清末民初热河蒙地徐姓买卖地契初探徐晓辉解读.docx
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清末民初热河蒙地徐姓买卖地契初探徐晓辉解读
清末民初热河蒙地徐姓买卖地契初探
徐晓辉
摘要：
清代以来，伴随着热河蒙地的移民和开垦，土地的租佃关系随之产生，并一直延续到民国年间。
笔者手中保有清末民初这一地区徐姓的八份土地买卖地契。
这些地契生动地反映了清末到民初热河蒙地的土地租佃关系，同时，也可深刻地反映了这一时期该地区的重大社会历史变革与当时的社会历史现象。
关键词：
清末民初；热河蒙地；买卖地契；经济现象；土地租佃关系；政治变革；社会现象
前言
居住于今承德市平泉县蒙和乌苏蒙古族乡南坡村和平房满族蒙古族乡东樱桃沟村的徐姓，祖上于清朝年间，离开山东老家出口谋食，先定居于南坡村，随后，一支迁到位于南坡村东南方向的东樱桃沟村。
其中东樱桃沟村一支至今已在此生活了七代。
笔者为徐姓东樱桃沟村一支的第六代，手中所收藏的土地买卖地契共八份，均为祖上流传下来。
时间范围为光绪二十二年（1896）至中华民国四年（1915）。
其中，光绪二十二年一份，光绪三十四年一份，宣统二年一份，中华民国二年一份，中华民国三年两份，中华民国四年两份。
徐姓一族作为关内汉民“出口谋食”大军中的一支，其流传下来的土地买卖地契非常具有代表性。
本文以这八份土地买卖地契为依据，结合清代、民国历史文献及当地徐姓老人的回忆，对土地买卖地契中所反映的清末民初这一地区的土地租佃关系、社会历史变革及社会历史现象，进行一一的分析。
一、热河蒙地的开垦及土地买卖契约的产生
热河，为华北平原和蒙古高原的交汇地带，“是蒙古族聚居而又临近中原的地区”【1】。
清朝建立了我国历史上又一个多民族统一的政权，蒙古地区也结束了割据状态，归属于中央政府的管辖。
随着木兰围场的建立，大大加强了中央与蒙古地区的联系和交往。
随后避暑山庄又在热河兴建，“从康熙四十七年（1708年）后、乾隆十六年（1751年）后，康乾两帝每年都要到避暑山庄居住，往往是夏初前来，重阳返回，一住就是四五个月，多至半年，极少例外”【2】。
皇帝的每次前来，都相当于中央政府的一次大搬迁。
皇室及王公大臣需要在此办公、生活，于是，内地的衙署、学校、酒楼等相继在这块本属于蒙古的地区出现。
这样，一套服务于避暑山庄的机构和设施逐渐健全起来，热河迅速发展成为清廷的第二政治中心。
皇帝在避暑山庄居住期间，蒙古王公贵族还要对皇帝进行朝觐，这就进一步密切了蒙古地区同内地政治、经济、生活模式的接触，为加速热河蒙地的土地开垦进程打下了基础。
清初，中央政府在内蒙古地区实行盟旗制，这种制度“划分和固定了牧地范围，不但使牧地的使用较为有计划和合理，有利于畜牧业的发展，而且使各旗有条件招佃开垦”【3】。
同时，由于蒙古王公与中央和内地的频繁接触，一方面对货币的需求增加，另一方面也看到了内地农业经营的可观收益，从而要求开垦牧地进行农业生产，来增加自己的财政收入。
早在顺治、康熙年间，蒙古王公就已经开始把土地租给汉族佃农，收取地租。
但是由于政府的限制，当时在蒙地谋生的汉族佃农多是“春至秋归，租地周期较短，面积也不是很大，因此，租佃关系并不发达，契约手续很不完备，仅以口约的形式，大致规定一下租地规则，还未形成文字契约”【4】。
但是，每当关内发生自然灾害，清政府为了解决难民问题，维护自身统治的稳定，就会短时间内放松对蒙地开垦的限制，甚至鼓励关内灾民出口谋生。
据《平泉县志》记载：
雍正初（1723—1727），直隶、山东、山西、河南连年水涝灾害严重，理藩院奉诏向昭乌达盟、卓索图盟的蒙古王公“借地养民”；乾隆九年（1744）关内连年灾荒，清廷准关内灾民出口谋生，大批山东、河北汉民流入境内。
