碧桂园地产成本控制解析.doc

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碧桂园地产成本控制解析

碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。

而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。

净利润猛增1.72倍

——碧桂园成本控制解析

在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：

稳健的财务政策及高效的成本控制。

受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。

而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。

如下表所示：

近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢？

本文将从以下五大层面进行详细分析：

一、        低成本拿地

土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。

碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。

2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的9.2％降为7.4%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。

下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：

碧桂园最近的低成本土地储备

土地所在城市

土地面积（万㎡）

土地成本（亿元）

平均地价（元/㎡）

韶关芙蓉新城

430

4.5

104

张家界地块

69

1.2

171

内蒙古地块

266

1.6

30

安徽池州地块

112

2.4

214

天津塘沽地块

27

2.4

889

重庆长寿湖地块

40

2.3

570

链接：

以广州为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。

在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。

最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。

对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。

这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式：

（一）           推行郊区化战略，避免高价拿地

碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。

其属下项目大部分选址于一线城市的近郊（距城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域）或二、三、四线城市的中心地带，购地价格远低于市区的水平。

如下所示即为万科、碧桂园、雅居乐、富力四大开发商近4年的房屋平均销售价格，从中可以发现，以郊区化为主导的万科、碧桂园、雅居乐其房价相对较低，而拥有大量城中心物业的富力则售价较高。

而其在房价上及房价增长上的巨大差别，也就体现了郊区化房地产企业在土地成本上的优势。

四大房企近4年房屋平均售价（四舍五入取整）

平均售价

2004

2005

2006

2007

平均售价

万科地产

5592

6018

6577

8532

6680

碧桂园

5080

5589

5280

6383

5583

雅居乐

4542

5581

6117

7313

5888

富力地产

6612

7843

9865

10496

8704

（二）           以五星级酒店满足政府需求获取低价优惠

碧桂园在二三线城市之所以能够顺利拿下大片廉价土地，就是因为其五星级酒店等社区配套优势满足了当地政府的规划需求，因而也能得到各地政府的偏爱与照顾。

链接：

2007年7月10日，湖北随州推出一幅2600亩土地。

公告规定，取得竞买资格的开发商应是“具备一级房地产企业开发资质的上市公司（或具备该资质的全资子公司）和具备五星级酒店开发经验的酒店项目公司（或其控股的子公司具备开发经验）联合竞买，联合竞买的房地产开发公司和酒店项目公司需是同股东”，同时规定“竞得人须在该宗地范围内建设一座建筑面积不少于20000平方米的五星级酒店及配套学校”，最终，碧桂园毫无悬念的以每亩34.8万元的低价竞得该宗地块。

