杭22州市滨江区东冠单元BJ05C2C601地块控规调整论证报告.docx
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杭22州市滨江区东冠单元BJ05C2C601地块控规调整论证报告
一、项目解读
（一）区块位置与范围
杭州市滨江区东冠单元（BJ05）C2/C6-01地块位于杭州市滨江区东冠单元东北部，火炬大道道路景观轴的东面，铁路线南面，地块西面为浙江商业职业技术学校，东面和南面均为规划商业用地。
规划地块南面与东面地块用地性质同为商业，北侧为铁南变，对本地块的规划建设限制较小，西侧是浙江商业职业技术学校。
因此，从区块周边关系来看，有利于营造地块良好的商业氛围。
（二）地理区位条件
规划地块处于东冠单元的东北部，东冠单元地处滨江区中心位置，东西两边分别为原长河镇和浦沿镇，北部为高新技术园区和之江居住片，南部靠近冠山。
从区位上来看，东冠单元正处于滨江东西向的滨文路城市发展轴，及南北向的火炬大道发展轴相交位置，随着滨江区的整体向南推进发展，其区位发展条件比较好。
高新技术园区的发展为该区块的居住人口提供就业机会，同样，丰富的就业机会为该区域的住宅建设提供了发展空间。
片区内高教区提升了周边地区的城市活力，同时也为高新技术园提供了知识储备与技术保障。
以“产、学、研”一体化为主要发展思想，协同“商、住、游”同步发展，建设和谐滨江。
总体来看，地块区位条件优势明显。
（三）区域交通条件
规划轨道交通6号线行经浦沿路，并在滨文路及东冠路附近设有站点，这将为本区块的发展提供良好的机遇。
目前，快速路四季大道及其高架部分相继建成，开辟了主城区与江南城的快速联系通道。
主干路江南大道、滨康路及次干路滨文路业已建成，为滨江区的东西向沟通联系建立了主构架。
主干路火炬大道部分路段已经形成，将来火炬大道和浦沿路将成为该单元内外南北联系的主通道。
单元内路网结构已经显现，大部分路网已经建成。
优越的区域交通为该区块创造了良好的发展条件。
（四）开发建设综合优势
随着城市建设步伐的加快，周边利用条件将逐渐转优。
得天独厚的地理位置条件，经过合理的规划布局，有利于营造良好的商业氛围。
同时现状用地地势平坦，有利于减少工程建设的土方量。
（五）现状解读
地块现状地形地貌较简单，地势平坦。
规划地块主要为农田、碎石地、杭州天添味精厂以及杭州桥南五金工具厂厂房。
规划范围内现状建设量不大，土地开发拆迁成本不是很高，用地成本较为低廉，有利于土地出让和开发。
该地块属于北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。
一年中，随着冬，夏季风逆向转换，天气系统，控制气团和天气状况发生变化，形成春多雨、夏湿热、秋气爽、冬干凉的气候特征。
全年平均气温16.4℃。
一年中，月平均以1月份最低，为5.1℃，7月份最高，为27.8℃。
年平均降雨量1399毫米，夏季主导风向以东风为主，平均风速2．3米／秒，年平均日照时数1800—2100小时。
（六）开发目标
依托高教园区的智力优势与交通、区位优势，推动滨江南部地区创意产业和高新产业的发展；积极把握杭州高新开发区（滨江）经济发展的良好契机，面向2l世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将地块建设成为环境优美、品位高雅、具有极大吸引力与品牌效应的城市综合商业区域。
（七）建设条件及发展评价
随着城市建设步伐的加快，周边利用条件将逐渐转优。
得天独厚的地理位置条件，经过合理的规划布局，有利于营造良好的商业氛围。
同时现状用地地势平坦，有利于减少工程建设的土方量。
发展劣势在于北侧铁南变以及浙赣线铁路距离地块较近，有一定的污染及噪音，地块南面及东面为规划道路，地块项目兴建需要规划道路的快速建设。
二、原有规划概况
（一）《杭州市滨江区东冠单元（BJ05）控制性详细规划》
杭州滨江区东冠单元（BJ05）地处滨江区中心位置，东西两边分别为原长河镇和浦沿镇，北部为高新技术园区和之江居住片，南部靠近冠山。
从区位上来看，东冠单元正处于滨江东西向的滨文路城市发展轴，及南北向的火炬大道发展轴相交位置，随着滨江区的整体向南推进发展，其区位发展条件比较好。
随着杭州市政府提出的“构筑大都市、建设新天堂”和“跨江向南发展，沿江向东发展，这一重要的战略性思想，至此，杭州“从西湖时代走向钱塘时代”。
杭州市滨江区东冠单元的开发建设，正是在这样的背景下提出的。
为充分发挥土地效益、吸引投资，使为规划用地制订的有关开发强度等技术指标准确可行，更好地指导下一步开发建设，做到既能有效、合理地开发土地，又能进一步改善、优化环境，达到社会效益、经济效益、环境效益三方面协调统一，对滨江区东冠单元C2/C6-01地块进行评估与优化，针对原有的用地性质，对个别指标进行调整，提高土地利用率。
