甘肃省张掖市房地产市场调查报告.doc
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张掖市房地产开发总公司售房租赁部
ZHANGYESHIFANGDICHANKAIFAZONGGONGSI
张掖市甘州区房地产业调查报告
张掖市房地产开发总公司售房租赁部
2018年11月
张掖地产
目录
第一章调查背景
第二章张掖市甘州区目前房地产业的宏观环境分析
一、张掖市甘州区房地产宏观经济分析
二、张掖市甘州区居民收入状况
三、张掖市甘州区城市居民消费倾向
第三章张掖市甘州区目前房地产市场运行形势分析
一、张掖市甘州区目前房地产市场分析
二、张掖市甘州区房目前地产市场运行特点
三、张掖市甘州区楼市整体发展状况
第四章张掖市甘州区房地产市场区域调查分析
第一节西城及新老城交界地
一、西城及新老城交界地的环境现状
二、西城及新老城交界地与其他区域的比较
三、西城及新老城交界地的房地产现状
四、西城及新老城交界地目前房地产价格分析
第二节城南
一、城南环境现状
二、城南与其他区域的比较
三、城南房地产现状
四、城南目前房地产价格分析
五、城南房地产未来前景
第三节城北
一、城北环境现状
二、城北与其他区域的比较
三、城北房地产现状
四、城北目前房地产价格分析
五、城北房地产未来前景
第四节城东
一、城东地产发展概述
二、城东房地产现状
三、城东地产正在缩减
第五节滨河新区
一、滨河新区发展的主要特点
二、滨河新区目前房地产价格分析
三、交通、学校成为滨河新区地产的吸引力
第六节市区
一、市区发展的主要特点
二、市区目前房地产价格分析
三、商圈是市区地产的主要卖点
第五章相关的意见及建议
第2页
第一章调查背景
当今房价已经越来越成为人们关注的焦点，房价的涨跌也牵动着越来越多的神经。
正如确保18亿亩耕地的底线一样，住房乃民生之本。
住房问题事关社会的稳定，经济的健康发展。
2010年1月，国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中涉及五方面，十一个条款的内容，全面指向调控反房价。
在2010两会上，楼市问题成为最热门的话题。
在刚刚召开的“十九大”中，习近平总书记再一次提出“房子是用来住的，不是用来吵的”，可见国家对于房价问题的重视。
为提升我公司所售房屋的销售业绩，为了我区乃至我市房地产行业更好地发展，满足消费者的需求，因此实施了此次调查。
第二章张掖市甘州区目前房地产业的宏观环境分析
一、张掖市甘州区房地产宏观经济分析
在“十九大”的新闻中心记者会上，住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽表示，当前我国房地产市场总体保持稳定，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅同比回落，支持北京、上海积极探索共有产权住房，在抓紧推进规范住房租赁市场的法律制定。
从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看，2019年房地产市场将保持稳定健康持续发展。
2018年以来，我区新开工面积同比较少，土地供应减少，以促进存量房的销售。
从房地产行业的发展周期来看，房地产行业的快速发展时期已过。
人口生育高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂，房地产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。
根据调查显示，至目前，我区新建楼盘主要集中在滨河新区，2018年新建楼盘量相比往年明显减少，主要以张掖中学和甘州区思源实验学校为中心辐射周边开发。
我区的刚需客户首先看的是价格，而对品质的要求不是太高，而改善性客户置业首选的是小区品质；另外，我区的购房群体对玉关路和甘州区思源实验学校一带的住宅比较青睐，这是缘于宁和园小区已成为成熟的住宅小区，带动了周边的商圈，加之甘州中学、张掖中学、甘州区思源实验学校的招生，促进了周边楼盘的出售率。
