济南2010济南的16个城市综合体猜想.doc

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2010济南的16个城市综合体猜想

奥体文博片区、长清高科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、LED示范区、华山片区、华强电子城及魏家庄片区。

12月26日山东济南经济会议透露，2010，济南将投资4000个亿打造16个城市综合体，济南规划局也在紧锣密鼓的加强《济南城市综合体规划》，全运会让济南面貌焕然一新，2009是济南城建的呈现年，西有高铁、长清有园博会、东有全运会，，济南市政府网站公布的济南市2009建设重点项目，一共有204个，总投资1660个亿，期中基础设施投资800多个亿建设济南

2009让济南政府得到了甜头。

首先是2009济南土地出现井喷，地王频现，多年招商不成功的九曲、祝舜、小清河沿线等大地块被中海、保利、北大资源、鑫苑拿下；其次旧城改造注入活力，2009旧城改造也迎来的绿地、万达等大企业的成片开发。

其实2009年土地供应计划安排土地供应总量为2103公顷，其中，1753公顷为存量土地。

较之2006、2007、2008年度平均实际供地1200公顷，本年度土地供应总量增加了约70%。

　　从济南投资控股有限公司获悉，2010年济南在香港招商即将推出轻骑、大化纤等老国企用地，老城区的用地越来越“金贵”了！

　　这都取决于济南在城市建设巨大投入。

2010年4000个亿将继续拉动济南经济。

　　2010年济南重点策划了16个城市综合体，总用地面积30多平方公里，总投资4000多亿元，总建筑面积约7000万平方米，其中公建面积约3500万平方米，可提供就业岗位100多万个，将成为拉动固定资产投资、促进现代产业发展、提升城市功能形象的强大引擎。

　　在这次会议上，济南政府信心十足，会议指出明年和今后一个时期，济南将做到“四个结合”。

一是把促增长与转方式、调结构结合起来，切实提高发展的可持续性。

二是把推进城市建设与加快经济社会发展结合起来，大力拓展发展空间、增强支撑能力。

要强力推进城市“扩大”，高起点、高标准加快新区开发建设，重点抓好西部新城、东部新区和小清河两岸三大新区规划建设。

要强力推进城市“长高”，精心组织实施老城区改造提升，通过转变规划理念释放城市发展潜能，通过加快老城改造促进城市形象转变，通过加大有关项目搬迁力度拓展建设空间。

要强力推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心、奥体中心、文化中心、枢纽中心。

三是把统筹城乡协调发展与推进城市化结合起来，努力形成城乡良性互动、共同繁荣的新格局。

四是把加快经济发展与保障改善民生、确保社会和谐稳定结合起来，进一步提高经济社会发展的协调性。

　　济南更具期待！

　　东西北新区各具亮点，济南楼市在2010年将继续升温

　　2010年济南将重点抓好西部新城、东部新区和小清河两岸三大新区规划建设；在全面完成棚户区改造的基础上，力争用三五年时间基本完成城中村改造。

　　在推进新区建设方面，奥体文博片区将重点强化生活居住设施和公共服务设施建设，带动210平方公里东部新区发展；西客站片区将重点加快6平方公里核心区、26平方公里中心区建设，带动周边120平方公里西部新城发展；小清河沿岸则要重点搞好综合整治和连片开发，逐步将沿岸120平方公里打造成集防洪灌溉、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的特色景观长廊和服务业发展带。

　　我们注意到12月24日，一位住建部人士在接受记者采访时表示，市场上对于要全面打压楼市的看法实际上有误解，现在只是在调整，不会全面打压楼市，不会搞一刀切。

未来的政策重点依然是增加供应、完善保障、抑制投机。

　　“谁都不希望楼市大动。

”上述人士强调。

　　12月23日，财税[2009]157号2改5具体的营业税细则公布，对于普通住宅和非普通住宅进行了严格的区分。

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　普通住宅差额征收营业税，没有向外界猜测的那么狠，这就是一个信号。

