精品建材装饰广场建设项目可行性研究报告.docx
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精品建材装饰广场建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目简介
1、项目名称
精品建材装饰广场建设项目
2、项目建设单位
************建材销售有限公司
项目负责人：
3、项目建设地点
项目建设地点位于******城纬三路与新站路交叉口，所在区域交通便捷。
4、项目建设规模与内容
项目占地面积18.7亩，总建筑面积27000平方米，主体建筑6层，并配套建设道路、广场、绿化等配套设施。
项目建成后将形成“一站式”家居建材及装潢设计销售市场，满足******及其周边地区对家居建材的消费需求。
5、投资估算及资金筹措
总投资2600万元，其中：
固定资产投资2544万元，铺底流动资金56万元。
资金筹措全部由项目单位自筹。
6、项目单位简介
************建材销售有限公司系上海冠程建筑工程有限公司在******兴办的家居建材市场开发和经营企业。
上海冠程建筑工程有限公司位于上海横泰经济开发区，主要经营范围:
建筑工程，土石方工程，建筑幕墙工程。
1.2报告编制依据、范围
1.2.1编制依据
本项目可行性研究的主要依据包括：
1、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资〔2006〕1325号）；
2、《******国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
3、《******城镇建设“十一五”发展规划》；
4、《******“十一五”生态建设和环境保护规划》
5《******县城总体规划（2004-2020）》
6、《******土地利用总体规划》；
7、******统计年鉴（2007年度、2008年度）
8、国家、地方其他相关政策、法律、规定、标准；
9、项目单位提供的相关资料。
1.2.2可行性研究报告编制的范围
1、对企业的基本特点和发展规划进行说明和总体研究；
2、对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议；
3、结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性；
4、对项目实施条件、厂址、原材料及能源供应等进行研究说明；
5、就项目的环保、节能、消防和劳动安全卫生进行分析说明；
6、进行项目的总投资估算、成本估算和经济效益分析，进行财务及经济评价；
7、提出本项目可行性研究报告的工作结论。
1.3主要研究结论
（一）建设方案及建设规模
该项目占地面积为18.7亩；总建筑面积为27000m2，新建精品建材装饰广场，并配套建设其他公用工程和辅助工程。
（二）项目实施进度
项目建设期1年（不包括项目前期工作），从2010年元月到2010年12月底。
（三）项目总投资及主要技术经济指标
1、项目总投资及资金筹措
项目总投资约为2600万元，其中包括固定资产投资2544万元，铺底流动资金56万元。
2、主要经济技术指标
主要经济技术指标表
表1-1
序号
指标名称
单位
数量
1
项目占地面积
亩
18.7
2
建筑总面积
m2
27000
3
建筑密度
％
40.1
4
容积率
2.2
5
绿化率
％
30
6
总投资
万元
2600
7
固定资产投资
万元
2544
8
铺底流动资金
万元
56
9
平均年销售收入
万元
853
10
平均年总成本
万元
202
11
平均年销售税金及附加
万元
4.1
12
年均利润总额
万元
485.1
13
所得税后财务内部收益率（i=10%）
%
18.7
14
税后累计财务净现值（i=10%）
万元
1225.3
15
税后投资回收期（含建设期）
年
6.2
第二章项目建设背景、必要性及意义
2.1项目建设背景
家具建材是人民生活的必需品，也是现代生活方式的载体。
建材产业作为一个不断吸纳劳动力就业、促进地方经济发展的传统产业，在国民经济发展中承担着重要的使命。
近两年在奥运经济的推动下，中国的经济蓬勃发展，房地产业持续火爆，同时也带动了建材产业的繁荣，近几年建材企业的业绩都是以D字头的火车速度向前增长的，家居建材市场作为流通市场中的重要力量，为我国建材家居产品的供销做出了巨大贡献。
虽然我国部分建材家居市场十几年前就已经出现，但大部分家居建材零售企业仍处于发展的阶段，还远远没有成熟，而大型建材家居市场与一般市场有着商品上的明显区别，理性消费商品比例较大，而且在商品数量相同的情况下，建材市场所需营业面积大，建材家居类商品一次性购买数量大、种类多，因而具有鲜明的特色。
繁昌古称春谷，西汉建县，距今已有2100多年历史，三国时期东吴名将周瑜曾任春谷长。
现有全国重点文物保护单位3处，“人字洞”是迄今亚欧大陆发现的最早古人类活动遗址。
