买卖合同解除损失确定.docx
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买卖合同解除损失确定
买卖合同解除,损失确定
篇一：
通过案例解析预售合同纠纷损失认定问题
通过案例解析预售合同纠纷损失认定问题
（为保护当事人合法权益，本文的所有当事人信息均使用化名）。
案件介绍：
XX年4月17日，被告张少涵与原某实业公司有限公司（以下简称某实业公司）签订《某小区认购合同》，约定张少涵购买某小区房屋一套，并于当日支付了18万元首付款。
后某实业公司未修建房屋并进入了破产程序。
XX年9月12日，原告张多媛（乙方）与张少涵（甲方）签订《预购房转让协议》，约定甲方以20万元人民币的价格将上述预购的诉争房屋（下同）所有权转让给乙方，甲方不参与该房的处置权，今后更改户主名字时甲方有义务协助乙方更名。
协议签订后，张多媛按约定支付了转让款，张少涵将《某住宅小区内部认购合同》原件和收款收据交给张多媛。
XX年4月19日，北京市某房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）参与某实业公司破产重整，接某实业公司上述拟建而未建的楼盘。
张少涵于XX年7月21日出具委托书，委托张多媛全权处理上述某小区房屋。
XX年8月22日，张多媛代张少涵与房地产开发公司签订了《购房预约协议》，约定：
张少涵向房地产开发公司购买原某实业公司拟修建的位于北京市朝阳区东坝某街的“爱屋及家”项目房屋一套。
XX年10月11日，张少涵与房地产开发公司就上述《购房预约协议》所确定的房屋签订了正式的商品房买卖合同，约定商品房买卖合同总价款为120万元（包括被告向原某实业公司交纳的18万元，未付房款为102万元）。
张少涵一直未履行《预购房转让协议》所约定的义务，并于XX年4月11日与房地产开发公司办理了接房手续，将房屋进行装修。
张多媛得知后，起诉至法院，请求解除预购房转让协议，并同时要求退还合同转让费及赔偿房屋的购房差价损失。
靳双权律师意见观点：
本案中，因张少涵恶意违约导致房屋买卖合同目的不能实现，张多媛要求解除合同并赔偿损失，合同解除后张多媛是否存在期待利益损失以及如何计算该损失是本案的主要争议焦点。
第一种观点认为，该案中因张少涵恶意违约导致合同目的不能实现，张多媛请求解除合同，人民法院应予支持，但应按照银行同期贷款利率来计算张多媛的损失。
理由是：
守约方在交易活动中，实际支付的资金是明确的，一旦买卖合同解除，合同恢复到最初状态，守约方在交易活动中的资金被违约方占用，给守约方造成最直接的损失即是资金占用损失，按照通行作法，资金占用损失通常按银行同期贷款利率来计算。
第二种观点认为，该案中因张少涵恶意违约导致合同目的不能实现，张多媛请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买成本之间差额损失的，人民法院应予支持。
理由是：
本案合同当事人在签订合同时对房屋是否完成修建、升值和贬值有充分考虑。
因此，在诉争房屋完成修建并存在巨大增值的情况下，被告恶意违约，企图通过占有房屋来获得房屋的巨大增值的行为应当得到遏制，按照房屋市场价值与购买成本之间的差额来计算守约方的期待利益损失，违约方期望基于违约而获得的利益将不复存在，有利于减少恶意违约情况的发生。
房地产买卖纠纷律师靳双权案件评析
房地产买卖纠纷律师靳双权更赞同第二种观点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，期待利益损失也是合同解除后守约方可主张的损失之一。
一、期待利益损失的认定
期待利益是指当事人依据合同约定而有权期待通过合同的履行而实现的权益，通常表现为当事人在合同得到正常履行时本来可以获得的利益。
目前，我国合同法在对期待利益损失予以认可的同时，也对其进行了限制，即期待利益损失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
因此，在确定期待利益损失时，需把握三点：
第一，期待利益的依据必须是有效成立的合同；第二，期待利益损失系因违约方的违约造成的损失；第三，期待利益损失为违约方在订立合同时预见或应当预见到的损失。
具体到本案，首先，原告张多媛与被告张少涵签订的《预购房转让协议》系双方真实意思表示，且已经被生效法律文书确认为有效，被告张少涵应按照转让协议的约定，协助原告张多媛更名。
其次，被告违背诚实信用原则，自行与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，之后更在接房后进行了房屋装修，其行为已构成根本违约，导致了双方转让协议的解除，应当承担违约责任，并赔偿相应损失。
再次，原、被告解除合同时，房屋市场价值高于购买成本，房屋出现增值是客观存在的，关键在于合同订立时违约方即被告是否可以预见到。
本案中，原告张多媛与被告张少涵签订的《预购房转让协议》中关于“双方达成协议后，该购房所有权就与甲方无关，被告不参与该房的处置权。