三、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10）
2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GJ137—90）
3、《城市居住区规划设计规范》（2002年版）
4、《杭州市城市规划管理条例》（2001年修正版）
5、《杭州市城市规划建筑管理技术规定》（2008年版）
6、《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》（杭规发[2006]423号）
7、《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》（2009年7月）
8、《杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定》（2009年版）
9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）
10《城市防洪工程设计规范》（CJJ50--92）
11、《城市道路规划设计规范》（GB50220—95）
12、《城市给水工程规划规范》（GB50282—98）
13、《杭州市城市总体规划》
14、《杭州市滨江区东冠单元（BJ05）控制性详细规划》
15、国家、省、市有关的法律、法规与建筑设计、建筑管理技术规定
16、规划局和建设单位的其他相关要求。
四、规划设计原则和理念
（一）定位与目标
依托高教园区的智力优势与交通、区位优势，推动滨江南部地区创意产业和高新产业的发展；积极把握杭州高新开发区（滨江）经济发展的良好契机，面向2l世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将地块建设成为环境优美、品位高雅、具有极大吸引力与品牌效应的城市综合商业区域。
（二）规划设计原则
1协调发展
合理配置社会资源，化解社会矛盾，倡导社会公平，创造符合现代人生活需求的现代化新兴商业区，努力实现经济、社会、环境的协调统一发展。
2高质量的生态环境
加强绿化，保护生态环境，防止污染，达到商业区应有的绿化标准。
3高品质的物质形态环境
功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造寓有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富、具有时代感的商业办公空间。
4高水平的规划管理
加强建设管理，合理确定土地利用率，统一规划，增加弹性和应变力。
5符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则。
规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。
同时面向消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。
五、主要调整内容
用地性质不作调整，对地块指标进行局部调整。
调整前调整后
C2/C6-01
1.98
20
3.50
80
40
C2/C6-01
1.98
20
4.0
100
40
六、规划设计
1、用地布局
该地块原规划用地性质为商业办公用地，总用地面积为19803平方米。
本次选址论证综合考虑周边条件，未对其进行调整，本设计遵循《杭州市滨江区东冠单元（BJ05）控制性详细规划》其它的要求。
2、总平面规划
通过对现状用地、周边环境的调查分析，依据该区块控制性详细规划，结合该地块形状及地块周边规划情况，本次方案规划1栋3层的商业建筑，面向火炬大道，2栋23层的板式高层办公建筑，与商业建筑呈垂直方向平行布置。
沿东面的规划支路在两栋高层建筑之间形成中心绿地，并结合绿地布置地面停车场和地下停车场入口，以满足地块的停车需求。
在商业建筑前也布置了部分地面停车场，以满足临时停车需求。
总平面规划注重了使用功能的分区与协调，分别考虑了商业办公与商业对地理位置和环境的不同要求。
3、交通组织
（1）出入口设置
规划将地块机动车出入口设于东侧的规划支路上，同时在南侧的规划支路上设了人行入口。
（2）道路等级
综合考虑到地块规模及市政配套和高层建筑的消防要求，本次规划地块道路等级和宽度较高，内部机动车主道路宽度为6.0米，次道路宽在4.0米以上。
（3）停车位配建标准
①机动车停车位配建指标
按照《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》的相关停车配建标准，规划地块内商业建筑标准为O．8辆／l00平方米建筑面积。
