酒店服务式公寓管理方案.doc

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酒店服务式公寓管理方案

1.0上海酒店式公寓发展状况

n酒店式公寓是一种高档居住性物业，酒店式公寓的物业管理是介于酒店管理与常规物业管理之间的专项物业管理。

它根据不同市场需求设计多种房型，每套单元都配有全套家具，电器，厨房设备及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭的温馨气氛。

n上海早期的高档酒店式公寓出现在虹桥地区。

其中以西郊别墅，君悦花园为最早，规模也较大。

档次最高的酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园，衡山路41号为代表。

n近几年，上海出现一批新兴大型酒店式公寓，如新弘基地产的名仕苑，徐家汇港汇花园，浦东雅仕阁酒店公寓，赵家浜路盛捷服务式公寓，以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。

n2002年以来，位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近的酒店式公寓市场租售率大幅上升，据有关部门数据显示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高级商务中心区域，酒店式公寓越抢手，有的几乎前脚刚走人，后脚已有租户跟进。

n上海申博成功后，房地产及相关产业将面临新一轮高速发展，为上海经济带来巨大的推动。

相信今后10年将是旅游业、酒店业大发展的10年，酒店式公寓将平稳增长，投资收益也将会十分满意。

1.1酒店式公寓的特点：

n单位小

现在中心地段新造的酒店式公寓普遍面积较小，一般控制在45平方米-80平方米以内，装修较高档。

n易管理

酒店式公寓具有酒店的特性，但与大型综合性酒店管理又区别很大，管理项目、服务工种得到了极大的精简，管理的复杂程度、综合费用开支亦明显降低。

n易出租

酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店，国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓的3-5倍，酒店式公寓价格比传统高档酒店低不少，但服务却可以参照星级酒店的标准。

适应了大批外籍商务租户。

1.2酒店式公寓的投资定位：

一个优质的酒店公寓项目应具备以下四点要素：

n地段是酒店式公寓的第一要素

项目要位于炙手可热的投资区域，特别是其中的CBD地区，像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周边等都是新兴的投资热点区域。

目前沪上的酒店式服务公寓主要分布于人民广场周边地区、淮海路沿线、徐家汇周边地区和浦东CBD中心。

新兴商办楼周边密集的写字楼区域拥有大量的国际性租户，投资回报令人满意。

n选址需在交通发达的便捷地

由于住客都是流动人口，周边的交通要非常发达，以便住户会客访友、出门办事。

而从居住的要求出发，小区内的环境又要安静宜人。

我公司项目位于上海著名高档休闲区新天地附近，并紧邻淮海中路，交通便利。

n酒店式公寓空间需舒适而精巧

小面积拥有更高的投资回报率，房型无需太大，2002年新推出的商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在50平方米左右。

n酒店式公寓配套服务十分重要

酒店式公寓除了室内带装修、家具外，还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。

这就需一流的物业公司介入管理。

酒店式公寓既提供服务人员清洁房间，钟点工料理家务服务，同时住户也可以自己动手做饭，充分享受酒店式星级服务和自由的私人空间。

1.3酒店式公寓的目标市场：

n在沪工作的外籍人士和海外归国人士，其中以日、韩和欧美地区人士居多。

n港台地区的经营管理者和非本地的高级商务人士。

此部分人由于在沪工作时间短，不打算在上海购买物业，绝大多数租赁高档物业居住。

n部分中小业主购买物业后进行委托租赁，以投资为目的。

“以租代养”形式的酒店式公寓又称“产权式酒店”

1.4酒店服务式公寓十分强调：

n尊重且文明的待人比提供不起眼的便利设施更为重要。

n无微不至的关怀虽然很好，但不受不必要的干扰和和谐、干净和安全的环境一样重要。

n游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国公司的雇员，反而可能引起他们的反感。

没有人希望将他们自己的后院成为娱乐区，而健身房等设施可能更迎合多数人的需求。

n酒店式公寓属居住区，而不是酒店式公寓或乡村会所。

有人可能会提出：

建立所有服务设备和便利设施以满足需求。

但这也许不是件好事，因为没有东西是“免费”的。

1.5酒店式公寓的经营理念

n我们的经营理念是：

每一项物业都存在提升的空间，每一项物业的管理水平都蕴藏改进的潜力。

n我们的服务宗旨是：

为业主创造价值。

物业管理对于我们不仅是简单的物业管理，它还是一个物业创造价值”的过程，即物业在物业中创造一种符合物业开发商最终目标的环境。

n我们的服务过程是：

SERVICE（服务）+COURTESY（礼貌）

对服务的理解如下：

lS：

SMILE（微笑）

lE：

EFFICENCY（效率）

lR：

RECEPTIVENESS（诚恳）

lV：

VITALITY（精力）

lI：

INTEREST（兴趣）

lC：

CONRTESY（礼貌）

lE：

EQUALITY（平等）

对礼貌的理解如下：

lC：

CHEERFUL（愉快）

lO：

OBSERVANT（观察）

lU：

UNDERSTAUDING（明白）

lR：

RESPECTFUL（尊敬）

lT：

TACTFUL（精明）

lE：

EXCEUENCE（优秀）

lS：

SMILE（微笑）

lY：

YEARNTORETURN（再度光临）

n基于上述的经营理念和服务宗旨，我们将每一个项目都视做特殊过程的管理，即，我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供的服务将区别于其他项目，将根据狮城怡安酒店式公寓本身的特点“度身定做”，结合目标客户群体的需要，使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅与星级酒店的完善结合。

