互联网金融背景下房地产企业融资模式研究以万科为例.docx
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互联网金融背景下房地产企业融资模式研究以万科为例
互联网金融下房地产企业融资模式研究--以万科为例
摘要：
近年来，房地产业已经发展成为了我国国民经济的支柱行业，它的融资受国家宏观调控的政策影响较大，关系到中国房地产企业的生死存亡的挑战。
为了避免给房地产企业融资方式带来诸多不利于融资的影响，解决房地产企业融资问题，及鼓励房地产企业积极探索多元化的融资模式是本文探究的主要目的，本文将通过介绍我国互联网金融背景下的市场分析，对我国目前房地产企业的融资模式种类的介绍以及对融资模式所存在的问题进行分析，最后以万科地产的融资模式作为案例进一步解说企业融资模式中所存在的普遍问题，并对此提出我国房地产企业在互联网金融背景下提出新的融资模式创新的建议，解决我国房地产行业融资问题，从而促进我国房地产行业的长远发展。
关键词：
房地产；互联网金融；融资模式；万科地产
引言
我国房地产企业伴随着互联网时代伴随着经济的快速发展，人们越来越关注购房房价的社会问题。
2016年下半年，房市出现暴涨，使得房地产发展在一定程度上出现泡沫经济。
所以进入2017年，国家宏观政策也开始实行针对房价过热的问题，中央经济工作会议精神提出要深化住房制度改革，并先后出台了一系列的宏观调控政策，实施货币紧缩，限购限贷等政策。
因此，为了适应我国政策的方向，房地产企业在提升企业综合能力的同时不断探索融资模式的多元化是为了预防出现可控风险的出现，做好防范不可控制的风险，只有走上融资多元化的道路是我们的必经之路，才能更好地解决所面临的单一融资模式的融资困境。
1我国互联网金融的发展现状
中国互联网正在慢慢改变着人们的学习、工作以及生活方式，现代社会已经慢慢随着互联网走向多元化，逐渐成为是互联网时代，同时影响了房地产企业的融资模式走向“房地产+互联网+金融”。
当今的互联网可代替传统的人工进行快速处理大量的数据信息，互联网金融主要是为客户提供支付服务、贷款服务和金融服务、具有广泛的网络覆盖能力，能够帮助用户和卖方实现网络交易。
1.1在互联网金融背景下的房地产企业的融资模式概况
近些年，互联网技术在房地产行业在我国的经济地位中也越来越重，为了平衡社会发展的规划，政府配套推出一系列限购限贷措施，从2010年开始,国家实施严厉调控，共有49个城市出台限购政策，限购限贷抑制住了过热的购房需求，遏制了快速上涨房价的势头。
在2016年以来，房地产企业融资环境越来越恶劣，严禁违规发放或挪用信贷资金、公司债违规的发行、银行理财资金、自有资金等严格管理，使房地产企业的各项融资渠道减少，使融资难题在加大。
1.2在互联网金融背景下房地产企业融资模式的发展趋势
在互联网金融背景下由于大数据技术和信息传播成本降低让房地产企业得到了快速发展，加上我国在海外投资的企业也在不断上涨，许多国内房地产企业为了扩大自己的利
益都开始了海外房地产的投资，他们把一些优秀的房地产开发策略引到国外，进一步发挥
自己的经营优势，为企业创造了更大的利润空间。
1.2.1优化融资模式
房地产企业可以利用互联网平台，减轻融资压力。
具体从两个方面来减轻房地产企业融资成本高的压力：
一方面可以利用互联网平台多方向拓展，进行多横向延伸的融资渠道，例如：
各网络平台之间进行商议合作，在多种网络平台上进行网络筹资，这种筹资模式范围广、资金来源广、单个融资资金少但更加吸引融资方；一方面可以利用互联网平台面向全球去寻找纵向延伸的融资渠道，例如：
企业可以利用互联网平台向各地去、各区域、各国进行融资合作请求，有意者双方可以签订合作协议。
1.2.2创新营销手段
房地产企业可以利用互联网融资平台自身的优势和特点与房地产企业进行合作，帮助企业进行小额融资。
