房地产投资潜力城市分析报告.docx
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房地产投资潜力城市分析报告
目 录
城市概况
第一部分：
宏观经济与政策环境分析
2004上半年城市基本情况的快速一览（表格）
一、区域宏观经济运行情况
1、GDP
2、固定资产投资
3、人均可支配收入
4、城市化程度
5、恩格尔系数
二、政策环境
1、土地政策
2、房地产金融政策
3、房产政策
4、政策影响和展望
第二部分土地市场分析
一、历年土地供应状况
二、2004年1-9月土地出让分析
三、土地成交情况分析
1、土地出让金
2、未成交情况
3、现场竞标分析
四、土地出让价格分析
1、用途分析
2、区域分析
3、城市之间对比
4、地价指数
5、地价占房价的比例
五、土地市场展望
第三部分房地产市场分析
一、房地产投资状况
二、房地产供应分析
1、房地产供应总量
2、房地产供应结构特征
三、商品房销售分析
1、销售情况
2、供销平衡度
3、空置率与空关率
四、市场需求分析
1、人均居住面积
2、现状及满意程度
五、房价收入比
六、商品房价格
七、房地产展望
附录一：
杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分）
附录二：
杭州市区基准地价标准（容积率≤2.0）
附录三：
杭州市区土地级别划分范围
附录四：
2004年杭州主要楼盘介绍
房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市）
城市概况：
杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。
面积16596平方公里，人口636万。
城市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。
辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。
杭州市是我国七大古都之一。
自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。
五代吴越国和南宋曾在杭州建都。
杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游城市和历史文化名城。
杭州市为华东地区交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。
有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线，年旅客发送量达3000万人次，货运量2000万吨左右，公路总里程近5000公里。
航空线22条，与50个城市和地区通航。
水上航道航线58条，里程达2100多公里，停靠站388个。
第一部分：
宏观经济与政策环境分析
城市快速一览：
市区人口
393万人
人口自然增长率
2.01‰
商品房竣工面积
82.6万㎡
GDP（2003）
2092亿元
户均居住面积
57㎡
新开工面积
314.6万㎡
人均GDP（2003）
3.27万元
户均人口
3.3人
商品房销售面积
75.7万㎡
人均居住面积（2003）
17.2㎡
房价收入比
8.74
空置率
〈5%
市区居民可支配收入（2003）
12898元
房地产投资额
110亿元
市区商品房平均价格
7640元/㎡
市区居民消费性支出（2003）
9950元
房地产投资增长率
41.3%
商品房价格增长率
11.8%
注：
市区包含萧山、余杭区；除特别注明外，以上公布的数据为2004上半年数据。
一、域宏观经济运行情况：
1、GDP
自上世纪90年代初开始，连续13年内，杭州经济一直保持两位数的增长速度，其中房地产业对推动GDP的增长做出了巨大的贡献。
据本网统计，1999—2002年，杭州市房地产开发每年的实际投资额以17%的速度快速增长，同期房地产增加值占全市生产总值的比重分别达到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升态势。
1999—2002年，杭州市房地产对经济增长的贡献度分别达到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。
而今年上半年杭州市实现生产总值1142亿元，比上年同期增长16.2%。
其中一产56亿元，增长4.2%；二产654亿元，增长18.5%；三产432亿元，增长14.7%。
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2、固定资产投资
2004上半年，全市固定资产投资累计完成450.67亿元，比上年同期增长29.5%，增幅同比下降2.7个百分点。
其中，国家重点调控行业投资增速大幅回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业，上半年投资增速分别比一季度回落77.6和93.6个百分点。
从投资主体看，当前杭州市固定资产投资增长主要依靠非国有经济单位投资的推动。