无论该房是否修建、升值或贬值都与甲方无关”的约定，可以明显看出被告张少涵对房屋增值（价差）是预见到的。
此外，原告张多媛在购买预购房时也承担了相应的风险（当时的开发商已进入破产程序），房屋买卖合同是原、被告双方对风险与利益都经过充分考虑后达成的。
综合分析以上因素，房地产买卖纠纷律师靳双权认为应当认定原告张多媛存在期待利益损失。
二、期待利益损失的计算
本案中，在确定原告存在期待利益损失的情况下，如何计算期待利益损失，也是需要解决的一个重要问题。
随着我国市场经济的快速发展，房地产交易日趋活跃，商品房成交量和成交价节节攀升。
尤其是在XX年至XX年期间，房价在短时间内成倍增涨的情况时有发生。
因房屋增值空间巨大，少数房屋买卖合同的一方当事人基于利益最大化考虑，恶意违约，然后再以更高的价格与他人成交或据为己有。
这种行为必然会给诚信守约方造成严重损失，如果法律不对守约方予以充分保护，则可能导致人们误认为违反诚实信用原则成本低廉而盲目追求利益至上，对社会产生不安定因素。
由于合同法第一百一十三条第一款规定得较为原则，因此司法实践中做法不一。
本案中，对期待利益的计算标准主要存在两种不同观点：
一种观点认为，应按照守约方享有合同解除权并同时提出解除合同时的房屋市场价值与购买成本之间的差额损失来计算；另一种观点则认为，应按照资金占用损失计算，即按银行同期贷款利率来计算守约方的损失。
靳双权律师更赞同第二种观点，理由是：
在合同双方当事人无约定的情况下，在房价快速上涨时期，如果按资金占用损失计算，即按银行同期贷款利率来计算守约方的损失，资金利息损失必然不足以弥补守约方的实际损失，而违约方则可以从中获取较大利益，导致当事人利益失衡，从而可能出现鼓励违约行为的负面价值导向，采用此种方法计算损失有违法律的基本原则，应予纠正。
为最大限度减少违约获利现象的发生，倡导诚实信用的交易原则，维护社会公平正义，采用守约方享有合同解除权并同时提出解除合同时的房屋市场价值与购买成本之间的差额来确定损失赔偿额较为公平合理。
靳双权律师认为，当下社会陷入的是一种金钱至上，膜拜金钱的风气，在如此风气之下，难免会有少数人不顾亲情、道德、道义，再加上现在违约成本较低，国民法律意识淡薄，很多人宁可违约也不履行约定的义务，导致很多守约人的利益损失，为维权投入了大量的精力、金钱，因此，靳双权律师建议各位当事人，发生了房产诉争不要慌张，拿着具有关联的证据找到资深的房地产律师才是确保自身合法权益不受侵害的胜诉之道。
篇二：
房屋买卖合同解除确认纠纷案
房屋买卖合同解除确认纠纷案
[XX-12-15]分类:
[研究中心案例]作者:
[Leo]发布机构:
[上海仲裁法研究中心]关键字:
[解除；确认]
案由：
房屋买卖合同解除确认纠纷案
第一申请人（第一被反请求人）：
朱某
第二申请人（第二被反请求人）：
罗某
被申请人（反请求人）：
陈某
一、申请人请求与被申请人答辩：
申请人称：
申请人与被申请人通过房屋中介公司于XX年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。
约定被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室的房产转让给申请人。
合同还约定，双方应该自合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理过户手续，甲方必须积极协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照合同第十条追究甲方的违约责任。
实际上，申请人在合同签订之前的3月16日就向被申请人支付了定金人民币100,000元（相当于预付款），又在该合同签订的当天按约向被申请人支付了购房款人民币320,000元。
但被申请人却怠于履行合同义务，拖延到XX年5月27日才办理注销原有的房屋抵押手续，导致双方无法在合同规定的期限内向房地产交易中心申请办理过户手续。
因此，被申请人构成严重的违约。
由于被申请人故意拖延的违约行为导致交易无法进行，申请人于XX年6月3日委托律师发函通知被申请人解除房屋买卖合同，要求被申请人在接到律师函3日内退还申请人已支付的房款人民币423,000元，并支付赔偿金人民币282,000元及违约金人民币元。
另外，由于被申请人的违约行为导致交易无法进行而给申请人带来的其他损失总计人民币28,231元，包括交易中介费人民币5,000元和律师费人民币12,000元。
在此期间，申请人多次通过电话与信函联系被申请人试图协商解决，但被申请人没有足够的诚意，致使协商无法继续进行。
申请人提出的仲裁请求：
1、确认申请人解除《上海市房地产买卖合同》的行为有效；被申请人向申请人返还购房款人民币423,000元，支付相应的利息损失（从申请人XX年6月3日通知被申请人解除合同起算至被申请人返还购房款之日）；
2、被申请人支付违约金人民币元；3、被申请人支付赔偿金人民币282,000元；4、被申请人支付申请人的其他损失人民币28,231元；5、本案仲裁费由被申请人承担。
