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完整word版房地产可行性研究文献综述

房地产可行性研究文献综述

摘要:

本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产投资”和“可行性研究”两个关键词，搜索有关房地产可行性研究的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的50篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目可行性研究的重要性，认为是否能够做好房地产项目可行性研究已经成为决定房地产投资成败的关键。

最后得出了如下结论：

房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投资决策，申请银行贷款，投资方与各有关外协单位洽谈合同的重要依据。

通过对开发项目的全面分析、论证和评估，从而保证它在技术上可行、经济上合理、风险上可控、节能和环保效果明显、社会效益显著[1]。

在房地产开发过程中加强可行性研究的科学性与合理性，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健康发展和不断完善[2]。

关键词：

房地产、房地产项目、可行性研究、项目投资

一、前言

随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。

然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大[3]。

同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。

目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。

目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关[4]。

　2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。

最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。

从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。

从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。

东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点[5]。

综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。

与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。

由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与收益[6]。

因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。

二、正文

（一）房地产可行性研究的发展及现状

改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，可行性研究这种方法也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。

在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究[7]。

1981年，国务院原计划委员会就明文规定:

所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。

1983年，计委发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究[8]。

在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。

过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢[9]。

直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。

我国建设部2000年颁发的《房地产项目经济评价办法》由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法[10]。

（二）房地产可行性研究的基本概念和内容、作用

1房地产可行性研究报告

1.市场调查和分析

做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等[11].

2.规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述[12].

3.开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。

4.项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.

5.项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析[13].

6.项目财务评价;

依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法[14].

7.可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论[].

2用途[15]

房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：

1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告

根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。

同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。

2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告

我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。

项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。

3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

6.用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告

我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。

（三）各学者专家对可研的研究、观点

对于房地产项目的可行性研究，国内众多学者也从多个角度对这一问题进行了研究和探讨。

瞿富强、瞿莹芳（2003）通过房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析，在内容与格式统一，提高可行性研宽水平等方面提出了一些建议和措施[16]。

何继志（2003）认为前期可行性研究报告的编制与评估是房地产项目开发成败的关键环节之一[17]。

崔晓青（2004）在总结房地产投资项目可行性研究内容的基础上,分析了房地产投资项目可行性研究的信息特点,讨论了管理信息系统、网络技术、数据仓库和数据挖掘等计算机信息技术在房地产项目可行性研究中的应用[18]。

巫世峰（2006）阐述了可行性研究在房地产项目整个阶段中的重要作用,进而说明可行性研究评价指标体系的研究的必要性和意义,然后提出相应评价指标体系的建立原则,并利用定性和定量相结合的方法构建出一套较为系统的评价指标体系[19]。

林秀钦（2009）以某改造项目为例，就初步可行性研究、项目可行性研究的内容及意义作了简要论述,指出可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用,应引起重视[20]。

洪红,杜昌盛（2010）从分析房地产开发项目经济评价的特点出发，进而提出房地产开发项目可行性研究工作的核心和措施[21]。

蔡亮（2010）房地产项目的确立是一个极其复杂同时又是十分重要的过程,文章通过具体案例的可行性研究,提出了作者对房地产可行性研究的体会和建议[22]。

王栋、马令佩（2011）认为房地产对中国经济贡献卓著,在已经过去的10年,我国房地产取得了飞速发展.但是在高速发展的背后,其所带来的投资风险也日益加大.在目前国家加大宏观调控政策下,更应该对投资项目的可行性研究以及其可能面临的风险进行分析[23]。

廖意红（2014）在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据[24]。

郭吓利（2014）在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据。

对开发项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证开发项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的现实意义[25]。

清华大学房地产研究所孙玉梅、刘洪玉指出了房地产市场分析对房地产投资决策、项目融资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的重要性，并总结了房地产市场分析的层次与内容体系，包括区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。

内容体系包括地区经济分析、趣味分析、市场概况分析、专业市场供求分析、项目竞争分析、敏感性分析六个方面。

并指出对于房地产项目的市场分析，有助于提高房地产企业对市场状况的把握程度，有利于增强企业的竞争力，并能帮助企业适时调整策略[26]。

（四）案例[27]

