物业管理常见问题应对技巧.docx

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物业管理常见问题应对技巧

物业管理常见问题应对

1、物业管理服务费由哪些项目构成？

（相关：

物业管理都管些什么，物业管理都有哪些服务。

）

答：

住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。

此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。

对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。

一般来说，物业管理公司提供的服务包括三种：

一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。

2、物业公司何时开始收取物业管理费？

答：

物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。

如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。

例如：

有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。

3、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？

答：

根据国家颁布发改价格[2003]1864号文件第十六条：

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

4、房子暂不住物管费如何收？

（相关：

我不住为什么还要交管理费）

答：

２００３年１１月１３日，国家发展和改革委员会、国家建设部联合发出《关于印发物业服务收费管理办法的通知》，该《通知》要求全国各地从２００４年１月１日起执行《物业服务收费管理办法》。

《物业服务收费管理办法》第１６条规定：

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

根据该条款应理解为，房屋在未出售给物业买受人这前开发商是产权人，而在出售后，购买者就成为产权人了，既然国家规定房屋出售之前的产权人都要全额缴交物业管理费，那出售之后的产权人就更应该全额缴交了。

另外从物业管理的角度来讲，对没有有入住的房屋业主，物管公司收全价是合理。

理由如下：

一是业主接收了钥匙，即开始使用所购房屋，意味着房屋所有权、支配权以及有关责任由开发建设单位向购房者转移；二是业主接收了钥匙，房屋内水、电、气等由业主支配，设施由业主管理，费用由业主来支付；三是业主何时装修、何时搬家进入新居生活，完全由业主决定，既无必要也不可能与管理企业协商。

如果业主自己不入住，由开发单位或者由物管公司每个月来垫付另外一半物管费是极其不公平的。

虽然没有入住但物业公司提供的服务没有变，仍旧需对公共部分进行保洁、保安、维护并对空置房进行打扫看护。

5、物业不允许业主安装太阳能热水器这种做法是否有法律依据？

答：

物业管理公司对整个小区负有管理的职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。

因此是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定；其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏而定。

6、不让封阳台、装防盗窗，发生盗窃怎么办？

物业公司承担责任吗？

答：

不让封阳台、装防盗窗主要是从有利于小区外立面的整体美观以及防火要求上考虑的。

并且小区内有完备的安防系统（24小时监控、可视对讲报警系统、电子巡更系统、消防烟感报警系统）都能为业主提供安全保障。

至于责任问题，这要看物业公司与开发商或业主委员会签定的物业管理委托合同中是否有约定，否则在法律上物业公司并不承担人身、财产保管或保险关系。

如果业主还不放心，我们建议业主购买家庭财产保险。

另外：

是否安防盗窗等决定权仍在业主自己，待业主入住50%以上后，召开第一次业主代表大会来讨论决定。

7、公用水电费的如何分摊？

答：

（一） 公用水电费的范围：

公用水电费是指路灯、楼道灯、庭院灯、景观灯、水体、电梯运行用电、二次加压用电以及线路的电损和水损等消耗的水费与电费的总称。

不含清洁、绿化用水和游泳池等经营性用水。

（二） 为什么交了物管费还要分摊公用水电费？

   因为合肥市物业管理收费办法（《合肥市物价局99号文》）中明确规定公用水电费据实分摊，不包含在物业管理费中。

为什么不包括在里面呢？

主要原因有三：

一是，同档次的物业小区公用水电费消耗的差异很大，如果包含在里面，同档次物业同样的服务水平，收费标准就会不一样；二是，同样一个小区内，各组团、合围之间水体、景观差异大，业主会不平衡；三是，水体、景观开放时间变数大，费用差异大，一天一次、一次半小时与一天多次、数小时，所耗费用不一样，因此业主和物业公司之间易为开放时间长短而争论不休。