被申请人辩称：
被申请人积极履行合同，不存在违约行为。
双方在订立房屋买卖合同的当时，可以办理转按揭。
XX年4月1日银行不允许转按揭后，双方对合同相关条款进行变更。
嗣后，被申请人积极履行相应的抵押注销义务，4月中旬向银行申请预约提前偿还抵押贷款。
因银行提前还款有一个过程，适逢劳动节法定假日，被申请人于5月20日还清贷款，5月27日注销抵押。
二、申请人认为被申请人怠于履行合同义务，未按约定及时办理注销房屋抵押是没有事实依据的。
因注销房产抵押需要一定过程和日期，不能由被申请人单方控制。
三、被申请人于5月27日注销抵押是在合同约定的合理期限内。
被申请人在申请人的付款期内注销抵押，就应是合理期限，符合合同相关约定。
四、抵押注销早在XX年5月27日完成，只要申请人履行相关的付款义务，合同就可继续履行。
五、合同约定双方应自签订合同之日起30日内申请办理过户手续。
但办理过户是双方的共同行为。
申请人没有证据证明其通知过被申请人去申办过户手续，也没有证据证明被申请人故意拖延提供相关材料。
相反，被申请人却于5月21日和6月5日发函要求申请人同去办理过户手续，而申请人故意拖延。
六、办理过户手续，需要申请人付清房款或贷款手续履行完毕，但申请人却未完成相关贷款手续，致使过户手续无法办理。
被申请人并提出反请求称：
双方在房地产买卖合同附件三付款协议作了修改。
一是申请人于
XX年4月10日前可延后50日支付人民币987,000元，时间以放贷为准。
如贷款不足，在交易前现金补足。
嗣后，被申请人积极履行相关的义务，3月29日缴纳销售不动产的营业税及相关市区教育费附加收入，河道工程修建维护管理费等，共计人民币29,970元。
4月中旬，银行申请预约就该房屋提前偿还抵押贷款。
因银行提前还款有一个过程，于5月20日还清贷款，5月27日注销抵押。
被申请人曾于XX年5月21日、6月5日两次发函要求申请人前来办理产权过户手续，但申请人无故拖延，并且未按合同的付款协议规定期限付款，这明显是因为现今房价下跌，申请人恶意违约。
据此被申请人提出反请求申请，请求裁决：
解除双方签订的房屋买卖合同；2、申请人支付被申请人赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元；3、申请人赔偿被申请人房屋买卖中介费损失人民币10,000元。
4、本案仲裁费和反请求仲裁费由申请人承担。
针对被申请人（即反请求人）的上述反请求，申请人辩称：
1、根据XX年3月19日双方签订的房屋买卖合同第六条，被申请人应当在签订合同的30日内，申请办理转让过户手续。
30日乃是约束本案申请人的期限，而非约束委托中介公司去申请办理过户手续的期限，不能认为只要被申请人在30日内委托中介公司办理就算履行了义务。
办理过户手续就是交接房地产权利，办理该手续的主动权在于卖方，买方是被动的受益方。
故在订立合同30日内被申请人不去申请办理过户手续，是被申请人严重违约。
2、根据上海市房地资源局有关规定，凡设定抵押的房屋，卖方应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买方共同申请转移登记，办理小产证，否则房地产交易中心不受理转移登记以及买方新设定的借款的抵押权登记。
由于被申请人没有及时还清原抵押贷款，就不能及时办理注销抵押登记手续，双方就无法申请办理过户手续，完成交易，被申请人根本违约。
3、房屋买卖合同个别条款的修改只是变更了申请人的付款期限，没有变更申请人按约及时办理房地产权利转移的合同义务，该项条款所作修改与被申请人的义务没有关联。
4、由于被申请人违约在先，申请人依照法律的合同规定有权利解除合同。
5、申请人积极善意履行合同义务，不存在违约行为，无须承担违约责任。
申请人未支付剩余房款是因被申请人严重违约所致。
申请人与银行所签订的抵押借款合同规定了合同生效条件是向房地产交易中心办理房屋抵押登记。
由于被申请人未还清原来的抵押贷款，没有及时对原先设定的抵押权办理注销登记，使得交易过户手续无法实施，从而使申请人无法办理新的抵押登记，导致申请人签订的抵押借款合同无法及时生效放贷。
被申请人通知申请人6月2日至6月5日去办理过户手续，已超过约定期限40多天。
故申请人根据法律规定和合同约定在6月3日发函，单方面解除了合同。
二、仲裁庭认定的事实及其依据
仲裁庭经审理查明：
申请人与被申请人于XX年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。
约定，被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室、建筑面积为平方米的房屋售与申请人，转让价款为人民币1,410,000元。
合同第六条约定，甲（指被申请人）、乙（指申请人）双方确认，自本合同签订之日起的30日内，委托诚信房地产（指诚信房地产经纪有限公司）向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
