3000亩土地收储开发可行性研究分析报告.docx
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3000亩土地收储开发可行性研究分析报告
3000亩土地收储开发
可行性研究报告
第一章总论
一、项目基本情况
1、项目名称：
通辽市城市投资经营有限责任公司1.67平方公里土地整理项目
2、项目建设性质：
土地整理
3、项目承办单位：
通辽市城市投资经营有限责任公司
4、项目法人代表：
齐建忠
5、项目所有制形式：
国有独资企业
6、项目所在地区、地点：
通辽市经济技术开发区新城区
7、项目建设内容：
新城区规划区范围内整理1.67平方公里土地，具体范围是：
辽河大堤以北、建国路北段道路（绿化、亮化及硬化）、雨水管网及供水、供热、供电工程。
8、投资规模：
项目投入总资金1.58亿元。
其中自筹资金7800万元，信托贷款8000万元。
9、资金筹措：
自筹资金和信托贷款。
10、经济效益：
项目利润总额16,347万元，投资利润率71.6%，财务内部收益率15%,财务净现值85万元,投资回收期0.7年。
11、项目周期：
3年
12、项目建议书编制单位：
通辽市建筑规划设计研究院
11、法人代表：
刘玉山
12、资格证书编号：
050111
13、资质等级：
国家工程设计甲级
14、发证机关：
中华人民共和国建设部
二、可行性研究报告编制依据
1、《通辽市城市总体规划》（2005-2020）
2、《通辽市经济技术开发区总体规划》（2001-2020）
3、城市道路设计规划规范（CJJ37-90）
4、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）
5、内蒙古自治区市政工程消耗量定额及基础价格
6、原国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
7、《通辽市土地开发整理规划》
8、通辽市人民政府《关于同意通辽市城投公司作为贷款主体与内蒙古信托投资公司融资的批复》通政字（2006）1303。
9、通辽市城投公司国有储备土地使用权抵押评估书
10、国家现行的财会、税收制度。
11、
技术标准及规范。
12、建设单位提供的其它有关资料。
三、综合评价和论证结论
1、随着经济的发展，城市的的功能得到进一步的延伸。
通辽城投公司以各方面资源为依托，在当地的城市经济建设中发挥着愈来愈重要的作用。
2、项目以土地的整理增值为主线，符合地产经济发展的基本规律。
3、项目建设以城投集团独特的行业特殊性为基础，以市委、市政府的大力支持为优势，以当地的城建、市政、供水、供电、供热、环保等部门的综合实力为依托，这些条件为公司的发展提供了强有力的硬件和软件支持。
4、项目的技术路线可行，建设内容与实施方案规划合理，可操作性强，项目实施地通辽市委、政府给予了极大的支持与配合，能够保证本项目按计划实施。
综上所述，项目可行。
建议上级有关部门给予政策及资金扶持，保障此项目的顺利实施，以期带动通辽经济的发展，加速项目实施地通辽新城区的经济增长进程，提高全市的城市化水平，加快当地的经济发展，具有十分重要的战略意义。
四、建设单位情况
通辽市城市投资经营有限责任公司是经通辽市人民政府批准，于2004年2月注册成立的国有独资企业，注册资本金20亿元人民币，企业资产32.58亿元人民币，经济实力雄厚，资信状况好，归市政府直接管理。
城投公司为市政府直属正处级国有独资企业。
代表国资委持有国有资产产权，行使出资者权力，依法经营受权范围内的国有资产。
为了更好的配合市直单位与城投公司工作的紧密性，公司董事长由市政府市长担任；副董事长由开发区工委主任、市建设局局长、市国土资源局局长担任；董事分别由市财政局局长、市交通局局长、市水务局局长等9位领导担任。
监事会主席由审计局局长担任。
公司的主要职责是受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市（包括各旗县市区）的城市城镇建设等工程项目的“投资、管理、经营、监督、服务”。
通过对国有资产的经营运作和优化组合，为城市建设筹集资金，管理投资；采取参股、控股、产权转让、抵押拍卖、融资合资等方式经营国有资产；为有关企业提供信用担保和短期融资；通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，管理土地一级市场，开发城市经营用地，拓展城市规模，提高城市品位;结合建设城市功能项目，全面经营城市的给排水、燃气、供热、垃圾处理、房地产开发、道路交通和户外广告等公用设施，不断加大投资力度，在较短的时期内，将公司发展为多元化企业集团。
作为市区基础设施建设的投融资和土地一级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设的快速、高效、节约。
