房地产操盘实战攻略培训.ppt
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市场调研目的：
客群客群定位定位产品产品定位定位价格价格定位定位推盘推盘时序时序Part1市场调研市场调研NewVisualAngle总总体体思思路路计算市场容量计算市场容量分析产品需求分析产品需求预测销售价格预测销售价格确定推盘时序确定推盘时序Part1市场调研市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市总体经济概况城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及基地条件及SWOTSWOT分析分析l城市概况城市概况l城市经济城市经济l居民生活居民生活l城市规划城市规划锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市总体经济概况城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及基地条件及SWOTSWOT分析分析l近几年房地产运行情况分析近几年房地产运行情况分析l近期房地产市场运行情况分析近期房地产市场运行情况分析l各区域房地产市场概况简析各区域房地产市场概况简析l房地产市场未来走势分析房地产市场未来走势分析锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市总体经济概况城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及基地条件及SWOTSWOT分析分析l区域房地产市场发展沿革区域房地产市场发展沿革l区域房地产市场运行状况分析区域房地产市场运行状况分析l区域在售项目调研区域在售项目调研l区域房地产市场未来总体走势分析区域房地产市场未来总体走势分析锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市总体经济概况城市房地产市场发展分析城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及基地条件及SWOTSWOT分析分析锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAngle方法一：
根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法一：
根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法二：
分类需求预测法方法二：
分类需求预测法自动需求：
新增人口的居住性需求自动需求：
新增人口的居住性需求城市化发展需求城市化发展需求主动需求：
居民换房的需求主动需求：
居民换房的需求被动需求：
拆迁户的需求被动需求：
拆迁户的需求方法三：
方法三：
对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：
对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：
该城市未来市场容量该城市未来市场容量总体市场容量总体市场容量区域市场容量区域市场容量本案市场容量本案市场容量锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAngle方法一：
历年比例分析法方法一：
历年比例分析法区域需求量城市需求量区域需求量城市需求量该区域购房比例该区域购房比例（近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测）（近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测）方法二：
问卷比例分析法方法二：
问卷比例分析法区域需求量城市需求量区域需求量城市需求量该区域购房意向比例该区域购房意向比例（通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例）（通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例）方法三：
方法三：
方法四：
方法四：
对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：
对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：
该区域未来市场容量该区域未来市场容量总体市场容量总体市场容量区域市场容量区域市场容量本案市场容量本案市场容量锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研来自来自中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载NewVisualAngle供需对比供需对比供不应求：
供给缺口为本案未来的推盘体量供不应求：
供给缺口为本案未来的推盘体量供过于求：
判断本案未来销售基本底线供过于求：
判断本案未来销售基本底线总体市场容量总体市场容量区域市场容量区域市场容量本案市场容量本案市场容量锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研来自来自中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载NewVisualAngle产品供需变化历程（各户型市场供给产品供需变化历程（各户型市场供给/各户型市场需求）各户型市场需求）目前产品供需分析（各户型市场供给目前产品供需分析（各户型市场供给/各户型市场需求）各户型市场需求）未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析）未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析）各产品市场表现分析各产品市场表现分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析户型定位户型定位锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAnglel产品类型偏好产品类型偏好l户型偏好户型偏好l面积选择面积选择各产品市场表现分析各产品市场表现分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析户型定位户型定位锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研来自来自中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载NewVisualAnglel产品总体选择产品总体选择l户型配比户型配比l面积设置面积设置l户型设计注意点户型设计注意点l各产品市场表现分析各产品市场表现分析未来客群偏好分析未来客群偏好分析户型定位户型定位锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAngle依据一：
近三个月项目所在区商品房住宅均价；依据一：
近三个月项目所在区商品房住宅均价；依据二：
项目所在区各项目销售情况：
销售价格、销依据二：
项目所在区各项目销售情况：
销售价格、销售状况及原因；售状况及原因；依据三：
市场比较法：
选取项目依据三：
市场比较法：
选取项目3355个个依据四：
问卷调查法依据四：
问卷调查法依据五：
成本定价法依据五：
成本定价法依据六：
依据六：
项目现可售均价项目现可售均价未来价格涨未来价格涨/跌幅预测跌幅预测预测本案未来市场价格预测本案未来市场价格锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAngle依据一：
项目销售期的市场竞争环境依据一：
项目销售期的市场竞争环境全市房地产市场未来竞争环境全市房地产市场未来竞争环境项目所在区域的竞争环境项目所在区域的竞争环境项目所在板块的竞争环境项目所在板块的竞争环境与本案同类产品的竞争环境与本案同类产品的竞争环境依据二：
未来价格总体走势判断依据二：
未来价格总体走势判断促进上涨因素分析促进上涨因素分析宏观经济宏观经济区域经济区域经济城市化进程城市化进程购买力购买力消费者预期消费者预期城市建设城市建设土地、建安成本土地、建安成本抑制价格上涨分析抑制价格上涨分析政策调控政策调控市场供给增加市场供给增加消费者消费者/开发商预期开发商预期依据三：
本案未来销售价格涨依据三：
本案未来销售价格涨/跌幅跌幅线性回归法预测未来涨线性回归法预测未来涨/跌幅跌幅;近几年全市房价的平均涨幅预测未来涨近几年全市房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅跌幅;近几年项目所在区房价的平均涨幅预测未来涨近几年项目所在区房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅跌幅;项目现可售均价项目现可售均价未来价格涨未来价格涨/跌幅预测跌幅预测预测本案未来市场价格预测本案未来市场价格锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研来自来自中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载NewVisualAngle本案未来市场价格本案未来市场价格=项目现可售均价项目现可售均价房价未来涨房价未来涨/跌幅跌幅项目现可售均价项目现可售均价未来价格涨未来价格涨/跌幅预测跌幅预测预测本案未来市场价格预测本案未来市场价格锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAngle依据一：
总体经济环境依据一：
总体经济环境政策方面政策方面城市规划城市规划城市发展城市发展依据二：
城市重点项目建设进度依据二：
城市重点项目建设进度依据三：
未来市场竞争环境分析依据三：
未来市场竞争环境分析依据四：
未来需求量预测依据四：
未来需求量预测依据五：
依据五：
推盘时序分析依据推盘时序分析依据开发时序建议开发时序建议锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研NewVisualAngle11、开发秩序安排、开发秩序安排22、开发时间安排、开发时间安排33、开发量的进度安排、开发量的进度安排推盘时序分析依据推盘时序分析依据开发时序建议开发时序建议锁定购房阶层锁定购房阶层Part1市场调研市场调研谋略篇之二谋略篇之二NewVisualAnglePart2战略定位及形象定位战略定位及形象定位战略定位战略定位及及形象定位形象定位NewVisualAngleNewVisualAngle定位是对项目在市场营销中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。
战略定位是突出一个项目最典型、最主要、最关键的特征或核心，是从宏观、整体来把握项目发展的策略，从理念切入，以对大势的把握和相关资源的整合利用来提出项目的整体发展思路整体发展思路，定位以唯一性、排他性、权威性为基本原则。
何谓战略定位何谓战略定位Part2战略定位及形象定位战略定位及形象定位NewVisualAngle战略定位方法战略定位方法大势把握大势把握出思路出思路理念创新理念创新出定位出定位策略设计策略设计出方案出方案资源整合资源整合出平台出平台在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。
大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市的发展思路。
大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。
场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。
思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。
理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
律。
理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。
策略设计包括项目总体定位、项目理念设具有可操作性的对策方案。
策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。
计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。
帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。
资源整合包括企业内统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。
资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。
整合。
东海滨城前期战略定位东海滨城
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