XX住宅区项目初步可行性研究报告.docx
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XX住宅区项目初步可行性研究报告
毕业设计（论文）
任务书
拟题单位土木学院工程管理教研室审题人
题目名称兴苑·御景名城可行性研究报告
题目性质■真实题目□虚拟题目
学生学号指导教师
学生姓名
专业名称技术职称
学生院系土木工程与建筑学院
学生层次大学本科所在单位土木工程与建筑学院
年月日
毕业设计（论文）的内容与要求：
1.论文题目：
XX住宅区项目初步可行性研究报告
2.论文内容：
主要是对拟建项目在技术上、经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。
分析过程主要包括：
项目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等），进行财务评价（计算财务评价指标、盈亏平衡分析、、敏感性分析），最终提出项目研究结论。
主要内容包括：
第一部分项目总说明（或总论）
主要分析项目背景与概况：
项目可研目的、本报告的编制依据、本报
告的编制说明等；主要技术经济指标。
其中：
编制依据：
（1）《XX城市居住区规划设计规范》
⏹
（2）《XX市规划管理条例》
⏹（3）《中华人民共和国城市规划法》
⏹（4）《工程建设标准强制性条文》（房层建筑部分）
⏹（5）《住宅建筑设计标准》
⏹（6）《XX市城市规划管理局地块规划设计条件》
⏹（7）国家计委《房地产开发项目经济评价方法》
⏹（8）《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》
⏹（9）《XX市房地产开发项目资本金制度管理办法》
⏹（10）《投资项目评估方法与实务》
⏹（11）《xx城市房地产开发经营管理条例》
⏹（12）其他相关资料
注意：
“XX”为项目所在地
主要经济指标：
见附表1（后）
第二部分项目概况
主要描述项目名称、项目建设单位情况、项目建设场地、规划条件、
公共配套条件、总体规划方案、建筑方案、水、电、气供应等等。
第三部分项目组织机构及运行机制
根据项目状况设计其相应的组织机构和运行机制。
常见项目的组织形式为：
工作队式、直线式、职能式、矩阵式。
根据项目的设计规模和技术特点或工期要求等来选定本项目拟采用的组织结构形式。
参考《工程项目管理》。
第四部分项目实施进度
确定建设项目总进度计划表；具体安排前期工作、设计招标、施工、竣工验收等阶段主体工作及进度；并据此编制项目实施进度表（横道图）。
第五部分投资估算及资金筹措
为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本：
如对项目的建设投资进行估算，并编制投资估算表，包括分项投资估算表和总投资估算表；确定资金筹措方式与来源。
估算依据：
（1）《XX市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则
（2）最新《四川省建筑工程综合概预算定额》
（3）最新《四川省工程建设其它费用定额》
（4）全国统一建筑按装工程工期定额
（5）目前市场上平均费用标准
（6）项目规划方案
估算原则
反映市场情况，使投资估算准确合理。
可参考用表：
附表2至附表5。
注意：
投资估算系列表格中的项目并不是固定的，要根据本人所选项目情况确定，格式也可变化。
只有达到目的：
为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本，尽量详细的罗列各投资成本要素。
第六部分财务效益指标分析（或财务评价）
本部分主要是从公司财务的角度计算利润相关指标：
税前（税后）利润、投资利润率等指标，编制损益表。
具体：
财务评价基础数据选取：
1、基础数据包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等（见第五部分）；2、编制收入估算表；编制评价财务报表，进行财务效益指标分析。
参考《财务管理》课程
损益表、收入估算表见附表
第七部分项目经济效益评价
主要包括两部分：
1、盈利能力分析：
（1）确定基准收益率
（2）确定基础数据：
