2008年2月合肥房地产市场研究报告-66PPT.ppt

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UniquePartner&CustomerSkills2合肥宏观市场竞争环境合肥宏观市场竞争环境城市价值解析城市经济运行城市规划研究相关政策解析3作为省会城市，合肥地理位置优越、交通便利，作为省会城市，合肥地理位置优越、交通便利，荣誉颇多荣誉颇多合肥位于中国中部，长江淮河之间，沿江近海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的区位优势，是安徽省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽，在经济高速发展的今天，可以说合肥已融入长三角经济圈内；合肥历史悠久、名胜古迹众多，素以“三国故地，包拯家乡”称著于世；合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽；合肥是全国重要的科教基地、享有“全国园林城市”美誉，拥有全国卫生城市、中国优秀旅游城市、全国科教兴市先进城市等国家级荣誉称号。

4城市人口增幅较小，城市化水平不断提高，目城市人口增幅较小，城市化水平不断提高，目前合肥正处于城市发展的高速阶段前合肥正处于城市发展的高速阶段不同不同发展展阶段城市化特征段城市化特征发展次序展次序第一第一阶段段第二第二阶段段第三第三阶段段第四第四阶段段发展阶段初步城市化高速发展期快速发展期稳定发展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限。

工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。

工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。

城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。

5合肥宏观市场竞争环境合肥宏观市场竞争环境城市价值解析城市经济运行城市规划研究相关政策解析6按照国际研究城市发展的标准：

合肥的房地按照国际研究城市发展的标准：

合肥的房地产处于快速增长阶段产处于快速增长阶段发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800100010004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重半稳定发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展，综合发展型7与南京相比，合肥与南京相比，合肥GDPGDP、人均、人均GDPGDP都偏低，都偏低，城市经济基础略显薄弱城市经济基础略显薄弱目前南京的房地产处于平稳发展阶段，改善需求成为城市市民需求主力特征8第三产业保持稳定的比重，显示城市经济有一第三产业保持稳定的比重，显示城市经济有一定的活力，近期第二产业发展有所增加定的活力，近期第二产业发展有所增加在三次产业发展中，第三产业和第二产业完成增加值相当，第二产业的相对不发达导致城市整体经济实力较弱；三产贡献增幅较大，服务业的发展趋向成熟，实现传统服务业向现代服务业的过渡，其产业在升级换代过程中将导入和催生部分高素质、中高收入人群，带来更大的居住市场容量。

9城市居民可支配收入增幅较快，但总量不高，城市居民可支配收入增幅较快，但总量不高，与此同时，居民消费趋于保守与此同时，居民消费趋于保守2年以来，合肥市人均可支配收入增幅速度逐年加快，2006年首次突破了万元大关，但基本相当于南京市2004年的收入水平。

伴随市民生活质量、消费能力、储蓄能力的稳步提高，市民将步入二次置业阶段，这将推动高档房地产市场的发展。

住房和出行品质已成为2006年市场追逐的主要目标，房产消费已成为社会的消费热点。

10固定资产投资快速增大，房地产开发投资与固定资产投资快速增大，房地产开发投资与南京差距在缩小，两者对合肥经济的作用显南京差距在缩小，两者对合肥经济的作用显著著城市固定资产投资及房地产开发投资总额快速增长，其增长速度超过GDP增幅，这表明两者对城市经济的作用比较显著；对于合肥这一经济欠发达的省会城市而言，房地产业是拉动当地经济发展的重要产业之一，故政府对于房地产业的支持力度较大，从近两年房地产开发投入看，其总值正逐步接近南京。

11合肥宏观市场竞争环境合肥宏观市场竞争环境城市价值解析城市经济运行城市规划研究相关政策解析12中心城区主要中心城区主要“西、南西、南”发展导向发展导向对本项目对本项目所属西区未来发展带来非常有利一面所属西区未来发展带来非常有利一面城城市市中中心心城城区区规规划划明明确确规规定定：

城市主要向西向南发展，适当向东发展，控制向北方向发展。

西西区区规规划划：

蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口控制在48万左右。

本项目所在区域整个合肥的城市规模将扩大，城市中心点将发生转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。

作为政府规划的中心发展方向中的一员，西区在未来发展将更具活力，本项目的未来发展将得到保证。

13在大合肥都市圈和在大合肥都市圈和“合巢合巢”经济一体化的双重作经济一体化的双重作用下未来合肥对外辐射力将大幅提高用下未来合肥对外辐射力将大幅提高合肥在依托区域经济中心区位的优势，逐步构建覆盖半径100公里左右的合肥经济区，并向芜湖、淮南、铜陵、蚌埠延伸，促进江淮地区联动发展，进一步提升合肥区域经济中心城市地位，成为全省实施东向发展战略的先发带动力量。

同时，合肥联手推进环巢湖综合开发与整治，培育成为区域性的旅游休闲中心和全国性的旅游目的地。

加快“合巢”经济一体化步伐。

推动合肥经济区城际间高速公路、高等级公路、快速客运通道建设，构建城际间多网互联、互通，信息资源共享的一体化网络。

14合肥宏观市场竞争环境合肥宏观市场竞争环境城市价值解析城市经济运行城市规划研究相关政策解析1507年以来国家一系列调控政策相继出台施行，目年以来国家一系列调控政策相继出台施行，目前整体房地产市场观望气氛较为浓厚前整体房地产市场观望气氛较为浓厚内容内容目的目的07年内连续6次加息今年内央行五次加息，一年期贷款基准利率年内已累计上调至4.14%加息影响的是依赖开发贷款的房地产开发商，以及购房人两大主体，而它们直接影响的恰恰是楼市供需关系存款准备金率07年来11次上调目前已达15%为了加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长第二套房首付及利率提高9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