　　新确定的16个城市综合体城市成为2010楼市热点！

　　16个城市综合体是哪些？

　　会议透露，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心、奥体中心、文化中心、枢纽中心，新确定了以西客站片区、魏家庄片区等16个城市综合体建设。

　　会议没有公开，但是09年8月份结束的济南市委理论学习中心组读书会上，已明确了“加快打造城市综合体建设”的概念，其中提及，奥体文博片区、长清高校科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城（论坛新闻）、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、LED示范小区、华山片区、华强电子商城以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设开发为城市综合体的良好条件。

　　济南市各县（市）区已着手在开发建设城市综合体上下工夫。

其中，槐荫区将以西客站片区建设为重点，打造具有明显带动力的城市综合体；市中区拟开发建设十大城市综合体；历下区将把城市建设的重点放在打造体量大、配套全、主业突出的功能片区上。

　　西客站片区建设是带动西部乃至整个城市建设的重点工程，槐荫区任务艰巨。

随着高铁正线及场站、安置区、基础设施建设的全面展开，槐荫区千方百计加快基础设施建设步伐，全面拉开西部新城区大建设框架，加快推进“两片、两线、两点、两纵、两横”基础设施建设。

“两片”即安置一区、二区建设。

“两线”即腊山河、小清河整治。

腊山河拟建成纵贯新区南北90米宽的城市生态景观带，前期工作已展开，近期将开始施工建设；小清河西客站片区自然景观带建设，将在全运之后展开。

“两点”即热源厂、污水处理厂建设。

目前已进场施工，2011年京沪高铁通车之前投入使用。

“两纵两横”即新区内4条主干道建设。

目前，四条主干道已开工建设，年底前其他主次干道将陆续开工。

另外，总建设规模约40万平方米的场站一体化工程，包括站房、交通客运枢纽、公交枢纽、商业设施、轨道交通预留线等已于7月初开工建设。

集商业、商务、酒店等多功能于一体的站前广场标志性建筑———20万平方米的城市综合体，经过多方论证和遴选，方案已基本确定，即将开工建设。

按照“山东新门户、泉城新商埠、城市新中心”的目标，槐荫区将着眼于长远拉动、产业集聚和提升城市综合服务功能，下工夫搞好片区功能及产业定位的策划论证。

立足于省会城市未来发展，坚持高起点、高水平、高标准，坚持大规模、大体量、大气势，精心打造“交易中心、会展中心、文化中心、商业中心、总部中心”等五大功能组团，努力把西客站片区建设成为布局合理、功能完善、产业集聚、代表省会城市新形象的标志性区域。

　　市中区将着重抓好总投资800亿元、总建筑面积1470万平方米的十大城市综合体建设。

一方面，加快推进万达广场、九曲、领秀城和阳光舜城（论坛新闻）等在建综合体建设：

其中，万达广场总投资60亿元，总建筑面积100万平方米，建成后将成为金融商务中心区标志性区域，目前该项目主体工程正在抓紧建设；九曲项目总投资130亿元，总建筑面积270万平方米，建成后将成为集居住、酒店、办公、商业等多种功能为一体的大型综合体。

　　另一方面，抓紧启动大观园东、上新街、山东书城、西部新区核心区、南北康和兴隆等待建综合体建设：

其中，大观园东综合体总投资40亿元，总建筑面积35万平方米，已与上海绿地集团签订框架性协议；西部新区核心区总投资120亿元，总建筑面积260万平方米，建成后将形成以腊山科技文化城为主体的总部经济、高新技术、服务外包等产业发展聚集区。

同时，集中打造两张城市名片：

围绕增强金融服务、总部办公、商务商业、酒店公寓、休闲娱乐五大功能，加快推进金融商务中心区建设，形成现代服务业发展新高地。

其中，经四路沿线抓好大观园东超高层地标性项目、万达广场超五星级酒店、5A级写字楼、商会大厦、民族大厦等高端楼宇建设，与目前已有的银座晶都、齐鲁银行、恒昌大厦等十几座商务楼宇一起，在千米范围内形成高端和现代服务业密集的财富大道。