包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等（见第五部分）；编制收入估算表。
（见第六部分）
（3）盈利能力评价采用的现金流量表有两种类型：
编制全投资现金流量表和自有资金现金流量表，确定各时期时点现金流量。
（4）评价指标选取：
静态和动态指标、效率性和效益型指标。
如NPV、IRR、投资回收期（静态）
2、偿债能力分析：
根据损益表和现金流量表计算。
可采用指标：
借款偿还期、利息备负率。
进行贷款偿还分析，评价项目偿债能力。
注意：
基准收益率的确定
基准收益率一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。
参考《工程经济学》教材
第八部分风险分析（不确定性分析）
主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以此评价项目的风险水平和抗风险能力。
采用方法：
量本利分析方法和单因素敏感性分析。
注意：
1、量本利分析方法，考虑用线性分析，所以分析前，首先明确线性分析的假定。
画出盈亏平衡图。
2、单因素敏感性分析。
针对全部资金和自有资金的评价指标选取敏感性因素，影响企业效益的主要因素有房屋销售收入、土地成本和建设投资，对这三个变量进行单因素敏感性分析，考察它们对内部收益率、全部投资净现值等指标的影响程度。
注意税前和税后现金流不同。
画出敏感性分析表
第九部分项目评价的结论
先列出项目投资收益相关经济指标汇总表，对各指标结果进行分析，得出相关结论。
第十部分附表
附表1：
建设项目总投资估算表
序号
项目
总投资（万元）
单方造价（元/㎡）
备注
1
土地费用
要对其做敏感性分析，故单独列出
2
前期工程费
3
工程建设费、设备费
4
公司管理费
5
财务费用
6
不可预见费
7
销售推广费用
8
销售税费前投资费用
9
销售税费
10
销售税费后投资费用
附表2建设工程分项投资估算表
附表2.1前期工程费
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
元/㎡
万元
1
土地费用
80
亩
8000
100万元/亩
2
方案设计费
160000
㎡
15
240
15元/㎡
3
初设及施工图设计费
160000
㎡
20
320
20元/㎡
4
可研费
160000
㎡
10
按合同为准
5
地质勘探费
1440
m
13
90元/米
6
工程监理费
160000
㎡
3
48
3元/㎡
7
异地人防费
147995
㎡
30
444
地上建面的30元/㎡
8
城市建设配套费
160000
㎡
140
2240
140元/㎡
9
白蚁防治费
160000
㎡
1.5
24
1.5元/㎡
10
规划许可执照费
160000
㎡
25
10.1
多层
33600
㎡
1.0
3
550元/㎡的0.18％
10.2
中高层、商业、车库、公建
126400
㎡
1.7
21
950元/㎡的0.18％
11
建设工程综合服务费
13464
万元
8
建安标的的0.06％
12
施工用水电
20
根据工程部经验估算
13
质量监督费
13464
万元
47
建安标的的0.35％
14
招投标费
13464
万元
54
建安标的的0.4％
15
劳测费
13464
万元
19
建安标的的0.14％
16
合计
160000
㎡
719
11512
附表2.2工程建设费、设备费
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
备注
元/㎡
万元
1
土石方工程
M3
2
建筑安装工程费用（含供水、供电、简装修）
㎡
2.1
多层
㎡
2.2
中高层、商业、车库、公建
㎡
3
电梯工程
台
4
基础设施及市政工程费
4.1
环境景观绿化工程（含灯饰、室外管网工程）
㎡
4.2
道路
m
4.3
供电工程费用
台
5
合计
㎡
附表2.3公司管理费
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
元/㎡
万元
1
公司管理费用
（一＋二）×2％
2
合计
附表2.4销售推广费用
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
元/㎡
万元
1
推广费用
销售额的1.1％
2
销售费用