在当今的互联网靡丽风行的时代，互联网已走进千家万户，手机微信成为了大家交流与沟通的主要通讯工具，房地产企业家可以利用互联网网络的独特功能，能使房地产企业在即将开发的楼盘项目上新闻头条，获取一定关注度和知名度。
1.2.3增加金融产品创新
处在不同发展阶段，对于房产企业融资方式的需求也会有所不同。
在房地产的前期阶段，房地产资金的来源可能有合作资金、股权转让、自由资金；中期阶段房地产行业逐渐成为了我国最热门的行业之一，资金的来源也不仅仅是合作资金、股权转让、自由资金等，而银行贷款资金、房地产投资基金、债权融资资金等筹资方式也正在风靡房地产金融业，随着后期融资市场渠道多样化，金融产品也不断的在创新，创新的金融产品不断的追求降低经济成本，优化资源配置，住房公积金和银行资金也成为了现代的融资渠道之一。
因此，随着在房地产企业的不断发展，在满足房地产企业的融资需求，同时也要懂得利用互联网平台来增加金融产品的创新避免传统落后的金融产品风险。
2我国房地产企业融资模式
房地产企业融资是指为了房地产项目的开发建设，房地产企业通过多种筹资方式为项目的开发建设流通资金的金融活动。
房地产企业融资与国家出台的每个相关政策息息相关，导致大多数的房地产企业与一般企业的生产经营过程的融资方面有较多的差异，当然房地产企业也需要根据各自的优势和短板，结合乐自身融资需求对融资模式进行相应的选择，并随着社会经济的发展不停更换相适应的融资模式。
2.1传统的融资模式
2.1.1银行信贷
我国目前房产融资多为银行借贷，达到融资总量的70%的比重，并且银行信贷可以提供给房地产企业发展所需的资金在60%以上，又参与到房地产企业在运营周期的方方面面，包括购置土地、开发建设、成品房销售等环节中，而且银行贷款的方式也给了房地产企业家多种选择，其他融资模式在房地产企业心目中的依赖性远远低于在企业融资中的获得高度的信任和较高的依赖的银行信贷，因此这就是银行信贷可以稳坐成为我国房地产企业的主要融资方式。
近年来，我国开始重视了房地产融资渠道的问题，国家出台政策将抑制房价过快增长作为主要的工作重心，同时调控房价，减少了房地产行业的各项限贷政策，对银行信贷投放规模进行紧缩，使得银行信贷投放规模直线减小，导致大量房地产企业出现不同程度的资金短缺问题，房地产是一个具有高风险、高收益、规模大、周期长、资金需求量非常庞大的行业，房地产企业生产、经营、销售的过程仍然离不开银行贷款，它对金融市场也是非常的依赖，这种局面对企业而言，以银行信贷给企业融资带来的问题并没有得到根源上的解决，返而使资金实力弱的中小房地产企业入驻我国的房地产市场受到了限制，而部分大型房地产企业也纷纷陷入融资困局，这样的融资局面容易给金融市场造成冲击，影响金融市场的稳定。
2.1.2自有资金
自有资金融资是指房地产企业把自有的资本进行项目开发，但是许多企业自有的流动资金较少，可以通过企业资产变现、企业增资扩股、企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金等属于所用者权益范围内所包括的资金均可作为扩大自有资金基础，为其项目进行开发。
2.1.3股权融资
房地产企业的股东自愿让出部分企业所有权，以企业增资为目的来引进新股东的投资，增加企业资金，并将通过该公司的所有资本进行等额划分，然后借助于股票的形式来进行流通，进而获得社会资金的注入，以此来达到融资的目的。
股权融资一般包括国内上市融资、海外上市融资、以及借壳上市三种方式。
如果在香港上市，相对于国内上市来说，上市的门槛比较低、约束性条件相比国内要少，如果是A股上市和借壳上市，我国的证监会审核要求会更加严格，虽然融资成本低，但是风险比较大。
房地产企业开展上市融资活动的前期，准备的上市资料及手续繁杂，开支的成本比较大，还要经过内部审计和外部审计的账务审核，最后通过证监会的批准且需做到公开发行募集资金，才能够让房地产企业在较短的时间内筹集到所需资金。