1项目概况

该项目位于风光秀丽的门头沟区门头沟新城山景地区，距离门头沟葡萄嘴环岛西南约1.5km处，项目依靠西山山系边缘，距地铁1号线的苹果园站仅7km，距市中心约25km，地理位置比较优越。

根据项目初步统计，项目建设用地为35.62×104m2，总建筑面积为62.8×104m2，住宅部分容积率为1.8。

代征绿地面积3.06×104m2，地下面积为10.13×104m2。

目前本项目使用土地为农村集体土地，分二期开发建设，计划用4a时间全部建设完成。

2市场分析

2.1经济环境分析

2.1.1北京市基本社会经济概况

2007年末伞市常住人口1633×104人，比上年末增加52×104人，其自然增长率3.4‰，人口密度为995人／km2，每平方公里比上年末增加32人。

2007年实现人均GDP7370美元，早已超过《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出的2010年人均地区生产总值达到6000美元以上的目标。

2007年城镇居民人均可支配收入达到21989元，比上年增长13.9％；农村居民人均纯收入9559元，比上年增长10.9％。

2007年末城镇居民人均住房使用面积20.3m2，比上年末增加0.3m2；农村居民人均住房面积39.5rn2，增加0.4m2。

2.1.2门头沟区整体情况

2.1.2.1门头沟地区生产总值

图1显示，2007年门头沟地区生产总值达到53.4×108元，人均地区生产总值约3000美元。

根据区政府工作报告的计划，该区今后的经济发展以围绕“四区”的建设为重点，国民经济将进入持续稳步的发展阶段。

2.1.2.2固定资产投资

在北京市投资逐步向郊区倾斜的大环境下，门头沟区的投资力度不断加大。

其中2007年，全区完成全社会固定资产投资22．5×108元，比上年增长12．5％。

房地产投资完成4．2×108元，比上年下降1．3％，下降幅度比上年回升15．3个百分点（2006年比上年下降16．6％），占全社会固定资产投资的21．3％。

2.1.2.3居民收入

从表1得出，2007年门头沟区城镇居民人均可支配收入19465.6元，比上年增加1815.4元，增长10.3％，保持稳定增长态势；农民人均纯收入9198.0元，比上年增长876.8元，增长10.4％，城镇居民人均家庭消费支出14117.7元，比上年同期增长4.3％。

2.2房地产市场分析

2.2.1北京市房地产概况

2.2.1.1北京市场供给分析

从表2可以看出，全市每年的商品房与住宅投资逐步上升，2007年全市完成房地产开发投资1995.8×108元，比上年增长16％，占全社会固定资产投资额的50.3％。

2007年全市商品房施工面积10438.6×104m2，比上年下降0.4％；其中商品住宅5914.5×104m2，下降6.3％。

2007年全市商品房竣工面积2891.7×104m2，比上年下降9.5％；其中商品住宅1854×104m2，下降15.5％。

2.2.1.2北京市场需求分析

从图2北京市历年商品房与住宅的销售面积的比较分析得出，2007年商品房与住宅销售面积开始下降。

商品房销售面积2177×104m2，下降16.5％；其中住宅I732×104m2，下降21.5％。

在销售面积增速减缓的情况下，商品房销售额增长速度并没有回落，这主要是由于房价的上涨的原因。

2007年北京市商品房销售额2515×108元，其中住宅销售额l846×108元。

住宅供求比（住宅竣工面积：

住宅销售面积）为1854：

1731（1.07：

1），供略大于求。

2.2.1.3北京销售价格趋势分析

2007年北京楼市出现了几年来少有的快速普涨局面。

2007年底，除了南部区域，北京四环至五环中间其它Ⅸ域的房价基本都超过15000元／m2。

2007年北京楼市交易的均价开始上升，使得商品房销售均价首次突破万元大关，而且涨幅也达46％。

2007年北京市商品房销售价格11553元／m2。

其中住宅销售价格10661元／m2。

达到了历年的最高峰，增幅达到44.55％。

所以，商品房销售价格的增长主要是由于住宅销售价格的增长。

2.2.1.4北京房地产市场综述

2007年北京市房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速比2006年上涨了16％，但是占全社会投资比重逐渐下降，投资结构逐步优化。