目前，销售较好的楼盘为蓝山公馆住宅小区，该小区地理位置优越，价格较低，销量在我区遥遥领先在市场中。
销售市场中，我区因顶账房较多，对销售市场影响较大，市场一片混乱。
2017年4月，我区在契税、增值税、个人所得税进行调控，抑制了二手房的销售，反之促进了一手房的销售。
同时，一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。
2018年以来，我市出现了各种公寓复式住房的销售，吸引了不少购房者，还有商铺、写字楼等市场，成为部分人群的投资选择。
二、张掖市甘州区居民收入状况
张掖市属纯农业城市，共有人口130万人，其中甘州区50万人。
目前，张掖市甘州区城市居民最低收入工资为1370元/月，城镇家庭可支配平均收入4000元/月。
从可支配收入构成角度看：
工薪收入、经营者净收入和耕地收入是构成家庭收入的主要渠道。
近几年，市场经济下滑，人均收入降低，改善型住房需求客户较少，购房人群均为刚需型客户。
三、张掖市甘州区城市居民消费倾向
1.消费观念理性化。
在初尝到改革的甜头，经历了由“消费饥渴”引发的80年代后期排浪式的购物潮和1993年的新一轮抢购风波，随着我市社会保障工作的日益完善消费由“跟风”转入理性思考。
人们开始以新奇的目光审视着周围的一切，坚持“量入为出”“未雨绸缪”的理念，通过信息、比较、评价和决策，权衡每一笔家庭开支。
居民对主要商品的需求达到稳定期。
2.消费领域扩大化。
较之改革开放初期，人们更注重时间经济价值，在信息交流、社会交往、崇尚科学、发展自我等方面的新的需求明显增多。
主要表现在吃的方面，快餐食品、嗜好食品、保健食品、风味食品不断推出，使得在外饮食领域逐渐扩大；用的方面，小家电系列产品、电脑、电话、手机，配套的生活设备及厨房用品、消遣娱乐性体育用品大量进入家庭；个人消费方面，随着居民生活水平的进一步提高，个人装饰及化妆品，保健、旅游观光，组团交流、学术集会、网上交流等活动渐成时尚。
而家政服务（家教、保姆、钟点工）的不断推出，使人们能以更多的时间和精力投入到快节奏的工作、生活中。
3.消费方式多样化。
张掖市甘州区“吃”文化渊远流长。
居民或家庭聚餐，或邀亲朋好友涉足酒楼，图的是那个氛围，要的是西北人的豪爽、洒脱。
居民消费已从物质型向精神型延伸，对文化学习的要求日趋强烈。
除了学校教育外，大多注重家教及各类琴棋书画的短期培训，舍得花钱买参考书及微软资料。
闲暇时，或体味田园生活，或举家游览山川美景，或以棋、文会友，或网上作客，或讲究养生之道。
保健药品及保健用品的使用增多，健美操、交谊舞在张掖市甘州区街头形成一道道靓丽的风景线。
4.教育消费刚性化。
张掖市甘州区地处河西地区，民风纯朴，文化积淀厚重。
由于历史、文化的渊源，张掖市市民有“轻商贾重仕途”的心态，特别看重子女教育和自身知识素质的提高。
随着市场经济的进一步完善，教育产业改革步伐加快和竞争日趋尖锐化的结果，居民家庭教育消费支出年年提高，有进一步扩大之势。
5.通讯消费支出将继续高走。
随着信息产业长足发展和社会信息网络及信息化程度的普及与提高，电话、传真、网络成为人们日常通讯交流的主要工具。
近年来，可视电话、上网消费渐成时尚。
随着信息量扩张以及搜索、传递次数增多，电讯消费仍将是居民消费的强项。
6.教育消费没商量。
国家强化教育产业政策的结果，必然推进教育产业的发展，促使居民教育消费上一个台阶，现实“上高中比上大学难”，择校费、赞助费、学杂费、书本费及其他各种在校支出名目繁多，累及家庭教育消费支出呈刚性增长，并有进一步扩大之势。
7.旅游消费渐成时尚。
随着居民收入的提高，闲暇时间的增多，和旅游设施、景区建设及交通条件的改善，张掖市居民旅游渐成时尚。
第三章张掖市甘州区目前房地产市场运行形势分析
一、张掖市甘州区目前房地产市场分析
2018年以来，国家及省、市、区出台了一系列调控房地产市场的宏观政策，全国房地产市场进入萧条期，甘州区房地产市场也受到一定的影响。
