅其中住宅2000亩左右，为历年来亩左右，为历年来最高。

可建住宅约最高。

可建住宅约260万万方，加上市场余量，未方，加上市场余量，未来市场竞争将愈发激烈。

来市场竞争将愈发激烈。

9经济市市场总结目前诸暨GDP增涨稳步提升，固定资产持续大跨步提升，市场步入改善型需求大潮；房房产市市场总结2012年房产市场在政策打压之下迎来爆发，也迎来的大面积开发及土地出让，以价换量趋势明显，未来市场竞争更为激烈；2013年竞争集中在城东区域，销售量集中在个盘，价格战、优惠战将愈演愈烈；本体总结本体总结诸暨宏观环境良好，区域市场未来供应量较诸暨宏观环境良好，区域市场未来供应量较大，竞争激烈大，竞争激烈11市场分析市场分析33会所及大堂建议会所及大堂建议22竞品分析竞品分析规模规模占地占地1111万万建面建面3232万万容积率容积率2.92.9产品产品住宅住宅户型户型公寓：

公寓：

140140/168168价格价格11万万1.11.1万万商铺：

商铺：

33万万44万万推售推售情况情况二期已开盘，销二期已开盘，销售量售量50%50%，上月销，上月销量量4949套套客户客户构成构成年龄跨度为年龄跨度为35-5035-50岁，本地客户占岁，本地客户占90%90%以上，投资客以上，投资客和拆迁户比较少和拆迁户比较少近期近期活动活动存存5050抵抵58-6158-61，按，按揭揭9.59.5折，一次性折，一次性付款付款9.39.3折折位于城东新区中心，区位优势明显，注重产品力、位于城东新区中心，区位优势明显，注重产品力、优惠优惠政策政策和销售的执行力和销售的执行力竞争项目竞争项目城上城城上城1111城东新城、核心地段城东新城、核心地段主力户型主力户型140168140168平米平米中央景观花园中央景观花园夜景图夜景图规模规模占地占地1010万万mm建面建面2626万万容积率容积率2.52.5产品产品住宅住宅户型户型高层：

高层：

133133/195195价格价格一期一期11万，二期万，二期1.11.1万万商铺：

商铺：

3.73.7万万推售推售情况情况一期已销售一期已销售85%85%，二期开出，二期开出240240套，套，销售销售70%70%。

存。

存5050抵抵6060，一次性付，一次性付款款9.49.4折，分期付折，分期付款款9.5-9.79.5-9.7折，开折，开盘盘77天总优惠上再天总优惠上再9.99.9折。

折。

客户客户构成构成买房多为本地人，买房多为本地人，拆迁户不多。

商拆迁户不多。

商户投资客少，房户投资客少，房产投资多。

产投资多。

近期近期活动活动99月月1717号开盘，开号开盘，开盘盘77天总优惠上再天总优惠上再9.99.9折。

折。

位于城东新区中心，配套和交通优势明显，注重形象展位于城东新区中心，配套和交通优势明显，注重形象展示与产品价值示与产品价值竞争项目竞争项目城市之星城市之星1212外立面效果图外立面效果图售楼部展示售楼部展示主力户型主力户型133195133195平米平米城东新城、核心地段城东新城、核心地段规模规模占地占地5.075.07万万建面建面88万万容积率容积率1.571.57产品产品住宅住宅户型户型排屋；上层排屋；上层252/222252/222，地下，地下180-240180-240小高层；小高层；97/118/16497/118/164价格价格排屋；排屋；90009000，地下，地下室有一半算钱室有一半算钱小高层：

小高层：

85008500商铺均价商铺均价8000,8000,推售推售情况情况99月月1717号开盘，七月号开盘，七月份内部预定，排屋份内部预定，排屋预定预定55%55%，多为内，多为内部员工。

来访量较部员工。

来访量较高，来到订下成功高，来到订下成功率高，大户型好卖率高，大户型好卖客户客户构成构成买房多为本地人排买房多为本地人排屋多为关系户内定屋多为关系户内定.小高层厂里的客户小高层厂里的客户比较多。