（三） 怎么分摊？

1、 计算方法：

开发公司对公用水电单独装表计量，测出不同运行模式所耗水电费多少，并公示，让业主选择其中一种运行模式，然后再分摊费用。

年终公示全年总体耗费情况，多退少补。

2、 分摊办法：

路灯楼道灯公用电费由整个新加坡全体业主共同按建筑面积分摊；未售房由开发商承担；小高层的业主承担二次加压及电梯运行费用。

目前新加坡公共用电全部由开发商全额承担。

3、 交费方法：

各业主（使用人）在交纳物业管理费时一并交纳。

8、收装修押金及垃圾清运费有无依据，自己清运装修垃圾行吗？

答：

不允许自己清运垃圾便于小区的统一管理，其管理依据是《合肥市物价局196号文件》和《合肥市物价局99号文件》。

9、物业管理费如何交？

答：

物业管理服务费在入伙时一次交半年，半年后可按季或按月交。

物业公司为全体业主办理了水、电、气、电话、物业费等费用的托收代缴服务，不收取任何费用，欢迎广大业主到管理处办理该项业务。

10、商铺物业服务费为何比住宅高？

前期销售承诺与后期物管不符如何解释？

答：

一、从事经营性活动与住宅性质不同（住宅非盈利）。

二、较住宅而言，商铺在管理难度上较大，如保安方面，人流量较大，外来人口流动大，对其他业主造成安全隐患；保洁方面，人多生活垃圾也随之增多；三、从业主角度而言，任何一位小区业主都希望自己的居住环境安全、安静。

前期销售承诺与后期物管规定不符：

请业主出示书面合同，如果合同上明文承诺，我们会按合同上费用收取，其余差额部分我们会和销售部门协调，如未带合同请按规定缴交。

11、车辆在小区被盗或者业主家中财产被盗怎么办？

答：

业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有负保管义务，除非有证据证明，车辆的损坏（或被盗）是小区物业管理的疏忽或者管理员的管理不善（比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗同甘共苦入门后业主边连续求救无效；比如小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像而当值保安却没有发现，或者发现盗贼却没有及时制止等等）造成的，才有可能通过法律途径得到索赔。

问：

购买新房之后，入住时需要办理哪些手续？

　　答：

（1）先到售楼部办理有关手续。

一次性付款须持购房人的身份证复印件、房屋买卖合同、房地产买卖契约。

购房收款收据；分期付款的须持身份证复印件、房屋买卖合同、房地产买卖契约、购房收款收据、财务室结清余额；个人住房银行贷款的须持身份证复印件、银行借款申请书等；

（2）到物业管理公司交纳其他费用，领取钥匙进行验房，验房时须仔细检查房屋的质量，尽可能挑出毛病一一列出，书面通知房地产商限期整改；

（3）验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，立即办理入住手续，届时须提供户主及家人一寸相片各一张，如非户主本人，则须持本人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。

（

有关契税问题

问：

我马上就要办验收新房手续，但是开发商和物业公司要求必须先交3％的契税，如果不交，就拿不到钥匙。

请问，契税到底应该由谁来收？

读者：

周先生

　　答：

《天津市契税征收实施办法》第十七条规定：

“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳契税。

”第二十条明确规定：

“契税征收机关为财政机关。

为搞好征收管理，市内六区契税收入为市级收入，暂定由市财政局委托市房产管理部门和土地管理部门负责代征代缴。

”房地产商和物业公司没有权利在买房人入住时代收契税，他们并没有得到房地产管理部门和税务部门的授权。

契税还是应交到房地局和税务部门

供暖费该怎么交？

供热建筑面积怎么算？

问：

我刚买的新房，房产证还没有下来，供暖费该怎么交？

供热建筑面积怎么算？

读者：

刘先生

　　答：

市供热办的负责人介绍说，一般情况下，如果产权证还没有下来，供热建筑面积根据商品房买卖合同中的建筑面积进行计算。

如果用户感觉合同中的建筑面积和实际面积相差太大，可以请供热部门的人按建筑图纸计算或进行实地测量。

高层住宅首层是否应交电梯费

高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。

原因如下：

　　从财产所有权看

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。

专用部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备，高层住宅的电梯系统属共有部分中的共有设备，共有部分的特性是：

产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。

按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

在香港和台湾地区，专用部分和共有部分的划分和管理责任和祖国内地也基本相同。

另外，目前正在起草的《中国物权法草案建议稿》第二章第三节关于“建筑物区分所有权”的规定中，也明确了建筑物共用部分的修缮维护管理费由全体产权人分摊这一原则。

　　从电梯服务角度看

现代物业管理观念认为，物业管理公司为产权人提供的服务是一种公共性服务，包括物业管理区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位、共用设施设备的维护管理等内容。

电梯运行服务属高层住宅内的公共性服务，并不是供部分产权人享用的特约性服务。

公共性服务的特点有三：

1、公共性服务产生于公共需要，这种公共需要是全体产权人的共同需要，并不是各个产权人各种需要的简单加总。

2、公共性服务具有非排他性，非排他性是指任何产权人在享受公共服务的同时，不能排除其他人享用的这种服务，如你在乘电梯的时候，并不能排斥其他人乘电梯，就像你在欣赏绿地的时候，并不能阻止其他人欣赏一样。

