某小区房地产项目可行性研究报告.docx
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某小区房地产项目可行性研究报告
一、摘要
二、总论
三、住宅市场分析预测和营销战略
四、建设规模及功能标准
五、建设条件与项目选址
六、建设方案
七、项目进度安排
八、投资估算与筹资安排
九、经济效益分析
十、风险分析及对策
十一、附图、附表
十二、参考文献
摘要
本论文对房地产开发项目可行性分析进行了探讨性研究，并利用可行性研究的相关理论及方法对河南省南阳市房地产业的一个具体案例进行了详细的可行性分析。
本文是一篇采用经营管理理论与房地产业的具体实践相结合，解决房地产开发企业存在的实际问题，提供房地产开发项目可行性分析的参考性的论文，具有一定的代表性和现实意义。
论文首先介绍了房地产开发项目可行性分析的有关理论依据，主要包括市场分析及经济分析方面的一些理论。
其次，介绍了房地产开发项目可行性分析的概念及作用，并给出了规范的可行性分析应包括的步骤流程及可行性报告应涵盖的具体内容。
在“****”项目的可行性分析部分，从该项目的市场可行性、工程可行性、经济可行性三方面对其进行了分析并重点分析了该项目所处的市场及区域经济环境，以及从该项目的投资估算、销售收入的测算、财务评价指标的选取与计算、不确定性分析等方面进行了经济可行性评价。
最后，得出了该项目可行性分析的结论，并对存在的问题提出了相关的建议。
关键词:
房地产、可行性分析、经济评价、风险、不确定性
Abstract
Thisthesisisthestudyforrealestateprojectfeasibilityanalysis.andalsoanalyzingarealcase'sfeasibilityofananyangrealestateenterprise.Itsolvesarealproblemforanenterpriseandprovidesacaseinrealestatefeasibilityanalysis.Thethesisistypicalandrealistic.First,thethesisintroducessometheorybasisaboutrealestateprojectfeasibilityanalysis.Second,itintroducestheconceptandfunctionofrealestateprojectfeasibilityanalyzing,andalsoprovidesaperfectprocedureandexactcontentofafeasibilityanalyzingreport..
Inthepartoffeasibilityanalyzingofthe****realestateproject,itanalyzesthefeasibilityofthewanzhengshijiarealestateprojectfromthreeaspectsincludingmarketingfeasibility,engineeringandtechnologyfeasibility,economicalfeasibility,thenmakesaconclusionoffeasibilityanalyzingofthewanzhengshijiarealestateproject,togetherwithsomesuggestiontotheproblemofrealestateproject.
Keywords:
realestate,feasibilityanalysis,economicevaluation,risk,indefiniteness
总论
一、项目概况
1.项目名称:
****
2.承办单位概况
河南省****房地产开发有限公司，成立于一九九五年，注册资金5047万元人民币，总资产3亿元人民币，总部位于南阳市****北路****小区。
公司经营范围：
房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。
创业十几年来，****公司信奉“人为事本，事为业根”的经营哲学，秉承“拼抢争先，拒绝平凡”的企业精神，始终坚持“科学严谨、亲和诚信、务实创新”的经营理念，牢固树立以房地产开发为龙头的发展战略，化资源优势为经营优势，使企业逐步进入健康稳定、持续协调发展的快车道，不断引领豫西南房地产向更高层次发展。
3.可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及南阳市颁布的相关法律、法规、政策
（3）南阳市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要
（4）南阳市2007、2008年国民经济和社会发展统计公报
（5）南阳市城市总体规划大纲（2000—2020年）
（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
（7）《南阳市市区基准地价》
（8）南阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（9）投资项目方签定的协议书或意向书
（10）其他有关依据资料
4.项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发****住宅小区。
二．项目情况
1.拟建地点
拟建于****路与****路交叉口东200米，北距****游览区480米，特别是****大桥建成后，和市体育中心、****广场直接相连，而****森林公园又为其天然的“氧吧”，形成绝佳的居住“外环境”。
2.建设规模与目标
自有资金为5047万元，****项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。
总居住户数996户，规划总居住人口3086人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。
小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“****。
”****是南阳市第一个以世家文化和宅门文化为背景的主题文化社区，在中国历史上，“世家”曾经作为一种独特的文化现象，代表着知识、财富、名望、德行以及地位等，世家强调的是渊源的久长和大气，强调的是家族兴旺，强调的是宅院的肃然和厚重，强调的是建筑的特质和品貌，世家，意味着昌盛、财富、传承、永续……****集团总投资近200万元建设的****主大门，庄重、豪迈，彰显了业主的身份和地位。
****的建筑文化不仅吸纳了皇家的高贵品质，又兼容了浓厚的民间色彩，是两者的结合，富丽堂皇且不失高雅，雍容大气而不失小节。
****通过各种人文景观把古典文化融入到了现代居住模式的概念中，精工打造了理想建筑和当代绅士生活，树立了品牌形象，打响了知名度。
正如总裁毕竟在诗词《****》中所写“世家遗风谁作成，浓了一角宛城，大宅门里欧陆情，寰球转日月，大同世界风。
借问天公可造城，当否用我风景，人间天上成一统，旧时名门燕，又飞世家中……”
3.主要建设条件
1.供水
在宛城区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2.雨水、污水排放
****路与****路现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。
3.供电
拟采用双路供电，一路从****路的开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由****路配电室引入。
考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
4.供气
已由****路引入了煤气高压线，已建成了煤气高中压调压站。
通过煤气中压管向区内送气。
本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由河南省****房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。
目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
5.电信
本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由宛城区电话局从831开设下属分局解决。
4.项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金5047万元，贷款2654.91万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14461.58万元。
本项目完成后，预计销售收入为25970.82万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1415.4万元、所得税1255.72万元、土地增值税3467.11万元后，预计累计未分配利润为2039.61万元。