除此之外，由于2007年施工面积、竣工面积和空置面积的继续减少，市场供求矛盾加大。

结果直接导致销售价格的攀升。

纵观全年，供求关系是直接影响销售价格攀升的丰要因素之一。

2.2.2门头沟区域房地产市场整体分析

2.2.2.1房地产供求状况

从表3中可以看出，产品2007年销售额较2006年增加了20.6×108元。

所以，随着莲石路的开通，阜石路的扩修，交通状况的日益改善，居住条件以及工作通达性的提升，门头沟的房地产业会得到明显改观和发展。

2.2.2.2门头沟土地市场分析

根据表4数据显示，门头沟前几年入市交易土地较少，造成供给面积不足，而2007年土地供应全部为住宅用地，面积超过20×104m2，可见，门头沟未来几年内，住宅商品房供应量将有明显的提高，从北京土地储备中心网站上，解到，2007年门头沟区成交的城子217地块项目和门头沟新城冯村地区（一期）居住项目的单位地价分别约为206×104元／667m2和496×104元／667m2。

从这两宗地块挂牌价格可以看出，门头沟房地产市场较好，土地价格提升较快，同时也预示着门头沟房地产市场前景较好，区域价值越来越得到认可。

2.2.2.3区域房地产市场分析

由于近几年门头沟入市交易土地较少，造成供给面积不足，所以近期价格提升较快。

从2003年一2005年开发的项目上市后销售速度较快，迄今为止绝大多数项目已销售完毕，从此看出商品房市场供应不足，销售情况良好。

早期各典型项目的成交价基本在3300～4000元／m2之间，而目前唯一在售的项目国信浅山，目前销售均价为9200元／m2，所以销售价格涨幅明显。

调查发现。

门头沟区内高档住宅项目非常缺乏，而门头沟区自然环境较优越，距离北京市城区较近，高档房地产项目应有一定市场份额。

2.3房地产市场分析综述

通过对以上北京市房地产市场及门头沟区域市场的分析，可以看出项目所处的市场大环境较好，为项目的运作开发提供了良好的外部条件。

3开发方案定位

本项目充分利用独有的山体景观资源优势，打造居山住宅社区，倡导人与自然的和谐统一。

规划布局上充分利用现有地形，遵从自然。

户型设计体现人性化设计，实行大面宽，短进深，打造舒适性产品。

3.1目标客户

项目目标客户群主要共分为二类：

一类为改善居住型客户，这部分客户中大多数是二次置业或三次置业。

客户来自于门头沟、石景山区及周边乡镇。

他们有一定的经济实力，追求居住的舒适度，可以为居住环境支付较高的溢价，需求户型面积较大。

也有来自于北京市内比较喜欢自然环境的少部分客户。

另一类主要为城市效应挤出型客户，这部分客户来自于北京市内，他们在承受一定总价的范围内，追求产品的性价比。

另外还有部分门头沟区内中等收入人群。

3.2产品类型

按照项目的规划指标条件，项目产品以小高层为主，充分利用山体的景观资源，使小区布置错落有致。

另外在开发过程中注重保护山体本身特有的生态环境，规划时尽量减少对自然环境的破坏，做到住宅、山、植被的和谐统一。

精心利用地形的高低起伏，规划出错落有致的山地形态建筑和丰富的人造与自然景观，将建筑融为自然的延伸，设计中尽显尊重自然的理念，进而达到人与自然和谐共处的人性化居住空间。