但是，股票融资并不是适用于所有房产企业的融资手段，一般情况下，中小房地产企业因其自身的实力不足、经营规模小、企业声誉弱，很多中小企业是无法选择股权融资的融资模式，使得中小房地产企业的发展举步。
2.1.4债券融资
债券融资是指按照发行主体可分为政府、金融企业债券，企业按正规程序发行的一种融资票券，并承诺在一定期间内向持债券者偿还本金并支付利息的一种融资行为。
虽然房地产企业发行的债券相比较其他债券收益更高，且有稳定的现金流，风险更小，流动性更强，但是由于我国政策法律对于房地产企业发债融资有较多约束条件，倾向于对具有国有独资、上市等特征的融资主体赋予发债资格，因此，房地产企业中采取债券融资的企业仍占小比例。
2.2互联网金融背景下的多元化融资模式
互联网金融已在我国蓬勃兴起，我国在互联网金融发展过程中逐渐的金融业务的网络化，房地产企业融资模式随着经济发展的步伐也发生了改变，由传统的融资模式逐渐向互联网金融背景下的房地产融资模式过渡，在加上我国房地产企业在融资上还是比较依赖和选择传统的银行信贷融资模式，单一的、传统的房地产企业需要创新多元化的融资渠道，才能求得在此行业中继续生存。
2.2.1房地产信托
房地产信托是将资金的经营管理交给投资机构专业执行，机构将站在委托人的角度去对所受托的资产进行合理合规的资金管理，在委托人的信任下为委托人谋取最大的收益。
因此房地产信托受到我国房地产企业的青睐，成为了现阶段我国企业和公民是比较常用的融资模式，所以信托资金在我国所占比重较大，它对于委托人来说是种安全性和收益性权衡的行为；对于房地产企业来说托信资金的融资门槛较低，监督和要求宽松、融资期限较长，引得我国企业和公民的热衷。
但经过我国经济发展逐渐进步，国家宏观调控金融行业，在房地产行业管理上越来越严格，信托受到了政策限制，提出规范了房地产行业的
发展模式和要求。
2.2.2资产证券化
房地产证券化作为房地产企业新兴融资模式，是一种物换物的融资形式进行交易投资，可以将风险从银行信贷资产中剥离。
虽然资产证券化得融资模式具有不确定性和风险性，但资产证券化是新兴金融工具，不仅可以降低了银行信贷的风险，同时还减轻房地产企业对银行贷款的依赖性，将产生的现金流来可以支持发行债券。
在今后的发展中，我国资产证券化的相关法规以及监管政策将会进行不断完善和发展。
2.2.3房地产售后回购
售后回购是在签购买房合同的同时签订回购合同，允许出售方在日后以约定好的代价赎回商品，并房地产企业承诺商品房的优惠房价，同时也规定各方的使用的详细条例。
房地产企业通过这方式可以获得一定的融资，又可以以返租房的形式进行租赁赚取房租，出售方已租入方式对房子在租赁合同协议期间拥有房子的使用权，并且出出售方每年固定给与规定的收益返还比例返还给购买方，购买方拥有房产所有权，却没有使用权。
因此售后回购可以快速实现房地产企业回笼资金快、资金流动性强、减少了资金的周转风险。
2.2.4PPP项目融资
PPP项目融资可以促进企业和政府的合作关系，为社会能够提供公共产品，为企业提高竞争力，实现风险共担利益共享，让优秀社会资本参与政府的项目中，房地产企业将政府和社会资本联系在一起，使得房地产企业本身能够有效规避部分政策风险，减少了企业的可分散风险，实现双方共赢。
3我国房地产融资模式存在的问题
房地产企业伴随着我国经济发展也同时面对着复杂多变的金融市场环境，融资手段单一、融资压力大正是企业面临的难题，房地产企业需要进一步拓宽融资渠道、丰富创新融资方式，才能走出融资困境。
但是国家出台了许多限购限贷的购房政策，致使房地产企业的融资寸步难行，加重了企业融资压力，融资的效果并没有达到最佳水平。
3.1房地产行业的管理体制不够完善
在我国的现阶段，国家出台并建立各种规章制度来限制及规范房地产企业的发展，但是各地区职能部门较分散，在工作上比较缺乏原则，容易出现官员贪污的问题。
目前，银行贷款成为了大多数房地产企业的主要融资模式，导致借贷率偏高，影响到整个房地产行业的波动；国家为了预防金融风险发生，会采取更加严厉的金融政策，控制房地产的快速发展，将会导致企业融资的难度不断加大并在艰难的环境形成了恶性循环。