【5】清政府的“借地养民”，固然促使大批汉族农民出口谋生，而事实上，清政府在限制关内汉民出口时，也并没有能够真正阻止关内汉民迁往热河开垦的浪潮。
随着汉族佃农的大量涌入和土地开垦的发展，“口约”的形式就不能适应新的需要了。
【6】为了明确租地的面积，便于收取地租，蒙古王公贵族都制备了土地册，凡出租土地都要进行登记，形成了单方面的文字契约。
【7】其后，“定居下来的汉族佃农，为了取得稳定的租地权，又日益要求土地所有者订立永佃契约，永佃制随之产生”【8】，并逐渐成为热河蒙地租佃关系的主要形式。
永佃契约一旦订立，就标志着汉族佃农获得了这块土地的永久使用权。
而又由于永佃权的流通，遂产生了买卖契约。
笔者手中的地契就属于汉族佃农之间买卖土地永佃权的买卖契约。
一张完整的买卖地契一般都是一式两份，卖者与买者人手一份。
笔者手中的八份买卖地契，其格式比较固定，所书内容也大体相当。
归纳起来，这种买卖地契所涉及的内容，无外乎以下这几点：
1、买卖双方、中见人、代字人；2、涉及的土地亩数或土地四至；3、卖地价钱及地租额；4、立契双方应遵守的规则；5、立契时间。
二、买卖地契所反映的经济现象
（一）买卖契约中的土地买卖
依照清政府的规定，蒙地是不能进行买卖的。
因为清政府准许汉族农民开垦热河蒙地的目的是“借地养民”。
由于蒙古人属于游牧民族，不会种地，而他们又拥有大片土地。
汉族农民会种地，但来到此地又没有地可种。
于是由这些会种地的而又无地的汉民开垦蒙地，蒙古地主坐收地租。
所以，笔者手中所持有的八份买卖地契，内容中所涉及的土地买卖，并不是完全意义上的土地买卖，其土地买卖只是土地永佃权的买卖，并不涉及土地的所有权。
所以，汉族佃农之间在进行土地永佃权买卖时，除了收取“卖地价”，还要写明租子数额。
如下面这则地契：
立卖地契文约人管顺只因无钱使用，今将自己本身荒地一处，营子北沟阳坡荒熟地一处，计开四至：
东至小道，西至梁岗，北至梁顶，下至沟，四至分明。
自烦众人说允，情愿卖于徐万祥名下耕种为主，永远为业。
土木石相连，并无除留。
众人言明，地价钱一吊五百文，干租差钱一百文。
其钱笔下交足，分文不欠。
恐口无凭，立卖契为证。
中见人：
宋福珍谭景昇
代字人：
贾清源
大清光绪二十二年二月初九日立
从行文内容看，似乎是通常的土地买卖契约，但是从“干租差钱一百文”的规定来看，并不是通常的土地买卖契约，而是土地永佃权的买卖。
卖主管顺是土地永佃权的所有者，他卖给徐万祥的也是这块土地的永佃权。
管顺把这块土地的永佃权以一吊五百文的价钱转手卖给了徐万祥，这一吊五百文由管顺所得。
据笔者的祖父现今七十八岁的老人徐兆元介绍，当时汉人种的是蒙古人的地，谁种就由谁向蒙古人交租。
所以，徐万祥从管顺那里购得这块土地的永佃权后，便由徐万祥向土地的主人蒙古人交纳租子了，数额为一百文。
（二）永佃权的兼并及永佃价格的提高
在热河蒙地的永佃制流通过程中，值得注意的是汉族富农、地主对永佃权的兼并。
热河蒙地的土地虽然禁止买卖，但是，买下土地的永佃权后便可“永远为业”，外加上不断从关内移民来的贫苦农民可供雇佣，这样，就为较大规模的农业经营提供了条件。
于是，一些地主和富农便把热河蒙地的土地永佃权视为财富，并对其进行兼并。
他们或从蒙古人那里包揽荒地，或从贫苦佃农那里购买土地永佃权。
他们揽地经营，获取利润后，再投资土地，扩大规模。
现将本人手中所收藏的徐万祥（笔者的高祖父）、徐成（笔者的曾祖父）、徐珍父子三人的八宗土地永佃权购买时间、佃权面积、永佃权价格及佃农出卖原因列表归纳如下：
徐氏父子三人购买土地永佃权统计
年份
卖主姓名
佃权地段面积
永佃权价格
年地租额
买地人
卖地原因
大清光绪二十二年二月初九日
管顺
营子北沟阳坡荒地一处
一吊五百文
一百文