公司现有职工20人，全部为大专以上学历，其中具有中级技术职称以上人员6人；全部职工中管理人员7人，占全部职工总数的30%，专业工作人员9人，占全部职工总数的45%；公司员工平均年龄为35岁，是一个充满活力、不断前进的团队。
公司奉行“以人为本，以城为家，强素质，严管理，精心运筹精益求精”的企业经营方针，以市场需求为导向，以持续创新为动力，以做大求强为目标，以“经营城市、服务市民”为宗旨，公司上下团结协作，诚信务实，为通辽市的城市基本建设事业做出巨大贡献！
通辽市城市投资经营有限责任公司组织结构图
五、可行性研究报告编制范围
受项目承办单位通辽市城市投资经营有限责任公司委托，通辽市建筑规划设计研究院会同建设单位和有关部门，对项目进行了认真的调查和分析，并在建设单位已有工作的基础上，按照《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）、《可行性研究与项目评价》以及国家的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。
本报告研究范围主要是：
1、项目建设的必要性；
2、市场分析；
3、建设方案；
4、实施进度；
5、风险分析；
6、投资估算和财务分析。
六、结论与建议
为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区30平方公里基础上，按照西移北扩、一河两区的思路，大约用六年时间，构建沿河两岸双城竞相发展的增长极。
公司抓住这一契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有的1.67平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统一规划，实现土地收益最大化.项目的实施，对开发区的长远发展，城市建设市场化改革，新城区规划的顺利实施和建设资金的筹集都具有重要意义。
本项目总投入15800万元，实现土地出让收入每亩20万元，利润总额16347万元，投资利润率71.6%。
财务评价结果表明，本项目全部投资财务内部收益率为15%，财务净现值85万元（ic=15%），投资回收期0.7年。
项目社会效益显著，在财务上可行，建议采取措施，尽快实施。
七、主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1-1。
主要技术经济指标汇总表
表1—1
序号
项目
单位
指标
备注
1
基础数据
1.1
项目规模
整理土地面积
平方公里
1.67
1.2
项目周期
年
3
1.3
土地整理成本
万元
15，800
1.4
出让收入
万元
32147
1.5
土地增值税
万元
1.6
利润总额
万元
16347
2
评价指标
2.1
投资利润率
%
71.6
2.2
成本利润率
%
103
2.3
销售利润率
%
50.8
2.4
借款偿还期
年
3
2.5
财务内部收益率
%
15
2.6
财务净现值
万元
85
ic=15%
2.7
投资回收期
年
0.7
第二章项目背景及建设的必要性
一、项目背景
作为一个发展中的人口大国，土地问题将始终是我国现代化进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。
我国经济目前正处在高速发展时期，工业和房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的整理要求也将持续增加。
城投公司作为通辽市经营城市的主体，受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市（包括各旗县市区）的城市城镇建设等工程项目的“投资、管理、经营、监督、服务”。
通过对国有资产的经营运作和优化组合，为城市建设筹集资金，管理投资；采取多种方式经营国有资产；通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，开发城市经营用地，拓展城市规模，提高城市品位。
为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区30平方公为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区30平方公里基础上，按照西移北扩、一河两区的思路，大约用六年时间，构建沿河两岸双城竞相发展的增长极。
公司抓住这一契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有的1.67平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统一规划，实现土地收益最大化.