繁昌资源丰富，拥有7大类34种矿产资源和29公里长江岸线，国家级森林公园、国家4A级旅游景区——马仁奇峰被誉为“皖南张家界、江滨小黄山”；区位交通优越，素有“皖南门户”之称，沪铜铁路、沿江高速公路、S321和S216线、长江黄金水道穿境而过，已经启动建设的宁安城际铁路和规划中的芜湖长江二桥将进一步提升繁昌承东启西的区位优势。
近年来，在省委、省政府和市委、市政府的正确领导下，******委、县政府认真落实科学发展观，坚持强工业、优农业、兴三产，大力推进新型工业化、城乡一体化和“三农”现代化，努力促进经济社会又好又快发展，奋力争当全省县域经济发展排头兵和城乡一体化发展先行区。
在全省县域经济发展考核中，2006年，跻身安徽省“综合十强县”、“动态十佳县”行列，2007年名列安徽省“综合十强县”第二位。
2008年，实现地区生产总值71.2亿元，同比增长19.1%；完成固定资产投资69.5亿元，增长49.3%；财政收入11亿元，增长28.7%；三次产业比例为9.5：
62.6：
27.9；人均财政收入、非农产业比重位居安徽省县级第一位，位列全省县域经济考核一类县第三位、综合十强县第二位。
科技、教育、文化、卫生、人口计生等多项工作受到国家级表彰，并被评为“全国文明县城”、“安徽省首届文明县城”。
随着******的经济不断发展，其房地产业发展迅速，所以带动其家居建材产业地迅速发展，但由于历史原因，******所属繁阳镇的家居建材市场已街道门面商铺为主，没有集中大规模规范的家居建材市场，所以制约了家居建材市场的快速和规范发展，不能满足繁阳镇和其周边地区对家居建材的消费需求。
在这种大背景下，建设************精品建材装饰广场项目是符合******现代城市化建设的发展要求的。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设是满足商家和消费者的共同需求的需要
项目建成后将形成“一站式”的家居建材市场，能够满足行业经营户和消费者的共同需求。
随着家居建材市场的发展，大部分的经营户已经意识到行业分布零散，对经营和消费者都不好。
“一站式”家居建材广场所具备的“一站购齐”、“价格更低”“服务更好”是其他中小规模家居建材经营所不具备的。
因此受到大部分经营户的支持和赞同。
也使本项目具备来自于经营户层面的发展机会。
家居建材消费者对“一站式”家居建材市场支持率为54%，对其无所谓的业主占了32%，对其不看好的占了14%。
这表明：
******消费者对“一站式”家居建材市场认可度比较高，由于******家居建材市场还不是很成熟，所以还有一半的消费者需要加强引导。
另外，绝大部分市民支持******出现大型的家居建材广场。
长期以来******市民购买建材都需要各个门店不断的询问价格，不断的比较产品，出现“一站式”家居建材广场后，集中的产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低的价格购买到所需要的家居建材产品。
2.2.2项目建设是满足城市发展的需要
拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。
目前，******市场的不规范在很大程度上影响了******城的市容市貌，特别是建材业。
因为******城市建设正处于高峰期，对建筑材料的需求越来越大，仅县城内从事建材经营的就达100余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。
一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得******的区域中心城市功能开始逐渐显现出来，市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。
建材市场本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。
这种市场建成将有利于增强产业集约化。
目前，******第三产业大部分呈网点分布，不能形成一定的规模，更谈不上规模效益，没有一定的辐射性。
建设集各产业为一体的功能区，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高******的知名度，更有助于推动******经济的发展。
所以在******建设一个建材广场是有必要的。
2.3项目建设的重要意义
2.3.1关于行业市场的意义
针对目前******建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”精品建材市场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把******建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使******建材行业顺应发展趋势实现良性发展。