因此，规划地块配建机动车停车位634个，其中地面停车位57个，地下停车位577个。
非机动车停车位配建指标
商业建筑标准为7辆／l00平方米建筑面积。
规划地块配建非机动车停车位5545个。
③机动车停放方式
有集中和分散两种。
集中式为地下停车库：
分散式主要为沿地块内部道路设置的车位，以解决临时停车问题，其中地块地面停车按不大于总停车位的l0％控制。
4、绿地景观设计
绿地景观设计整体上形成“一轴两心多面”的整体结构。
“一轴”即规划地块前的火炬大道绿化带。
处于地块西侧，通过大量的绿化空间，为规划地块增添了几分生机和活力，同时也提高了整个地块的生态环境。
“两心”即地块东部的绿化中心。
通过乔灌配置、绿地和对景等营造地块的集中绿地效果。
“多面”即分布于地块周边的绿化面。
在绿地系统中通过绿地渗透来加强地块与周边空间的沟通，优化本规划用地的环境，提供接近自然、亲近自然的空间与场所。
绿地以草坪、灌木等配置植物为主，树种配置注重形的对比映衬和色彩的季相变化。
5、建筑设计
规划地块毗邻钱塘江，地处杭州市滨江区，是展示杭城开放、文明、和谐的窗口。
高层建筑形式大方、现代，充满时代气息，同时与周边环境和谐统一，建筑高度不超过100米。
在建筑内部功能组织上，充分考虑综合体建筑的多种需要，大小空间灵活组织。
6、公建配套
为便于垃圾收集清运，按服务半径70米设置1处垃圾收集点的标准，在规划地块内共设置垃圾收集点l处，位于地块西侧结合规划绿地布置。
7、无障碍设计，
为营造全社会关心残疾人、老年人等特殊群体的良好氛围，在下一层次应按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的要求进行无障碍设计。
8、建筑日照分析
结合地块周边用地性质，本地块周边均为商业用地和市政用地，故无需进行建筑日照分析。
七、工程管线综合规划
1、周边设施及道路建设情况
现状周边道路建没情况为西侧火炬路为己建红线宽度50米、东侧和南侧规划支路按控规道路红线12米和20米实施建设。
本地块内部市政管网可通过火炬路以及规划支路与城市市政管网相衔接。
2、竖向设计
竖向设计根据己建火炬路以及规划支路的坐标标高结合现状地坪标高，确定规划地块内的标高设计。
规划用地现状地坪标高在6.00米左右，且地势相对平坦，周边路规划地块段设计标高在6.10米-6．50米之间，根据杭州市滨江区分区规划、水位及已建地块的标高情况，确定城市建设用地地坪标高不低于6．70米，地块设计室外地坪标高在6．90米，室内一层标高设计标高为7.10米。
3、给水、排水工程规划
（1）设计依据
①《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2006）
②《室外给水设计规范》（GB50013—2006）
③《室外排水设计规范》（GB50014—2006）
④《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
《自动喷水灭火系统合计规范》GB50084-2001
本院建筑等专业提供的相关资料
（2）系统设计
①生活给水系统
水源：
本地块水源从城市给水管引入，已建火炬路及周边规划支路下都将敷设给水管，规划地块将由火炬路和周边规划支路引入供水管，在规划建筑四周形成环状给水管网。
在地下车库分别设生活消防水池和水泵房，建筑内给水由变频泵加压和屋顶水箱联合供水。
②排水系统
排水体制：
采用雨、污分流制。
污水系统：
室内污废分流制，室外污废合流制。
污废水经化粪池处理后，排入现状火炬路和周边规划支路城市污水管网，再向南组织排放。
污废水量按用水量的90％计，则平均日污水量为422m3／d。
雨水系统：
雨水系统采取有组织排放。
屋面雨水由落水管收集，道路及广场雨水由雨水口收集，组织排至雨水检查井，排入市政雨水管网，就近接入火炬路和规划支路预留城市雨水管。
（3）管材与设备
室外给水管采用球墨铸铁给水管。
室内给水量DN>100mm者采用无缝钢管，DN≤100mm者采用镀锌钢管。
室内给水管采用塑料给水管。
室外排水管采用VPVC加筋管，室内排水管采用优质VPVC等。
卫生设备采用中高档洁具和配件。
消防设备采用国产成套产品。
（4）消防给排水部分
①消防采用与日常用水管合并的低压制。
消防水量按同一时间内火灾一次，历时2小时计，消防水量为25升／秒。
消火栓布置间距不超过120米，防火半径150米。
②规划用地内地下汽车库均设消火栓给水系统。
其中，地下汽车库均设自动喷灭火系统。
消防给水系统设集中的水池，水池储量按3小时室内消火用水和1小时自动喷淋用水考虑。
水泵房内设消火栓泵和自喷泵，供所需的消火栓用水和自喷用水。
本规划地块内地下汽车库自喷用水均由市政水压直供。
4、电力、电信工程规划
