不良资产与土地处置.docx

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不良资产与土地处置

　　同一地块经过策划后可以表现出不同的地价。

如有一企业在搬迁前同投资商私下协商地价为1．6亿元。

经土地管理机构评估审定策划后给出3．6亿元的价格，投资商也同意接受，说明了在这项工作的早期，土地价值没有被充分地评估。

　　为加强企业转制过程中土地资产处置的统一管理，我们建议：

重视企业转制过程中土地资产处置的统一管理。

　　今后几年将会有很多的企业转制，也会有很多的土地进行转制，建议建立统一的土地资产管理政策和管理机构，由土地管理部门进一步加强对土地资产的处置方法、价格评估、产权证发放等工作的统一管理制度。

估计通过这项管理制度的加强，可为市政府每年增加收入10多亿元，并设想可将这笔资金投入城市基础设施建设。

这件事开展得越早越有利于企业建立现代企业制度的工作。

　　对以划拨土地进行经营活动的企事业单位应征收地租。

　　很多企事业单位利用区位优势将划拨土地用于经营活动，获取本应由政府获取的地租。

目前我国已有山西、湖北、湖南等5个省在全省推行了城镇国有土地租赁制，一方面提倡了节约用地的精神，另一方面也增加了地方财政收入。

据国家土地局统计已有800余城镇推行了土地管理租赁制，都取得了良好的社会效果。

深圳罗湖区推行租赁制，每年征收地租1亿余元，据此测算，在北京市推行这一措施每年可增加财政收入10余亿元。

　　建立破产、搬迁企业土地回收基金。

　　由企业自行处置土地，价格低，不能形成稳定有序的土地市场。

如果政府建立起土地回收基金，对破产、搬迁企业的土地，国家按统一标准收回，以解决企业暂时困难，然后由市政府按照公平合理的市场价格统一出让。

这样一方面政府可以控制地价和土地供应数量，增加土地收益，形成稳定的市场环境；另一方面可以充分地体现土地价值，利用土地出让控制产业布局和推行城市规划。

昆山等城市已经建立了土地回收基金，效果很好。

上海市也将推行这一措施。

土地回收基金可以利用征收的地价款、地租等土地收入来建立。

一、法律法规、政策规范：

（一）以现行土地管理法律法规为依据

1、土地管理法

2、城市房地产管理法

3、土地管理法实施条例

这些法律法规主要对国有土地有偿使用的内容和要求作了规定，同时也明确了国企改革所使用的原划拨土地使用权处置的基本原则：

土地产权明晰，实行有偿使用。

（二）以地方和土地管理或其他有关部门规章和政策为依据

1、划拨土地使用权管理暂行办法1992原国家土地管理局1号令

2、股份有限公司土地使用权管理暂行规定1994国土153号

3、关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见的通知1997国土（籍）字第192号

4、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定1998原国家土地管理局8号令

5、关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见1999国土资发433号

6、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知2001国土资发44号

7、关于印发《企业改革土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）的通知》2001国土资厅发42号

