苏州高新区山水映象小区44幢310室报告.docx
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苏州高新区山水映象小区44幢310室报告
房地产估价报告
估价项目名称：
位于苏州高新区山水映象小区44幢310室房地产市场价值司法鉴定评估
委托方：
苏州市虎丘区人民法院
估价方：
苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司
注册房地产估价师：
钱鹃注册号：
3220110029
何怀松注册号：
3719970087
估价作业日期：
二○一四年八月七日至二○一四年八月二十日
估价报告编号：
中冠评字第（2014）F0813002号
委托函号：
（2014）虎法评鉴委字第71号
一、致委托方函………………………………………………………………3
二、评估结果明细表…………………………………………………………4
三、估价师声明………………………………………………………………5
四、估价的假设和限制条件…………………………………………………6
五、估价结果报告……………………………………………………………8
（一）委托方
（二）估价方
（三）估价对象
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果
（十一）特殊说明事项
（十二）估价人员
（十三）评估作业日期
（十四）估价报告应用的有效期
七、附件（复印件）…………………………………………………………15
（一）《苏州市虎丘区人民法院司法鉴定委托书》复印件
（二）《苏州市房屋权属登记信息查询结果证明》
（三）估价对象现状照片
（四）估价对象位置示意图
（五）评估机构营业执照
（六）《评估机构资质证书》
（七）《评估人员资格证书》
致委托方函
苏州市虎丘区人民法院：
受贵院委托，我公司对位于苏州高新区山水映象小区44幢310室房地产进行了估价，评估基准日为二○一四年七月二十二日。
估价对象房屋建筑面积为86.98m2。
估价对象含房屋占用的土地使用权。
估价目的是为贵院执行涉及估价对象的司法裁决提供价值鉴定意见而评估房地产市场价值。
我公司依据贵院提供的作为估价基础的相关资料，根据国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999及国家相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的行为原则和合法原则、估价时点原则、替代原则、最高最佳利用等技术原则，按照公认的房地产估价方法进行了估价。
估价人员遵循估价程序，在经过现场查看、实物拍照、收集资料、市场调查与询证后，采用市场比较法并结合估价经验，最终确定在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”的前提下，评定估算估价对象于估价时点完整权益下公开市场价值为：
评估总值（未包含装修价值）：
人民币92.39万元；大写
元整。
评估单价：
人民币10622元/平方米；大写每平方米
元整。
（详见下表—评估结果明细表）
苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司
法人代表：
陈建华
二○一四年八月二十日
附：
评估报告和相关资料
评估结果明细表
房屋所有权人
房屋坐落
建筑面积
（M2）
规划用途
评估单价
（元/M2）
评估总值
（万元）
范诺诺
高二港
山水映象小区44幢310室
86.98
成套住宅
10622
92.39
苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司
法人代表：
陈建华
二○一四年八月二十日
估价师声明
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.参与本次估价项目的估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方须对资料的真实性负责。
因资料失实造成的后果，由委托方承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。
委托方或第三人因估价报告使用不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本报告仅对估价对象价格作出合理估测，不作为其权属确认依据。
10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，本评估机构保留报告解释权。
参加本次估价的注册房地产估价师签章：
注册房地产估价师：
注册号：
3220110029
注册房地产估价师：
注册号：
3719970087
估价的假设和限制条件
一、估价报告做了以下假设条件：
（一）根据委托估价目的，本报告估价结果是估价对象在2014年7月22日的市场价值。
所谓市场价值是指估价对象的交易双方在必要的假设前提下于估价时点最可能达成的公平交易的估计金额。