徐万祥
无钱使用
大清光绪三十四年三月十九日
王和
坐落家东园子一处
十吊
一百文
徐成
手乏不凑
大清宣统二年正月二十日
王和
西阳坡荒地一处
十一吊文
一百文
徐万祥
手乏不便
“大清宣统五年正月二十日”
贾作霖
北阳坡地一段
中钱四十五千整
一百文
徐万祥
手空乏不便
中华民国甲寅年正月二十日
宋贵
西阳坡地一段
京钱八千整
一百文
徐珍
手空乏不便
“大清中华国三年十一月初九日”
管信
南台子地一段，计垄六十三条
三百三十千整
租子八斗
徐成
无钱使用不便
中华国乙卯年正月十八日
周存良
南梁地一段
二百九十千整
租粮九升
徐成
手空乏不便
中华民国乙卯年十二月初十日
王树德
房身一处，坐落营子北头大道北，内有草房三间；庙东地大小三段相连；河南地一段。
京钱八百吊文，合大洋一百十四元二角八分六厘
随原契交纳
徐成
正用不便
注：
据刘克祥先生在《清代热河的蒙地开垦和永佃制度》（《中国经济史研究》1986年第3期，58页）中的解释，中钱和京钱是清代和民国初年流通于热河地区的钱币。
通常情况下，一千文中钱或京钱合制钱490文。
据笔者的祖父介绍，徐姓在清中后期从山东出来到热河垦荒、扛活，在樱桃沟的一支，经过祖孙三代人的努力，到第二代人徐万祥时，成为村里的富户。
而到第三代徐成时，一度成为全村唯一的地主，不仅拥有大片土地的永佃权，而且还拥有四处房产，并且拥有两个姓胡的长年雇佣工。
从笔者祖上流传下来的这八份买卖地契来看，徐万祥、徐成、徐珍父子所进行的这八次土地永佃权的购买全部取自佃农之手。
可见，清末民初在热河蒙地，购买佃农的土地永佃权已成为地主、富农们兼并土地永佃权的主要方式。
从表中“卖地原因”一栏可以看出，佃农出卖土地永佃权无非是为了缓解经济上的窘迫状况。
而正是由于他们的经济窘迫，给富农、地主兼并土地永佃权提供了机会。
这些以土地为生的佃农每每出卖一块土地的永佃权，虽然会暂时缓解他们经济上的窘迫状况，但从长远来看，这无疑是饮鸩止渴的做法。
如上表中的王和，在相隔不到两年的时间内，由于生活窘迫先后出卖了两块土地的永佃权，陷入出卖土地永佃权与经济窘迫的恶性循环。
可想而知，像王和这种情况的当时不在少数。
而这种情况的出现，定会造成热河蒙地的直接生产者日益与土地佃权相分离的后果。
永佃权的兼并，无疑造成了热河蒙地社会的两极分化。
另外，从清代那三份契约中永佃价格与地租额来看，所涉及的三块地的地租额都是一百文，这三块土地的面积是否一致，无法查证。
但以地租额为标准来看，土地的永佃价格都在不断提高。
造成这种情况，除了通货膨胀的因素外，笔者认为有以下原因：
第一、汉族富农、地主对土地永佃权的兼并，炒高了价格；第二、随着移民数量的逐年增加，人均耕地面积逐年减少；第三、由于过分开垦，造成了生态的恶化。
光绪九年水灾严重尤甚，平泉地面本是出粮之所，连遭两次水灾，一带膏腴之田均被冲坏，其水退后，遍地细沙巨石，已是不堪耕种。
【9】第四、佃农在土地上增加了附属设施，这无疑成为了土地的附加值。
第五、一些蒙古人在出租土地时，采取提高佃价，降低租价的方式。
再者，除了中华民国乙卯年十二月初十日订立的那份契约中没有明确写明地租额之外，其余七份中的地租额在土地价格总额中所占的比重都远远低于永佃价格所占的比重。
伴随着永佃权的流通和汉族富农、地主对土地永佃权的兼并，热河蒙地的土地实际上已被汉族富农、地主所控制。
而作为蒙地土地主人的蒙古人，靠着微薄的地租，生活却日益窘迫，他们也只能在名义上被称为“地主”了。
三、地契所反映的政治变革
伴随着热河蒙地开垦浪潮的冲击，以及不断增强的汉族移民进程，热河的政治、经济、文化等各个方面都发生着剧烈的变化。
以汉族为主体的农业人口逐渐成为了这一地区的主体，经济类型也逐渐由以牧业为主向以农业生产为主过渡。