总体来看，张掖市甘州区普通住宅商品房的开发比例在2018年一年来表现为下降走势，主要原因是，存量房较多，供大于求，在此期间张掖市甘州区写字楼、别墅、商铺类物业市场开发及销售较之前增加，由此挤压一部分普通住宅所占比例。
我区房地产市场在各大小区普遍存在工程抵顶房较多，顶账房的出售均比售房部价格低于4～8万，对整体房地产市场造成一定影响，造成房地产市场混乱。
二、张掖市甘州区目前房地产市场特点
针对房地产过热、房价过高现象，2017年2月以来，中央出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是“北京317”政策（1.居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
2.暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。
3.企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
）的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，我区也在3月份对个人出售二手房，征收20﹪的个人所得税进行调控，对我市的房地产市场受到了较大影响，尤其是二手房市场成交量急速萎缩。
整体商品房市场新盘还在不断推出，供应持续增长，存量房较多，成交量有所下降，自住需求成为市场主导，加之我区工程抵顶房较多，严重影响了房地产市场，销售市场一片混乱。
三、张掖市甘州区楼市整体发展状况
1.甘州区地税局对甘州区房地产发展的影响
2018年以来，各地出台一系列新政，我区也出现台了相应的税收政策，对房地产行业调控力度前所未有。
其中影响最大的莫过于二手房的交易量，反正促进了一手商品房的销售。
规定出售不满五年的住房及二套住房要征收20﹪的个人所得税。
在2018年商品住房成交量中，套型建筑面积在110㎡左右的住房面积所占比重是70%。
目前，公租住房的大量投入，更多的满足中低收入人群的住房需求。
2.供求关系及价格趋势
2018年以来，张掖市甘州区房地产开发量有所增加，但销售量有所递减，开发量的增长速度高于销售量的增长速度，商品房空置面积在逐渐增加，因此张掖市甘州区商品房逐渐会形成供过于求的局面，供求关系决定价格，这种情况，导致了房价的下跌。
另外，近两年伴随着国家对房地产价格调控力度的加大，张掖市甘州区政府已经加大公租住房等保障性住房的供应，这类住房供应量的增加也将对房价起到平抑作用。
3.商业地产运作模式发生改变
2018年以来，我区出现了较多的商业项目。
大部分项目是售后回租，这种方式也存在较大的问题，若是项目运营商违约撤走，则项目的后续经营很困难，另外，若是投资人违约而破坏了经营权的统一，也会使整个项目受累，这也是《房地产销售管理办法》中的违法销售。
在目前的商业地产开发中，基本上是投资者自己持有大部分产权，仅有小部分出售。
自持份额越大往往越能保证项目运营效率，更好地提升项目形象，从而促进项目升值。
4.激烈竞争导致精细化发展
伴随着商品房市场的趋于成熟及购房者的要求提高，购房者对于住宅产品的需求也逐渐多元化，不同年龄段、不同收入的购房人群，其需求特征呈现出差异化特点，二胎政策的放开，三室为主要需求的购房人群，对于经济型及舒适型户型的不同需求也有所显现，市场需求进一步细分。
在此趋势之下，住宅产品差异化、个性化发展也已凸显，诸多楼盘均以各自不同的“主题”，挖掘自己的客户群，同一板块、同等档次定位的楼盘也都以其特色争夺市场，未来的张掖市甘州区商品房市场同质化现象将得以逐步改观，住宅产品细分的时代已然来临。
第四章张掖市甘州区房地产市场区域调查分析
经调查统计，我区共销售楼盘有80余个项目，主要开发位于滨河新区，现已建成楼盘销售最低价格为2380元/
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