二、项目区产业化经营发展现状
本地区土质肥沃，水草丰美。
既是国家重要的商品粮基地，素有“内蒙古粮仓”的美称，粮食年总产达73.5亿斤。
也是国家重要的畜牧业生产基地，粮食年总产达73.5亿斤。
也是国家重要的畜牧业生产基地，牧业年度牲畜存栏863.1万头只，实誉为“黄牛之乡”。
境内的矿产资源物产繁多，境内已探明煤炭、石油、硅砂等矿产52种，矿床和矿点190多处。
全市煤炭总储量133亿吨。
铸造玻璃使用的天然硅砂储量居全国第一，功能神奇的“中华麦饭石”蜚声
通辽市场前景十分看好，吸引了国内的大牌企业、国外的资本大鳄纷纷抢滩。
大量资本的迅速涌入，大批加工厂相继开工或投产，然而，作为城市的基础设施建设却相对滞后。
本项目依靠通辽城市建设的总体发展规划，有利于本地区的建设。
作为市区基础设施建设的投融资和土地一级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设的快速、高效、节约。
符合国家重点鼓励推荐发展的产业，符合产业政策。
将会得到国家和省、市有关部门有关优惠政策的支持。
三、项目建设目的及意义
1、是实现经济超常规跨越式发展的需要。
通辽市未来经济社会发展的指导思想是：
抢抓国家西部大开发和振兴东北老工业基地的机遇，进一步深化改革，扩大开放，坚持以工业为主导，打绿色品牌，走城市化道路的经济发展新思路。
土地是城镇空间功能的载体，是重要的城市资源，也是经营城市的重要资产。
要提高全市经济发展速度，利用好土地资源尤为重要。
2、是充分发挥政府的宏观调控作用，优化城市土地资源配置的需要。
目前，政府在土地层面上的宏观调控作用，主要是通过土地的规划权、土地用途管制、农地转用和农地征用的审批权、土地市场游戏规则的制定以及制定土地税费政策等手段来实现的。
本土地整理项目的实施，可以使政府的用地宏观调控作用得以张扬。
项目整理土地直接进入城市土地整理库或经过开发后进入城市土地整理库，然后按照城市土地年度供应计划并运用市场机制出让和出租这些整理的城市土地。
有助于规范土地市场的运行，消除灰色土地市场，防止国有土地收益的流失。
可以确保经营性用地通过挂牌交易或招标、拍卖的方式，以市场机制有效配置城市土地资源，避免城市土地“协议出让”中的“寻租”行为，从而保障城市土地市场交易的公开、公正与公平。
另外，项目实施后，使城市政府既能垄断土地一级市场，又直接掌握着一定量的整理土地，因而将大大提升政府对土地市场的调控能力。
通过对土地基金的运作和城市土地存量的调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系的功能。
通过运用“收购、储备、出让”的城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证了国家对国有土地资产的合法收益。
另外，政府还可以运用直接控制的整理土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，以促进城市土地市场可持续地健康发展。
3、是增加财政收入，筹集城市建设基金的需要。
项目通过合理运作土地基金，实行土地统一收购和垄断供应，可以有效杜绝土地隐型市场和灰色交易，防止国有土地收益流失。
政府通过出让熟地，还可以获得土地前期开发实现的增值收益，实现“以地聚财、以地生财”的目的。
4、城投公司抓住这一契机，在政府规定的范围内将收购的1.67平方公里土地进行整理，具有及高的升值潜力与成长预期，可为城投公司带来丰厚的利润回报。
四、整理土地开发设想
1、高档住宅区
周围自然环境优美，是不可多得的居住家园。
利用整理的1.67平方公里土地，开发高档住宅小区。
2、销售策略和营销模式
⑴远景法则
任何一家企业，不论目前规模如何，在行业中处于什么样的地位，都应该有一个切实可行的长远的目标规划，并根据这个长远规划展开市场活动，而不能完全陷入盲目追求眼前利益的泥潭之中。
没有一个长远计划即使你能勉强熬过今天，明天你还是会被填饱肚子的问题所困扰，你的精力都会销蚀在找食物甚至消化以前吞下的那些没营养又难以消化的东西上；一个好的长远规划有利于我们更好的求生存，更早过上好日子。
⑵领袖法则
成为第一胜过做得更好。
生产出比竞争对手更好的产品，提供比竞争对手更好服务，以借此超过竞争对手，这是许多乳业企业一直在努力追求的。
这样做真的有效吗？
这是最好的方法吗？
其实，率先在人们心中留下印象，比让人们相信你的产品优于该领域首创品牌要容易得多，城投公司要充分发挥经营城市的优势。
第三章市场分析与拟建规模
一、市场分析
为加快全市经济发展和社会进步，在反复研究论证的基础上，通辽市确立了“以工业为主导，打绿色牌，走城市化路”，创建“绿色工业城市”的城市定位和发展战略，并提出“新世纪、新通辽、产业化、城市化”。
为实现上述目标，加速城市化进程，突出城市建设这一重点，把城市基础设施建设摆在经济工作。