生产方式的变革又导致了生活方式的变革，随着越来越多的蒙古人由牧转农，其传统的居住、饮食等生活习俗也受到了冲击，并开始向汉族农业生活方式转型。
与此同时，由于长期的蒙汉杂居，民族间经常性的交流与交往，甚至蒙汉通婚，使蒙古族传统文化也越来越受到汉族文化的影响和渗透，他们开始学习说汉语，写汉字，筑汉房，习汉俗，出现了蒙汉民族融合的现象。
据东樱桃沟村徐姓第四代人笔者的祖父介绍，现居于平泉县平房满族蒙古族乡蒙古营子的付姓均为蒙古人后裔。
如果不是知情人透漏，常人根本无法从生活方式和语言上分辨出他们与汉人的不同。
另外，由于当时清政府要对蒙汉进行“分而治之”，由此在蒙汉杂居的半农半牧区出现了盟旗与府州县并行的二元管理制度。
这一行政区划设置是当地社会经济文化类型转型的结果。
对于游牧型的蒙古社会而言，盟旗制是适合的，但对于定居汉族农耕社会而言，内地长期行之有效的府厅州县制无疑是现实的最好选择。
【10】但这毕竟是两种不同的行政体制，在两种行政体制内，双方的利益不可能达到一致。
所以，在一定限度内，二者可以并存，但一旦下面的经济基础发生变化时，二者便不可并存。
随着大批汉人的涌入和不可控制的蒙地开垦，蒙地原有的经济基础已发生了彻底的转型。
这样，为了更好地管理汉民，清政府不得不在旗地一再增加府州县的设置。
民国初年，热河地区在行政设置上大体沿袭了清朝。
以平泉为例：
雍正七年（1729）设八沟直隶厅；雍正十一年（1733）设八沟厅理事同知，建衙署；乾隆四十三年（1778）正月，撤八沟厅建平泉州；光绪二十九年（1903）划出州东北部，建建平县；民国二年（1913）撤平泉州，建平泉县，改知州为县知事，改州衙署为县行政公署。
【11】
在笔者手中这份“中华民国乙卯年十二月初十日”的契约中，右面有“平泉县印”，左面有“平泉县行政公署”的“查验”印章，并贴有中华民国印花税票。
说明当时平泉无论在行政管理的设置上还是对土地的管理上，都进一步加强了。
而这一切的动力，主要来源于蒙地的开垦。
在主页右面的这张“热属騐发特别契纸执据”上，附有蒙汉两种文字。
而在今天的平泉县，虽然境内有蒙古人居住，但在政府的文件中早已找不到蒙古文字的影子。
对比之下，我们不难发现蒙汉民族融合的历史趋势。
这份契纸不仅验证了《平泉县志》的记载，也为蒙地开垦促进了蒙汉民族融合和推动蒙地与内地的一体化进程的史实提供了依据。
另外，从契纸上所贴的印花税票推断，最晚到民国六年，热河蒙地的土地买卖已作为一项国家税收收入，土地永佃权的买卖关系到此正式规范化、系统化。
四、地契所反映的当时的社会现象
民国初年，戴季陶在某次旅途中遇到一老农，在交谈中戴季陶发现老农似绝不解中华民国为何物。
当戴季陶告诉老农你就是中华民国人时，老农茫然惶然，连声曰：
“我非革命党，我非中华民国人。
”戴季陶不禁大为感慨：
“中华民国成立已三年矣，而人民智识尚有若是者，则袁世凯之举动，真无足怪矣。
”在中国，封建君主专制制度延续了两千多年，这种制度不仅禁锢了人民的思想，也造成了广大人民对政治的冷漠。
在偏远的农村地区，广大农民的政治意识更是普遍缺乏。
笔者手中的这两份地契就是这一情况的真实写照。
这两份地契落款分别为“大清宣统五年二月初八日”和“大清中华国三年十一月初九日”。
众所周知，宣统三年十二月二十五日（公元1912年2月12日），清廷颁布退位诏书，宣布清朝统治的结束。
而这份地契落款却出现了“大清宣统五年”的纪年。
出现这种情况，笔者认为有两种可能：
一种是，蒙地人民对清政权的怀念；另一种可能就是，在偏远的蒙地农村地区，当时大家并不知道辛亥革命的爆发，更不晓得清廷的覆灭和中华民国的建立。
而第二种可能性更大一些。
而再看第二份，按理说，这一份地契的落款应为“中华民国三年十一月初九日”，而这一份偏偏创造性的写为“大清中华国三年十一月初九日”。