销售额的0.55％
3
合计
附表2.5财务费用
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
元/㎡
万元
1
公司财务费
万元
贷款额×9％×贷款年限
2
合计
㎡
附表2.6不可预见费
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
元/㎡
万元
1
基本预备费
万元
（一＋二）×1％
2
涨价预备费
万元
（一＋二+六
（1））×2％
3
合计
㎡
附表2.7营业税费
序号
费用名称
计算基数
单位
单价
金额
估算说明
元/㎡
万元
1
转让手续费
万元
总收入×1％
2
营业税及其附加
万元
总收入×5.75%
3
印花税
万元
总收入×0.5‰
4
小计
㎡
附表3建设项目总投资估算表
序号
项目
总投资（万元）
单方造价（元/㎡）
备注
1
土地费用
要对其做敏感性分析，故单独列出
2
前期工程费
3
工程建设费、设备费
4
公司管理费
5
财务费用
6
不可预见费
7
销售推广费用
8
销售税费前投资费用
9
销售税费
10
销售税费后投资费用
附表4投资项目用款计划表
序号
年度
项目（季度安排）
合计
1
土地费用
投资比例（%）
投资金额（万元）
2
前期工程费
投资比例（%）
投资金额（万元）
3
工程建设费、设备费
投资比例（%）
投资金额（万元）
4
公司管理费
投资比例（%）
投资金额（万元）
5
财务费用
支出比例（%）
投资金额（万元）
6
不可预见费
投资比例（%）
投资金额（万元）
7
销售推广费用
投资比例（%）
投资金额（万元）
8
销售税费
支出比例（%）
投资金额（万元）
9
合计
投资金额（万元）
附表5投资计划与资金筹措表
序号
季度
项目
1
总投资
1.1
土地费用
1.2
前期工程费
1.3
工程建设费、设备费
1.4
公司管理费
1.5
财务费用
1.6
不可预见费
1.7
销售推广费用
1.8
销售税费
2
资金筹措
2.1
资本金
2.2
银行借款
2.3
工程垫支
2.4
预售收入
附表6销售收入预测表
序号
季度
项目
2004.10-2005.10
2005.10-2006.10
合计
4
1
2
3
4
1
2
3
1
多层住宅
销售比例（％）
40%
50%
10%
100%
销售面积（㎡）
13440
16800
3360
33600
销售均价（元/㎡）
2500
2500
2500
金额（万元）
3360
4200
840
8400
2
中高层住宅
销售比例（％）
20%
40%
30%
10%
80%
销售面积（㎡）
18700
37400
28050
9350
93500
销售均价（元/㎡）
2800
2800
2800
2800
金额（万元）
5236
10472
7854
2618
26180
3
商铺
销售比例（％）
40%
60%
100%
销售面积（㎡）
4800
7200
12000
销售均价（元/㎡）
8000
8000
金额（万元）
3840
5760
9600
4
车库
销售比例（％）
10%
30%
30%
20%
10%
100%
销售个数（个）
34
103
103
69
34
343
销售均价（万元/个）
5
5
5
5
5
金额（万元）
172
515
515
343
172
1715
5
合计
3532
9951
11827
8197
6630
5760
45895
附表7损益表
序号
季度
项目
1
经营收入
1.1
多层住宅销售收入
1.2
中高层住宅销售收入
1.3
商铺销售收入
1.4
车库销售收入
2
经营成本
2.1
土地费用
2.2
前期工程费
2.3
工程建设费、设备费
2.4
公司管理费
2.5
财务费用
2.6
不可预见费
2.7
销售推广费用
2.8
销售税费
3
利润总额
4
所得税
5
税后利润
6
累计税后利润
7
投资总利润率
8
投资总利税率
附表8现金流量表（全部投资）
序号
季度
项目
1
现金流入
1.1
多层住宅销售收入
1.2
中高层住宅销售收入
1.3
商铺销售收入
1.4
车库销售收入
2
现金流出
2.1
土地费用
2.2
前期工程费
2.3
工程建设费、设备费
2.4
公司管理费
2.5
财务费用
2.6
不可预见费
2.7
销售推广费用
2.8