8、关于进行盘活工商企业国有房地产试点试行意见的通知1995沪府发60号

9、山东省国土资源厅、山东省经济贸易委员会、山东省财政厅关于规范土地资产处置促进省属国有企业改革的意见鲁国土资发[2004]16号

这些规章和政策明确了国企改革时，土地资产的处置办法、审批程序、评估作价等问题。

二、处置方式

处置方式首先取决于国有企业土地使用权的取得方式。

（一）以出让方式取得的土地使用权

可直接作为企业的法人资产进入改制后的公司或作为企业资产对外清偿债务。

（二）以划拨方式取得的土地使用权

需经过土地资产处置，解决流转性和价值显现问题。

处置方式：

1、出让：

改制企业运用较多。

优点：

权能完整、境内外投资者认同、符合境外上市的要求；

缺点：

初始投资成本大，出让金一次性缴付，导致企业财务负担较重。

2、租赁

属于土地一级市场的租赁。

租金应与地价相一致。

在初期可以减轻企业负担，但目前运用很少，主要是权能界定不清晰，租金调整困难。

3、作价入股或出资

由国有的持股单位持有，适用于土地使用权属于改制的企业，权能类似于出让。

需要省级以上人民政府批准。

土地的产权根据企业的隶属关系而定，土地收益权归持股单位，因此，使用范围不广。

中央企业的持股单位由中央指定，从而导致地方收益落空，容易产生地方和中央利益衔接问题。

4、授权经营（空转）

这是对改制企业最大的优惠政策。

但有较多的限制条件，要求是国有独资公司或国家控股的企业。

在集团内部该处置方式产生的土地权能等同于出让方式，但集团外部土地使用权不可随意处置，处置需补交出让金。

在合法性上有问题，授权经营是8号令中的部门规章。

行政许可法实施后，部门无权许可。

因而，权能界定的法律依据不足。

5、保留划拨

两种情况：

（1）属于符合划拨用地政策的，可以保留划拨。

主要有四种情况：

机关、军事用地；城市基础设施；大型水利、交通、能源；其他法规规定的用途。

（2）政策性的保留划拨。

主要是企业的破产、兼并，但是改制后的企业还是以国有为主，或者国有控股的，经过批准可以保留划拨，但最多不超过5年。

（三）以空转方式取得的土地使用权

1、向直属、控股、参股企业注入土地资产（这是指在集团企业内部）

2、实转

现在使用较多的是让改制后的企业来办理出让手续。

理论上实转还包括租赁、作价入股和出资的方式，实践中使用较多的是直接出让土地使用权。

（四）以出让方式取得的集体土地使用权

一般先征收为国有后，经过土地资产处置。

可以使用集体土地的情况：

1、集体自用（如宅基地、开办的集体企业、小公共设施）

2、集体经济组织和其他合资方合资合作企业

3、经过批准，兼并破产的集体经济组织

（五）土地收储

三、处置程序（土地收储）

（一）权属明晰（尽职调查）

产权界定主要注意：

1、土地产权应与企业其他资产的产权界定相一致。

企业原土地的划界和分丘需要经过相关土地管理部门的批准。

2、合法有效的产权证明或权源材料。

（符合土地利用总体规划）

3、土地设有他项权利的或司法限制的，应征得权利人或司法部门同意处置土地资产的书面意见。

（二）方案策划

土地使用权的价值大，土地资产处置的方式不同，影响企业的净资产总量，从而影响企业的净资产收益率。

同时对相关权益方也有着不同的影响。

所以，必须考虑土地资产价值的实现形式、改制后企业组织结构关系、企业未来的经营要求和企业改制（土地收储）资本运作的目标条件。

方案策划的分类：

（一）土地使用权进入改制企业：

改制企业直接缴纳土地出让金、租赁等上述方式取得土地使用权，改制企业（集团公司）采用土地使用权作价出资（入股）、转让等形式，向直属、参股、控股企业注入土地资产。

（二）土地使用权未进入改制企业

（三）处置审批

2001国土资源部44号文，对土地的处置和审批进行了重大改革，主要有两个方面：

一是改原来土地评估确认制为备案制。

二是审批范围缩小。

原来是只要是改制企业，所有土地资产处置方式都需要审批；现在只对作价入股和授权经营进行审批，其他可以直接办理。

具体审批程序为：

1、出让、租赁：

直接办理有偿使用手续，同时将土地审批报告备案。

2、作价出资（入股）、授权经营：

资产处置总体方案—估价备案—土地资产处置审批—资本金（股本金）转增。

审批部门：

省级以上人民政府。

备案和审批要有初审：

下一级土地管理部门（实质性审查：

产权状况和地价水平）

3、划拨。

正常的土地审批程序在区、县规划局，重要的在市规划局。

4、土地收储：

四、土地作价（土地收储）

1、估价机构应该遵守的法律法规

2、地价评估：

（1）评估范围的确定收储方案、权属状况、处置方式

（2）考虑的问题：

保证政府的收益企业的生产经营情况和承受能力，考虑降低收储成本。

处置方案的策划和设计等

3、土地本身因素构成

土地总体规划用途、出让金、出让年限、开发程序等