比较多。

近期近期活动活动接受预定，小高层、接受预定，小高层、商业均商业均9.69.6折折项目从进度上离销售许可时间跨度较大，违规提前变相项目从进度上离销售许可时间跨度较大，违规提前变相项目从进度上离销售许可时间跨度较大，违规提前变相项目从进度上离销售许可时间跨度较大，违规提前变相销售，突出小户型、低总价优势销售，突出小户型、低总价优势销售，突出小户型、低总价优势销售，突出小户型、低总价优势竞争项目竞争项目东方俊园东方俊园1313整体规划图整体规划图景观效果图景观效果图排屋立面图排屋立面图户型户型9716497164平米、排屋平米、排屋340370340370平米平米规模规模占地占地9.2m9.2m建面建面3030万万容积率容积率3.263.26产品产品排屋排屋/别墅别墅/高层高层户型户型别墅：

别墅：

584.2584.2排屋排屋286.7/383.6286.7/383.6价格价格排屋排屋11万，高层万，高层7500.7500.二期就高层二期就高层75007500推售推售情况情况一期已销售一期已销售75%75%，二期中秋节刚，二期中秋节刚开盘。

开盘。

客户客户构成构成本地，乡镇拆迁本地，乡镇拆迁户居多，和内部户居多，和内部领导和想改善居领导和想改善居住环境本身就在住环境本身就在市区有房的人。

市区有房的人。

近期近期活动活动中秋节进行月饼中秋节进行月饼diydiy，手机贴膜等，手机贴膜等活动。

一期一次活动。

一期一次性付款性付款9898折。

二折。

二期期9595折，然后一折，然后一次性付款总价次性付款总价9898折折区域自然环境为核心卖点，销售展示、服务质量佳，售区域自然环境为核心卖点，销售展示、服务质量佳，售区域自然环境为核心卖点，销售展示、服务质量佳，售区域自然环境为核心卖点，销售展示、服务质量佳，售楼部、样板房等形象展示到位；楼部、样板房等形象展示到位；楼部、样板房等形象展示到位；楼部、样板房等形象展示到位；竞争项目竞争项目浦阳江一号浦阳江一号1414整体规划图整体规划图售楼部外景图售楼部外景图沿街户外画面展示沿街户外画面展示主力户型主力户型135135平米、排屋别墅平米、排屋别墅286584286584平米平米规模规模占地占地44万万mm建面建面88万万容积率容积率22产品产品住宅住宅户型户型高层：

高层：

137137/167167价格价格一期一期11。

22万，二万，二期一万期一万商铺现不对外出售商铺现不对外出售推售推售情况情况一期已基本售完，一期已基本售完，二期去年二期去年88月份开月份开盘，已售盘，已售70%70%客户客户构成构成拆迁户较少，工薪拆迁户较少，工薪阶层本地人较多阶层本地人较多近期近期活动活动按揭按揭9292折，一次折，一次性付款性付款9191折折原市长开发项目，属城东商业区，景观环境良好，折扣原市长开发项目，属城东商业区，景观环境良好，折扣原市长开发项目，属城东商业区，景观环境良好，折扣原市长开发项目，属城东商业区，景观环境良好，折扣力度较大力度较大力度较大力度较大竞争项目竞争项目七大洲翡翠园七大洲翡翠园整理规划图整理规划图区位图区位图高层外立面高层外立面主力户型主力户型137167137167平米平米规模规模占地占地3.33.3万万mm建面建面77万万容积率容积率2.12.1产品产品住宅住宅户型户型高层：

高层：

89-12589-125价格价格高层：

高层：

11万万200200元元/m/m商铺不对外出售商铺不对外出售推售推售情况情况年底开盘，小户年底开盘，小户型保证金型保证金2020万，万，大户型保证金大户型保证金3030万，万，客户客户构成构成多是内部员工预多是内部员工预定定近期近期活动活动无折扣，暂无活无折扣，暂无活动动接近城东核心区域，高加排组合，周边配套良好。

接近城东核心区域，高加排组合，周边配套良好。

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竞争项目竞争项目富源富源.