智业逸景阁企划案.docx
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智业逸景阁企划案
智业逸景阁
企划推广提案
禾瑞房销售策划有限公司
2001/12/10
前言
羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词，大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。
因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位，堪称“智”。
然而，羊西线也是一个充满“战火”的市场。
过多的物业让购房者挑花了眼，价格的竞争也日益加剧，由于本案在规模上存在局限，所以更须努力强化优势，规避劣势。
如何避实就虚，抓住自身独特性，有效地区格市场是广告企划的首要任务。
只有树立了鲜明的个性，才能独享属于自己市场份额。
本提案将从市场分析的角度契入，并在此基础上提出我们的观点及执行方略。
鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验，因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。
在此，谨对贵公司给予的参与机会表示由衷的感谢！
A房产销售策划有限公司
2001/12/10
本案目前面临的市场状况
1、政策面影响
1、WTO的加入，在消费者中产生观望心态，影响了有效市场的需求。
2、即将来临的降息政策，预示着政府刺激消费的决心不变，但同时也反映了目前市场消费信心的不足。
2、消费面影响
1、成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光，在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。
目下而言，过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。
2、购房者在有选择时总是患得患失，谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。
因此，象超级市场上总有些特价商品一样，楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。
3、竞争面影响
1、区域之间的竞争：
南门与西门，羊西线与成温路、交大路，战旗小区与黄忠小区……人们可选择的地段实在太多。
2、形态之间的竞争：
多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体，在本区域，目前后者处于不利的阶段。
3、楼盘之间的竞争：
本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。
除了价格合理性，个性是否鲜明将决定胜负。
本案优劣势分析
优势：
1、面积规划
本案面积规划合理，填补了羊西线所缺乏的户型空白，100平方米以下的户型占62%，115平方米以下的3房2厅占38%。
根据羊西线现有楼盘的调查，小户型的需求仍很大。
此乃本案规避风险获取成功的最大优势。
2、地理位置
距羊西线主干道30米，闹中求静，方便却不喧嚣。
3、停车位
142个泊车位供应160户，比较充分。
4、建筑设计
在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情，既轻松又优美，非常适合本案较为年轻的主流消费群。
劣势：
1、占地规模
由于占地规模较小，难以满足目前购房者普遍的价值观：
环境好。
而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。
因而只能在“精”字上作文章。
2、电梯公寓
普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。
电梯质量不稳定，物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。
3、走廊式结构
为了交通动线而设计走廊结构影响密性，扩大了公摊。
4、局部户型不合理
存在采光不充分，有狭窄过道等问题。
羊西线
锦城花园
开发商：
中英和资成都锦城大厦
总开发期：
3期
现开发期：
1期、2期
总占地面积：
48000M2
园林占地面积：
28000M2
绿化率；达70.15%
容积率：
1.59
车库面积：
12000M2
车库价格：
租：
150元；售：
6万
建筑设计：
12层小高层设计。
141M2—324M2，16种户型设计
建筑标准：