城市的发展不仅是城市基础设施的发展，更重要的是产业的发展、经济的繁荣和群众物质文化生活水平的提高。
几年来，通辽市充分发挥城市的集聚和辐射作用，通过建设城市完善城市功能，为产业化、工业化提供有效载体，促进了两个文明建设的协调发展。
一是城市建设与发展增强了城市集聚带动作用。
首先，城市建设为经济社会发展建立了支撑体系，构筑了二、三产业发展的主要载体，使城镇成为农村剩余劳动力向非农产业转移的通道。
全市城镇建设年均直接和间接拉动国内生产总值增长2.5个百分点，带动了建筑、建材、运输、商贸、信息、旅游、社区服务等相关产业的快速发展，同时，创造了就业机会，每年新提供就业岗位2万多个，“九五”以来，全市有近15万农牧民转移到城镇，城市化水平提高了8个百分点。
其次，通过建设城市，完善城市功能，大大改善了对外开放环境，加速了四流聚合。
一大批国内外有实力的企业来通辽市投资兴业，为全市经济发展注入了生机与活力。
二是城市建设与发展推动了产业化、工业化进程。
城市的发展，改善了招商引资硬环境，拓宽了产业发展空间，推动了经济结构的战略性调整。
为加快工业化、产业化、城市化进程，通辽市在确立今后一个时期经济和社会发展战略和总体思路时，把提高城镇化率、实现城乡结构转变作为一项主要任务提出来。
到2007年自治区成立60周年，实现“两个五”目标，即全市GDP年均增长20%，达到500亿元，财政收入年均增长40%，达到50亿元以上，城乡居民人均收入增速超过全区平均水平，再经过三年努力，实现“两个八”，即全市GDP达到800亿元，财政收入达到80亿元，第二产业占GDP的比重超过50%，城镇化率达到45%以上。
城乡居民人均收入达到全区平均水平，实现经济结构和城乡结构的转型。
综合分析通辽市城市和工业经济发展情况，建设大通辽，发展大产业，突出中心城区的提质扩容，构建“一河两区、西移北扩”的发展格局，在辽河对岸再建一个工业新区既是城市发展的需求，同时也是可能实现的现实目标。
一是基本完成了城市现阶段发展水平相适应的基础设施建设，26条主街道的建设与改造基本完成，人均拥有道路面积7.63平方米，每年以100万平方米的建筑面积在加速房地产开发。
二是主城区具备了城市人口数量、产业规模和经济实力，形成了现代化城市扩展城区的基本框架，一大批新企业，新兴产业座落于“一河两区”，形成了新型产业支撑能力。
在在新城区规划区范围内储备20000亩土地项目市场条件有保障。
二、拟建规模
辽河北大堤以北，建国北路以西，二道河以南，大连路以东。
在新城区规划区范围内整理1.6公顷平方公里土地。
三、项目总投资极其构成
每平方公里土地整理成本大约84.425万元，总投资1.58亿元。
其中：
直接费包括土地的基础设施（机动车道、人力车道、雨水、污水、大热、路灯、绿化。
其他直接费包括土地出让金抵减、工程建设其他费。
间接费包括建设期贷款利息。
四、此次整理的土地共需资金1.58亿元，其中8000万元申请信托贷款，其余7800万元配套资金由公司整理的土地出让所得的自有资金解决。
第四章建设条件与场址
一、区位优势
（一）优越的地理位置
通辽市位于内蒙古自治区东部，松辽平原西端，科尔沁草原腹地。
属东北经济区和环渤海经济区，为国家西部大开发区域。
全市行政区辖五旗一市二区一县，总面积59535平方公里，总人口310万人，其中农业人口237万人，蒙古族人口138.4万人，是全国蒙古族人口最集中的地区。
通辽市地处东北交通要塞，东与吉林省相连，南与辽宁省接壤。
市政府所在地科尔沁区距北京725公里、距天津731公里、距沈阳250公里、距长春290公里，距大连594公里、距营口380公里、距锦州330公里，距葫芦岛440公里，是内蒙东部和东北三省商品物质的重要集散地。
（二）完善的基础设施
通辽市市政基础设施条件较好，交通、通讯便利。
境内有111、203、303、304国道，形成四通八达的公路网。
沈阳铁路局在通辽设有分局，通辽铁路分局已成为京通、集通、通让、通霍、大郑、平齐铁路六条线汇集的交通枢纽，是东北地区第二条进关线的起点，每天从六个方向进出列车30余列，日客流量超万人次，日货物吞吐量达1.5万吨，是全国38个铁路枢纽大站和14个编组大站之一。
通辽机场可起落波音737型客机。
电信、移动、联通、铁通通讯部门已在通辽落户，为广大用户提供了方便服务，传输达到数字化，信息网络完善，可直接办理国内、国际邮政、电信业务。
（三）丰富的地上地下资源
通辽市地域辽阔，土地肥沃，地上地下资源丰富。
境内已探明煤炭、石油、硅砂、重稀土、铜、铁、铅锌等矿产41种，矿床和矿点190多处，总潜在价值1.3万亿元。
天然硅砂的储量居全国之首，霍林河煤田褐煤储量达119.2亿吨，被誉为“冶炼之宝”的类石墨储量也很可观，功能神奇的中华麦饭石蜚声海内外。
麻黄草、甘草、山杏、沙棘等野生资源品种独特、质地优良。
