论文-论房地产项目物业管理的前期进驻.doc

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论房地产项目物业管理的前期进驻

随着房地产市场的不断发展，购房热潮也在不断升温。

但随之而来也产生了一些问题。

由于房地产开发企业和物业管理企业的良莠不齐，业主对物业知识的匮乏等多种原因，造成业主和开发商之间；业主和物业管理公司之间的矛盾越来越突出。

不仅造成近期消费投诉的新热点，也势必影响房地产市场的健康发展。

业主投诉的重点问题主要集中在物业配套设施不健全、使用功能不完备、楼书与实际情况不符和施工质量存在问题等方面。

要解决这些问题，首先要规范房地产开发企业的经营活动，出台相应的法律、法规。

但物业管理公司前期参与房地产开发建设工作，对解决这些问题也会有很大帮助。

任何一家开发企业都希望自己开发的楼盘销售火暴，效益丰厚，甚至成为明星楼盘，但很多时候却事与愿违。

原因是多方面的，但房地产开发企业对物业使用情况了解不细，对物业使用功能认识不清，对业主的实际需求把握不住，对施工质量把关不严是其中的主要原因。

物业管理企业的前期参与和进驻是解决这些问题的关键。

物业管理对房地产项目的前期参与，可以从以下几个方面开展工作：

1.参与设计工作，避免先天不足。

房地产开发企业和建筑设计单位无疑都具有丰富的设计经验和销售理念。

但有时却忽略了业主在使用中的方便性和今后物业维护的可行性，这一点在商业写字楼物业的开发过程中尤其明显。

大的方面包括电梯的配置是否够用；空调的冷负荷是否满足需求；是否能考虑到北京阴、阳面空调效果的巨大差异；综合性公建（商业、写字楼、公寓一体的建筑）相互之间是否会有干扰；车位的设置能否满足使用要求，车流的分布是否合理并有利于管理；重要设备机房须24小时恒温；供电和通讯预留是否能满足发展的需要等等。

小的方面包括楼层是否设置茶水间、墩布池；垃圾间的设置是否合理，公共区卫生间及其排风的设计是否合理。

甚至楼层公共区地面、墙面、天花采用何种装修方式更有利于今后的维修、养护，使用寿命更长，使大厦常用常新等等。

例如：

花岗岩地面会比大理石地面节省大量的养护费用，花色花岗岩比单色花岗岩更易于养护。

再例如：

变频供水是单泵运行，还是备用泵热备运行等。

一幢物业正常情况下会有50-70年甚至更长的使用寿命，在设计方面若有硬伤，或不利于长期维护，对这幢物业的影响都将是长久的，难以弥补的，一定会影响它的长期效益。

2.促进工程进度，确保按期交楼。

协助发展商促进工程进度是前期工作的一项重要内容，也是发展商和业主最关心的一项工作。

除资金原因外，各分包施工方的工程协调工作，政府相关部门审批工作的周期等工作也会影响施工进度。

物业公司通过与开发企业、施工监理公司、各承建商的充分沟通和了解，在对施工现场进行详细调查的情况下，随时向开发企业提出可能影响施工进度的因素，以及下一步施工的计划安排，可以促进工程各步骤按计划实施，从而促进整个工程顺利地按时完成。

3.保证工程质量，保证开发企业的权益，满足业主和物业使用人的需求：

工程质量是一幢大厦的生命，保证工程质量既是为了保证开发企业的利益，也是为了满足使用者的需求，对开发楼盘的顺利移交和今后物业管理工作的正常开展都具有很大的意义。

物业公司对施工的监理与其他监理人员不同，他可能更注重细节，更注重长久性。

物业公司通过每天在现场的施工跟进，随时发现工程中的施工质量问题，及时向开发企业现场有关人员汇报，协助开发企业把握工程质量，既是对开发企业负责、对物业使用人负责，也是对物业公司自己负责。

因为这些问题的积累会给今后的物业管理工作造成压力。

目前物业管理中遇到的最大问题，也是业主投诉或拒脚物业费的最主要原因就是施工遗留问题。

由于物业管理工作和前期施工的脱节，这些问题到物业公司管理阶段已经很难解决，开发企业也很难再投入资金进行整改。

这些施工质量问题可能会伴随物业的终身，甚至造成一些安全隐患。

4.协助开发企业做好设备选型，保证设备运行的稳定性：

大厦设备运行的稳定性是使用者追求的目标。

物业公司可以通过多年物业运做经验，对各类型设备运行情况的了解，向开发企业提供设备运行的实际参数和专业数据，以及从设备运行的稳定性、操控性，设备维修保养和零配件供应的方便性等方面，提供设备选型的参考建议。

避免由于设备选型失误影响今后大厦设备运行的稳定性。

5.检查设备安装的合理性和使用、维修的方便性：

设备安装的合理性，使用、维修的方便性，是满足物业使用人需求的重要条件。

在工程前期及时指出设计、施工中存在的不合理因素，可以及时解决问题，减少将来整改的资金投入，发挥大厦的最大使用功能。

也可以减少将来大厦使用功能得不到满足给物业使用人和管理者带来的压力。

很多大厦曾经发生过水路阀门的安装位置非常不利于操作，在发生水管路故障时，由于不能及时关闭阀门，造成损失的扩大；还有的阀门或水表安装位置狭小，给今后的维修、更换造成很大麻烦，甚至需要破坏装修才能工作。

