物业服务标准-工程管理标准.doc
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深圳市书香门第商业管理有限公司
工程管理类标准
1.目的
建立物业统一的工程管理标准，进一步规范商业管理公司与物业公司服务的工程管理，为后期执行过程中公司考评物业公司的服务及支付费用提供合理依据。
2.范围
本规定作为物业委托合同附件适用于合同中规定的服务范围。
3.管理标准
类别
（分值）
序号
服务标准
考评标准
考评分值
考评得分
前期
接收
1
见开发公司《开发合同》交付标准
见《开发合同》交付标准
装修管理服务
（4）
2
装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向业主进行交底说明
参照服务标准，不符合不得分
0.5
3
配合工程部、运营部与商家完成商户的交接工作
参照服务标准，不符合不得分
0.5
4
物管公司根据项目的具体情况制订装修人员及物料进出的路线及时间
是否按照规定执行
0.5
5
每日必须对装修现场进行巡查，涉及结构或政府要求申报内容，必须由商户提供申报结果。
违规装修情况必须及时告知商管公司并做好证据保留工作
是否做好巡查记录表登记
1
6
商户临时用电、用水、用气的管理符合物业管理规范
是否存在违规操作
1
7
每月固定时间对商户用电、用水数据进行记录并报商管公司（含非装修期）
及时率及准确性
0.5
遗留工程处理
（2）
8
遗留工程与施工单位的对接与跟进，发现问题30分钟内上报甲方并通知施工单位处理
确认是否处理及时
0.5
9
对重大遗留工程提出可行性解决方案
是否提出解决方案
1
10
每周形成系统性的跟进报告报商业管理公司
参照服务标准，不符合不得分
0.5
资料设
备台帐
（2）
11
建立设施设备台帐
参照服务标准，不符合不得分
1
12
所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上；由于部分设备无法张贴《设备卡》如：
潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识
参照服务标准，不符合不得分
1
节能降耗（5）
13
在不影响设备功能正常使用的情况下，由甲方审核，乙方监管施工单位完成节能降耗改造工程
参照服务标准，不符合不得分
1
14
公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的水电控制开启时间严格按照规定执行，严禁浪费一水一电
是否存在因管理不佳的浪费
1
15
公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水）合理化控制
是否存在因管理不到位的浪费
1
16
定期（每月）递交合理化节能降耗建议
是否存在因管理不到位的浪费
0.5
17
物业公司应根据具体情况建立《节能降耗制度》,并进行落实
参照服务标准，不符合不得分
0.5
维养
计划
（3）
18
制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，保留记录
随时抽查计划及记录表
1
19
维修保养计划应包括：
供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场等
参照服务标准，不符合不得分
2
设备房
管理
（8）
20
设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作
参照服务标准，不符合不得分
0.5
21
现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。
相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙
参照服务标准，不符合不得分
1
22
配备足够的灭火器和应急灯，通风良好
参照服务标准，不符合不得分
0.5
23
设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。
流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识
参照服务标准，不符合不得分
1
24
各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确
参照服务标准，不符合不得分
1
25
设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用
参照服务标准，不符合不得分
0.5
26
重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在30摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀，上述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯
参照服务标准，不符合不得分
1
27
设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品
参照服务标准，不符合不得分
1
28
设备房内应有外来人员登记制度
参照服务标准，不符合不得分
0.5
29
水电表按照与商户的约定进行抄录，注意观察水电异动的状况
水电抄表记录表的准时率
0.5
30
噪音污染严重的设备应采用防噪设施
参照服务标准，不符合不得分
0.5
31
设备房钥匙由物管公司专人负责管理
参照服务标准，不符合不得分
1
供配电系统管理（12）
32
一般型用电（住宅、一般商铺）负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。
属于较大用电（人人乐等）负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。
大型用电（电影院）负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录
参照服务标准，不符合不得分
1
33
管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整
参照服务标准，不符合不得分
1
34
高压配电室需要有高压操作工具与高压操作保护设施
参照服务标准，不符合不得分
1
35
公共区域的管井门、箱柜门须处于锁闭状态并配有设备标识、警示标识。
临时取电必须穿管、作出警示防护要求
参照服务标准，不符合不得分
1
36
动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。
配电设备接地电阻值小于4欧姆
参照服务标准，不符合不得分
1
37
电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制。
补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。
补偿控制手动、自动切换有效。
补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。
功率因数：
不小于０.９
参照服务标准，不符合不得分
1
38
高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确
参照服务标准，不符合不得分
1
39
高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工应能识别各种掉牌信号性质
参照服务标准，不符合不得分
1
40
酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。
电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。
电线绝缘完好无锈蚀。
充电状态不允许开盖
参照服务标准，不符合不得分
1
41
发生停电事故后，在正常时间（特殊困难不超过15分钟）内启动发电机，并至少连续运行4小时
参照服务标准，不符合不得分
1
42
发电机设备：
内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。
润滑油泵管线接头阀门无泄漏；发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定。
发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作8小时的储备量油，在柴油保质期到期前，应妥善处理储备的柴油；若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的95%以上，四滤应及时更换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。
每两周启动试运行一次，每次运行时间为30分钟
参照服务标准，不符合不得分
1
43
高低压配电设备自身温度保持在合理范围内，（≤25℃）
参照服务标准，不符合不得分
1
电梯
管理
（10）
44
电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
参照服务标准，不符合不得分
1
45
电梯运行平稳，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好,从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响
参照服务标准，不符合不得分
0.5
46
合格平层状态平层误差在正负2mm以内，轿厢门闭合后的误差不能大于5㎜
参照服务标准，不符合不得分
0.5
47
门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好
参照服务标准，不符合不得分
0.5
48
限速器动作灵敏可靠，润滑良好。
保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性
参照服务标准，不符合不得分
0.5
49
供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录登记表
参照服务标准，不符合不得分
0.5
50
电梯机房地面应铺装或进行油漆，门窗应有防飘雨设施
参照服务标准，不符合不得分
0.5
51
保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标规定范围内
参照服务标准，不符合不得分
0.5
轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水
参照服务标准，不符合不得分
0.5
52
继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。
控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电
参照服务标准，不符合不得分
0.5
53
铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误
0.5
54
盘车、救人设施置于机房明显位置。
平层标志明显
参照服务标准，不符合不得分
0.5
55
滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1㎜。
间隙应均匀
参照服务标准，不符合不得分
0.5
56
缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀
参照服务标准，不符合不得分
0.5
57
传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。
其动作应灵敏可靠
参照服务标准，不符合不得分
0.5
58
钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%
参照服务标准，不符合不得分
0.5
59
安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开
参照服务标准，不符合不得分
0.5
60
物业公司应制订相关的应急预案，如：
电梯困人、发生火灾、自然灾害等
参照服务标准，不符合不得分
0.5
61
电梯机房应有通风降温设施，温度保持在22－30度之间，无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位
参照服务标准，不符合不得分
0.5
62
运行出现故障后，有电梯上岗证或具备救援知识的人员，应在15分钟内到达现场做相应的救援处理
参照服务标准，不符合不得分
0.5
给排水系统管理
（10）
63
水泵运行无异响，无异常震动。
水泵轴无泄漏。
（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。
）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书
参照服务标准，不符合不得分
0.5
64
设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。
止回阀动作灵敏可靠。
水池、水箱按规定时间进行清洗及水质检测,各常用阀门经常清洗、保养和阀门与管道及连接件的紧固检查。
参照服务标准，不符合不得分
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