“

n对狮城怡安酒店式公寓的管理我们采取灵活的做法，管理中心由狮城怡安以管理处的方法成立，但根据酒店式服务公寓的特殊要求，我公司将提供由租赁到管理的一条龙服务。

1.6附表一：

上海高档酒店式公寓综合信息一览表

信息内容/项目

KINGSWELLGARDEN

CHEISEA

ASCOTT

KERRYCENTER

君悦花园

嘉里华庭二座

浦东雅士阁

嘉里中心

基本信息

竣工日期

1993

2002

2000

1998

出租率

85%

80%

80%

85%

配套设施

停车位

120

135

135

——

租金（USD/M）

200

200

200

180

房型信息

1房

80

——

63—119

76

2房

110—130

145

133—168

119—145

3房

150—170

175

176—183

145

4房

180—220

328

245

222

房间总数

228

248

133

租金（USD/M）

1房

1800

——

1600—2900

2300—2800

2房

2200—2800

2100—4000

3300—4600

3400—5500

3房

3000—3500

2800—5500

3800—4200

5000—6000

4房

3500—4500

6500—9000

6300

7000—8000

配套设施

餐饮业、零售业

Y

Y

室内游泳池

Y

Y

Y

Y

健身中心

Y

Y

Y

Y

壁球室

Y

Y

Y

商务服务

Y

Y

Y

其它

攀岩

阅览室

附表二：

上海酒店式公寓信息综合一览表

信息内容/项目

TIMESQUARE

SHCENTER

SOMERESTGD

41HENSHAN

时代广场

上海商城

盛捷服务式公寓

衡山路41号

基本信息

竣工日期

2000

1990

1999

1998

出租率

70%

85%

85%

50%

配套设施

停车位

332

——

——

——

租金（USD/M）

195

225

180

300

房型信息

1房

96

47—100

83

87—109

2房

123

133—193

106—121

169—186

3房

192—247

167—267

148

180—196

4房

——

——

——

450—550

房间总数

198

472

337

164

租金（USD/M）

1房

1600—2000

2700—3000

3000

2600—3500

2房

1800—2600

3700—4000

4000

4000—7400

3房

3500—6500

5300—5600

6000

6000—8600

4房

——

——

——

20000—25000

配套设施

餐饮业、零售业

Y

Y

Y

Y

室内游泳池

室外

Y

Y

健身中心

Y

Y

Y

Y

壁球室

Y

Y

Y

Y

商务服务

Y

Y

其它

桑拿

阅览室

阅览室

附表三：

上海酒店式公寓房型比例一览表

项目/房型

一房

二房

三房

四房

嘉里华庭

/

79%

18%

3%

浦东雅士阁

54%

25%

18%

3%

嘉里中心

30%

38%

26%

6%

时代广场

17%

41%

40%

0%

上海商城

37%

37%

23%

3%

盛捷服务公寓

25%

47%

28%

0%

衡山路41号

20%

61%

17%

1%

君悦花园*1

50%

25%

15%

10%

平均比率

20%

50%

25%

5%

（1）90年代后期新建酒店服务式公寓一房基本控制在20%，二房基本控制在50%，三房基本控制在25%，四房控制在5%以内。

（2）特殊*1：

君悦商务楼141套均为一房一厅，只租不售。

（3）特殊*2：

浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。

1.7上海部分著名酒店式公寓综合分析

我们例举上海较有代表性的三个酒店式公寓加以分析，以求吸取经验，寻找发展思路：

n衡山路41号:

我们以衡山路41号为例，其目标是不惜代价的成为上海最好的外销酒店公寓。

他们的观点是在上海复制纯欧洲生活风情。

目标是在进入公寓后时，使您分不清身处哪里？

是美国还是上海。

为了确保高质量和住宅的周围环境，所有材料都由集装箱从美国或加拿大引进，甚至主要施工人员都来自国外，大量的外墙大理石装饰是在国外制作完成后，分解装船运到现场然后再进行拼装。

同时衡山路41号为不同国籍的租户配备了不同国籍的专业管家。

我们不得不承认建成后的建筑与西方模式没有差别，服务水准也相当高，但其需要的费用呢？

该物业昂贵的月租金加