3、公共性服务具有非竞争性，非竞争性是指增加或减少一个人享用公共性服务时，其边际成本为零。

也就是说，并不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本会降低，电梯的运行维护费中，修理费、保养费和人工费是刚性成本，只有电费会因乘梯人数不同而略有不同，但是这种差异相对电梯整体运行维护费是可以忽略不计的。

　　从实际结果看

如果首层产权人以不能乘电梯为由拒绝交纳物业管理费中的电梯运行维护费，则会引起一系列的连锁反应，二层住户就会以不需要电梯服务为由（自己爬楼梯），拒绝交纳电梯运行维护费，三层、四层甚至高层的人都会以同样的理由拒绝交纳费用，其结果是没有人交纳电梯费用，电梯服务因而停止，最终损坏的将是全体产权人的利益，物业的保值和增值目的又从和谈起？

由此可见，首层住宅交纳电梯费是比较合理的。

但是，我们也不排除首层不交的特殊情况，这种情况存在的前提条件是：

房屋销售前，房屋使用管理维修公约中明确规定并经全体购房人认可，或者楼内全体产权人会议明确决定首层住户不用交电梯运行维护费。

《中国物权法草案建议说明》中也明确了这一原则。

毕竟，在我国的法律体系中，民事活动双方约定优于法定原则。

（劲松）

小区公共区域的照明费如何分摊？

答：

住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。

但合肥物业管理收费办法规定，公共用水用电不得计入物业管理成本，由全体业主共同分摊。

房屋面积与合同不符，怎样纠正？

问：

我对自己住房进行测量，测得面积与租赁合同上标明的面积数不符，不知如何去纠正？

读者：

肖先生

　　答：

房管局有关人士解释说，由于房屋的测量专业化要求强，并且有一些相关的具体规定，比如“计租面积内有墙垛、砖柱等，如每处面积超过0.2平方米，应减除所占面积，以及长度误差在5厘米以内为丈量面积的允许误差”等等。

因此，由于用户本人缺乏相关专业知识，自行测量的结果未必合乎规范。

如果你认为误差很大，建议先到公房的出租部门进行核实，若结果仍不满意，可到双方认可具有资质的房屋计量单位要求测量，以到得准确、合理的数据

交了小区停车费，停车管理单位应负什么责任？

停车管理单位应负的责任是：

保障车主有车位；负责疏导小区交通；有专人负责看管车辆；出车进车有手续。

一般收费没有约定的，车主应通过投保解决车辆丢失风险。

问：

业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

　　答：

这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。

　　房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。

但是在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

　　在商品房买卖合同，对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

　　既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供（如保安、保洁等）。

问：

我家近期购买了一套新建住宅，入住一段时间后却发现房屋有些质量问题，不知向哪个部门投诉？

听说在保修期内或保修期外分别由不同的部门受理，是否有这回事？

　　答：

是有这回事。

你购买的新建住宅，如果在保修期内的，发生了住宅工程质量问题，根据《新建住宅质量保证书》的明文规定，应向新建住宅所在地区的建筑业管理部门和建设工程质量监督机构反映，并由质监机构督促房产开发企业处理解决。

据了解，上海市建设工程质量监督总站地址宛平路75号20楼，联系电话63777788；如果超过了保修期，发生住宅质量问题应该向住宅的物业管理部门反映，由其负责进行维修，上级主管单位是市房屋土地资源管理局；此外，作为市住宅发展局，是住宅质量投诉的归口管理部门，负责处理跨地区、综合性且性质较为严重的住宅质量投诉。

（方文）

我于今年年初购买了一套商品房，并于7月初办理了入住手续，在我装修房屋期间，发现楼上的房屋有水渗漏到我家墙上，这种情况我应该怎么处理？

读者李军李军：

您好！

　　在开发商与购房者签订合同时，开发商应向购房者提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。

在《房屋质量保证书》中明确规定了购房者在正常使用情况下，商品房各部位以及各部件的保修内容和保修期。

具体的保修期是从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起开始计算，屋面防水保修期为3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年等等。