全市现有耕地1500万亩、草牧场4300万亩，森林面积1880万亩，森林覆盖率达到了21％，素有“内蒙古粮仓”、“黄牛之乡”的美誉，是国家重要的商品粮和畜牧业生产基地。
农牧业具备了年产粮35亿千克、牲畜饲养量1100万头的综合能力。
（四）超常规发展的通辽经济
改革开放以来，通辽市委、市政府团结和带领全市各族人民解放思想、深化改革、扩大开放，经济建设和社会发展都取得了显著的成绩。
近年来，全市经济增长保持在两位数以上。
2004年全市国内生产总值完成296亿元，同比增长22%，其中第一产业增加值87亿元，增长13%，第二产业增加值110亿元，增长34%，第三产业增加值99亿元，增长19%，财政收入完成18.1亿元,增长36.2%，剔除农业税减免3个百分点因素后，增长45.1%。
第五章项目规模及建设内容
一、工程设计
（一）道路工程
1、方案选定
目前我国城市道路路面结构大致分为白色路面和黑色路面。
白色路面以水泥路面为代表，其优点在于使用年限长，维护费用少，缺点在于行车噪音大，行车不舒服，施工周期长，由于混合料、施工、基层土基填筑不善，造成损坏比较突出，锯缝挤碎已成顽疾，这类非疲劳损坏严重地影响着路面使用功能和寿命。
并且在其它城市地下基础设施不完善的情况下将道路修建完成后，很难破路修建其它地下设施。
黑色路面即沥青混凝土路面，以沥青混凝土、沥青碎师为主，基层以半刚性基层最为普遍。
目前使用的二灰砂砾具有强度高，抗弯拉强度好、抗变形能力强，是沥青面层的变形减少。
其优点在于施工周期短，施工工艺较为成熟，行车舒适，行车噪音小，可根据不同道路和类别、级别、交通量、使用年限选择经济、适用的路面结构类型，其缺点在于其使用年限短，维护费用相对于水泥混凝土路面较大。
本设计采用沥青混凝土路面
2、方案设计
⑴道路设计
机动车道采用路面结构B，人行道采用下层为15CM水泥二灰砂土，上层为方砖型路面结构。
设计年限内单车道累计轴载作用次数为186*104，路面设计标准轴载采用BZZ100KN。
设计年限为15年。
⑵绿化
以常清树与乔木相间载植，植株间距6米。
⑶路灯
灯杆间距40米，采用双侧布置，光源采用高压纳灯。
二、建设内容：
（一）道路及雨污水管网工程
共计修建9条路，总长11400米，红线内占地面积59.51万平方米。
其中：
机动车道26.79万平方米；人行道8.93万平方米；绿地17.84万平方米；广场5.95万平方米。
雨水管道22800米；污水管道11400米；电力电缆1380米
1、胜利北路（原秦皇岛路）
长1650米，红线宽度60米，占地9.9万平方米，路面宽度40米，面积66，00平方米；绿化树木1600株；路灯88盏；雨水管道3300米，DN600-DN800；污水管道1650米，DN300-DN500。
2、叫来河大街
长1100米，红线宽度30米，占地3.3万平方米，路面宽度18米，面积19，800平方米；绿化树木650株；路灯40盏；雨水管道2200米，DN600-DN800；污水管道1100米，DN300-DN500。
3、青龙山大街
长1000米，红线宽度30米，占地3万平方米，路面宽度18米，面积18，000平方米；绿化树木750株；路灯40盏；雨水管道2000米，DN600-DN800；污水管道1000米，DN300-DN500。
4、阿古拉大街
长1000米，红线宽度30米，占地3万平方米，路面宽度18米，面积18，000平方米；绿化树木750株；路灯40盏；雨水管道2000米，DN600-DN800；污水管道1000米，DN300-DN500。
5、5号路（叫来河大街—河北路）
长1750米，红线宽度30米，占地5.25万平方米，路面宽度18米，面积31，500平方米；绿化树木1300株；路灯70盏；雨水管道3500米，DN600-DN800；污水管道1750米，DN300-DN500。
6、6号路（霍林郭勒-胜利路北）
长1250米，红线宽度30米，占地3.75万平方米，路面宽度18米，面积22，500平方米；绿化树木940株；路灯50盏；雨水管道2500米，DN600-DN800；污水管道1250米，DN300-DN500。
7、7号路（霍林郭勒-胜利路北）偏西
长1500米，红线宽度30米，占地4.5万平方米，路面宽度18米，面积27，000平方米；绿化树木1125株；路灯120盏；雨水管道3000米，DN600-DN800；污水管道1500米，DN300-DN500。
8、河北路（胜利路北路--霍林郭勒路）
长1200米，红线宽度60米，占地7.2万平方米，路面宽度40米，面积48，000平方米；绿化树木1200株；路灯65盏；雨水管道2400米，DN600-DN800；污水管道1200米，DN300-DN500
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