翠岛花城商业建议报告.docx
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翠岛花城商业建议报告
翠岛花城商业建议报告
一、翠岛区域现状描述
该商铺位于翠岛小区的南门，位于宁南大道上。
目前周边生活小区有郁金香花苑和花神美境。
郁金香花苑
总户数：
1248户；基本都入住
会所：
华联超市（200㎡）、熟食店、餐厅、杂货店、医疗卫生站
其余：
熟食店、理发店、影碟店、足疗、房产家政中介
路边菜场：
品种少、价格贵、“脏、乱、差”
花神美境
总户数：
750户；入住率40%
会所：
幼儿园、超市（招商中）
Ø郁金香花苑的居民不是翠岛商铺的目标消费客群
郁金香花苑的居民以宁南拆迁户和部分宁南低收入人群为主：
整体消费水平低；距翠岛路程较远；小区生活配套基本成熟，所以该小区居民不是翠岛商铺的目标消费客群。
Ø花神美境的居民不是翠岛商铺的主力消费群
花神美境的居民以年轻人为主，具备一定的消费能力，是有前往翠岛消费的可能。
但随着花神美境小区内部商业的发展、成熟，该小区居民并不是翠岛商铺的主力消费群。
Ø翠岛的商业应立足于小区本身的业主
翠岛周边并无大型的商业和办公场所，再结合以上两点说明，目前翠岛的商业应该是面向小区、服务小区的。
二、商铺物业形态简介
总建面积：
㎡（一楼㎡、二楼㎡）楼层：
二层
一楼A区170㎡，规划经营快餐、药店和洗衣店；B区180㎡，规划经营苏果超市；C区268㎡，规划为银行。
另有一700㎡的大型超市（浙商）正在商谈中。
（附图）
二楼现为雨花城镇的翠岛花城项目部办公所在地，要到2007年底才可对外招商。
三、翠岛社区商业业态归纳
1、业主对翠岛社区商业业态的需求
我们对翠岛的部分位业主就翠岛生活配套的问题进行了访谈，同时也有10位业主在网上对此问题提出了自己的看法，详情请见下表：
从上图可以看出，超市（26%）、洗衣店（13%）、饭店（10%）的业主需求是最大的，菜场、银行、邮局也有一定的需求量，其余业态各有需求。
2、新兴社区商业的业态分布
社区商业应该以“便民、利民、为民”为出发点，坚持“以人为本、服务社会”的原则。
这样社区商业的基本功能应该涵盖以下内容：
日常性购物、日常性餐饮、日常性服务、日常性娱乐等，如餐饮、购物、维修、美容美发、图书音像、洗衣、数码彩扩、裁剪、家政服务、再生资源回收等等。
如新加坡的社区商业就必备12种业态：
菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣店、理发店、快餐店、超市、书店、修理中心、公共厕所、社区活动中心等。
3、南京楼盘社区商业个案分析
【东恒·阳光嘉园】
业态
面积（㎡）
业态
面积（㎡）
业态
面积（㎡）
苏果便利
250
房产经纪
88
药房
66
洗衣店
66
婴幼儿用品
66
肉食店
55
饭店
55
理发
55
蛋糕店
50
烟酒店
44
影碟店
33
竹炭器具
11
【万达·江南明珠】
业态
面积（㎡）
业态
面积（㎡）
业态
面积（㎡）
苏果便利
200
饭店
80
咖啡店
50
理发
40
洗衣店
40
影碟店
25
婴幼儿用品
25
——
——
——
——
4、总结
通过以上三点的描述，再加上我们对其它社区商业业态的调研，现对翠岛商业业态归纳如下：
超市
银行
邮局
饭店
美容美发
洗衣店
书店
菜场
诊所
影碟店
婴幼儿用品
房产经纪
药房
茶社
家装
烟酒店
宠物服务
家政服务
花店
糕饼店
移动、联通
足疗保健
推拿按摩
健身中心
电器维修
办公文具
汽车饰品
水果超市
照相、彩扩
卤菜店
超市：
如超市扩大，可加入净菜、水果、熟食
四、对商业业态的筛选
1、开发商的规划要求
Ø筛去传统的饭店、菜场
开发商出于对翠岛小区整体环境的考虑，不希望引进噪音较大、油烟污染、影响环境的大型餐饮业态。
