上半年天津房地产估价师《制度与政策》按照登记的效力分类考试题.doc

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2017年上半年天津房地产估价师《制度与政策》：

按照登记的效力分类考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。

A．2020.80

B．2214.29

C．2336.45

D．2447.37

2、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：

拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日

B：

建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日

C：

房屋拆迁许可证颁发之日

D：

房屋拆迁结束之日

E：

房地产估价机构必须加盖公章

3、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。

A．建筑面积

B．总出租面积

C．可出租面积

D．营业面积

4、维修基金属于代管基金。

业主委员会成立前，维修基金由__代管。

A．当地财政管理部门

B．当地税收主管部门

C．当地房地产行政主管部门

D．物业公司

5、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵押

6、已知某城市容积率修正系数表，如下表：

若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。

A：

1177

B：

675

C：

688．2

D：

1200

E：

工业用地的监测点评估价格

7、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与__之间。

A．10%

B．15%

C．平均利润率

D．社会折现率

8、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。

A：

项目建议书的编制

B：

施工图设计

C：

可行性研究

D：

成本收益分析

E：

借款合同

9、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年．该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期．建筑物经济寿命为50年．假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为．【2007年考题】

A：

2．00％

B：

2．13％

C：

2．22％

D：

2．50％

E：

工业用地的监测点评估价格

10、关于房地产市场，下列说法不正确的是。

A：

房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别

B：

房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动

C：

虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为

D：

房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成

E：

借款合同

11、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。

A．2

B．4

C．6

D．12

12、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。

A：

市场比较法

B：

收益法

C：

成本法

D：

长期趋势法

E：

工业用地的监测点评估价格

13、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为750万元，则该项目的年投资收益率为__。

A．10.7%

B．8.0%

C．5.3%

D．2.7%

14、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。

A．建设成本

B．经营成本

C．开发过程中的成本支出

D．含建设成本和经营成本

15、关于城市规划的下列表述中，不正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施

16、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。

通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。

A．AA级及以上

B．A级以上

C．BB级以上

D．BBB级及以上

17、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是__。

A．2125（元/m2）

B．2225（元/m2）

C．2325（元/m2）

D．2425（元/m2）

18、土地储备贷款的主要还款来源是__。

A．土地出让收入

B．土地转让收入

C．房地产开发销售收入

D．土地经营收入

19、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为__万台。

A．102

B．120

C．108

D．88

20、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求。

A：

独立、客观、公正原则

B：

合法原则

C：

最高最佳使用原则

D：

估价时点原则

E：

工业用地的监测点评估价格

21、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。

该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。

A：

5850

B：

6125

C：

6510

D：

6675

E：

工业用地的监测点评估价格

22、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。

A．条形基础

B．桩基础

C．箱形基础

D．整体式筏式基础

23、房地产泡沫产生的基础是。

A：

投机需求膨胀

B：

金融机构过度放贷

C：

房地产市场中的过度开发

D：

土地资源的稀缺性

E：

借款合同

24、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

A．9.00%

B．8.05%

C．30.00%

D．7.52%

25、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。

A：

权利主体不一致

B：

权利主体一致

C：

权利主体分设

D：

权利主体分离

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．417

B．500

C．460

D．450

2、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于__。

A．资本供求状况

B．通货膨胀率水平

C．政策性因素

D．社会人均收入水平

E．社会平均利润率

3、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

A．5

B．7

C．10

D．15

4、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后利润-未分配利润

5、会计确认和计量的一般原则包括。

A：

权责发生制原则

B：

配比原则

C：

谨慎原则

D：

划分收益性支出与资本性支出原则

E：

历史成本原则

6、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。

该综合楼的有效面积系数为__。

A．80%

B．90%

C．85%

D．95%

7、某地区某类房地产1998～2004年价格如下表所示：

某类房地产1998～2004年价格（房地产价格单位为元/m2）

A．年份

B．1998

C．1999

D．2000

E．2001

F．2002

G．2003

H．2004

I．2005

J．房地产价格

K．1800

L．2000

M．2220

N．2460

O．2730

P．3030

Q．3360

R．

8、竞争导向定价法不包括__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

9、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。

A：

使用一年后发现屋面漏水

B：

办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

C：

办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

D：

尚未使用即发现下水管道堵塞

E：

下雨时发现外墙渗水

10、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。

A．2004年4月6日

B．现在

C．重新估价的作业日期

D．要求重新估价的委托方指定的日期

11、投资的特性有。

A：

时间性

B：

风险性

C：

收益性

D：

广泛性

E：

目的性

12、下列市盈率的表达式中，正确的是。

A：

市盈率=股价／每股净资产

B：

市盈率=股价／每股收益

C：

市盈率=市值／销售收入

D：

市盈率=市值／现金流

E：

借款合同

13、”三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。

A：

最乐观预测值

B：

最不能预测值

C：

最有可能预测值

D：

最悲观预测值

E：

最高利润预测值

14、《土地管理法》将土地分为__。

A．生产用地

B．非生产用地

C．农用地

D．建设用地

E．未利用地

15、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为__。

A．出售型房地产

B．出租型房地产

C．办公型房地产

D．自用型房地产

16、下列会计科目中，属于资产类的有。

（2009年试题）

A：

短期投资

B：

累计折旧

C：

实收资本

D：

委托加工材料

E：

坏账准备

17、下列关于房地产抵押涉及的出租问题，表述正确的有。

A：

订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响

B：

抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

C：

抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

D：

抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成