湖北省农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证方案.docx

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湖北省农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证方案

湖北省农村宅基地和建设用地

使用权确权登记发证工作实施细则

（讨论稿）

2013年1月30日

湖北省农村宅基地和建设用地使用权确权登记发证工作实施细则4

1范围4

2规范性引用文件4

3术语与定义4

3.1住宅用地4

3.2农村宅基地4

3.3农村宅基地使用权4

3.4建设用地5

3.5集体建设用地使用权5

3.6注册登记5

3.7地籍5

3.8地籍调查5

3.9地籍总调查5

3.10日常地籍调查5

3.11界址线5

3.12界址点5

3.13宗地5

3.14宗地草图5

3.15地籍图5

3.16宗地图5

4总则6

4.1工作内容6

4.2总体技术路线6

4.3地籍区和地籍子区的划分与编码6

4.4调查单元7

4.5宗地代码编制7

4.6工作底图的制作9

4.7坐标系统9

4.8高斯投影长度变形的计算10

4.9计量单位10

5准备工作10

5.1组织准备10

5.2行政准备10

5.3技术准备11

6通告11

6.1通告的主要内容11

6.2通告的发布方式11

7地籍调查11

7.1地籍调查的内容12

7.2土地权属调查12

7.3地籍测量15

8土地登记27

8.1申请27

8.2土地权属审核29

8.3公告33

8.4注册登记34

8.5核发土地权利证书35

9数据库与管理系统建设38

9.1数据库内容38

9.2数据库功能38

9.3数据建库建设38

9.4数据库管理系统39

10检查验收及资料归档40

10.1成果资料40

10.2检查验收41

10.3成果整理归档47

11附录48

参考文献49

湖北省农村宅基地和建设用地使用权确权登记发证工作实施细则

1范围

本实施细则规定的技术、方法、程序、成果管理及数据库建设等内容，适用于农村宅基地和集体建

设用地使用权确权登记发证工作。

2规范性引用文件

下列文件对于本实施细则的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于

本实施细则。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本实施细则。

GB/T2260中华人民共和国行政区划代码

GB/T4754国民经济行业分类

GB/T79311:

5001:

10001:

2000地形图航空摄影测量外业规范

GB/T13989国家基本比例尺地形图分幅和编号

GB/T159671:

5001:

10001:

2000地形图航空摄影测量数字化测图规范

GB/T18314全球定位系统（GPS）测量规范

GB/T18316数字测绘成果质量检查与验收

GB/T20257.1-2007国家基本比例尺地图图式第1部分1:

5001:

10001:

2000地形图图式

GB/T21010-2007土地利用现状分类

GB/T24356测绘成果质量检查与验收

TD/T14-2007第二次全国土地调查技术规程

TD/T1015城镇地籍数据库标准

TD/T1016土地利用数据库标准

CJJ/T8城市测量规范

CJJ/T73卫星定位城市测量技术规范

CH/T10201:

5001:

10001:

2000地形图质量检验技术规程

CH/T2009全球定位系统实时动态测量（RTK技术规范

TD/T1001-2012地籍调查规程

3术语与定义

3.1住宅用地

指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施用地。

3.2农村宅基地

指农村用于生活居住的住宅用地。

3.3农村宅基地使用权

指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅及附属设施的没有使用期限制的集体土地使用权。

3.4建设用地

相对农业用地而言，指建造建筑物、构造物的非农业用地。

3.5集体建设用地使用权

指建设用地使用权人依法对集体土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构造物及其附属设施。

3.6注册登记

注册登记是指土地登记机构对批准登记的土地权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。

一经注册登

记，土地权利即产生法律效力。

3.7地籍

记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。

3.8地籍调查

针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。

3.9地籍总调查

在一定时间内，对辖区内或者特定区域内土地进行的全面地籍调查。

3.10日常地籍调查

因宗地设立、灭失、界址调整及其他地籍信息的变更而开展的地籍调查。

3.11界址线

宗地的边界线。

3.12界址点

土地权属界址线的转折点。

3.13宗地

土地权属界址线封闭的地块或空间。

3.14宗地草图

描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的现场记录。

3.15地籍图

按特定的投影方法、比例关系，采用专用符号，突出表示地籍要素的地图。

3.16宗地图

描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。

4总则

4.1工作内容

农村宅基地和建设用地确权登记发证的工作内容包括准备工作、通告、地籍调查、土地登记、数据

库与管理系统建设、检查验收与资料归档等工作。

4.2总体技术路线

湖北省农村宅基地使用权、集体建设用地使用权确权登记发证工作以权属合法、界址清楚、面积

准确”为原则，依据〈〈土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）、〈〈地籍调查规程》（TD/T1001-2012）、