立足1904年以来的开埠历史、建筑风情、商业文化和老建筑、老字号等历史文化资源，坚持传统风貌与现代气息相统一、产业发展与城市形象相结合，传承历史文脉，发展商贸旅游休闲等现代产业，形成历史文化氛围浓厚、时代产业特色鲜明、发展活力强劲的“老商埠、新天地”。

　　历下区将把城市建设的重点放在打造体量大、配套全、主业突出的功能片区上。

舜井街片区。

这个区域目前正在建设和即将开发的有恒隆广场、解放阁项目和贵和三期工程。

解放阁项目已与港企签订意向，确定投资40亿元进行开发，总建筑面积近40万平方米；恒隆广场项目总建筑面积26万平方米，预计年底主体竣工。

明府城片区。

以大明湖扩建、护城河通航为契机，加快苗家巷、百花洲、泰府广场等项目建设，打造旅游商业区；搞好民居和街巷的保护性开发，再现家家泉水、户户垂杨的泉城特色风貌。

解放路片区。

这一片区包括铁道职业技术学院和历山宾馆项目。

历下区将加快铁道职业技术学院片区的开发建设，形成规模大、档次高、功能齐全的发展载体。

历山宾馆项目已签订合作意向，近期可实施开发。

泺源大街———和平路片区。

该片区沿泺源大街、和平路两侧共规划了9个项目。

其中，济南二中、天安时代广场两个项目建筑面积13万平方米；银座三期、东舍坊、山东新闻传媒大厦、文华园二期都规划建设综合性楼宇；诚基中心项目总建筑面积33万平方米，其中沿街有6栋商业楼，建筑面积8万平方米；轻骑集团地块占地120亩，将规划建设建筑面积30万平方米的大型商业设施。

东部新区。

在策划建设的东部新区91个项目中，规模较大的有奥体西苑项目建筑面积45万平方米，金融商贸区项目建筑面积50万平方米，黄金时代广场（论坛新闻）项目建筑面积36万平方米。

　　天桥区泺口片区为济南小清河综合治理工程沿岸开发改造的重要片区之一，也是天桥区“老城提升、新区开发”战略的重要组成部分。

片区位于济南城市中轴线北端，规划范围东至津浦铁路，西至无影山北路，南至泺安路，北至二环北路，项目总用地4000多亩，总投资额达到300多亿。

世茂集团签订了泺口片区开发意向书，投资300亿建设济南北部新城城市综合体项目。

泺口将建成为济南北部新城，并将拥有济南北部城区首家五星级酒店。

项目规划建设面积610万平方米，并将完成泺口片区济泺路两侧的所有棚户区的拆迁工作，并建成集商贸金融、五星级酒店、办公、娱乐、休闲、居住为一体的城市综合体。

以上涉及了西客站片区、万达广场、大观园东综合体、九曲、领秀城、阳光舜城南外环片区、腊山科技文化城、舜井街片区、明府城片区、解放路片区、泺源大街-和平路片区、东部新区的奥体西苑项目、金融商贸区、黄金时代广场等项目、泺口片区、魏家庄片区等，我个人认为的西市场十二马路片区。

　　城市网点规划与城市综合体规划的关系判断

　　济南规划局局长王新文介绍，这些综合体可以划分为不同类型，如区域级城市综合体（如西客站片区、奥体文博片区等）、街坊级城市综合体（如魏家庄片区、解放阁片区等）、地块级城市综合体（如恒隆广场、全民健身中心等）。

　　2006年济南公示了城市网点规划，规划形成老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈，构筑起与城市总体布局相适应的现代化都市型商业发展新格局。

根据“三大商圈”的总体设想，我市确定商业网点总体布局形成“一核两区四片四心”结构。

同时，对商业中心的规划是形成1个都市级商业中心，4个市级商业副中心，20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心的四级结构体系。

　　我想这16个城市综合体应该在城市网点规划的基础上突出重点。

而城市综合体的规划对应的是济南四级商业中心规划，主要应位于都市级商业中心、市级商业副中心和区域级商业中心这三个级别中。

　　都市级商业中心是济南市的商