2.3.2关于社会综合效益的意义
随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。
本项目的落成，一方面将弥补******精品建材行业这一市场空缺，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为******提供与大中型城市保持同步的精品建材产品和服务，从而杜绝目前存在于******建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为******及其周边地区的消费者造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前现有市场等区域经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为******旧城改造、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。
并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进建材商圈的形成。
第三章市场分析
3.1国内建材市场发展趋势
随着城镇化进程加快、住房建设高潮的兴起，住房相关商品成为消费结构升级的发展方向。
业内人士预测，到2010年，国内建材工业产值预计达到1万多亿元，成为国民经济的重要增长点。
作为重要关联产业，装饰材料市场无疑会随着房地产业和建筑业的发展而相应发展。
房地产市场快速发展、不断升温，明显带动了建筑装饰市场的规模扩张。
3.1.1“一站式”需要专业化相呼应
当人们的消费需求开始向“一站式”转变之时，单纯做建材和家装已经不能满足消费者的需要，家具建材这个大件向消费者提供了更大的选择空间。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，随着消费的变化，不管是百货企业还是家居企业，都面临着如何满足消费细分市场的趋势，如何满足特殊人群的消费需要，这是建材行业面临的巨大问题。
就像居然之家在维护专卖店经营模式的基础上，又开辟五金涂料超市、尚屋居生活馆一样，除了顺应消费者“一站式购物”需求，更体现了在经营方面的个性化。
家居建材卖场稳中求变的模式已经开启。
在新的形势下，固守过去的建材超市经营模式，就可能会死路一条，但是做家具卖场，大有大的好处，小有小的优势，怕的是不大不小；家具卖场精有精的锐气，全有全的强势，怕的是不精也不全。
3.1.2“绿色”家居建材成为发展潮流
绿色建材市场潜力巨大现在绿色建筑和节能环保，对普通大众已不是一个陌生和新鲜的概念了。
“绿色”招牌、“环保”理念已经深入人心。
因此，建筑节能方面有广阔市场和发展空间，已为许多企业和机构所关注，相继进入建筑节能和绿色建筑相关领域，并取得了不错的业绩。
和谐人居是室内装饰发展必然趋势。
建筑装饰设计、施工企业在2006年、2007年有一些明显变化，走完整家居建材道路的趋势日益凸显。
家居建材体验馆纷纷落成，推出精装房的楼盘也不时涌现。
在这一系列新的变化趋势后面，节能环保这一主题内容已经成为品牌企业的卖点之一，它与设计的创新、新材料的运用、施工工艺一起成为装饰的四大衡量标准。
这是市场发展进程中的必然，也是建造和谐人居的成熟过渡阶段。
3.2******及其周边地区家具市场发展现状
******及其周边地区的家居建材销售还是以街道门面经营为主体，没有形成规模的家居建材市场。
以繁阳镇为列，家具建材市场很分散，由于历史原因，现有建材市场所在地的交通很不方便，而且其门面房由于缺乏统一的物业管理和市场运营管理体系，其门面经营没有统一的规划与管理，所以经常出现商户的恶意竞争，以及欺诈消费者等现象，所以不能吸引大的品牌来******布点，同时也不能满足消费者越来越高的消费需求。
3.3项目市场预测
据测算，住宅投资的诱发系数为1.5～1.7。
也就是说，每投入100元的住宅投资可拉动150元～170元装饰建材等相关产业的发展需求。
建筑装饰材料工业也已成为芜湖特别是******的工业支柱产业之一。
有关部门初步统计显示，近两三年芜湖装饰、建材市场年零售总额达35亿元。
随着******的经济发展，其区域中心城市的功能不断显现，其房地产等相关产业将得到迅速提升。
从近三年来看，2006年，房地产开发稳中有升。
全年全县房地产开发完成投资额1.30亿元，比上年增长2.7%。
房屋施工面积23.36万平方米，同比增长24.7%，竣工面积5.07万平方米，下降54.4%。
商品房销售额14739万元，增长72.9%。
2007年，全县房地产开发完成投资额3.1亿元，比上年增长137.0%。
其中商品住宅投资2.4亿元，增长103.1%。
房屋竣工面积8.8万平方米，增长73.1%。