〈〈土地登记办法》、〈〈城镇地籍数据库标准》（TD/T1015-2007）等相关技术规定、办法和标准，充分

有效地利用现有的土地调查成果和登记成果资料，以及航天航空遥感、地理信息系统、卫星定位和数据

库等技术，采用土地总登记模式，通过外业调查、复核审查、内业建库相结合的方法，完成农村宅基地使用权，集体建设用地使用权，地籍调查、宗地编码、土地确权、争议调处、登记发证等各项工作，以保障农民集体土地合法权益，促进社会经济发展。

4.3地籍区和地籍子区的划分与编码

4.3.1地籍区的划分与编码

a）在县级行政辖区内，应以乡（镇）、街道、国有农场界线为基础划分地籍区。

地籍区代码宜采

用民政部门编制的街道办事处、乡（镇）、国有农场的3位数行政代码，也可按3位自然顺序

号，从001开始，按照从西至东、从上至下的顺序进行编码。

b）对市、县、区政府所在地的乡（镇）和街道办事处，或在乡（镇）或街道办事处的范围内存在没有独立的行政代码的高新区、开发区、国有农场等行政管理区域，可以乡（镇）、街道界线

为基础结合明显线性地物划分2个以上的地籍区。

其中的一个地籍区宜采用民政部门编制的街

道办事处、乡（镇）的3位数行政代码，其余地籍区采用三位数字顺序编码。

c）对跨乡（镇）或街道办事处的高新区、开发区、国有农场等行政管理区域，如果没有独立的行政代码，既可采用a）的方法处理，也可采用b）的方法处理。

d）乡（镇）界线以应以第二次土地调查的为准。

在1:

2000数字正射影像图上，如果发现乡（镇）

或街道办事处界线有误的，则以实际乡（镇）、街道办事处界线为准。

e）县级行政辖区内，地籍区编码不得重复。

f）地籍区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附的界线或线性地物的变化而调整。

4.3.2地籍子区的划分

a）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础划分地籍子区。

地籍子区代码宜采用民政部

门编制的居委会、行政村的3位行政代码，也可按照自然顺序号，从001号开始，从从西至东、从上至下的顺序进行编码。

b）对市、县、区、乡（镇）政府所在地的居委会、行政村，在地籍区范围内，可结合明显线性地

物划分2个以上地籍子区。

其中的一个地籍子区宜采用民政部门编制的居委会、行政村的3

位数行政代码，其余地籍子区采用三位数字顺序编码。

c）对市、县、区、乡（镇）政府所在地，在地籍区范围内，如果原来已经划分了街坊，并编制了代码，则沿用原街坊界线，并把街坊代码直接转换成地籍子区代码。

d）在地籍区范围内，对没有行政代码的高新区、开发区、国有农场等行政管理区域，既可采用

a）的方法处理，也可采用b）的方法处理。

e）在地籍区未划分地籍子区时，其地籍子区编号用“000”补齐。

f）行政村界线应以第二次土地调查的为准。

在1:

2000数字正射影像图上，如果发现行政村界线有误的，则以实际行政村界线为准。

g）县级行政辖区内，地籍子区编码不得重复。

h）地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附的界线或线性地物的变化而调整。

4.4调查单元

地籍调查的基本单元是宗地。

4.4.1宗地划分的基本方法

a）在集体土地所有权宗地范围内划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地。

b）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。

c）同一权利人使用的相连成片的用地范围，是两次或两次以上获得的集体建设用地使用权或宅基

地使用权宗地，可依权源材料单独设立宗地。

d）集体建设用地使用权或宅基地有争议的地块可设为一宗地。

e）城镇村庄内部的广场、停车场、道路、绿地、设施用地、空闲地等可单独设立宗地。

f）跨地籍区和地籍子区线状地物，在所涉及的地籍子区范围内，划分为若干个宗地。

4.4.2对于独立宗地或共用宗，具有下列情形之一且能在实地划清界线的，可单独设立宗。

a）权属来源不同的；

b）土地权利的起始时间、或终止时间、或使用年期不同的；

c）存在经济独立核算单位的；

d）能够明显区分不同用途的；

e）符合法律法规的其它情形。

4.4.3对于宅基地，根据具体情形设立宗地

a）主体建筑物与附属设施完全相连在一起，或其滴水线之间小于1米的，应单独设立宗地；

b）主体建筑物与附属设施以院落（围墙、活树篱笆、铁丝网等）的形式相连在一起的，应单独设宗；

c）主体建筑物的滴水线与附属设施滴水线相距1米以上的，主体建筑物、附属设施分别设宗。

d）主体建筑物的滴水线与附属设施滴水线相距1米以上的，附属设施的占地面积小于6m2的不单

独设宗，主体建筑物单独设宗；

4.5宗地代码编制

4.5.1编码程序

宗地统一代码的编制程序如图1所示。

对于已建立地籍数据库或地籍管理信心系统的地区，可以图1

为基础，充分采用信息化手段，进行新旧代码的自动批量转换，开展转换结果的逐一复核，确保转换过

程和成果的准确。

图1宗地统一代码编制程序框图

4.5.2代码结构与编码的基本原理

宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地权属类型、宗地顺序号。

a）第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用〈〈中华人民共和国行政区划代码》（GB/T2260）。

b）第二层次为地籍区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。

c）第三层次为地籍子区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。

d）第四层次为土地权属类型，代码为2位。

1）第一位表示土地所有权类型，用GJ、Z表示，“G'表示国家土地所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地所有权争议；

2）第二位表示宗地特征码，用8GWY表示，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“C”

表示宅基地使用权宗地，“W表示使用权未确定或有争议的土地，“Y”表示其他土地使用

权宗地，用于宗地特征扩展。

e）第五层次为宗地顺序号，代码为5位，用00001〜99999表示，在相应的宗地特征码后顺序编

码。

4.5.3宗地编码的方法

a）在地籍子区内，可对每一个村民小组分配一个号段，各小组之间留有一定的空号。

b）地表的集体建设用地使用权宗地，采用“县级行政区代码（6位）+地籍区（3位）+地籍子区

（3位）JB+宗地号（5位）”的方式编制。

c）宅基地使用权宗地，采用“县级行政区代码（6位）+地籍区（3位）+地籍子区（3位）JC+宗

地号（5位）”的方式编制。

d）对于宅基地，一户的主建筑和厨房、厕所、其他等附属建筑之间不能作为一宗地的，应分别设

宗，分别编码。

4.5.4宗地代码索引图的编制

以县（市、区）为单位，编制宗地代码索引图，一般采用1:

5万-1:

10万的比例尺，图上除表示地

籍区和地籍子区的编码和对应的名称外，还应该摘要表示与之有联系的部分地理要素。

4.5.4.1图面设计

a）一般按照A0-B0幅面进行设计，上方表示图名，图名用“XX县宗地代码索引图”，采用花边设计，县界外用色带与县内进行区分，界外注记对应的行政单位名称，图廓四角标注经纬度，

右下角注版权单位和编制单位名称以及编制时间，右上角注“内部用图”。

b）图内空白处插城区宗地代码放大图。

4.5.4.2图面内容的编制

a）图内地籍区和地籍子区除用相应的行政界线表示外，在界线上分别压1.5mm和0.6mm的紫色色

带，突出表达其边界效果。

各地籍区用不同的颜色进行区分。

b）一般采用分式注记同时标注宗地代码和对应的行政名称，分子表示代码，分母表示名称。

地籍

区用5.5mm的等线体，地籍子区用4.5mm的宋体，同时加括号进行区分。

图面位置较小时，可

以适当调整尺寸，但分级一定要明确，与图例保持一致。

c）城区由于面积较小，在主图面上可以只标注地籍区代码，在放大图上详细表示各地籍子区的代

码和名称。

d）摘要表示本辖区的铁路、高速公路、主要公路、大型河流、湖泊、水库等具有方位意义的地物。

如神农顶用山头符号表示，同时注名称和高程，风景名胜区用相应的符号表示，同时注记名称。

4.5.5已有宗地编码对应表的编制

在已划好的地籍区和地籍子区的基础上，对地籍子区范围内各种土地权属类型的宗地进行排序，根

据排序结果按照宗地编码方法编制新的宗地号，并建立新旧宗地编码对应表。

对已登记和已调查的宗地

不变更档案中的宗地号，当需要进行变更登记或已调查的宗地需要进行土地登记时，需采用新的宗地号。

4.6工作底图的制作

省下发的1:

2000数字正射影像图是本次调查的基础图件，以此为基础，利用GIS平台，按照下列次

序制作工作底图。

a）在1:

2000数字正射影像图上叠加乡镇、行政村、地籍区和地籍子区界线。

b）在1:

2000数字正射影像图上标注所有自然村的名称和村名小组的名称。

c）在室内，把收集到的集体建设用地使用权和宅基地使用权宗地，依不同情形在在1:

2000数字

正射影像图上标绘出来。

1）依据土地权属来源资料中的图形和测量数据在工作底图上能找到确切位置的宗地，在1:

2000数字正射影像图上标绘出准确的位置，以备实地查看核实。

2）依据土地权属来源资料中的图形和测量数据在工作底图上仅能找到大致位置的，则在工作

底图上大致圈定其范围（如房屋的轮廓，或构筑物的轮廓），以备实地查看核实。

3）依据土地权属来源资料中的图形和测量数据在工作底图找不到宗地位置，则到实地询问，获取调查所需要的联系人信息。

d）从影像上判读，对没有标绘到的集体建设用地区域和宅基地区域，则到实地询问，获取调查所

需要的联系人信息，并在数字影像图上大致圈定其范围。

e）对标注到图上的宗地预编宗地号。

a）平面坐标系统宜米用1980西安坐标系统。

也可米用1954年北京坐标系统或独立坐标系统，这

些坐标系统应与1980西安坐标系统联测或建立转换关系。

高程系统采用1985国家高程基准”。

b）中央子午线宜按照地图投影分带的标准方法选定，湖北省横跨四个标准投影带，分别为第36、

37、38、39带，对应的中央子午线分别为108°、111°、114°、117°。

c）对于各投影带长度变形值不大于2.5cm/km的区域，投影方法自动设置为高斯-克吕格投影。

d）当长度变形值大于2.5cm/km时，界址点测量和地籍图测绘的投影面为各城镇村庄坐标起算点高程值的高程面，但不进行高程抵偿计算，具体的地籍控制测量方法见本细则地籍测量部分。

4.8高斯投影长度变形的计算

a）地面上有两点A、B,已知它们的平面直角坐标分别为A（Xa,YA）、B（Xb、Yb）,则可由式⑴计算

出AB间的距离S:

S（XbXa）2（YbYa）2⑴

式中：

S表示在高斯投影平面上两点间的距离。

b）假如某两点平均高程为比平均水平距离为Sm,地面两点之间的水平长度归算到参考椭球面所产生的变形大小用式

（2）计算：

HmHmS<2

SmSm?

Sm"A

（2）

RR24R

式中：

而Hm=（HA+H）/2,HA、HB——分别为AB两点的高程；R——平均曲率半径；So——两点投影

到参考椭球面上的弦长。

c）参考椭球面上的长度投影到高斯平面上所产生的变形，用式（3）计算：

4.9计量单位

a）长度单位可采用米（m）、厘米（cm）、毫米（mm。

当长度单位采用米（m）时，长度数据保留两位小数。

b）面积单位采用平方米（m2）,保留两位小数；面积统计汇总单位采用公顷（hm2）,保留两位小数，

可将亩（mu）作为辅助单位，保留两位小数。

5准备工作

5.1组织准备

c）省市、县各级人民政府成立农村集体土地确权登记发证工作领导小组，负责制定辖区内农村集

体土地确权登记发证工作计划，审核实施方案，调处重大土地权属纠纷和问题；

d）领导小组下设办公室，负责日常工作。

5.2行政准备

a）研究制定土地总登记工作计划;