上半年，全社会固定资产投资中，非国有投资完成302.20亿元，比上年同期增长60.9%，占全社会投资的67.1%，比重比上年同期上升13.1个百分点，而国有及国有控股单位投资完成148.47亿元，同比下降7.3%。
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3、人均可支配收入
长三角地区包括上海市、浙江7市和江苏的8个城市，是中国经济最活跃的地区之一。
以下是今年上半年公布的有关该地区城市居民人均可支配收入的排名情况：
2004年1-6月份长三角城市主要经济指标（人均可支配收入）
名次
按实际数值排序
按增长率排序
城市
具体数值（元）
城市
增长率（%）
1
台州市
8983
苏州市
18.1
2
上海市
8513
湖州市
17.9
3
绍兴市
8439
无锡市
17.2
4
宁波市
8380
台州市
17.1
5
杭州市
7796
宁波市
16.8
6
苏州市
7677
绍兴市
15.8
7
舟山市
7572
南通市
15.6
8
嘉兴市
7375
上海市
14.9
9
湖州市
7234
杭州市
14.1
10
无锡市
7096
南京市
13.7
11
常州市
6799
镇江市
13.5
12
南京市
5839
泰州市
13.1
13
南通市
5810
常州市
13
14
镇江市
5494
扬州市
13
15
扬州市
5112
舟山市
12.7
16
泰州市
4930
嘉兴市
12.7
从上表可以看出今年上半年，杭州市人均可支配收入的绝对值在16个城市中位居第五，增长幅度位居第九。
4、城市化程度
目前杭州城市化率为55%左右，2020年将达70%。
2003年末全市人口是640万，由此推算城市化提高15%，即市区净增100万人口，未来16年每年增加6、7万左右。
再加新出生人口，如果按照小康水准人均30平方米来计算，每年新增人口对房地产的需求就达200万平方米。
5、恩格尔系数
数据：
近几年来，杭州市的恩格尔系数持续下降。
至2003年末，市区居民为38.7%，同比下降1.5个百分点；农村居民为36.3%，同比下降2.3个百分点。
二、政策环境
在这短短的大半年时间里，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。
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1、土地政策
土地——关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。
2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。
我国上半年陆续出台的土地市场政策法规如下：
《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》国务院
《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》国土资源部
《国土资源部关于下达<2004年全国土地利用计划>的通知》国土资源部
《关于深入开展土地市场治理整顿土地管理的紧急通知》国务院办公厅
（详情请见中国地产投资网“政策法规”栏目）
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2、房地产金融政策
房地产，这个迅速发展的行业，其发展速度与热度已经引起了国家的关注。
为给杭州经济发展过热实现“降温”，国家采取了一系列宏观调控措施，以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的发展。
中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。
2004年4月11日央行宣布，从4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。
4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。
随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。
2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。
《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。
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3、房产政策
为了平抑飞扬的房价、打击房地产投机炒房者，切实保护消费者和投资者的利益，确保房地产市场持续、稳定、健康发展。
2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。
《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。