3.2财务负担较大及融资成本偏高
房地产企业本身就是投资的需求量大、投资建设周期长、资金的回收缓慢，每个环节都需要大量的资金支持，在经营与管理过程中必然需要较多资金，于是会导致许多房地产企业的银行贷款难以在短时间内还清贷款，显然房地产企业杠杆经营容易发生财务危机，这种融资方式的成本代价是大部分由于房地产企业的自有资金少，主要依靠银行贷款来维持企业生产经营，又期待着预收房费后进行资金回笼及资金周转，但是同时随着国家监管力度不断严格、信贷缩紧，加剧房地产企业资金链更加容易产生财务风险，从而危机到企业生存，对经济造成不可忽视的影响。
3.3受到政府宏观调控政策的影响力大
自党的十八届三中全会以来，金融市场同时也面临着改革，所以房地产企业也即将迎来金融行业的动荡风波，资金实力比较弱的企业将被优胜劣汰的社会淘汰出局，于是国家对房地产行业中资金密集的企业出台了宏观政策，我国的房地产行业进行严格的限制海外资金流入，进行严格的审批和监督，因此海外资金要想流入我国房地产行业是难以上青天，也成为了我国的房地产金融市场发展受到较多因素的限制因素
4万科房地产融资模式研究
4.1万科概况
在1984年5月，万科集团成立于中国深圳市，在经过在房地产行业中摸索了四年后成功驻进房地产行业，1991年在深圳证券交易所成功上市。
截至2016年底，万科地产以珠三角、长三角、渤海等三块区域为核心，中西部为辅的业务范围进行全方位推进万科地产的发展，曾在2009年时在国外荣获评得"全球最佳房地产开发企业"榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名，目前也已经成为我国最大的专业住宅开发企业之一。
4.2万科地产的融资环境
4.2.1宏观环境
我国房地产企业与商业银行存在着互助互利的合作共赢模式，房地产企业可以从商业银行进行资金贷款，从而获得开发资金，同时商业银行也与房地产企业进行协议的签订，将会明确提出所获得开发资金的条件及报酬。
但是随着我国限贷政策的出台以及一系列的相关房地产的条例法规的实施，房地产企业获得银行贷款的次数减少、所贷的金额被限制、贷款要求严格，因此房地产企业获得贷款资金有所下降，虽然对其他中小型房地产企业将会有很重大的影响，而万科地产在不断保持着与商业银行的联系，所以频繁房地产调控在银行信贷方面对于万科地产而言并没有造成很大的影响，万科地产及时预见并响应国家政策的同时保证了公司的持续发展，万科地产的许多业务顺应了国家政策，因此能得到了国家政策的支持。
万科与建行在2007年达成了（战略合作协议》，万科在展期贷款、融资融券、汇票承兑等支付方式上都能够顺利地进行。
2013年，万科入股了徽商银行，万科在银行体系后让万科地产的融资渠道继续保持顺畅，所以拥有一个好的银行与企业关系是一个企业的坚实后盾，更是成为了万科在今后开展多渠道融资的基础。
4.2.2竞争环境
万科是我国最早上市的房地产企业，虽然占据着行业龙头的地位，但在最近几年受到了碧桂园地产和其他房地产企业的频繁挑战。
本文以2017年前五名大型上市房地产企业的销售数据分析万科地产在行业竞争中的排名及销售情况。
表12017我国房地产前五名上市企业销售量排名
排排名
企业名称企业
销销售量（亿元）量（亿元）
1
碧桂园
5500
2
万科地产
5239
3
中国恒大
5132
4
融创中国地产
3620
5
保利地产
3150
根据销售规模数据表明，2017年度销售数据中，碧桂园荣获了我国房地产行业中销量排名首位；万科地产出现了下滑的趋势，排名仅差于碧桂园位于其次，在众多的房地产企业中万科地产能够在历年中位居我国房地产销售统计中排列前茅，说明了万科地产有着独特的经营理念以及积极创新出各种融资手段并加于利用，才带动了万科地产的不断跟进时代发展，立于不败；中国恒大地产排名第三，融创中国地产和保利地产也在我国房地产前五名销售排名中，但都位居于第四及第五名次，我国各房地产企业随着国内房地产市场不断发展，市场的竞争非常的激烈，碧桂园、恒大、万科、等多家企业的百花争鸣，互相渗透了各自独特的细分市场。