我们建议饭店可引进结合茶社性质的茶餐厅，既没有较大的油烟，又提供给业主就餐和休闲会客的场所。
传统菜场有“脏、乱、差”的缺点，我们建议可采取“农改超”的方式，将净菜、熟食、水果等扩入超市，既弥补了传统菜场的缺点，又满足了业主的生活需求。
Ø规避药店、洗衣店、快餐店的引入，导致资源的重复建设
翠岛目前已经引入了药店、洗衣店、快餐店，开发商可能处于避免重复招商的考虑，对这三种业态的引入会有所选择。
Ø筛去宠物服务
由于商铺将引进药店、快餐、超市等对卫生要求比较严格的业态，所以，宠物服务就不太适合在此经营。
2、商家意愿
Ø加大对房产经纪、家装等商家的招商力度
由于翠岛目前入住率不高，且交通状况不佳（玉兰路尚未开通），地处宁南的最南端，区位优势不明显，一些服务于翠岛，兼带辐射宁南的商家在招商上可能会有所阻力，如房产经纪、家装等。
我们建议可组织固定场所，采取分割摊位的方式，集中家装公司在此经营。
3、筛选后的业态总结：
邮局
书店
诊所
影碟店
婴幼儿用品
家装
茶餐厅
家政服务
美容美发
房产经纪
花店
糕饼店
移动、联通
卤菜店
健身中心
水果超市
汽车饰品
照相、彩扩
办公文具
足疗保健
推拿按摩
超市：
如超市扩大，可加入净菜、水果、熟食
邮局
与银行同性质的市政配套行业，既能满足翠岛业主的需求，也可着眼于未来的宁南汽配城
移动、联通
业主需要能够就近给手机提供充值和售后服务的配套
书店
满足业主的文化需求，可集书报亭、售书、租书于一体
诊所
翠岛业主希望在感冒、发烧时能有个就近及时就医的场所
影碟店
满足业主在业余时间休闲、娱乐的需求
婴幼儿用品
翠岛的业主年轻人较多，在这方面会有一定的市场
家装
满足业主在入住时的装潢需求
茶餐厅
油烟小，环境好，菜式多，既解决了业主就餐的需求，又给业主提供了休闲会客的场所
糕饼店
无污染，方便快捷，给业主提供就餐的选择
家政服务
提供保姆、钟点工、接送小孩等生活服务
美容美发
业主认为美容美发是小区生活必备的配套
花店
满足业主送礼、装饰家居的需求
房产经纪
立足翠岛，服务周边楼盘（花神美境、郁金香小区等）
汽车饰品
翠岛有车的业主较多，他们在这方面是有需求的
超市
解决居民日常生活购物的需求，如将净菜、熟食、水果并入超市，既满足业主的购物需求，又解决了传统菜场的“脏、乱、差”问题
五、商铺面积划分及建议
我们对翠岛商铺的划分建议了两种方案，详情见下图：
主题型商业：
Ø建议一：
我们建议引入美容美发、足疗保健、推拿按摩及健身中心的主题型商业。
对这一建议，我们专门访谈了翠岛10位女业主，有6位认为美容美发这些行业是她们迫切需要的。
Ø建议二：
我们建议组织家装公司的集中展示洽谈区，对家装公司我们建议可采取组织固定场所，分割摊位的方式，集中经营管理
内铺：
Ø我们建议引入茶餐厅和托儿所。
茶餐厅满足业主就餐和会客的需求，托儿所解决了业主工作、娱乐休闲时的后顾之忧。
因这两种业态是服务于小区，对位置要求不高，且面积需求较大，因此我们建议将它们放入内铺。
门面房：
Ø面对大门的门面房我们建议引入对商铺位置要求较高的业态，既服务了小区，又可辐射周边。
如花店、糕饼店、水果超市等。
Ø在银行旁边的门面房我们建议引入影碟、房产中介、家政服务等业态。
一方面这些业态主要服务小区，对位置要求不是太高，另一方面，它们的面积需求较小。
Ø商铺北面的门面房我们建议引入纯服务小区的业态，一方面它们的服务客群是小区的业主，另一方面它们对商铺位置的要求不如其它业态强烈，比如诊所、家电维修等。
超市：
Ø我们建议将超市扩大，加入净菜、水果、熟食等，一方面方便了业主日常的生活，另一方面便于管理，解决了传统菜场“脏、乱、差”的问题。
内铺：
Ø内铺引入茶餐厅和托儿所（或家装公司），我们比较倾向于托儿所，这样解决了业主工作、娱乐休闲时的后顾之忧，家装公司我们建议可采取组织固定场所，分割摊位的方式，集中经营管理
门面房：
Ø面对大门的门面房我们建议引入对商铺位置要求较高的业态，既服务了小区，又可辐射周边。