“大清中华国”，顾名思义，这是一个“大清”与“中华民国”的结合体。
如果是蒙地人民怀念清廷，似乎不应该出现“中华国”字眼，加之当时居住在东樱桃沟的人，祖上均为从关内迁来的汉族农民，民族成分比较单一，再加上当时农民的政治意识淡薄，怀念满洲政权的可能性就微乎其微了。
另外，到右面那份契约订立时，辛亥革命已结束三年了，而当地人对中华民国取代清廷的政权变更认识，却仍处于一种模糊状态，那么之前出现“宣统五年”的纪年也就不足为奇了。
更值得一提的是，据笔者祖父回忆，在他小时候，村里的老年人头上还留着辫子。
可以这么说，生活在热河偏远地区的老百姓根本不知道外面发生的巨变，即便知道了，也只是认为这不过是历史上的改朝换代。
这也从侧面反映了，辛亥革命远未深入到广大农村，对农民生活习俗的影响也十分有限。
我们并不能否定辛亥革命的划时代的历史意义，而在当时，这种意义似乎并不为广大农民所认知。
结语
这八份买卖地契距今已有一个世纪，可以说它们是蒙地特定历史时期的特定产物。
如今翻开它们，上面的每一个字都已经成为了历史。
通过这些第一手资料，我们不仅能透视出热河蒙地开垦时的土地租佃问题，难得的是，它还为热河地区的社会历史变革和当年的社会现象提供了宝贵的历史见证。
从农业经济的发展来看，热河蒙地的开垦使中原的农业生产技术在口外地区得以传播，农业生产面积得以进一步拓展。
不仅加强了蒙古地区同汉族地区的经济文化交流，也促进了蒙汉民族的大融合，进而加快了热河蒙地与内地的一体化进程。
同时，热河蒙地的开垦，吸引了大批关内贫苦汉族农民出口谋食，帮助内地分担了一份由自然灾害而造成的压力，缓解了内地的社会矛盾。
但不可否认，大片荒地和牧地的开垦，也造成了热河蒙地的生态问题。
读书的好处
1、行万里路，读万卷书。
2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。
3、读书破万卷，下笔如有神。
4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。
——达尔文
5、少壮不努力，老大徒悲伤。
6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。
——颜真卿
7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。
8、读书要三到：
心到、眼到、口到
9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。
10、一日无书，百事荒废。
——陈寿
11、书是人类进步的阶梯。
12、一日不读口生，一日不写手生。
13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。
——高尔基
14、书到用时方恨少、事非经过不知难。
——陆游
15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德
16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。
——笛卡儿
17、学习永远不晚。
——高尔基
18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。
——刘向
19、学而不思则惘，思而不学则殆。
——孔子
20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。
——培根
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