广东省物业管理条例.docx

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广东省物业管理条例

广东省物业管理条例

（1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订） 

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

　　第二条本条例适用于本省行政区域内物业管理活动。

　　本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条各级人民政府应当规范物业管理工作,保障业主对物业依法享有的管理权,促进物业管理向专业化、市场化发展,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

　　第四条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

　　市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。

　　第五条街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。

居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

　　第六条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,督促其依法、诚信经营和服务,对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责,促进行业健康发展。

　　　　第二章物业管理区域

　　　　第七条物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。

物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

　　旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

　　对物业管理区域划定有争议的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。

　　第八条新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域,由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第九条一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务。

　　　　第三章业主、业主大会及业主委员会

　　　　第十条房屋的所有权人为业主。

　　尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

　　第十一条业主依法成立业主大会,选举业主委员会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

　　一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十二条已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域的显著位置公告。

　　第十三条百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

　　第十四条建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

　　业主大会筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

　　第十五条业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组履行下列职责:

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

　　（三）确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款

（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

　　第十六条首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。

　　第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

　　第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

　　经业主委员会决定,或者百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。

　　第十九条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见等形式。

采用书面征求意见形式的,应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上,业主有权查阅相关资料。

　　第二十条业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第二十一条业主可以委托他人参加业主大会会议。

业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

　　第二十二条业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

面积和业主人数按照下列方式确定:

（一）专有部分面积,按照建筑面积计算；建筑物总面积,按专有部分面积之和计算。

（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数,按照两者之和计算。

　　第二十三条业主大会会议表决采用记名投票的方式。

　　任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。

选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。

　　第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

（一）召集业主大会会议,向业主大会报告工作；

（二）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理物业管理活动中的相关问题；

　　（五）配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

　　（六）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会对全体业主负责,接受业主监督。

　　第二十五条业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力；

　　（三）遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为；

　　（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

　　第二十六条业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。

候补委员人数由业主大会议事规则约定。

候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

　　第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

备案时应提交以下材料:

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录和会议决定；

　　（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。

　　物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

　　业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告。

　　备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　第二十八条业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执,向公安机关申请刻制印章,按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。

　　第二十九条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,可以召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意,并在物业管理区域的显著位置公布。

　　第三十条业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

　　（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

　　（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

　　（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

　　（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

　　第三十一条业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

　　（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

　　（五）业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十二条业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。

业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

　　职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。

　　第三十三条业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍不足五人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

　　业主委员会委员集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。

业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

　　第三十四条业主委员会任期届满三个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

　　业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

　　业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

　　第三十五条业主委员会日常工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

　　业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况,接受业主监督。

　　第四章前期物业管理

　　第三十六条前期物业管理阶段的住宅物业,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订书面的前期物业服务合同。

投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供服务。

　　物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第三十七条建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。

　　实行政府指导价的前期物业服务费标准,应当按照政府指导价的有关规定执行。

　　第三十八条建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米,最高不超过三百平方米；其中,业主委员会办公用房最低不少于十平方米,最高不超过六十平方米。

分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

　　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。

　　物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。

　　第三十九条县级以上人民政府城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时,按前条规定明确物业服务用房的位置和面积。

建设单位应当在商品房预售时予以公布。

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时,在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。

业主有权查询。

　　第四十条建设单位在交付物业前,应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。

　　第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。

　　物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

　　建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。

建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。

　　第四十二条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

（一）物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

　　（五）物业及配套设施的产权清单；

　　（六）物业服务用房的清单;

　　（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

　　建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料,物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。

在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

　　第四十三条物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议,及时处理业主投诉,改进物业管理服务。

　　物业服务企业不及时处理业主的投诉的,居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改,物业服务企业应当按期整改。

　　　　第五章物业管理服务

　　　　第四十四条业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

签订合同时,业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

　　物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第四十五条物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,为业主提供服务,并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。

　　第四十六条物业服务企业应当明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

　　第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用；物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第四十八条物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取有关费用。

　　第四十九条物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

　　物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。

没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况,以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时,物业服务企业应当及时答复。

　　第五十条物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

　　物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　第五十一条物业服务企业退出时,应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:

（一）第四十二条规定的资料；

（二）物业服务用房；

　　（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

　　（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；

　　（五）其他应当移交的财物、资料。

　　第五十二条业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务,协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

　　业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的,可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理。

　　业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。

　　　　第六章物业的使用和维护

　　　　第五十三条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

　　任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。

　　利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续。

所得收益依法归全体业主共有。

　　第五十四条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。

在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。

建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。

　　第五十五条物业管理区域内禁止下列行为:

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房；

　　（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

　　（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（五）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

　　（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

　　（八）损毁树木、园林；

　　（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品；

　　（十）乱丢垃圾,高空抛物；

　　（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

　　（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有