上述房地产权利转移日期以××区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。
第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算到实际付款之日止。
逾期超过三日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付三日的违约金外，甲、乙双方同意还应按下列第二项处理。
第二项约定，甲方有权单方解除合同。
甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。
甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。
第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，
应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。
逾期超过三日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付三日的违约金外，甲、乙双方还应按下列第二项处理。
第二项约定，乙方有权单方解除合同。
乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20％。
甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
合同附件三约定付款协议：
本合同签订后乙方于XX年3月16日支付全部房价款计人民币100,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款。
乙方于XX年3月19日前支付人民币323,000元。
乙方于XX年4月10日前可延后20日支付人民币987,000元，时间以银行转贷为准。
如贷款不足在交易前现金补足（被申请人提交的合同复印件中，该条款以后由双方修改为“乙方于XX年4月10前可延后50日支付人民币987,000元。
时间以银行放贷为准。
……）
在订立上述合同前，申请人于XX年3月16日向被申请人支付了定金100,000元，在订立合同的当天，即3月19日，支付了首期房款人民币323,000元，两者合计人民币423,000元。
依照合同中付款协议的规定，申请人应当在XX年5月30日支付余款人民币987,000元，但未支付。
依据合同第六条的规定，被申请人应当自合同签订之日XX年3月19日起的30日内，即4月18日之前，与申请人委托房屋经纪公司向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但被申请人未实施。
XX年5月21日，被申请人致函申请人，邀约申请人于6月2日至5日期间前往××区房地产交易中心申请办理房产过户手续。
申请人收悉后，于6月3日致函被申请人称，正是被申请人没有按照约定及时办理注销房屋抵押，导致双方无法在合同规定的期限内申请办理过户手续，现决定正式解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被申请人退还房款人民币423,000元，并支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币2,115元。
被申请人在收到申请人上述信函后，紧接着于6月5日致函申请人称，如果申请人在6月10日仍不与被申请人同去办理产权过户手续，被申请人将依照合同规定追究其违约责任。
在未获申请人回应后，被申请人与7月5日函告申请人称，被申请人已于5月27日还清贷款、注销抵押，而申请人拖延办理产权过户手续，又未按照付款协议的期限付款，故被申请人要求解除房屋买卖合同，并要求申请人支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元。
双方遂发生争议。
三、仲裁庭裁决及其理由
庭审结束后，仲裁庭对本案进行了评议，意见如下：
一、对房地产买卖合同附件三（付款协议）的确认
申请人与被申请人作为证据材料出示的房地产买卖合同，其中附件三（付款协议）关于第二期付款期限各不相同。
前者出示的未经改动，后者出示的经过双方同意予以改动并由双方在改动处签章。
庭审质证时，双方当事人确认以被申请人提交的合同文本复印件为准。
但该付款协议作改动的日期，被申请人说是XX年4月18日，申请人说是4月7日，而有关证人说是5月份，却无其他材料佐证，故仲裁庭对其改动的日期难以认定。
仲裁庭认为，付款协议中有关申请人第二期房款支付日期的延后，并不牵涉被申请人对申请办理房屋转让过户手续的期限必然延后，因为双方对合同第六条并未改动，也未对签订合同的日期予以变更，故被申请人仍应按照合同的规定办理。
二、当事人双方的合同责任问题
