上半年辽宁省房地产估价师《相关知识》物的种类试题.doc

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2017年上半年辽宁省房地产估价师《相关知识》：

物的种类试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产在2006年3月的价格为2009元／㎡，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3～9月的价格指数分别为：

99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为元／㎡。

A：

2700.8

B：

2800.1

C：

2800.8

D：

2817.7

E：

工业用地的监测点评估价格

2、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

A．设计问卷

B．收集信息

C．定义市场区域

D．确定调查方式

3、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。

A．避强定位方式

B．产品差别化方式

C．对抗性定位方式

D．重新定位方式

4、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。

A：

瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人

B：

委托人必须受瑕疵请求规则的制约

C：

拍卖人的责任以委托人的告知为前提

D：

拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提

E：

执行层的组织协调

5、下列不列入国民生产总值核算的是__。

A．出口到外国的一批货物

B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金

C．政府给贫困家庭发放的救济金

D．保险公司收到一笔家庭财产保险

6、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。

A：

名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B：

实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C：

实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D：

当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

E：

借款合同

7、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性

B．其团体性没有法人强

C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点

D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限

8、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。

A．482.79

B．448.24

C．467.25

D．498.53

9、物业使用人和业主在权利上的最大区别是。

A：

物业使用人有对物业的最终处置权

B：

物业使用人没有对物业的最终处置权

C：

业主没有对物业的最终处置权

D：

以上三项均不对

E：

执行层的组织协调

10、测量学按照作用范围分类，不包括。

A：

空间测量

B：

水文测量

C：

陆地测量

D：

海洋测量

E：

执行层的组织协调

11、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书手续。

A：

延续

B：

变更

C：

注销

D：

撤销

E：

执行层的组织协调

12、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元。

A：

992．06

B：

983．10

C：

1080

D：

832

E：

工业用地的监测点评估价格

13、对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行__检验。

A．经济可行性

B．边际可行性

C．地方政策的支持

D．人员质量

14、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.

A：

23.4

B：

28.6

C：

33.4

D：

46.8

E：

工业用地的监测点评估价格

15、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A．批量行业

B．僵滞行业

C．分块行业

D．专业化行业

16、下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是：

A．建设用地使用权出让合同为要式合同

B．建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力

C．建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权

D．建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让

17、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能没有明显严格的数学关系

18、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

19、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__形式设置调查项目表。

A．判断提问

B．多项选择

C．单项选择

D．书面提问

20、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由__确认。

A．房地产行政主管部门

B．房屋拆迁管理部门

C．城市规划行政主管部门

D．房屋登记机构

21、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。

A．有效毛租金收入

B．净经营收入

C．潜在毛租金收入

D．税后现金流

22、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。

A：

利润

B：

价格

C：

价值

D：

收益价格

E：

工业用地的监测点评估价格

23、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。

A．信用贷款

B．透支贷款

C．直接融资

D．间接融资

24、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。

A．一级资质

B．一、二级资质

C．一～三级资质

D．一～四级资质

25、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。

该房地产的价格为万元。

A：

695．83

B：

681．25

C：

715．83

D：

718．75

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制

2、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有。

A：

随行就市定价法

B：

价值定价法

C：

领导定价法

D：

挑战定价法

E：

认知价值定价法

3、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。

A：

内部收益率总是大于目标收益率

B：

内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C：

同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D：

内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E：

内部收益率越高，投资风险就越小

4、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有。

A：

征收集体土地过程中对民房的拆迁

B：

城市市区內市政建设对居民购买的商品房的拆迁

C：

城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁

D：

城市市区內国有企业对厂房的自拆自建

E：

城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

5、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。

A．辅助报表

B．资产负债表

C．资金来源与运用表

D．现金流量表

6、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。

A．改进

B．产品成本

C．产销量

D．盈利

E．投资

7、对申请房地产权属登记条件叙述正确的是。

A：

申请人应对该房地产的基本状况有了解

B：

申请人或代理人具有申请资格

C：

有明确具体的申请请求

D：

申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷

E：

属受理登记的登记机关管辖

8、房地产开发项目的施工许可证由向发证机关申请领取。

A：

施工单位

B：

建设单位

C：

监理单位

D：

设计单位

E：

借款合同

9、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有．（2009年试题）

A：

可预测性

B：

不可控性

C：

不可逆性

D：

可延期性

E：

不可变更性

10、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

个人住房抵押贷款包括__。

A．按揭贷款

B．商用房地产抵押贷款

C．商业性住房抵押贷款

D．政策性住房抵押贷款

E．个人置业抵押贷款

11、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。

A：

保险费

B：

房产税

C：

法律费

D：

贷款利息

E：

借款合同

12、现代营销战略的核心可以称为STP营销，即__。

A．广告促销

B．营业推广

C．细分市场

D．选择目标市场

E．产品定位

13、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。

A．一面临街

B．两面临街

C．土地形状为矩形

D．土地形状为正方形

E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

14、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。

A：

房地产改扩建费用

B：

抵押贷款还本付息额

C：

房屋设备折旧费

D：

所得税

E：

房屋装修折旧费

15、关于年度运营预算，下列说法错误的是。

A：

该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B：

该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C：

该预算不需为不可预见费用的支出预留空间

D：

该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会

E：

借款合同

16、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。

A．项目风险越大，风险等级系数值越大

B．贷款期限越长，期限系数值越小

C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

17、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。

A．丧失民事行为能力

B．死亡

C．不能履行其相应义务

D．依法被宣告死亡

E．被宣告失踪

18、一笔贷款，实际利率是10%，每两年一计息，则其名义利率是（）。

A．10%

B．9.5%

C．11%

D．10.65%

19、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从__方面依序筛选。

A．法律上的许可性

B．技术上的可能性

C．经济上的可行性

D．价值是否最大

E．精神贡献值的大小

20、下列不属于一般性货币政策工具的是__。

A．法定存款准备金率

B．贷款额度控制

C．再贴现利率

D．公开市场业务

21、有下列__情形之一的房地产不得转让。

A．用于投资开发的建设工程，其投资额尚未达到投资总额的25%以上的

B．尚未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证

C．未依法登记、领取权属证书或权属存在争议的

D．依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利

E．共有房地产未经半数人书面同意的

22、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是__。

A．52%

B．58%

C．62%

D．68%

23、下列