销售税费
3
所得税前净现金流量
所得税前累计净现金流量
4
所得税
5
所得税后净现金流量
所得税后累计净现金流量
计算指标
内部收益率（IRR）
财务净现值（NPV）
投资回收期（Pt）
基准收益率（Ic）
3、要求：
（1）在毕业设计前二周内，在认真查阅资料的基础上，填写论文开题报告；
（2）在设计进行过程中，要定期和不定期与指导教师沟通，汇报论文进展情况，填平时考核情况登记表，在第六周按要求填写“毕业设计中期检查表”和第十一周填“答辩资格审查表”；
（3）设计要求：
A．进行房地产市场调查，保留原始调查表，并进行数据的整理、分析、计算；
B．计算依据：
其采用的技术参数按所选项目所在城市的相关规定进行；
C．资料充实、数据准确、论证充分、有自己的观点和建设性意见或结论；
D.字数要求：
至少15000字。
E.格式要求：
满足学校关于毕业设计的具体要求（附后）。
学院负责人：
（签字）
年月日
附件
本科毕业设计（论文）撰写规范
1毕业设计（论文）资料的规范
毕业设计（论文）统一使用学校印制的毕业设计（论文）资料袋、毕业设计（论文）任务书、毕业设计（论文）考核表及毕业设计（论文）封面。
毕业设计说明书和毕业论文必须用计算机打印，一律使用A4打印纸，上、下页边距为3cm，左右边距为2.5cm，宋体，小四号字。
毕业设计（论文）装订顺序：
封面、毕业设计（论文）任务书、开题报告、答辩资格审查表、成绩考核表、中英文摘要及关键词（或设计总说明）、目录、前言或引言、正文、结论、参考文献、附录、致谢、封底，然后与译文及原文影印件、工程图纸（按国家标准装订）、软盘等一起放入填写好的资料袋内。
2毕业设计（论文）撰写的内容与要求
毕业设计（论文）的字数要求，根据各专业特点略有不同，原则上理工农类不得低于15000字，文科类不得低于9000字，外语类不得低于8000字。
一份完整的毕业设计（论文）应包括以下几个方面：
2.1标题
标题应该简短、明确、有概括性。
标题字数要适当，不宜超过20个字，如果有些细节必须放进标题，可以分成主标题和副标题。
2.2论文摘要或设计总说明
论文摘要以浓缩的形式概括研究课题的内容，中文摘要在300字左右，外文摘要以250个左右实词为宜。
设计总说明主要介绍设计任务来源、设计标准、设计原则及主要技术资料，中文字数要在1500～2000字以内，外文字数以1000个左右实词为宜。
2.3目录
2.4正文
毕业设计（论文）正文包括前言或引言、正文主体与结论，其内容分别如下：
前言或引言应说明本课题的意义、目的、研究范围及要达到的技术要求；简述本课题在国内外的发展概况及存在的问题；说明本课题的指导思想；阐述本课题应解决的主要问题，不是重复开题报告，但应详细论述上述问题。
正文主体是对研究工作的详细表述，其内容包括：
问题的提出，研究工作的基本前提、假设和条件；模型的建立，实验方案的拟定；基本概念和理论基础；设计计算的主要方法和内容；实验方法、内容及其分析；理论论证，理论在课题中的应用，课题得出的结果，以及对结果的讨论等。
学生根据毕业设计（论文）课题的性质，一般仅涉及上述一部分内容。
结论是对整个研究工作进行归纳和综合而得出的总结，对所得结果与已有结果的比较和课题尚存在的问题，以及进一步开展研究的见解与建议。
结论要写得概括、简短。
2.5谢辞
谢辞应以简短的文字对在课题研究和论文撰写过程中曾直接给予帮助的人员（例如指导教师、答疑教师及其他人员）表示自己的谢意，这不仅是一种礼貌，也是对他人劳动的尊重，是治学者应有的思想作风。
2.6参考文献与附录
参考文献是毕业设计（论文）不可缺少的组成部分，它反映毕业设计（论文）的取材来源、材料的广博程度和材料的可靠程度，也是作者对他人知识成果的承认和尊重。
一份完整的参考文献可向读者提供的一份有价值的信息资料。
一般做毕业设计（论文）的参考文献不宜过多，但应列入主要参考文献，要求10篇以上，其中外文文献在2篇以上。
附录是对于一些不宜放在正文中，但有参考价值的内容，可编入毕业设计（论文）的附录中，例如公式的推演、编写的程序等；如果文章中引用的符号较多时，便于读者查阅，可以编写一个符号说明，注明符号代表的意义。
一般附录的篇幅不宜过大，若附录篇幅超过正文，会让人产生头轻脚重的感觉。
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