b）划分土地登记区；

c）落实土地总登记工作经费；

d）购买主要的仪器设备和办公用品，准备必要的交通工具；

e）准备土地总登记需要的宣传材料、通告、表、册、卡、簿、公告、土地权利证书等。

5.3技术准备

5.3.1制定工作规定和技术方案

包括工作制度、学习制度、奖惩制度、技术方案、实施细则等。

5.3.2收集资料

a）收集、整理土地权属来源资料。

包括：

1）土地审批、征收、转用、划拨或出让、转让、登记以及土地勘测定界等资料。

2）履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果。

3）县级以上人民政府国土资源主管部门的土地权属争议调解书。

4）县级以上人民政府或者相关行政主管部门的批准文件、处理决定。

5）人民法院的判决书、裁定书或者调解书。

b）收集、整理有关测绘资料。

包括航空正射影像、航天正射影像、地形图、控制网点和其他已有图件等。

c）收集、整理土地调查和土地规划等资料。

包括文字报告、图件（如土地利用现状图、已有地籍图、土地利用总体规划图、城市总体规划图等）、数据库等。

d）收集、整理其他资料。

包括行政区划、自然地理、社会经济、房屋普查、标准地名等资料。

5.3.3业务培训

对行政领导、管理人员和专业队伍进行业务培训，内容包括相关的政策法规、技术规范等。

同时，

采用各种形式向干部群众宣传农村集体土地确权登记发证工作的意义、工作步骤及相关要求，统一思想,

形成共识，营造良好的工作氛围。

6通告

土地总登记通告（见附录A）由县级人民政府发布。

6.1通告的主要内容

a）土地登记区的划分；

b）土地登记期限；

c）土地登记收件地点；

d）土地登记申请人应当提交的有关文件材料；

e）其他事项，如指定的相关要求等。

6.2通告的发布方式

a）张贴。

把土地总登记公告张贴在土地登记区内，重点在居民区和公告场所张贴。

b）直接送达申请人。

通知单除包括土地总登记通告的内容外，还应设置回执栏。

c）通过电视、广播、报纸、网络、手机短信等发布。

7地籍调查

7.1地籍调查的内容

地籍调查包括土地权属调查和地籍测量。

a）土地权属调查。

主要包括调查土地权属状况和界址，绘制宗地草图，填写地籍调查表（见附录

B）或填写土地权属争议原由书（见附录C）等。

b）地籍测量。

主要包括地籍控制测量、界址点测量、地籍图测绘、面积量算等。

7.2土地权属调查

土地权属调查是指以宗地为单位，对土地的权属、用途、位置调查和确认。

主要工作内容包括调查土地权属状况和界址，绘制宗地草图，填写地籍调查表（见附录B）或填写土地权属争议原由书（见附录

C）等。

7.2.1土地权属状况调查

7.2.1.1调查的方法

采用核实和调查相结合的方法调查土地权属状况。

a）对土地权属来源资料完整的宗地，实地核实土地权属状况。

b）土地权属来源资料缺失、不完整的宗地，实地核实调查清楚土地权属状况。

c）对无土地权属来源资料的宗地，实地调查清楚土地权属状况。

7.2.1.2调查的内容

a）土地权利人。

调查核实土地权利人的姓名或者土地权利人的名称、单位性质、行业代码、组织

机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明（见附录D）、代理人姓名及其身份证明等。

身份证明是指居民身份证、户口簿等。

b）土地权属性质及来源。

调查核实土地的权属来源证明材料、土地权属性质、使用权类型、使用

期限等。

c）土地位置。

调查核实土地坐落、宗地四至、所在图幅等。

d）土地用途。

调查核实土地的批准用途和实际用途。

根据土地权属来源材料或用地批准文件确定

批准用途，并现场调查确定实际用途。

e）其他。

包括土地的共用、土地权利限制等情况。

7.2.1.3调查情况处理

a）土地权属状况与实际情况一致的，按照土地权属状况填写地籍调查表；

b）无土地权属来源资料或土地权属来源资料缺失、不完整，以及土地权属状况与实际情况不一致

的，按照实际调查情况填写地籍调查表，在地籍调查表的说明栏目中填写情况说明，并附由权

利人提供的相关证明材料的复印件。

如村委会证明、权属争议处理文件等。

c）不一致的情形包括：

1）权利人的信息不一致或存在错误的；如原权利人已去世，或原权利人已农转非，等等。

2）土地权属来源和性质存在错误的；

3）行政区划发生变化的；

4）土地坐落发生变化的；

5）其它。

7.2.2界址调查

界址调查包括指界、界标设置、界址边长丈量等工作。

7.2.2.1指界

7.2.2.1.1一般规定

a）对土地权属来源资料合法，界址明确，经实地核实界址无变化的宗地，可直接利用已有资料填

写地籍调查表，原土地权属来源资料复印件作为地籍调查表的附件。

b）土地权属来源资料中的界址不明确的宗地，以及界址与实地不一致的宗地，需要现场指界，并

将实际用地界线和批准用地界线标绘到工作底图上，并在地籍调查表的权属调查记事栏中予以

说明。

c）无土地权属来源资料，根据法律法规及有关政策规定，经核实为合法拥有或使用的土地，可根

据双方协商、实际利用状况及地方习惯现场指界。

7.2.2.1.2通知指界

a）根据调查计划，将指界通知书（见附录E）送达调查宗地和相邻宗地权利人并留存回执。

b）土地权利人下落不明的，可采取公告方式，告知其在指定的时间到指定地点出席指界。

7.2.2.1.3现场指界

a）指界人。

1）权利人是单位的，指界人可以是法定代表人（或负责人），也可以是代理人。

2）权利人是个人的，指界人可以是权利人本人，也可以是代理人。

3）法定代表人（或负责人）出席指界的，应出具法定代表人（或负责人）身份证明书（