4.2.3内部环境
万科地产主要专注于住宅开发行业，企业有专业化团队和完善的内部制度体系，成功在众多的房地产企业中树立了企业品牌，成为全国第一个年销售额超千亿的房地产企业，。
万科地产在房地产行业中也具有自身的独特优势，万科才会走的越来越远。
万科地产的最大特色是专业化管理，在房地产的每一个环节都采用标准化的管理模式，在企业管理上能够加快周转企业的运营模式；其次万科地产的品牌已深入心，项目的质量是大众所信赖的，根据2017年万科官网年报显示，企业实现2,429亿元的营业收入，净利润280.5亿元，明显上升了33.4个百分点；企业股票每股盈利2.54元左右，同时也上升了33.4个百分点，净资产收益率为21.1%，同比增加2.61个百分点；万科地产利用稳固的品牌形象为企业带来了销量的提高，实现了企业的目标及理想收入，成为万科在行业中持续健康的发展打下坚实基础。
4.3万科地产的融资模式
4.3.1银行贷款
在2017年万科集团的银行授信额度达到1500亿元，由于具有极高的授信额度，大多数房地产企业是不具备这么高额度的，万科只有具有良好的授信条件，才可以选择商业银行贷款取得开发资金。
如表4.3.1所示，万科地产收到国家限贷的政策影响并不是很大，反而银行贷款数额在逐年上升，因此万科地产的主要融资模式还是选择传统的银行贷款。
表2科地产银行贷款分析
单位：
亿元
年度
短期贷款
长期贷款
贷款合计
负债总额
贷款比率
2017
561.0932
960.29045
1521.38365
9787.65434
15.54%
2016
32.88
385.64
418.52
6689.98
5.76%
2015
9.521
172.01
181.53
4749.86
3.62%
2014
20.61
181.31
183.37
3925.15
4.62%
2013
9.52
375.49
405.01
3737.66
10.05%
由表4.3.1中可以发现，在2013-2017年的这几年里，2017年的万科地产在银行贷款中比率高达15.54%，2016年的银行贷款比率5.76%，最低的是2015年的贷款比率只有3.62%；2017年相比2016年，万科地产在贷款比率上涨将近9.78%左右，2017年相比2015年，万科地产在贷款比率上涨将近11.92%左右，而这两个变化与国家出台房地产行业银行贷款限贷限购政策的时间上重合，万科地产在2015年和2016年间的贷款受到国家政策的影响导致贷款比率严重的下降，万科地产在资金上出现短缺，于是在风暴后进行了大额的银行贷款，才由此在2017年中出现大幅度的银行贷款比率上涨，万科在发展和成长的过程中，急需银行的贷款资金来补充企业出现资金短缺的需求，企业同时也背负了巨额的负债，加大了万科地产的财务压力。
4.3.2海外融资
国内许多政策在制约着房地产的开发及发展，从2000年开始，万科地产开始注重海外融资于是万科决定在融资方面着重海外融资，让万科走出中国。
虽然在2013年万科利用国内资本市场的融资手段，但并不如海外融资更加容易获得融资，华润在香港有着大多数的上市公司，入股华润总公司成为大股东是万科海外融资的第一步，在华润的带动下能打通万科在国际中的融资渠道。
HI公司获得的控股权是因为之后万科又进行国外贷款，在其“曲线救国”的方式下将其项目公司的80%股权转让联合HI公司，使万科成功的规避国外国内的多重管制，并实现了商业贷款。
万科在境外的子公司在2013年首次发行海外规模为20亿美元债券或等值的外币，又因这次发行的手段具有币种类型多、期限宽裕、投资者广泛，并且又有统一的规范性交易文件等灵活快捷的特征，打通和扩大了融資通道；同年，万科地产（香港）有限公司发行8亿美元5年期定息债券，并且已经在香港联交所上市；2015年万科分别在加设了布鲁克林、纽约等几个项目，成功入驻了英国市场，万科子公司利用了海外常用的融资的手段进一步的增加多远化的融资方式。