5.主要技术经济指标
技术经济指标见下表：
技术经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
100000
总建筑面积
平方米
129000
居住建筑面积
平方米
116460
公共建筑面积
平方米
13000
居住户数
户
996
平均每户建筑面积
平方米
130
平均每户居住人数
人
3.1
容积率
1.29
绿化率
%
45
住宅栋数
栋
45
平均层数
层
6.53
地下车库面积
平方米
4820
停车位
个
240
三．问题与建议
考虑到****建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，
在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策，而且从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
住宅市场分析预测和营销战略
一．市场调查
目前，房地产市场存在一种拐点论的说法，特别是从去年10月份开始，全国各级市场的房地产发展遇到了前所未有的困难，成交量大规模萎缩，在河南市场，郑州、洛阳、开封三地的房地产市场表现尤为突出。
与此同时，认为房地产市场出现拐点和价格即将大规模回落的社会舆论全面出现，这也是导致房地产成交量大量萎缩的一个重要原因，大量的购房客户持币观望。
但是截至到2008年2月初的情况来看，虽然房地产的成交量有所下降，但是我们可以清晰地看到房价并没有实质性的降低，整体房价还在继续上扬，只是房价的上涨速度有所放慢。
因此所谓的拐点论目前并没有得到市场的验证。
同时，虽然房地产并没有出现舆论所讲的房价大规模降价的事实，但是我们也清晰地看到迫于舆论的压力，房地产的成交量确实受到了很大的影响，这势必要引起我们的注意，因为这些舆论会直接影响到本地市场的房地产消化速度。
据2006年南阳市房指数报告显示:
房地产综合物业价格为2668.76元/m2,住宅平均价格为2200.31元/m2，从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前南阳市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。
从以上统计结果看,80m2--120m2的住宅面积目前是南阳市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:
承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。
以上调查结果显示,南阳市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。
另外，重点调查了我们的项目所在的宛城区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。
在2007年第四季度宛城区住宅价格指
数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2000元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
宛城区住宅价格指数：
季度
宛城区指数
2007第一季度
1145.39
2007第二季度
1273.52
2007第三季度
1327.12
2007第四季度
1451.75
2008第一季度
1488.67
2008年第一季度****路沿线楼盘销售均价在2200元/平方米左右，且销售情况良好究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，而且北距****游览区480米，特别是****大桥建成后，和市体育中心、****广场直接相连，而****森林公园又为其天然的“氧吧”，形成绝佳的居住“外环境”。
从市场现状看，****路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
二．产品供需预测
根据调查，目前南阳市房地产投资大幅增加，2008年上半年南阳完成住宅建设投资33.47亿元，比去年同期增长40.14%，施工面积达到828.2万平方米。
而2007年总投资额为124.5亿元，同比增长13.9%。
其中住宅投资90.39亿元，同比增长13.7%，占总投资的75%，经济房开发投资12.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，07年销售额只占到投资额的43.78%，08年预计将上升到60%，在2008年，全市销预售总面积为649.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。
据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
三．价格预测
据调查，今年南阳市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2007年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动南阳市房价继续走高。
今年南阳市基础建设将要快速发展。
几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为南阳市商品房的销售提供了契机，这将导致南阳市商品房价格将出现上涨趋势。
今年市房价升幅在10%左右，其中经济适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：
（1）、在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。
住宅集中区地段周边开发
项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
（2）、需求量大。
从目前我市房地产的消费市场来看，有86.1%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。
（3）、购买力的增强，按揭的作用。
我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
（4）、住宅品质的提高，也成为了房市升温。
因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。
最终导致价格上扬。
（5）、竞争激烈，对于南阳这样规模的三线、甚至是四线城市来讲，国家相关的房地产政策以及全国房地产发展大势对其发展影响并不是最重要的，影响南阳本地房地产发展最重要的因素是市场本身的供给、需求和价格之间的关系。
南阳商品房主要靠本地购买，自住为主，炒房、投资客户总量稀少，而前两年连续拉高的房价已经使本地市场出现了购买力短期被透支的迹象。
同时，尽管不能把所有的城市一概而论，但所谓的房价拐点说法，已经波及并影响到本地市民的购买热情。
市民即便有购买意向，也是更愿意持币观望---要么期待政策方面的严格调控，要么期待本地市场楼盘增多，从更激烈的房产竞争中有所收获。
五．竞争力分析
从去年开始到现在，我市已开工销售和将要立项、开工的房产项目的确增加了很多，2008年投放量将会更大，市场上有8—12个项目在同时销售，总投放量预计将超过70万平方米，这就造成了市场供应充足、消费需求不足、影响价格攀升·激烈竞争不可避免。
所以08年市场的需求增长速度要慢于房地产的投放量，这样就造成了客户的选择范围更广，选择条件更加苛刻。
给我们销售带来很大的困难。
激烈的市场竞争势必影响房地产价格的上涨速度，缓慢的价格上涨也会使本来就不多的投资客户转向选择其它的投资行为，造成结构性的客户群流失。
而周边地段由于南阳近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。
据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。
六．市场风险分析
1.该居民小区主要居住对象为周边高校院所的知识分子以及其他知识层次较高，家庭收
入较好的市民家庭。
由于他们：
1）职业稳定：
改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。
2）收入稳定：
教职工的收入水平在稳定中逐步提高。
3）文化水平较高：
他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。
4）对家庭居室的要求较高：
除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。
这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。
所以投资风险不会太大.