如花店、糕饼店、水果超市等。
Ø在银行旁边的门面房我们建议引入影碟、房产中介、家政服务等业态。
一方面这些业态主要服务小区，对位置要求不是太高，另一方面，它们的面积需求较小。
Ø商铺北面的门面房我们建议引入纯服务小区的业态，一方面它们的服务客群是小区的业主，另一方面它们对商铺位置的要求不如其它业态强烈，比如诊所、家电维修等。
Ø各业态面积需求建议（详情见下表）
我们对这些业态的经营面积进行了针对性的调研，每种业态选取了5家店铺，对调研数据进行了统计分析后得出以下面积建议：
各业态面积需求建议
业态
面积（㎡）
业态
面积（㎡）
业态
面积（㎡）
花店
50
洗衣店
50
汽车饰品
50
水果超市
50
糕饼店
50
家政服务
50
卤菜店
50
办公文具
50
电器维修
50
推拿按摩
100
足疗保健
100
书店
100
照相、彩扩
100
房产中介
100
社区诊所
150
餐厅
150
美容美发
250
——
——
根据社区商业研究数据所得，300—700户为小型社区，2000—4000户为中型社区，10000—15000户为大型社区。
可见翠岛属于中型社区（总户数3000多户），按每户人计算，翠岛总人口在10000人，人均商业面积应该控制在—㎡，则商业面积应在7000—12000㎡。
由此可见，翠岛的商业前景还是值得看好的，目前翠岛只入住了300户人家，总人口在1000人，那商业面积应在700—1200㎡。
另据数据显示，每千人的社区商业服务建筑面积在700—910㎡；社区服务59—464㎡；金融邮电60—80㎡；以上合计819—1454㎡。
在翠岛入住率不高的情况下，招商时会遇到一定的阻力，翠岛2400平米的商业体量在短期内可能无法完全去化掉。
我们建议在招商政策上给予一定的扶持。
六、价格建议
项目名称
租金水平
涨幅状况
翠岛花城已签约项目
16元/㎡·月
涨幅40%
万达·江南明珠
20元/㎡·月（去年）
第二年加倍
东恒·阳光嘉园
50元/㎡·月
第二年55元/㎡·月，第三年60元/㎡·月
万达·江南明珠在去年的入住状况与翠岛目前比较相似，其采取了低价位的招商策略，既引进了商家，又提高了小区的入住率。
今年在入住率上升的状况下，租金价格比去年翻了一翻。
东恒·阳光嘉园因为是5.2米挑高的沿街商业，在价格上与本案可比性不大。
故以翠岛已签约项目和江南明珠的商铺租金价格为基础。
我们对翠岛商铺的租金价格建议如下：
（参见方案一和方案二的规划图）
区域
租金（元/㎡·月）
区域
租金（元/㎡·月）
黄色区域
20
紫色区域
18
红色区域
16
绿色区域
15
涨幅方案一：
第二年上涨30%
涨幅方案二：
按翠岛入住率的提高来确定涨幅，如翠岛入住率提高50%。
则租金也相应提高50%
翠岛的前景看好，但由于生活配套的不足，导致了目前入住率不高，只有300户入住，我们建议翠岛可以通过较低价格的招商方式吸引商家进驻，改善翠岛业主的生活质量，提高入住率。
我们相信在广大业主入住之后，翠岛的商铺将成为旺销热铺。
七、年租金收入预算
方案一：
黄色区域：
（㎡）×20（元/㎡·月）×12（月）=元
紫色区域：
×18×12=元
红色区域：
×16×12=元
绿色区域：
×15×12=元
年租金总收入：
++++35000（完美）+35000（苏果便利）=元
方案二：
黄色区域：
（㎡）×20（元/㎡·月）×12（月）=元
紫色区域：
×18×12=元
红色区域：
×16×12=元
绿色区域：
×15×12=126198元
年租金总收入：
+++126198+35000（完美）=元
第一年租金收入
第二年租金收入（涨幅30%）
第二年租金收入（按入住率计算，如入住率提高50%）
方案一
元
元
元
方案二
元
元
元
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