商品房销售面积12.9万平方米，增长54.1%。
其中商品住宅11.5万平方米，增长67.7%。
2008年，全县房地产开发完成投资额4.9亿元，比上年增长58.3%。
其中商品住宅投资4亿元，增长66.7%。
房屋竣工面积3.4万平方米，商品房销售面积8.3万平方米，其中商品住宅7.8万平方米。
繁阳镇周边地区有荻港镇、孙村镇、新港镇、平铺镇和峨山镇等，根据推算，2010年******房地产产业年投资额在6亿元以上，所以其装饰建材年消费需求在9亿元以上。
根据项目建设发展目标，************精品建材装饰广场将占领******30%的市场分额，总的市场销售额在3亿元以上，其市场潜力巨大。
第四章项目的功能定位与经营策略
4.1运营模式及经营方式
项目的运营模式首先建立在“一站式”购物和全过程的质量控制体系基础之上，从而为******家居建材行业构造出切实可行的市场信用体系，通过完全对称透明的质量管理信息渠道构建和巩固消费者信心。
在此基础之上，运用先进的供应链管理平台，在商户认证管理、电子商务和仓储管理等先进技术和经营管理服务的支持下，实现************精品建材装饰广场的“高效物流”。
由此，将能够大大降低家居建材的市场交易成本，确立起项目经营和品牌的竞争优势地位，实现既定的市场经营目标。
在项目经营运作中，将本着“统筹兼顾、突出重点”的原则，结合项目的核心竞争力，着重发展：
1、平价超市竞争。
市场商品价格实行统一管理，明码标价，货真价廉，使消费者得到真正实惠。
2、名优品进店战略。
推出各种优惠措施，吸引知名厂商进场，实施统一招商进货，分类定向指导调控；
3、设计带动销售战略。
通过优惠条件吸引省、市内知名装潢设计公司，以设计公司专业的技术、完美的设计来带动家具建材市场；
4、家居“文化”型卖场设计，建立以人为本的核心竞争理念。
主要是一方面将关联商品集中化、紧密化，使得顾客购买起来容易、方便，符合顾客短时间购买的需求。
另一方面优化配置商品，优化展示组合资源，提高卖场效绩竞争优势。
根据项目特点，商铺可以采用直接出租和买断经营权相结合，形式灵活多样化。
4.2经营管理理念的转变和经营体系的构建
4.2.1交易主体资格准入制度
项目将对进入市场交易的企业、经销商、代理商等进行资格认证和登记造册，实行会员制管理，以监督其行为，只有符合资格的主体才能进入市场交易，非会员不得入场交易。
主体资格准入制具体实施内容为：
1）市场鼓励吸引品牌家居建材代理商，龙头企业等规模化经营的经销商进入市场交易；
2）对交易主体的资金、货源、经营条件进行审查，建立经营主体会员档案，符合市场规定的才准予入场交易，并且将详细资料录入交易商管理信息系统，进行备案登记，定期进行资格抽查；
3）对交易商每次交易的品种、质量、信誉进行记录，并输入经营主体数据库，交易商资格实行年审制度；
4）市场不定期对交易者的行为和交易秩序进行检查，交易记录不良者，给予警告，有三次警告则取消其交易资格。
4.2.2交易准入制和质量追溯制
结合芜湖市和******家居建材安全流通体系建设的要求，项目将实行准入制和质量安全控制，对进入市场家居建材的质量标准进行严格要求。
任何品牌产品在进入交易流程之前，都要经过严格的质量和信誉审查，将审查结果及产地信息输入数据库。
所售出商品必须要提供标明品名、产地、规格、经销者、运输着等内容的“信誉卡”，并盖上各经营环节签章，实行商品质量追溯制。
4.3经营策略
在市场创新服务上下工夫，不仅仅停留在提供简单的市场交易和吃住行的低层次服务上，而应在市场准入、物流、配送等现代营销服务上创新理念，开拓经营。
4.3.1品牌服务策略
市场应引进国内外品牌家居建材代理商进驻************精品建材装饰广场，以品牌带市场。
从而有利于：
（1）增强企业的品牌识别能力和市场细分，努力获取终端消费群体对品牌的认可，实现产品的差别化；
（2）构造流通企业主导下的生产体制，拉近消费者和厂商的距离，能适时、适量、适需地提供消费者需要的商品；（3）有助于提高企业的知名度，增加无形资产，提高竞争力，包括与供应商竞争的能力。
4.3.2人才策略
为适应公司产业结构的变化，公司将面向社会广泛招收有敬业精神、专业知识、道德良好的优秀管理人才和专业人才，同时公司每年对业务流程研究和改进，以提高物流和资金流管理效率；积极从公司外部引进富有经验的高层次管理人才，充实公司管理人员队伍。
4.3.4市场“细分”策略
家居建材种类繁多，尤其对于初次家装的消费者来说，在家居建材市场中购买所需家居建材商品中最头疼的是“丈二的和尚”摸不着头脑，所以市场细分的布局越明了，越能为消费者提供便捷的服务。
市场在建设与布局中要充分考虑市场的分割与布局，明确地板地砖区、陶瓷卫浴区、玻璃制品区、油漆涂料区、管材管件区、灯饰照明区和木业板材区等。
第五章项目选址与建设条件
5.1项目选址
根据项目方提供的选址意见，该项目地东临纬三路，南临新站路，西侧为建设预留用地。