同时，国务院办公厅近日发出关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理。
减少拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目。
很多城市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模可以降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。
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4、政策影响和展望
今年相继出台的一系列政策让房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临重大的抉择。
融资难度的加大不仅意味着房地产开发商开发成本的提高，更将加速房地产公司优胜劣汰的过程。
再加上各项金融调控措施陆续出台，个人房贷审查日趋严格使得放贷速度大幅放缓，而部分中小房产企业开发项目因受调控影响将很难得到贷款。
而典当作为新型的融资方式，以其快速、短期、便捷的特性开始渐入人们的视野。
面对着近几年杭州房价一路攀升。
杭州市政府相应采取了一系列政策，如：
年初恢复征收二手房转让20％的个人所得税；近期一些商业银行推出新措施，对1990年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成等。
此外，浙江省亦在酝酿期房限转政策。
上述政策的影响下，今年上半年买方更趋于理性，观望较多；卖方亦不肯轻易降价，处于僵持状态，商品房销售速度和二手房成交量均有所下降。
2004年是“政策年”，上半年出台的一系列政策，这些调控措施的效应将在下半年进一步显现。
下半年一些上半年讨论的沸沸扬扬的如物业税政策、加息政策将进一步明朗化。
在国家的宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产利润、价格趋于合理化。
展望未来，杭州市房地产市场将更加理性而健康的发展。
第二部分土地市场分析
一、历年土地供应状况
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
供应总量（亩）
5837
564
2814
2105
4403
6012
商品房用地
1462
492
1819
1868
2078
3567
经济适用房用地
4375
72
995
237
2375
2445
二、2004年1-8月土地出让分析
根据中国地产投资网最新统计，自2004年1月1日起，截止至2004年8月31日，杭州市国土资源局共出让土地63宗（含推出后因故取消地块），供应面积3183.76亩左右，同比增长107.6%。
其中，成功出让土地51宗，总成交面积2327.52亩，占出让土地总面积的73.26%，比去年同期增长52.11%。
（出让土地性质）
成功出让的51宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）14宗，合计面积约1036.98亩；单纯作为商业及办公用地的为27宗，合计面积约654.68亩；商住用地3宗，合计面积约259.64亩；综合用地为4宗，合计面积约288.86亩；其它如加油站、体育悠闲及公共设施用地为3宗，合计面积约87.36亩。
（土地供应区域分布）
从土地供应区域来看，今年1-8月份出让地块主要集中在滨江、江干、拱墅以及杭州经济技术开发干区，共推出54宗地块，成交面积达1917.82亩，约占成交土地总面积的82.39%。
同时，西湖区、上城区和下城区也推出9宗地块，面积为684.4亩。
1）滨江区
据本网统计结果表明，2004年1-8月份滨江区共推出土地11宗，其中成交7宗，成交面积为450.16亩，占1-8月份成交总面积的19.34%，成交金额约183264万元。
土地性质以住宅用地和商住用地为主，成交面积分别为123.96亩和232.85亩，占滨江区成交总面积的27.53%和51.72%。
从成交土地的规模来看，滨江区50亩以下的地块有3宗，而50亩—100亩之间的地块有3宗。
面积最大的一宗地块，是位于滨江浦沿镇占地约150亩的商住用地，于7月19日至7月30日通过挂牌方式成功推出，由杭州网讯科技有限公司、通和投资股份有限公司以356.3万元/亩的单价摘得。
值得关注的是，去年由大元房产摘得的原杭政储出2003（22）号、（23）号地块，因为资金等各方面的原因，该地块被国土局收回重新出让，但经屡次推出后，尚未有开发企业敢勇于出手，目前信息仍在公示中，谁是第一个吃螃蟹的人尚留有悬念。
滨江区土地出让情况
成交面积（亩）
成交幅数（宗）
金额（万元）
未成交面积（亩）
未成交幅数（宗）
住宅
123.96
2
60506
371.3
3
商住
232.85
2
48998
0
0
商业
39.84
1
12020
0
0
体育休闲
48.28
1
5920
48.31
1
加油站
5.23
1
2300
0
0
合计
450.16
7
183264
419.61
4