采用全现浇短支剪力墙结构，七度抗震
按揭年限：
7成20年
电话：
754808075481817549090
地址：
羊西线蜀汉路269号
金都花园
开发商：
成都国贸房地产开发公司
总占地面积：
120亩
绿化率：
45%
容积率：
1.7
总开发期：
2期
现开发期：
2期
面积：
89.19M2—203.14M2
价格：
2630元—3380元
车库面积：
7500M2
车库价格：
地上：
100元/月；地下：
200元/月
按揭年限：
7成20年
电话：
7533888/7536706
地址：
羊西线蜀汉中路526号
会所花园
开发商：
成都晋阳房地产开发有限公司
总占地面积：
300亩
绿化率：
38%
容积率：
3.8
总开发期；4
现开发期：
1、2期
面积：
50—200M2
价格：
1770—2190元/M2
车库面积：
15000M2
车库价格：
100元/月买：
4万/个
按揭年限：
7成20年
电话：
7424400/7424411/7424422/7424433
地址：
机投镇草金路
锦汇花园
开发商：
成都花园福房地产开发有限公司
总占地面积：
一期：
46502.9M2二期：
26100M2
绿化率：
一期：
41%二期：
42.9%
容积率：
一期：
2二期：
2.3
总开发期：
2
现开发期：
2
面积：
120M2—150M2
价格：
2150元—3850元
车库面积：
8075M2
车库价格：
6万/个
车库配置：
按揭年限：
7成20年
电话：
754200475274897543551
地址：
羊西线蜀通街
翠堤雅筑
开发商：
成都干道建设综合开发总公司
总占地面积：
绿化率：
52%
容积率：
总开发期：
现开发期：
面积：
136——169M2
价格：
2400元/M2
车库面积：
车库价格：
卖：
10—15万/个租200—300元/月
车库配置：
按揭年限：
8成20年
电话：
7333798/7319266/7772686
地址：
青羊区摸底河沿街8号
桂香庭院
开发商：
成都新成房地产开发有限公司
总占地面积：
12亩
绿化率：
30%
容积率：
总开发期：
1
现开发期：
1
面积：
50M2—200M2
价格：
2290元—3000元
车库面积：
3000M2
车库价格：
4万/个
车库配置：
按揭年限：
7成20年
电话：
7537128/7537228
地址：
羊西线蜀蓉路5号
绿杨新村
开发商：
成都天宝房产开发有限公司
总占地面积：
38亩
绿化率：
60%
容积率：
3.95
总开发期：
1
现开发期：
1
面积：
67M2—170M2
价格：
2280元—3600元
车库面积：
12000M2
车库价格：
6—8万/个
车库配置：
按揭年限：
8成30年
电话：
75755687575578
地址：
羊西线蜀汉中路
三和花园
开发商：
四川奥辉房地产有限公司/成都华明实业开发有限公司
总占地面积：
58亩
绿化率：
41%
容积率：
1.48
总开发期：
2
现开发期：
2
面积：
107.48M2—270.33M2
价格：
1998元—2548元
车库面积：
10000M2
车库价格：
200元/月卖：
8万/个
车库配置：
按揭年限：
7成20年
电话：
75249127534122
地址：
黄忠小区同和路9号
蔚蓝天地
开发商：
成都泰怡实业发展有限公司
总占地面积：
42.33
绿化率：
34.5%
容积率：
1.95
总开发期：
1
现开发期：
1
面积：
84M2—120M2
价格：
1800元—3000元
车库面积：
4000M2
车库价格：
未定
车库配置：
未定
按揭年限：
7成20年
电话：
73684847368585
地址：
新成温路入口
新天地
开发商四川中国强房地产开发有限公司：
总占地面积：
8亩
绿化率：
71%
容积率：
4.81
总开发期：
1
现开发期：
1
面积：
89M2—140M2
价格：
2298元—3000元
车库面积：
2500M2
车库价格：
6—10万
车库配置：
未定
按揭年限：
7成20年
电话：
75234977549542
地址：
黄忠小区附近
清水绿苑
开发商：
天协房产
总占地面积：
24.6亩
绿化率：
68%
容积率：
1.7
总开发期：
1期
现开发期：
1期
面积：
86.27M2—247.7M2
价格：
多层2789元—2985元；电梯2495元—3575元
车库面积：
地上1000M2；地下1500M2
车库价格：
租：
地上---150元—300元；地下---300元—500元。
按揭年限：
8成20年
电话：
29408882940889
地址：
双清北路1号
香榭名苑（1、2）
开发商：
成都华康房屋开发有限公司
总占地面积：
70亩
绿化率：