抑制投资严格房地产开发贷款管理对房地产开发贷款管理提出了新要求此规定从严把开发贷款的角度，对囤地、囤房的行为作出了严厉打击。

物权法正式生效10月1日起物权法正式实施对配套、会所、70年后产权问题提出详细解答12月正式发布确定第二套房认定以家庭为单位12月11日央行正式发布确定第二套房认定以家庭为单位抑制投资16在国家政策调控下，合肥为稳定商品房市在国家政策调控下，合肥为稳定商品房市场，近期也出台不少政策场，近期也出台不少政策2005年国八条的出台标志着国家对房地产的调控正式出现；2006年新一轮调控力度加大，在金融、开发、土地、税收等方面联合调整住房结构、控制房价、抑制投资等；2007年国家调控的重点最主要是稳定房价、促进经济稳定发展；合肥近期针对商品房市场出台了一批新的政策，其目的是为了缓解供求之间的矛盾及日益增长的价格水平，未来合肥商品房市场将更加有序，房价上涨的空间较小政策类型发布时间政策名称发布机构内容概要目的地方政策2007年10月商品房销售制度合肥房产局取得商品房预售许可证的房地产开发企业，日内必须按时开盘，不得捂盘惜售；网上楼盘表中显示可售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业或代理销售企业不得以任何借口拒售；今后合肥凡是未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得发布楼房销售广告，不得收取定金、诚意金、预付款，也不许以办理等形式，向购房者收取任何费用。

对已设定抵押的预售楼盘，房地产开发企业在签订商品房买卖合同时，应如实告知购房者。

打击房地产开发商的捂盘、惜售等伎俩地方政策2007年11月10日商品房销售明码标价制度合肥市物价局各房地产开发企业必须严格执行商品房销售明码标价制度，按照物价部门规定的商品房销售明码标价的具体要求，在销售场所醒目位置，住房套数较少的楼盘可用标价牌进行标价，住房套数较多的楼盘要用价目表进行标价，并注明基准价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）、销售单价、总价等具体情况。

标价的详细情况，要在销售前报价格主管部门备案，价格公示确定后，开发企业不得擅自提高公示价格销售。

促进合肥房价稳定发展17总总结结合肥城市目前的城市化水平表明其正处于房地产市场低速发展期的中期，大量农业人口将涌入城市，城城市市房房地地产产发发展展蕴蕴涵涵巨巨大大需需求求空空间间，未来城市房地产发展潜力较大，投资价值浓厚，城市内在需求可能发生改变，外外来来投投资资型型客客群可能增多；群可能增多；高速发展的经济为房地产市场不断注入新的活力，在资本市场的强劲支撑下，快速发展的第三产业尤其是现代服务业、商业流通业推动经济高速稳定发展，不断提升居民的消费能力，商品房购置人群得到了一定的扩充；不断提升居民的消费能力，商品房购置人群得到了一定的扩充；城市居民可支配收入增幅较快，但与南京相比差距明显，与此同时，居民消费结构发生改变，城城镇镇居居民民消消费费热热点点将将主主要要向向改改善善生生活活方方面面发发展展，这这其其中中商商品住房将迎来良好的发展机遇，但目前整体消费区域保守；品住房将迎来良好的发展机遇，但目前整体消费区域保守；综合合肥城市发展规划及中心城区规划，项目地处城市主要发展方向“西区”，在区位上具有很好的发展前景，随着合肥对外辐射能力的不断提高，城城市人口的发展将会得到迅速增加，房地产市场届时将更成熟和活跃。

市人口的发展将会得到迅速增加，房地产市场届时将更成熟和活跃。

一系列的相关政策的出台表明了政府调控房地产市场的决心，目前来看，合肥“商品房明码标价制度”的出台将在未来不断促进商品房市场规范化、健康化，本项目未来开发风险将降低。

本项目未来开发风险将降低。

18城市房地产市场研究城市房地产市场研究土地市场分析商品房市场分析区域住宅市场分析蜀山区19合肥近期土地开发步入高潮，但出让市场比合肥近期土地开发步入高潮，但出让市场比较平稳，后续商品房供应将大幅增加较平稳，后续商品房供应将大幅增加03至07年10月，合肥土地市场跌宕起伏，经历了2004的土地购置面积和开发面积的双重快速增加后，2005和土地购置面积大幅下滑，到今年10月合肥土地购置面积尚未出现明显增加现象，整体出让市场显得比较平稳冷静；从历年合肥完成土地开发面积的规模来看，2005年和2006年土地开发市场受政策调控影响规模比较稳定，同时增幅大幅下滑，但但20072007年年前前十十月月土土地地开开发发面面积积的的大大幅幅增增加加显显示示着着合合肥肥土土地地开开发发步步入入高高潮潮，后后续续商商品品房供应将大幅增加。

房供应将大幅增加。

20住宅用地占据土地供应市场的主体，其中蜀住宅用地占据土地供应市场的主体，其中蜀山区和政务区出让住宅用地最为活跃山区和政务区出让住宅用地最为活跃2007年1-10月从合肥供应各类型用地性质来看，住宅用地依然占据土地供应市场的主力；而从今年1-10月份合肥住宅供应各区域比重来看，供应最活跃的是蜀山区，占全市住宅用地供应总比重的26.52%，其次是政务区，占22.35%，这两个区今年住宅用地供应达全市总供应的50%左右，这这预预示示着着未未来来这这两两个个区区住住宅宅供供应应市场将更为激烈。

市场将更为激烈。

21城市房地产市场研究城市房地产市场研究土地市场分析商品房市场分析区域住宅市场分析蜀山区22合肥房地产开发投资额快速增加，其涨幅维合肥房地产开发投资额快速增加，其涨幅维持在一个较高的水平持在一个较高的水平2003至今