（1）电力
①负荷预测
规划用地建筑面积为79212平方米，负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法。
参照有关负荷指标，本设计采用如下用电综合指标：
商业70w／㎡，经统计，本区用电约为5544.8kw，考虑需用系数及同时系数取0．7后，计算负荷约3881kw。
②供配电系统
规划在建筑内附设配电房，在地块内地下车库或地面绿化中设10/0.4KV变电所（箱），降压后以380/220伏电压等级供电给各建筑单体。
（2）电信
公建按80平方米／门测算，并考虑适当备用，规划用地电话门数约990门。
规划地块内各设弱电机房1处，内设宽带、节点、保安监控设备等。
5、燃气工程规划
（1）规划依据
1、《城镇燃气设计规范》GB50028--2006
2、《杭州市天燃气利用工程初步设计》中国市政工程华北设计研究院2002．7
（2）燃气设计
l、本规划用地燃气由城市中压燃气管接入，经专用调压站调压后低压供气。
2、燃气系统设计
区块内规划气源为天然气。
公建用气按每300平方米建筑面积耗用1立方米天然气预测。
规划地块总建筑面积为79212平方米，经计算，规划地块平时日用气为264.04m3。
规划地块由城市现状中低压燃气管接入，地块绿化内附设燃气调压站。
燃气经调压站调压后由燃气管直接供气。
天然气管道采用无缝钢管、螺旋焊缝钢管、直缝钢管和中压PE管等。
八、消防及人防规划
l、消防规划
①消防采用与生活用水管合并的低压制。
消防水量按同一时间内火灾一次，历时1小时计，消防水量为25升／秒。
②本规划用地内高层建筑地下汽车库均设消火栓给水系统。
其中，地下汽车库均设自动喷灭火系统。
消防给水系统设集中的水池，水泵房内设消火栓泵和自喷泵，供各单体所需的消火栓用水和自喷用水。
本规划地块内地下汽车库自喷用水均由市政水压直供。
③规划地块内建筑耐火等级为一级。
各类建筑物均应按照《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等的要求进行设计。
④规划地块内联系高层建筑周围设环形车道。
同时按要求离高层建筑长边10~15米范围内设置宽6米的消防登高带，消防登高带采用硬质铺地，标高基本与道路齐平。
2、人防规划
人防按杭州市人防工程建设要求实施，具体配建标准为：
（一）新建十层（含）以上或者基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室。
（二）除第
（一）项规定以外的新建居民住宅楼（包括整体拆建的居民住宅楼），按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室。
依据合理布置、平战结合的原则，经权限部门批准，可以在同项目规划范围内，部分或全部易地建设按应建防空地下室建筑面积的二分之一修建6级（含）以上防空地下室。
（三）除
（一）、
（二）项规定以外的其他新建民用建筑，一次性规划地面总建筑面积在2000平方米（含）以上的（分期建设的应合并计算），按照地面总建筑面积的4％修建6级（含）以上防空地下室。
根据以上要求，本地块规划3855平方米地下建筑面积满足人防要求。
根据“平战结合”的方针，平时作为停车库使用。
九、可行性分析
本次选址论证报告从合理性的角度对地块指标进行相应论证，并对地块建筑及周边现状建筑进行了日照叠加分析，分析结果基本满足《杭州市城市规划建筑管理技术规定（试行）》以及《杭州市滨江区东冠单元（BJ05）控制性详细规划》等的要求，本次规划方案各项指标合理，具有很强的可操作性和可行性。
原控规指标：
地块容积率不大于3.5，建筑密度为40.0％以下，绿地率为25．O％，建筑高度不超过100米。
现选址论证报告指标：
地块容积率为4.0，建筑密度为39.8％，绿地率为25.2％，建筑高度95米。
根据选址论证，项目组建议指标为：
地块容积率不大于4.0，建筑密度为40.0％以下，绿地率为25．O％，建筑高度不超过100米。
十、经济技术指标
主要技术指标表
序号
内容
数量
单位
1
规划建设用地面积
19803
M2
2
建筑构物占地面积
7880
M2
3
建筑密度
39.8
％
4
总建筑面积
79212
M2
其中
商业建筑面积
23000
M2
办公建筑面积
55719
M2
物业及其他建筑面积
493
M2
5
容积率
4.0
6
绿地面积
4990
M2
7
绿地率
25.2
％
8
地下建筑面积
28850
M2
9
机动车位
634
个
其中
地面机动车位
57
个
地下机动车位
577
个
10
非机动车位
5545
个
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