而这一情况以碧桂园在湖南张家界“零低价”拿地最为著名，如下图所示：

（三）           参与土地一级开发，截取土地升值利润

碧桂园2007年上半年开始进入土地一级开发领域。

上半年，碧桂园参与开发的土地面积约为1789万平方米，投入金额约为4.3亿元。

碧桂园相当部分土地的获得，是在净地出让前与地方政府沟通，得到其支持，进而直接参与生地的前期开发与规划，并在招拍挂中“以政府挂牌的价格收购土地”。

由于一般缺乏直接竞争，碧桂园有能力以政府挂牌的价格收购土地，所以它的土地收购成本较低。

同时，碧桂园也顺势截取了土地升值所产生的溢价收益，并将其转化成巨大的土地成本优势，最终达到享有土地升值和房地产开发双重收益的目的。

下图所示即为某市各种物业类型2007年度的土地增值幅度。

二、        一体化运营

由于拥有一套自主的房地产开发链，碧桂园几乎亲自扮演了房地产开发程序中的各个角色。

从项目的设计、建筑、装修、销售直至到项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。

往后，碧桂园仍将巩固及优化其固有的房地产开发链，从而确保能够长期有效的控制综合开发成本，并同时赚取开发程序中的每一笔利润。

如此周而复始、滚动开发，保证了碧桂园迅速发展壮大。

u    快速开发节约时间成本

碧桂园将整条房地产产业链整合集中在自己手上，利于协调、统一管理，从而实现持续施工、缩短工期，保证集团“快速开发、快速销售、滚动发展”战略目标的实现。

为了能够保持高速，碧桂园尽可能地节省每一个环节的时间，包括“准地块”提前规划、设计，待项目获批后便马上进行施工建设。

碧桂园有成熟的产品模式，可以在三个月内完成一个项目的开发运作，因此能以极具竞争力的价格销售房子。

u    资源共享节约交易成本

实现内部资源的共享，提高包括土地、建材在内的议价能力，从而节约交易成本。

一般而言，企业在运营中无非是两种成本，交易成本和组织成本——工序在外，交易成本较大；工序在内，则组织成本较大。

碧桂园依托强大的规模效应，以微小的组织成本节省了巨大的交易成本。

u    快速周转再造利息成本优势

一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业，由于时间缩短，企业的管理成本、利息成本等都大幅降低。

目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%，个别企业可能更高。

碧桂园操作如此大规模的房地产项目，银行资金、债券资金等负债资金占据着巨大数量及比重，但得益于“快速开发、快速销售”，碧桂园的各类成本都得以最大限度的压缩。

三、        规模化操盘

碧桂园主要楼盘占地面积

项目名称

占地面积（亩）

华南碧桂园

2150

碧桂园凤凰城

9242

顺德碧桂园

4495

高明碧桂园

2665

鹤山碧桂园

5121

五邑碧桂园

2027

台山碧桂园

6422

韶关碧桂园

3490

长沙碧桂园

2589

碧桂园在其2007年招股书中，将自身的竞争优势界定在土地、项目、大规模和一体化运营、客户价值和驰名商标五个方面。

杨国强也曾这样定义碧桂园的成功，“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，“低成本土地、规模化生产、快速销售”。

碧桂园实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘时代。

这是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力的表现，也是碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。

从顺德碧桂园开始，碧桂园集团几乎没有低于1000亩的项目，而碧桂园凤凰城更是过千亩的用地规模，如下表所示。

四、        低密度建筑

工程类别

单方造价

工程类别

单方造价

住宅

低层一般标准

低层高标准

多层一般标准

多层高标准

高层一般标准

高层高标准

1200—1500

2000—2400

1000—1100

1500—1800

1500—1600

2000—2300

商店

多层一般标准

多层高标准

高层高标准

1500—1800

3000—3900

4000—5000

办公楼出租写字楼

多层一般标准

多层高标准

高层一般标准

高层高标准

2000—2300

3000—3400

3100—3500

4800—5600

旅游酒店

多层一般标准

高层一般标准

三星级

五星级

2700—3000

3500—4100

4200—4700

5600—6500

碧桂园一直致力于开发低密度住宅，其主要产品以别墅及联体洋房为主，相对于开发高层住宅而言别墅及低密度洋房的建筑成本较低。

以2006年为例，广州高层住宅的建筑成本为2000元/平方米左右，多层洋房（无装修）的建筑成本则在1000－1200元/平方米左右，而别墅由于往往以毛坯房的标准交楼，故其建筑成本往往低于500元/平方米。

下表所示即为某地不同建筑类别的工程造价：

五、        高速率周转

碧桂园的开发速度非常惊人。

在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究初步设计，设计师和工程师一起考虑营销中心对产品的构成、项目地点、前景的建议，并相应的完善计划。

一般项目概念设计一天就可完成，多数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工。

获得土地使用权证后，立即进行50％以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8到10个月。

一体化运营模式及规模化成本优势，使碧桂园的项目销售具有巨大的价格优势，从而实现了其快速开发、快速销售的发展战略。

而这一过程，不但是节约成本、创造效益的过程，更有效的提高了碧桂园的项目开发速度及资金周转效率，提升生产资源的单位利用效率从而缩减其单位利用成本。

决策观点：

碧桂园这样的开发模式，已经超出一般的房地产商，其利润来自两块，一个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值。

由于在开发模式、项目资源、规模运作、运转速度、社区配套等各环节的巨大优势，碧桂园在开发过程中具有得天独厚的成本及竞争优势。