这些硬伤在施工前期稍做改动就可以避免，但在工程竣工以后就无计可施了。

6.提出合理化建议，节省工程投资和物业运行费用：

针对大厦实际情况，结合物业管理的经验，对某些不必要的投资，及时提醒发展商，既可以节省工程投资，又可以为今后的物业管理工作减少运行费用，对开发企业和业主都非常有利。

例如某大厦原设计地下一、二、三层车库有值班暖气设施（保证冬季5℃值班温度），但根据物业管理经验，在北京地区冬天最冷的季节，地下二层夜间不会低于10℃，完全没有必要安装值班暖气设施。

通过向开发企业提交分析报告和其它大厦的管理记录数据，取消了地下二、三层的暖气设施，既节省了投资，也减少了今后每年每平米30元的采暖费，效益明显。

7.有利于提早制定节能方案：

目前都在倡导节能建筑，能源费用占大厦运做费用的比例非常大，物业公司可以根据物业运行经验，通过对设计的细化，提出有利于节能的安装设计方式，在基本不增加建设投资的情况下，可以节省大量的能源费用。

例如，日常照明、非常照明、值班照明的合理分布和定时开启；局部恒温空调和大面积工作空调的合理分布，空调设备的选型及敷设方式，都会对能源使用造成影响。

8.有利于建设中的成品保护，避免设备损坏和交叉污染：

进入设备安装阶段和装修阶段后，由于各施工单位的交叉作业，容易造成成品保护问题和交叉污染现象。

比如，已安装的设备元件的丢失（由于设备安装和土建施工通常是两个施工单位，有时会发生机房设备安装完了，机房门还没安装的情况）、交叉作业对墙、顶、地的污染。

这些情况会浪费资金、影响工程进度，有些损失还是难以祢补的，如重要设备的元件丢失或损坏，石材地面的污染等。

物业公司的提前进驻会避免这些情况的发生。

9.对设备安装及调试的调查了解，有利于今后的设备管理：

设备的运行管理是物业公司的一项重要工作，也是大厦保值增殖的重要体现。

物业公司在施工和设备安装阶段对大厦设备的安装情况，管路走向做详细的调查、了解（很多隐蔽工程在竣工后将无法调查），对今后的维修工作回提供很大帮助。

特别是在设备的调试工作过程中，可以记录设备调试过程中的各种初始运行参数和调试细节，这些工作的积累对设备整个生命运行周期的规划都会提供很大的帮助。

设备管理应该是全过程的，只有安装调试到位，才能保证今后的运行稳定。

10.与各施工单位、设备供应商、市政管理部门建立良好的联系，保证大厦竣工、移交后工作的连续性，运行的平稳性：

1）竣工后必然会有返修工作，物业公司如果在工程前期已经跟施工单位建立了紧密的联系，对工程有了充分的了解，在返修工作的进行中就会非常顺畅，免去了开发建设单位的协调工作；

2）由于设备安装期间物业公司和设备供应商已经有过配合，设备的保修工作、零配件的供应工作就会非常顺利；

3）工程建设过程中，市政管理相关部门（包括自来水公司、热力公司、园林绿化、电信、技术监督局、节水办、节能办、供电局，甚至包括供电局电缆处等等）都会与大厦有相关接口工作，大厦正常运做后仍会有接口工作，物业公司如果前期就参与了这些工作，就会免去开发建设单位的保驾工作。

11.对须政府有关机构验收的项目和可以提前完善的施工及时提供建议，避免工作的被动：

有时施工单位会“省”去一些必须由政府有关机构验收的项目，比如，避雷检测、接地电阻检测（对计算机房尤其重要）、水质化验、水平衡试验、卫星电视接收等，会给大厦造成“后患”，物业公司会提醒或协助开发企业做这些工作。

还有一些工作可以与建设施工同时进行，会给今后使用带来方便，如手机覆盖网、小灵通覆盖网、对讲机中继站等。

12.协助开发企业收集整理设备资料：

发挥物业公司设备管理的经验，在工程施工和设备安装过程中，收集整理各种图纸、设备开箱时的设备资料、设备专用工具、随机零配件（此类物品极易丢失）。

资料包括：

原装说明书、原装保修卡、产品合格证、设备电气图纸、设备维修手册等厂家原始资料。

对厂家送货样品封样留存、厂家宣传资料分类整理以备后用。

这些工作对今后的设备管理、维修有很大帮助。

13.收集工程信息以便今后的管理：

在工程建设期间充分了解各设备的情况、备件的情况，与供应商建立联系，并积极联系替代品供应商信息，对设备的正常运行和维修会提供很大便利。

物业管理的前期参与和进驻，目前已经是很多房地产开发企业和物业公司的共识，是对开发企业利益、对物业公司日后的管理、对业主将来的使用都有益的举措，也有利于缓解目前业主与开发企业和物业公司之间的矛盾，对社会、企业和个人都非常有益。