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2）钱江新城
钱江新城继去年成交了880余亩的土地后，今年1-8月份又陆续推出了14宗地块，其中除了第34号地块未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交面积约512.175亩，成交额达373452万元。
土地性质以商业办公用地为主，成交面积为304.56亩，占成交总面积的59%。
江干区[钱江新城]
成交面积（亩）
成交幅数（宗）
金额（万元）
住宅
121.51
1
119768
商业
304.56
10
222353
综合
86.105
2
31331
合计
512.157
13
373452
从成交土地的规模来看，50亩以下的地块有10宗外，基本上以商办金融用地为主，唯一一宗住宅用地在5月19日的出让会上也出尽了风头：
绝版江景地段、面积为121.51亩、良好的发展前景，吸引了如绿城、美达等9家房企前来投标，滨江、金都、南都等老牌企业现场观摩，最后由杭州星辰房地产开发有限公司以119768万元的总价竞得，成为杭州市实行公开出让以来总价最高的地块。
据中标单位表示，他们意欲将此地块打造成钱江新城内的标志性住宅小区
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3）拱墅区
拱墅区今年1-8月份共推出地块22宗，其中成交21宗，成交面积约767.87亩，占上半年成交总面积的32.99%，成交金额达236471万元。
土地性质以住宅用地和商业用地为主，成交面积分别为252.48亩和301.21亩，分别占拱墅区成交总面积的32%和39%。
从成交土地的规模来看，拱墅区成交地块大多在50亩以下，共有17宗。
成交面积最大为180.33亩的综合用地，是1-8月份成交地块中面积最大的，为会展中心用地。
拱墅区作为老城区的重要组成部分，所推土地特别是住宅用地颇受开发企业的欢迎，该区域中今年推出的地块中商业、综合用地占据绝对主导地位，政府着重改造拱墅区居住环境的决心略见一斑。
拱墅区土地出让情况
成交面积（亩）
成交幅数（宗）
金额（万元）
住宅
252.48
4
125373
商业
301.21
15
57812
综合
180.33
1
49183
公共设施
33.85
1
4103
合计
767.87
21
236471
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4）下沙区块
下沙区块在今年1-8月比较低调，总共才推出4宗土地，面积约为255.47亩。
其中成交3宗，成交面积约144.35亩，占成交总面积的8%，成交额达44838万元。
尤其值得关注的是，由于下沙前两年供地规模比较集中，已有相当可观的供应量，在一级市场上，开发企业下沙拿地的热情有所减弱，特别是规模较大的地块比较受冷遇甚至遭遇流标。
不过下沙向来是杭州市各区域中的供地大户，接下来将迎来供地高峰，目前正在公示的、位于下沙东部沿江区块的就达687余亩。
原因分析
现象一：
土地出让成交率高，竞争激烈
2004年上半年，宏观调控措施相继出台，随着4月份央行货币政策公布，要求严格控制房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资金将提高到35%，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情开始减退，观望情绪波及土地市场，全国各地开始出现了流拍频繁、地价短期波动等“普遍”现象。
但杭州公开推出的土地中除滨江、下沙各一宗地因位置、规模不理想等各方面的原因而流标外，其余地块均顺利成交，并且绝大部分地块竞争相当激烈。
像杭政储出2004（28）号地块（钱江新城地块）、（46）号地块（拱墅区块湖墅北路地块）、（49）号地块（学院区商学院分院地块）等现场竞价会上，均有多家投资商参与竞投，现场叫价此起彼伏，场面异常火爆，有些地块现场竞价多达70多轮，充分显示了杭州市强劲的购买力和开发企业对市场的信心。
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现象二：
商业、公建用地比重加大，城市建设协调发展
城市商贸、公建建设用地显着增加，这是杭州土地市场的又一明显特征。
近两年来，“沿江开发”改造带动了大量公建项目建设，对杭州市新区配套建设起了较大推动作用，并有效地提高了各新区的经济功能和环境品位，这一点在滨江、下沙、拱墅区等地显得尤为明显。
钱江新城作为未来杭州城东核心区块，该区块商业用地供应量加大，写字楼项目用地上市量更是方兴未艾。
今年1-8月份成交的14宗地块中，有12宗为办公商业综合用地。
虽然目前尚未见到多少写字楼耸立，但从供地情况看，钱江新城已然成为杭州继武林、黄龙、庆春、湖滨四大区块之后又一新兴写字楼区块。
此外，随着住宅项目综合品质的日益提高，小区的配套公建以及社区商业用地也有增长趋势。
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现象三：
梯度供地兼顾中小企业