48%
容积率：
1.8
总开发期：
2期
现开发期：
2期
面积：
105.4—155.9M2
价格：
2150元—3200元
车库面积：
5000M2
车库价格：
租：
200—300元；售：
8万
按揭年限：
7成20年
电话：
7338686/7346045
地址：
羊西线同善桥南街9号
四季春天
开发商：
成都天祥新晋瑞房地产开发有限公司
总占地面积：
1亩
绿化率：
30%
容积率：
1.65
总开发期：
1期
现开发期：
1期
面积：
54.8M2—118M2
价格：
1930元—2440元
车库面积：
未定
车库价格：
未定
按揭年限：
7成20年
电话：
7346127/7345085
地址：
双清北路与同善桥交汇处
鸿生花园
开发商：
鸿生置业发展有限公司
总占地面积：
45亩
绿化率：
62.8%
容积率：
1.76
总开发期：
2期
现开发期：
1期
面积：
80M2—212M2
价格：
2100元—3280元
车库面积：
10000M2
车库价格：
租160元—200元；售4—8万
按揭年限：
7成20年
电话：
7312200/7313300
地址：
战旗小区
吉祥苑
开发商：
成都龙泉房地产开发有限公司
总占地面积：
7亩
绿化率：
45%
容积率：
1.4
总开发期：
1
现开发期：
1
面积：
84.885M2—174.389M2
价格：
2080元—2090元
车库面积：
300M2
车库价格：
160元/月
车库配置：
按揭年限：
7成20年
电话：
2919396
地址：
站旗小区站旗小学旁
百草园
开发商：
四川瑞奇房地产开发有限公司
总占地面积：
20亩
绿化率：
30%
容积率：
2.1
总开发期：
1
现开发期：
1
面积：
89M2—120.71M2
价格：
1930元—2260元
车库面积：
5000M2
车库价格：
80—100元/月
车库配置：
未定
按揭年限：
7成20年
电话：
7323300
地址：
战旗小区双清南路
千和沁香华庭
开发商：
成都千和物业发展有限公司
总占地面积：
20亩
绿化率：
40%
容积率：
1.7
总开发期：
2
现开发期：
2
面积：
60M2—180M2
价格：
1980—2080元
车库面积：
2250M2
车库价格：
150—200元/月
车库配置：
按揭年限：
7成20年（优惠3%）
电话：
29407882940789
地址：
战旗小区同盛路
西延锦绣
开发商：
聚仁`航宇房产
总占地面积：
54亩
绿化率：
48%
容积率：
总开发期：
3期
现开发期：
2期
面积：
60M2—180M2
价格：
均价2200元
车库面积：
7500M2
车库价格：
售6万—8万
按揭年限：
7成20年
电话：
75300117611999
地址：
羊西线蜀汉路
本案广告策略定位
根据本案的独特性和优势，结合目前羊西线区域市场的状况，本案最合理的定位应为坐落在“黄金通道成熟羊西线上一个充满生气，优美而又不失现代分割的精品中小套型电梯公寓。
形象口号定为：
1、精巧户型，玲珑居家
2、舒适空间，相见恨晚
广告定位为：
在借助江南精巧园林体现风格之基础上，着力包装本案产品优势，突出羊西线上稀缺这一卖点，并利用现场包装策略，把广泛的中小型消费者打动。
可利用之宣传优势：
付款方式策略，单价策略
置业灵活性，增值潜力
休闲居家氛围，方便大环境配套等。
广告计划
广告资金预算
1、现场包装部分
1、售楼处：
15万
2、样品屋10万
3、印刷品：
5万
4、不可预见费：
5万
2、报纸部分
1、商报：
55万
其中半彩版：
2次136160.00
35*16：
3次138000.00
35*16黑：
4次160000.00
购房超市：
若干115840
2、其他报纸：
5万
晚报超市、联合超市
广告节奏把握：
开盘气势突出，前紧后松。
后期主要依靠购房超市及良好的口碑，配合销售节奏，走“短平快”线路。
广告主题举例
举例一：
诉求主题：
羊西线久盼的小套型电梯公寓终于问世，填补该区域市场空白。
主标题：
相见恨晚
副标题：
罕有的舒适型小户型惊现羊西线！
内容：
1、突出建筑形象风格，江南风情
2、位置概念
3、开盘概念
举例二：
诉求主题：
小户型概念
主标题：
精巧户型，玲珑到家
副标题：
羊西线上的舒适型小户型精品电梯小高层终于面市。
内容：
1、外立面风格3、价格及付款
2、广告推荐4、位置概念
举例三：
诉求主题：
付款方式轻松
主标题：
乾坤大挪移，四两拨千斤
副标题：
首付4万元即可夺取羊西线上的成熟生活港湾
内容：
1、户型
2、价格
3、付款方式举例
完
A物业代理
2001/12/10
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