4.3.3房地产+互联网+金融
在我国这个快速发展的互联网金融背景的信息时代下，创新房地产企业融资模式的产物，即时性、便利性是互联网金融的平台特征，有了快速的效应和及时的信息沟通，使房地产企业在融资时能够以最快的速度聚集分散的、低成本的小额资金，在进一步节省了融资成本的同时提升房地产企业的融资能力，并降低了企业在银行的贷款风险。
在近两年中万科地产与珠海电子商务成功签约了供应链服务，同年又与网易严选达成城市配套服务商合作，打造一系列线上线下新融合、满足城市和用户不断升级的需求、打破线上线下、互联网与地产、工作与生活的边界。
因此，在短短几年的时间里，互联网进一步把万科地产推进行业“互联网平台”的高潮，并以最快的速度进行时代的适应与发展规划。
4.3.4房地产信托
房地产信托是指将分散资金汇集并授权于专业的投资管理机构管理，投资者在享得收益的同时也负有共同承担风险的义务。
万科利用自身融资创新的多元化，成功与许多企业达成合作，万科地产在2005年同中信资金投资有限公司已经达成“中信资金”的合作协议，在2007年通用电气商业金融房地产公司将其公司的内地资金2000万美元投向该项基金，使用主要是万科地产项目的开发。
在2008年时国家出台的宏观调控，万科组建了专业的研究小组，在宏观调控的金融市场中不断的扩大万科地产的信托融资规模，直至在2011-2012两年间万科对华润信托公司的信托申请就高达40亿元人民币，2014年在中国银行的担保下从新华信托投资股份有限公司取得信托资金2.602亿元，后来在同年的6月份，万科再次向新华信托投资股份有限公司申请信托资金3.9995亿元。
在融资模式单一的市场下，房地产信托可以降低了房地产企业对银行贷款的依赖程度，优化了产业内部的资源结构。
4.3.5注重合作开发
房地产项目的合作开发是指项目合伙人根据事先约定的协议，按各自投入的土地使用权、资金、技术及劳务等要素份额来获得的投资收益和分担投资的风险。
采取合作开发及并购的合作融资模式可以为房地产拓宽资金运作的渠道，降低企业的投资风险，更是社会资源整合的有效方式。
2008年时万科也开始尝试了合作开发的融资模式并且获得了成功，于是万科利用与鹏利的合作，共同开发了广州科学城，但出现了资金问题时决定邀请中粮集团加入万科的战略伙伴，因此一箭双雕的解决了土地储备和资金两大难题。
表3作开发战略合作协议
时间
合作方
协议内容
2016
比亚迪股份有限公司
轨道交通发展战略和布局
2017
深圳市人才安居集团
住房租赁领域的全面战略
2018
东航集团
航空客运、房地产等领域
2018
京东7FRESH
项目落地合作
2018
杭钢集团
资产包合作
合作开发的优势引起了万科的重视，并且在最近几年里非常频繁的在各个领域进行合作协议，更加进一步的带动万科的发展。
在“2018年第四届香港投资者关系奖”中，万科荣获“最佳投资者关系-企业交易”奖。
5万科地产多元化融资模式的启示
5.1万科地产融资模式的劣势
5.1.1万科过于依赖银行贷款
万科地产从2014年到2017年期间，传统的融资模式还是万科地产的主要融资模式，银行贷款的贷款比例不断上升，加大万科地产的财务压力，万科地产应该努力摆脱单一的融资模式，积极探索新的融资模式，扩大自身的融资渠道才能减少对银行贷款的依赖，逐步实现企业融资模式的多元化。
5.1.2万科太过看重海外融资
在融资方面着重海外融资，努力让万科走出国门是好的计划及发展方向，但是一个房地产企业不能过于着重单一的融资模式，避免可控的融资风险过于集中，造成不可控制的融资风险。
5.1.3互联
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