这些必要的假设前提主要有：
1、具有一个公开的、比较活跃和发达的房地产市场。
2、估价对象权属是完整的、合法的，能够自由地在市场上交易，没有司法机关、行政机关禁止其交易的情形，出售时不附带任何他项权、租赁权、优先购买权、售后回租以及其他类似的可能影响其正常交易价格的权利约束和特殊条款。
3、估价对象由自愿的卖房和自愿的买方在双方均知情、审慎及非强迫的情况下进行交易，交易双方无任何利害关系，任何交易行为都是理性的，交易目的是使各自利益最大化。
4、为达成合理成交价并使交易完成，需要有一个较充裕的推销和谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态都是相对不变的。
5、没有出现任何方式的使估价对象强迫出售的情况。
（二）估价对象设计与现状用途属成套住宅，即估价对象房屋设计与现状用途符合土地登记用途，因此设定现状用途是估价对象的最高最佳用途。
（三）本次估价是在假定估价对象按其建设年代适用的国家规范设计、施工，其工程质量达到合格的前提下进行的，否则估价对象价值将有所减损。
估价师对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用现状，对其内部是否存在质量缺陷或建筑材料是否具有潜在危险性不负调查、检测和鉴定责任，如果需要的话，希望估价报告的使用者聘请这方面的专家。
（四）本报告评估基准日为2014年7月22日，估价报告出具日期为2014年8月20日，假设在此期间内，估价对象的使用和物理状态保持不变。
二、估价报告做了以下限制条件
（一）报告中所做的预测、估价等都是在当前市场条件，预期的短期供给和需求以及经济持续稳定的基础上做出的。
所以，这些预测会受到未来条件变化的影响。
（二）本次估价结果是为委托方执行涉及估价对象的司法裁决而提供的价值鉴定意见，估价结果的价格定义是估价对象在估价时点的市场价值。
该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价结果的影响。
（三）根据估价目的，本次估价没有考虑估价对象尚未注销的抵押权和实际存在的租赁权以及被查封的情况对市场价值的影响；估价结果中未扣除估价对象已抵押担保的债权数额。
（四）本报告是按照估价对象在估价时点的现状进行估价的。
（五）委托方提供的和当地相关行政主管部门出具的关于估价对象的权属资料，在估价时被认为是真实可靠的。
报告中据此对估价对象权属状况进行了披露，并依此作出了相关的估价假设条件，报告本身并不作为有关各方对其权属确认的依据。
（六）本次估价结果是估价对象在估价时点下的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价值；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内。
（七）本报告需在完整情况下使用方有效，以任何方式对报告进行拆分使用都是无效的。
（八）本估价报告正本一式六份，无副本，正本交委托方五份，本公司存档一份。
（九）本次估价值计价单位为：
元（人民币）。
房地产抵押估价结果报告
一、委托方：
委托方：
苏州市虎丘区人民法院
委托缘由：
苏州市虎丘区人民法院执行的孔令帅与高二港民间借贷纠纷案，需要对苏州高新区山水映象小区44幢310室房产进行价值评估。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的72条、《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的规定，苏州市虎丘区人民法院委托苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司进行该项估价工作。
二、估价方：
名称：
苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司
法定代表人：
陈建华
地址：
常熟市海虞北路19号亿源世纪广场A707室
资格等级：
贰级（资质证书编号：
苏州PG00326）
电话：
（0512）52876112
三、估价对象：
1、权属登记状况
房屋信息
房屋坐落
山水映象花园
幢号
44
房号
310
建筑面积M2
86.98
阁楼建筑面积M2
0.00
规划用途
成套住宅
所有权信息
所有权证号
00149108
登记时间
2010年8月9日
共有情况
共同共有
房屋性质
所有权人
范诺诺、高二港
附记
他项信息
他项权证号
他项权利人
权利
范围
债权金额
登记时间
债务履行期限/债权确定期间
抵押顺位
最高额抵押
00070318
中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发
450000.00
2010年8月9日
2009年3月9日~
2039年3月9日
1
否
限制权利信息
类别
登记时间
限制权利人
内容
查封
2012年12月27日
苏州市虎丘区人民法院