仲裁庭注意到，申请人已认真依约将定金和首期房款付迄，但依照变更了的第二期房款的付款日期，申请人应当在XX年5月30日将余款人民币987,000元付清，被申请人在5月21日已通知申请人于6月2日至5日共同申请房屋过户手续，随后又告知申请人称被申请人的
银行贷款已还清，房屋抵押权登记注销，而申请人迄今未将第二期房款付清，对此申请人负有违约责任。
另方面，被申请人通过筹划，终于具有可在XX年6月初办理房屋过户手续的条件，但与合同的约定期限迟延了40余日，对此也负有违约责任。
由于双方当事人都违反合同，而一方的违约与对方的违约彼此有着牵连，应当各自承担相应的责任，申请人与被申请人依据房地产买卖合同要求对方支付违约金和赔偿金不符合法律规定。
三、关于双方当事人均要求解除合同的问题
鉴于当事人各自在仲裁请求和仲裁反请求中均要求解除房屋买卖合同，均无继续履行合同的意愿。
仲裁庭决定同意双方解除合同的要求，被申请人应将申请人已支付的购房定金和首期房款悉数返还申请人。
四、仲裁费的承担
根据双方当事人履行合同义务的情况，以及仲裁庭对仲裁请求事项和反请求事项的支持程度，本案仲裁费和反请求仲裁费，由申请人和被申请人各半承担。
基于上述事实与理由，仲裁庭依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第十七条第一、四、七款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第（三）款和第（四）款的规定，作出如下裁决。
一、申请人朱某、罗某与被申请人陈某于XX年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；
二、被申请人陈某应当返还申请人朱某、罗某已支付定金人民币100,000元和首期购房款人民币323,000元；
三、申请人朱某、罗某的其他请求事项与被申请人陈某的其他反请求事项不予支持；
四、仲裁费人民币30,566元（已由申请人预缴），由申请人承担人民币15,283元，被申请人承担人民币15,283元；仲裁反请求费人民币30,427元（已由被申请人预缴），由被申请人承担人民币15,元，申请人承担人民币15,元。
篇三：
如何计算解除合同时的损害赔偿
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//如何计算解除合同时的损害赔偿核心内容：
如何计算解除合同时的损害赔偿？
使用差额方法计算，对待给付的金钱价值与金钱价值之差额。
还有合同全部解除，部分解除与损害赔偿，先确定债务人消灭的部分原给付的价值，再扣除债权人扣减的原对待给付的价值。
接下来法律快车小编为您详细介绍。
解除合同时的损害赔偿计算
1、差额方法的适用
倘债权人通过行使解除权解除了合同，其与债务人均不再履行原给付义务，已提供的给付则须返还。
至于期待利益的赔偿，则依差额方法计算，债权人可请求赔偿的是其对待给付的金钱价值与债务人给付的金钱价值之差额。
该差额或者是因债权人的对待给付的价值低于给付的价值造成的，或者是债权人将取得的给付投入进一步交易后可以获得的利润。
前者如，债权人签订了“合算”的合同，以1万元的对价购买了债务人价值万元的动产。
解除合同后，债权人可请求赔偿1千元。
后者如，债权人（零售商）从债务人（批发商）处购置价值10万元的货物，可以充分、确定地证明其将因销售该批货物获得5千元的利润。
解除合同后，债权人可请求赔偿5千元。
2、全部解除、部分解除与损害赔偿
在债务人已经提供了部分给付而就余下的部分发生不履行之时，由于合同可能全部解除或部分解除，相应地，解除与期待利益赔偿的关系也有所不同。
全部解除的前提是，债权人对于债务人已提供的给付不享有利益。
至于债权人对于部分给付是否无利益，应以债权人通过订立合同所追求的利益为出发点，考察部分给付的保留能否在一定程度上实现债权人的利益。
另外也要考虑，倘为部分解除，部分给付与部分对待给付的交换对于债权人而言是否较合同正常履行时不利。
比如，债权人与债务人家具商签订了购买起居室设施的合同，具体包括长沙发组件、长沙发茶几与起居室柜子。
后来债务人按时交付了长沙发组件与茶几，经催告后仍未交付柜子。
假如该三件家具严格配套，从而无法从其他家具商那里购置柜子以为替换，债权人可主张全部解除。
此时，双方的原给付义务均告消灭，债权人须将已受领的部分给付返还给债务人，另可依差额方法请求赔偿损失。
倘债权人对于已受领的部分给付并未丧失利益，则其无全部解除之权，而只能主张部分解除。
此时，债务人的原给付义务部分地消灭，债权人的对待给付也作相应的扣减。
如果债权人请求损害赔偿，则计算方法是，先确定债务人消灭的部分原给付的价值，再扣除债权人被扣减的原对待给付的价值。
这种做法的实质是就发生障碍的给付与债权人不再提供的对待
有法律问题，上法律快车/retype/zoom/0a80679d0c22590102029ddapn=2&x=0&y=1275
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