福州市物业管理若干规定.doc

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福州市物业管理若干规定

（XX年8月31日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过　XX年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准　XX年12月14日福州市人民代表大会常务委员会颁布　根据XX年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改的决定》修正　XX年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过　XX年1月11日福州市人民代表大会常务委员会颁布施行）

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条　本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。

第三条　物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。

第四条　市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定;

（二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作;

（三）负责物业服务企业的行业管理;

（四）法律、法规规定的其他职责。

第五条　城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

第六条　乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：

（一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务;

（三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

（四）法律、法规规定的其他职责。

村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。

第七条　建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。

物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区）房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。

第八条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

（四）参加业主大会会议，行使投票权;

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权;

（六）监督业主委员会的工作;

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同;

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

（九）监督专项维修资金的管理和使用;

（十）法律、法规规定的其他权利。

第九条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则;

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金;

（五）按时交纳物业服务费用;

（六）维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分;

（七）法律、法规规定的其他义务。

第十条　业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的，并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。

已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

第十一条　市、县（市、区）人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。

乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，

确定管理方式，并推广专业化物业服务。

第十二条　在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。

第十三条　同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。

物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

第十四条　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。

第十五条　业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。

在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

第十六条　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

第十七条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。

第十八条　尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。

第十九条　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责。

第二十条　物业服务企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。

第二十一条　物业服务企业的基本权利：

（一）按物业服务合同的约定收取费用;

（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为;

（三）委托专营公司承担专项物业管理业务;

（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷;

（五）法律、法规规定的其他权利。

第二十二条　物业服务企业的基本义务：

（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督;

（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

（三）在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项;

（四）每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况;

（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十三条　物业服务合同应当约定下列基本内容：

（一）房屋及其附属设施的维修、养护;

（二）卫生保洁及公共花木绿地管护;

（三）道路维护，车辆停放秩序管理;

（四）安全防范和维护公共生活秩序;

（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。

第二十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十五条　建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并将临时管理规约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。

第二十六条　物业服务企业承接物业服务时，建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应当对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。

查验结束后，双方应当按照规定签订承接查验书。

第二十七条　建设单位应当按照规定配置物业管理用房。

建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米;建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。

城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。

按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

第二十八条　物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：

（一）物业管理用房;

（二）垃圾集散间、厕所;

（三）按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权;

（四）住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所;

（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

第二十九条　业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。

利用物业的部分共用部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有;利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有。

获取的收益主要用于补充专项维修资金。

业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。

拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。

第三十条　车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行;业主大会成立后，由业主大会决定。

业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

第三十一条　物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。

物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。

物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。

第三十二条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务