（2013）虎民初字第0051-2号
根据委托方要求，本次评估范围为范诺诺、高二港位于苏州高新区山水映象小区44幢310室，即建筑面积为86.98m2的房地产。
2、估价对象实体概况
1）估价对象四至
东临科源路、南临学府路、西临科技路、北临宝带西路。
2）建筑物现状：
山水映像是一个包含山水洋房、联排别墅、精致多层三种建筑形态构成的复合型社区。
整个社区规划以“人本、自然、融合、文化、安全”为五大核心要素，意图塑造一种绿意黯然、自然和谐、景点高尚的生态居住环境。
山水映像于苏州古城西南面的高新区国际教育园北区，这里将会成为生态绿色与现代科技结合的现代化社区。
东临石湖第一街，南临上方山国家森林公园及石湖风景区，西面规划是园区核心共享区，北通新区商业中心。
周围人文气息浓厚，与苏州科技大学、苏州经贸学院、苏州卫生职业技术学院等高等学院毗邻而居。
估价对象位于山水映象小区44幢，所在建筑物为一幢多层住宅楼，建成于2010年，共有四个单元，所在单元为一梯三户，保养一般，成新度一般。
外墙为涂料粉刷，局部条砖贴面，铝合金窗，防盗门。
估价对象位于该建筑物的310室，建筑面积为86.98m2。
据估价人员现场勘察，估价对象维护状况一般，成新度一般。
至估价时点，估价对象供水、供电、宽带等设施齐全，使用功能完好。
区域内有415路、33路、47路、602路等多路公交车通过，交通便捷度较好。
附近有沧浪实幼、新城实幼、横塘小学、友联第一、新城实小、横塘中学、沧浪实小、东吴外国语、苏州科技学院、苏州经贸学院、苏州卫生学校、石湖第一街商业街、汇金新地、 好又多超市、世茂广场、沧浪医院、同济医院、苏州上方山国家森林公园、交通银行、世纪华联超市等，生活配套设施比较完善。
建筑物室外景观绿化良好，路灯、雨污水、消防管网等配套设施齐全。
3）土地现状：
估价对象土地地势平坦，宗地实际开发程度为红线内外“六通”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气），红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率较好。
3、区域因素
估价对象位于苏州虎丘区，苏州高新区、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。
总面积258平方千米，总人口47.2万。
下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。
高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。
苏州高新区经过十五年的开发建设，走出了一条“集成创新和引进、消化吸收再创新”的自主创新道路，正在成为由“苏州制造”向“苏州创造”跃升的强大引掣。
目前，全区已形成电子信息、生物医药、精密机械、汽车零部件、环保技术等高新技术产业，拥有高新技术企业268家、高新技术产品318项，软件企业100多家，授权专利2000多件。
全区共有留学人员500多人、博士600多人，硕士3000多人。
“十五”以来，每年实施科技项目100多项，科技发展资金年年增加，2005年科技三项经费占财政可支配支出的4%以上，2006年将达到5%以上，全区科技经费投入总额超过了50亿元人民币。
苏州高新区、虎丘区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景区环绕四周，白马涧生态园位于苏州高新区枫桥街道西部，是苏州西部旅游区的重要组成部分，占地7平方公里，是整个高新区的一块原生态“绿肺”。
区域内吴文化源远流长，积淀丰厚，有“江枫古韵”、“寒山钟声”等历史文化遗产和“金山石匠”、“镇湖刺绣”等传统工艺，还有建于南宋的第一批省级文物保护单位“万佛石塔”，建于明万历年间的市文物保护单位“文昌阁道院”和建于清乾隆年间的市文物保护单位“三里亭”，是一块集江南山水秀丽和吴中文化温柔于一体的“风水宝地”。
四、估价目的：
为委托方执行涉及估价对象的司法裁决提供价值鉴定意见而评估房地产市场价值。
五、估价时点：
本次评估基准日为：
二○一四年七月二十二日
六、价值定义：
（一）本次所评估的市场价值是指估价对象在2014年7月22日，在本次估价的假设前提等特定条件下形成的客观合理价格，也即公开市场价值。
（二）本次估价采用的是公开市场价值标准。
采用该标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
（三）本次所评估的市场价值包含了估价对象建筑面积范围内的房产及房产所占用的土地使用权的价值，未包含房屋装修价值。
七、估价依据：
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号，2007年10月1日施行）
2.《中华人民共和国土地管理法》（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日）
4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）；