自去年下半年以来，国家对房地产业的宏观调控措施以前所未有的密度紧急出台，霎那间整个房地产业充满着山雨欲来风满楼的态势。
尤其是那些中小企业，将面临生存的严峻考验。
针对这一实际情况，杭州市国土资源局地块出让采用了总体规模、零星结合的方式供地，从6.48亩至180余亩之间，大中小地块各占一定比例，保证满足不同开发商的需要，实现了土地的梯度供应。
其中20亩以下适合中小企业开发的地块就有30多宗，占到1-8月份供地总宗数的一半，这一举措既满足了大型开发企业大面积用地的需求，又给予中小型企业一定的生存空间，让他们有机会并有能力拿得到地。
从竞标单位可以得出，新兴、中小房开企业拿地明显比以往积极，成为土地市场的主角。
现象四：
土地成交价格略有小幅下调、开发重心向外扩散
2004年杭州1-8月份住宅的平均成交单价为每亩479万元，较2003年的每亩497万元，下跌了3.62%。
究其原因，主要是今年所供地块明显往城市边缘区域拓展，老城区地块基本上屈指可数，加上城区边缘商业类综合用地占了相当大的比重，因此成交单价相对于以往来说有点下浮。
事实上，从长期来看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供应力度，重点推出城市外围周边地块，增大了普通商品房的土地供应量，因此，地价象以往那样长期大幅上涨的可能性不大。
三、土地成交情况分析
1、土地出让金
杭州市收取的土地出让金从1997年的6亿多增加到2001年的40.64亿元，年均递增61.3%。
据统计，2003年杭州市收取的土地出让金首次突破100亿大关，达到109.29亿元，比上年翻了一番。
截止今年6月31日，共收取土地出让金69亿，是去年全年的63.1%。
而从上半年成交土地面积仅占全年计划三分之一不到的情况来看，预计今年土地出让的总金额又会上一个新台阶。
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2、未成交情况
随着2004年4月份央行货币政策的公布，要严格控制房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资本金将提高到35%，对政策极其敏感的土地市场便马上作出了回应。
5月份杭州市未成交地块面积约587.95亩，远远超过了前4个月的总和，占当月总出让面积的53.43%。
而6月份虽只有243.68亩未成交，但未成交面积已达到了当月总出让面积的51%。
（包括因故取消的地块）。
3、现场竞标分析
截止2004年6月31日，杭城土地公开出让共推出47宗地块，其中8宗流标。
前4个月的公开出让现场虽然没了前几年一哄而上的局面，但是现场气氛还是比较活跃的，但5、6月份的成交情况却是波澜迭起。
5月份房交会冷淡收场后，很多人认为5月19日的土地拍卖也将难逃此运。
结果当天推出4宗土地，共引来了33家投标单位，场面上还是保持原来红火的氛围。
从现场竞价来看，各开发企业对价格的把握都比较统一，大多是底价的150%左右。
实际成交价格与上年的同区块相比，都保持在原有水平或有所提升。
6月份的土地招标会则比较清淡，4宗土地有两宗因投标企业不足3家而流标。
成交的两宗总共也只有7家企业竞标，成交价格分别比底价高出了5.12%和12.28%。
7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出挂牌价的几家企业竞价，平淡成交，溢价幅度很小。
土地市场的这种遭遇，主要是因为近段时间，金融政策的收紧使得很多项目进展受到不同程度的影响，项目寻求合作日渐增多。
想要置地的企业选择增多，同时出于对后势的把握不定，置地步伐较为谨慎。
四、土地出让价格分析
由于不同容积率的地价水平相差很大，如果同一性质内按照不同的容积率分析，会使计算的地价偏离实际的地价水平。
为避免这种情况，以下地价分析都采取了同一性质用地内先进行容积率的平均，然后以该值进行修正。
这样得出的结果就会更接近实际的地价水平。
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1、用途分析
从上半年杭州市国土资源局公布的出让结果来看：
今年上半年各种用途的土地价格都有不同程度的上扬。
从楼面地价来看：
其中综合用途为2151元/平方米，平均容积率为3.29；纯住宅为3028元/平方米，平均容积率为2.46；商业为1213元/平方米，平均容积率为3.39；办公用地为2080元/平方米，平均容积率为5.05。
由于上半年纯商业的用地都集中在城北祥符桥一带，主要是汽车销售、服务用地，而纯写字楼，商业、写字楼一体的综合性用地都集中在钱江新城，从而造成上半年纯商业地价比商办综合地价低一大截。
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2、区域分析
对比不同区域的用地价格可以看出：
老城区3级以内的土地价格高的惊人，今年上半年只在城东新开河附近推出了一宗22亩的综合性用地，楼面地价6
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