　　针对您家的这种情况，您首先应查明是楼上装修时非法拆改造成的，还是正常使用时房屋漏水的。

如果是楼上非法拆改造成的，那么，您家的损失应由楼上负责，但是如果是在正常使用的情况下发生漏水的，开发商应承担责任。

物业管理费该按哪个面积收

根据有关规定，物业管理费应根据房屋的实测建筑面积数收取。

购房人购房时与出卖人签订了购房合同，对于期房来说，购房合同中约定的建筑面积为暂测面积，期房建成交付时，出卖人应向购房人提供该房屋的实测建筑面积；对于现房来说，购房合同约定中的建筑面积应为该房屋的实测建筑面积。

购房人应根据房屋的实测面积数向物业公司交纳物业管理费。

本案中，读者购买的是1999年的产权房，其与出卖人签订的购房合同中约定的建筑面积应为实测面积，物业公司应按照购房合同中约定的建筑面积数（74.3平方米）向该业主收取物业管理费，业主可向物业公司了解按84.86平方米收取物业管理费的依据。

房屋出现细微裂缝买家能否退房？

问：

我买了一套房子，入住后不久就出现了一些质量问题，地面起鼓，墙面有多处细微裂缝。

向开发商提出退房，遭到拒绝，我该怎么办？

　　——读者李先生

　　解答：

你反映的问题在京城房地产市场上经常出现。

根据有关法律，对于质量问题，应当区别情况进行解决。

　　1.主体结构问题。

对于主体结构问题，应根据建设部《商品房销售管理办法》第三十五条的规定处理，即“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

”

　　2.非主体结构的质量问题。

对于此类问题，视双方有无约定，处理不同。

（1）如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行。

（2）如双方当事人无特别约定，购房人应与开发商协商予以解决，一般不能退房。

如在法定保修期限和范围内，可以要求开发商承担保修责任。

如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。

其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的维修，费用从公共维修基金中支出，其他部位，由业主自行承担费用。

如开发商在法定保修期内未进行维修的，则还应让开发商负责维修。

并应依法赔偿因不及时维修而带来的损失。

　　根据来信中说明的情况，应该属于非主体结构问题。

如你们之间有特别约定，按约定处理。

如无另外约定，则你不能要求退房，如你所购房为非主体结构问题以外的瑕疵较多，开发商应积极予以解决，如开发商在法定保修范围和期限内，未予以解决，你依法有权要求开发商承担保修责任并赔偿因此造成的损失。

　　律师建议：

根据北京建设市场的实际情况，商品房交付使用后，主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题，因此关于保修条款的制定就非常重要，建议购房者在签订购房合同时，应当针对所购房屋的实际情况与开发商约定详细具体的保修条款。

建设部《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》对开发商的保修责任做了最低限度的规定，当事人可以在此基础上与开发商做另外约定。

保修条款一般包括如下内容：

　　1.保修范围。

当事人可以在《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确定的范围外，约定其他的保修部位。

2.保修期限。

当事人可以在《商品房销售管理办法》第三十三条确定的期限基础上，约定更长的保修期限。

3.用户报修的单位及答复和处理的时限。

4.违约责任。

如开发商不按规定承担保修责任，应承担违约责任。

5.无法维修的处理。

如可以这样规定：

开发商经两次修理仍不能解决的，开发商应当给予一定的经济补偿或买方有权要求更换或退房。

办入住手续时业主是否应交纳物业费？

业主在入住时交纳物业费的现象是前期物业管理的事情，是指业主会在成立前由开发建设单位委托的物业管理服务企业进行的物业管理服务所收费用的情况，一般在新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理合同，购房人在购买新建商品房时，应对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认，经购房人确认的物业合同，对购房人有效。

所以如果合同中约定了入住时应交纳物业费和交纳的期限，那就应履行合同的约定

供电、供水问题的关键在于必须按照市场商品经济客观规律运作，而不能始终以垄断方式运作！

电力是供电企业的产品，既然作为产品，就应该遵从商品经济运作规律，应该由产品的制造者、经营者向消费者提供服务，即“向最终用户服务，向最终用户收费”！

当然，电力部门也可以委托物业管理公司或其他人代替自己“向最终用户服务，向最终用户收费”。

因此，《物业管理条例》第四十五条明确规定：

“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

”如果，电力企业没有委托物业管理公司“向最终用户服务，向最终用户收费”的，物业管理公司是无权收费的！

此时，物业管理公司没有被委托进行收费，实质是对供电企业、业主以及住户的侵权行为，也是违反《物业管理条例》的违法行为！