5.《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号，2007年10月1日施行）；
6.国务院、建设部、江苏省、常熟市政府颁布的有关法规和政策文件；
（二）本次估价采用的技术规程
1．中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2.建设部颁发《房屋完损等级评定标准》；
（三）委托方提供的有关资料
1.《苏州市虎丘区人民法院司法鉴定委托书》【（2014）虎法评鉴委字第71号】；
2.《苏州市房屋权属登记信息查询结果证明》
（四）估价机构和估价人员搜集掌握的有关资料
1.估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料；
2.估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、现状利用等方面的资料；
3.估价人员实地勘察资料以及现状照片。
八、估价原则：
报告遵循独立、客观、公正、合法的原则及替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则等技术性原则：
1.独立、客观、公正原则：
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2.合法原则：
房地产估价应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行。
3.替代原则：
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
4.估价时点原则：
估价结果必须为估价对象于估价时点的客观合理的价值。
5.最高最佳使用原则：
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提来进行。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
九、估价方法：
本公司估价人员根据本次估价特定的估价对象和估价目的，经过深入细致地分析、研究，根据本次估价项目的特点和实际情况，研究了委托方提供的及本公司所掌握的资料，结合本次评估的特定目的，在实地查勘、走访询问、市场调查，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范的基础上认为：
估价对象房屋为成套住宅用房，采用成本法评估的估价结果不能体现估价对象价值，近期类似估价对象房地产交易案例较多，为使估价结果更客观、合理，决定采用市场比较法对该房地产进行评估。
市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象相同或相似的房地产。
十、估价结果：
经评估确定，估价对象位于苏州高新区山水映象小区44幢310室的房地产，即建筑面积为86.98m2，为委托方执行涉及估价对象的司法裁决提供价值鉴定意见而评估房地产市场价值，最终确定在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”的前提下，评定估算估价对象于估价时点完整权益下公开市场价值为：
评估总值（未包含装修价值）：
人民币92.39万元；大写
元整。
评估单价：
人民币10622元/平方米；大写每平方米
元整。
十一、特殊说明事项
（一）、估价结果是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将估价对象客观存在的价格或价值揭示、显现出来。
估价结果不应当被认为是估价机构和估价人员对估价对象可实现价格的保证。
（二）本估价报告是根据委托方提供的有关资料、估价人员实地查看、调查以及在当地政府相关部门获取的资料基础上得出的。
如果有关调查证明这些资料是不准确的，那么需要对估价报告进行必要的调整。
（三）由于此次估价对象涉及司法裁决的执行，一旦执行时可能发生强制处分、快速变现以及由此带来的购买者预期降价心理等因素，均会对估价对象市场价值的实现产生不利影响，本报告结果未考虑上述因素。
但与本次估价有关的各方在处置该房地产时需全面考虑，以决定拍卖底价或快速变现价格。
十二、估价人员：
中国注册房地产估价师钱鹃注册号3220110029号
中国注册房地产估价师何怀松注册号3719970087号
十三、评估作业日期：
二○一四年八月七日至二○一四年八月二十日。
十四、估价报告应用的有效期：
本估价报告的有效期自二○一四年八月二十日起应用的有效期为半年。
附件（均为复印件）
（一）《苏州市虎丘区人民法院司法鉴定委托书》复印件
（二）《苏州市房屋权属登记信息查询结果证明》
（三）估价对象现状照片
（四）估价对象位置示意图
（五）评估机构营业执照
（六）《评估机构资质证书》
（七）《评估人员资格证书》
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