项目区地理位置优越，项目所在区域属于商业、居住混合区，选址符合城市总体规划。
5.2建设条件
1、地理位置
******位于皖南北部，长江南岸，介于北纬30度37分至31度17分，东经117度58分至118度22分之间，面积615平方公里。
南倚皖南山系，北望江淮平原。
是马—芜—宣经济核心区的重要组成部分。
北接芜湖市区，西邻宣城市，为两大城市之间的重要节点。
随着皖江城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，******城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城镇经济。
2、气候条件
繁昌位于北亚热带温润季风气候区南缘，全年气候温和，四季分明，冬夏长、春秋短，雨量适中，无霜期较长，光照充足。
年平均气温15.3摄氏度，年平均降水量1244.1毫米，年平均日照时数为2068.3小时，年均无霜期231天。
3、地形地貌
繁昌地势西南高面东北低，地貌类型多样，山、圩、洲、滩兼有，丘陵、山地主要分布在西部、南部和东南部，一般在400米以下；北部和东部为平原，海拔7—30米。
境内平原按其特征分为圩区平原和少量河谷平原。
圩区平原面积近200平方公里，地势低平，水网密布，一般标高6—10米，是县内主要农业生产基地。
分布在县境漳河系统及北部横山河和西部黄浒河流域。
河谷平原，俗称“冲田”，面积约39平方公里，一般高程8—30米，包括孙村赤沙河流域龙塘湾至九连圩一带、水口山至九连圩一带以及荻港古家冲、繁阳长形冲、范冲、峨山毛塘等地。
4、工程地质条件
******城区域内属于冲击平原地区，地形有一定起伏，地形标高5.8－25米之间。
西部属青弋江河漫滩，工程地质条件较差，且多为蔬菜种植用地，在城市建设用地评价中属二类建设用地，此类用地面积比较小。
东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷地由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地，此类用地面积比较大。
5、场地稳定性
场地钻探揭露深度内存在膨胀土层，但场地不存在滑坡、泥石流等地质灾害隐患，属于稳定的建筑场地，适宜项目建设。
6、地震
芜湖市地震基本烈度设防为六级。
7、矿产资源
繁昌矿产资源十分丰富，根据地质勘探境内拥有金属、非金属、燃料、化工、冶金辅助材料等七大类34种矿产品。
其中，金属矿产有铁、锌、铜、金、银等；非金属矿产有石灰石、沸石、瓷土、膨润土、花岗岩、大理石、紫墨玉、砖瓦粘土等；燃料有煤、泥煤、天然气；化工原料有硫、硫铁矿、石膏、重晶石等。
8、经济条件
******位于皖南北部、长江南岸，总面积630平方公里，人口31.7万，辖6镇81个村委会、20个居委会。
繁昌古称春谷，西汉建县，距今已有2100多年历史，三国时期东吴名将周瑜曾任春谷长。
现有全国重点文物保护单位3处，“人字洞”是迄今亚欧大陆发现的最早古人类活动遗址。
繁昌资源丰富，拥有7大类34种矿产资源和29公里长江岸线，国家级森林公园、国家4A级旅游景区——马仁奇峰被誉为“皖南张家界、江滨小黄山”；区位交通优越，素有“皖南门户”之称，沪铜铁路、沿江高速公路、S321和S216线、长江黄金水道穿境而过，已经启动建设的宁安城际铁路和规划中的芜湖长江二桥将进一步提升繁昌承东启西的区位优势。
近年来，在省委、省政府和市委、市政府的正确领导下，******委、县政府认真落实科学发展观，坚持强工业、优农业、兴三产，大力推进新型工业化、城乡一体化和“三农”现代化，努力促进经济社会又好又快发展，奋力争当全省县域经济发展排头兵和城乡一体化发展先行区。
在全省县域经济发展考核中，2006年，跻身安徽省“综合十强县”、“动态十佳县”行列，2007年名列安徽省“综合十强县”第二位。
2008年，实现地区生产总值71.2亿元，同比增长19.1%；完成固定资产投资69.5亿元，增长49.3%；财政收入11亿元，增长28.7%；三次产业比例为9.5：
62.6：
27.9；人均财政收入、非农产业比重位居安徽省县级第一位，位列全省县域经济考核一类县第三位、综合十强县第二位。
科技、教育、文化、卫生、人口计生等多项工作受到国家级表彰，并被评为“全国文明县城”、“安徽省首届文明县城”。
9、法律支持条件
本项目建设内容不涉及抵触或违背国家法律法规事项。
10、公共设施条件
本项目场址区域水、电、通讯等各项配套设施条件完善，完全能满足项目的要求。
11、施工条件
******已建设有大量类似的项目，市政建设队伍实力较强，经验丰富，有承建大型市政工程的能力；附近建筑材料齐全，供应充足，使建设的技术条件、物质条件有了保证。
石料：
周边在普河、浸长处都有石料可供集中开采，多为石灰岩，可作为碎
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