2.通货膨胀的防护能力：
在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。
3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。
七、产品定位
1、项目推广主题
①以本案的景观和绿化、以及对产品细节的注重，营造本案的品质优势和适宜居住的特点；
②以本案的品质优势，结合适宜的价位，突出本案的性价比优势；
③以突出小面积、大户型这一先进的户型设计理念为特点，并凸显其在降低单套总价、提高性价比方面的优势；
④以本地段的升值潜力，突出本案的投资价值。
3、项目客户分析与定位
①目标客户定位：
献给那些懂得享受生活的人。
我们是要将项目打造成南阳市最适合人居的项目，我们的客户也应该是最懂得享受生活和追求生活品质的那一部分人，他们关注更多的是居住的感觉、周边的环境、孩子的上学问题，购物的便利等等，本案能够带给客户的一系列便利正好迎合了客户的需求。
通过我们日常工作中与接触到的来访、来电客户交谈中获知，大部分客户对本项目的开发表示关注，由于对住房需求量较大，且有部分客户将房屋作为投资项目，故仍有一定的购买潜力。
绝大部分来访客户意向较为强烈，客户普遍认同本小区的价位，针对来访客户的意见来看，需求面积在80—110平方米的居多。
②根据市场调查情况分析，该项目的目标客户为:
a、年龄在25--30岁之间的工作基本稳定，有成家打算或已经组建家庭，尚未有正式住房的，家庭收入在2000元左右，能够承担起800元/月左右的供楼款，购房意向主要为二居室；
b、30～45岁之间的三口之家，现有住房面积较小的需更换大一点住房或因工作、生意等需要就近居住人群，家庭收入在3000元左右，能够承担起1500元/月左右的供楼款，购房意向主要为三居室；
c、45～55岁之间有一大部分人为子女置房安家或有三代同堂的用房需求；
d、部分经济条件较好，有投资理财意向的目标客户。
③目标客户的区域和职业:
a、本区域及周边企业员工；
b、本区域及周边经商人员；
c、本区域及周边行政事业单位员工；
d、本区域及周边因经济收入提高打算改善居住质量的原有居民；
e、因市区房价偏高而阻碍购房意向的中等及偏低收入的市区居民；
f、看好本区域发展趋势并有意向在本区域居住和投资的市区居民。
八、****小区预期价格
本项目预计2008年开工，2009年开始预销售，开盘价格估计为2100元/平方米，2010年预计销售价格为2200元/平方米，2011年预计销售价格为2300元/平方米，2012年尾盘期预计销售价格为2200元/平方米。
建设规模及功能标准
建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。
一．建设规模
考虑到自有资金的有限（5047万元），****项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9
万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。
总居住户数996户，规划总居住人口3086人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。
小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
二．产品方案
1.户型选择
小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。
在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。
注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。
****项目主要居住对象为周边高校院所的知识分子，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：
户型分配表
楼型
户型
格式
面积（㎡）
数量（套）
①
A
3室2厅2卫1厨1阳台
128.52
64
B
3室2厅2卫1厨2阳台
131.22
64
②
C
2室2厅1卫1厨1阳台
90.08
80
D
3室2厅2卫1厨3阳台
168.44
80
③
E
4室2厅3卫1厨2阳台1书房
181.26
90
F
3室2厅3卫1厨2阳台1书房
165.82
90
④
G
3室1厅1卫1厨1阳台
90.79
264
H
2室1厅1卫1厨1阳台
81.44
264
2.技术设备条件
1）室外
1.外墙：
采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。
2.屋面：
现浇平屋面、屋顶花园。
2）室内：
1.内墙：
厅、房为乳胶漆。
厨房高级瓷砖到顶。
2.顶棚：
厅、房为乳胶漆。
厨房铝合金扣板吊顶。
3.地面：
厅、房为水泥砂浆拉毛。
厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。
4.窗：
户外窗用彩铝窗。
5.门：
分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。
6.厨房：
赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。
7.卫生间：
公卫：
内墙高级瓷砖到
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