4经济评价

4.1经济测算

经过初步测算，在住宅销售价格8000元／m2的情况下，项日总成本为35.91×108元，税后利润为9.29×108元，成本利润率为25.87％。

4.2项目投融资计划

由于工程的费用大，因此，建设项目资金来源主要由建设单位自筹、银行贷款、销售收入三种渠道筹措解决。

三项资金合计35.91×108元，具体见表5。

4.3销售价格敏感性分析

由于项目的开发周期较长，市场和政策的因素很难准确把握，通过销售价格敏感性分析，判断项目的承受风险的能力。

此次价格敏感分析是在住宅销售均价8000元／m2的基础上，未考虑车库销售收入、商业销售价格的变动。

基准销售价格敏感程度设定为5％。

从表6可以看出，在价格变动的情况下，项目成本利润率均在15％以上，项目收益较好，市场风险小，抗风险能力较强。

4.4项目经济测算结论．

从以上对项目的经济测算、销售价格敏感分析来看，项目的经济指标良好，项目抗风险能力较强，项目的市场前景较好。

5项目风险评价

5.1政策风险

因本项目处于门头沟区，位于六环以外，不属于政府政策的调控蕈点区域，在“70％90平米”政策方面有一定的突破性。

即使本项目执行“70％90平米”政策，因本项目处于门头沟区核心位置，区域内中小套型住宅需求比较旺盛，再加上本项目土地成本相对较低，承受市场风险能力较强。

因此“70％90平米”政策不会对本项目造成太大的影响。

5.2项目市场风险分析

区域价值和房地产市场的快速发展为项目的成功运作提供了坚实的基础。

随着门头沟新城的建设开发，该区域价值会迅速提升，会吸引更多的市内、石景山地区及周边乡镇客户到此置业，所以门头沟未来市场需求较大，市场风险较小。

6结语

综上所述，本项目的土地地块资源条件较好，山体景观环境秀丽，交通便利，二级开发投资同报率较高，达到25.87％，投资风险比较小、未来发展前景看好，适合投资。

实施山景项目的开发，对门头沟区和开发企业都具有良好的经济效益，并且有利于门头沟区的整体建设和区域价值的提升，因此，本项目的开发具有深远的社会意义。

三、总结

中国房地产业经过短短几年的高速发展，取得了令世人瞩目的成就，它与我国国民经济的高速运行是相辅相成的。

房地产所能创造的高额附加值以及能为投资者带来丰厚的利润，从而吸引了越来越多的房地产的投资者进入这个行业[28]。

房地产项目投资额大，周期长，不确定性因素多，它成功的关键在于正确决策和详尽的可行性分析。

可行性研究对于项目是否能够科学的分析与预测运营中的风险和收益有着重要的意义，也是做好决策的重要依据[29]。

因此做好可行性分析工作是项目成败的重要前提。

面对当前房地产投资非理性的发展势头的开始出现，我国政府近几年来在抑制房地产过度非理性发展方面采取了很多的措施，如土地拍卖和交易、限购限贷、产业的调控等等，因此对于房地产开发商来说，国家宏观政策的调控的加强，房地产开发风险就会越来越大，盲目的开发可能给企业带来相当大的风险[30]。

因此房地产开发商在进行项目的开发时就更应该注重房地产项目的可行性研究，加大对风险的控制，面对当前的房地产实际情况和当前的经济政策环境，从国家宏观经济和区域经济环境、城市的发展需要以及房地产的发展趋势等方面入手，在宏观层面和微观层面，加大对金融风险、政策风险、行业风险和市场风险等等方面的风险控制和预测，做好项目的可行性研究[31]。

四、参考文献

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[4]李惠卿.可行性研究在房地产投资项目中的作用探析[J].现代商贸工业,2010（18）;17-18.

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[6]苏强.可行性研究在房地产开发中的作用[J].城乡建设,2008（8）;61.

[7]曲丽萍.论可行性研究在房地产开发中的作用及要求[J].建筑经济,2012,

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[8]刘志平.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产,2009,（3）:

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[9]刘志平,王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产,2001,（9）:

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[11]曲丽萍.论可行性研究在房地产开发中的作用及要求[J].建筑经济,2001,（7）:

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[12]翟富强,翟莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化,2003,（12）