江阴山岭秀前期物业服务协议.doc

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江阴敔山嶺秀前期物业服务协议

本协议当事人

甲方：

绿城物业服务集团有限公司

法定代表人：

李海荣

地址：

杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼

联系电话：

0571-88983565

乙方：

地址：

联系电话：

根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况

乙方所购的物业位于江阴敔山嶺秀幢单元室，房屋建筑面积约为平方米。

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

。

物业共用部位、共用设施设备，详见本协议附件一、附件二。

第二条前期物业服务是指：

在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第三条甲方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任。

第二章前期物业服务内容

第四条在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。

3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、业主共有的公共绿化的养护和管理。

5、车辆停放管理。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、装饰装修管理服务。

8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。

9、法律法规规定的其他内容。

第五条甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。

第六条在业主委员会成立之前，甲方负责属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、物业共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理的收入的所有及使用等根据本协议的约定办理。

第七条单个业主可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，甲方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主和甲方另行协商后确定。

第三章前期物业服务期限

第八条前期物业服务期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。

但是，本协议期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本协议自然终止。

本协议期限届满，本物业已具备成立业主大会条件的，甲方有权终止本协议，并按有关规定办理移交，甲方终止本协议的，应提前三个月在物业管理区域内以公告形式通知或以其他形式通知业主。

本协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日。

此后，甲方有权终止本协议，甲方终止本协议的，应提前三个月在物业管理区域内以公告形式通知或以其他形式通知业主。

本协议期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，但甲方书面通知本物业的建设单位，同意继续履行本协议的，本协议继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

第四章双方权利义务

第九条甲方权利义务

1、根据有关法律、法规及本协议的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。

2、按本协议第二章之约定内容，参与各项工作；对小区交付后的物业进行日常管理。

3、编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。

4、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本协议的有关权利、义务。

5、根据本协议的约定，向乙方或物业使用人收取物业服务费及运行能耗费；并将物业服务收费标准、特约服务收费项目和标准在本物业管理区域内公布。

6、每6个月公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目。

7、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。

8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

9、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

10、对乙方或物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理。

11、以《业主手册》或其他适当方式向乙方和物业使用人提示物业使用的有关事项，当乙方装修物业时，与乙方订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

12、对于《商品房买卖合同》明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知该等业主有关保养、维护、清洁事宜，并负责监督。

13、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。

14、根据需要，物业服务企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

15、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。

16、如未被业主大会续聘，自本协议终止起30日内与业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。

17、法律、法规规定及本协议约定的其他权利、义务。

第十条乙方的权利义务

1、参加业主大会会议，行使投票权，并享有选举权、被选举权和监督权。

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议。

3、遵守本物业的《临时管理规约》和《业主手册》。

4、依据本协议约定向甲方交纳物业服务费用及相关费用。

5、装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定。

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，乙方对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，从其约定。

7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。

8、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《业主手册》造成的损失、损害承担民事责任。

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。

10、出租房屋时，不得将房屋直接或分割后出租给两个以上的承租人，不得允许承租人将房屋转租给一个以上的次承租人。

11、若依据《商品房买卖合同》或其他合同有权使用露台或绿地或其他共用部位（公共部位）的，应在签订本协议的同时，签订使用承诺书。

第五章物业承接查验

第十一条在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：

在物业交付使用30日前，与建设单位完成物业项目的承接查验工作，甲方对物业共用部位、共用设施设备的查验以下述三方面内容为限：

（1）物业共用部位、共用设施设备的配置是否与移交资料反映的配置相符；

（2）物业共用部位、共用设施设备肉眼可视的外观质量是否存在瑕疵或缺陷；（3）物业共用部位、共用设施设备的使用功能是否在正常状态。

隐蔽部位、隐蔽工程以及结构安全等因其隐秘性、专业性和复杂性，甲方不具备该等技术能力对其进行查验，故甲方对这部分的核查仅限于审查建设单位是否已提供了与此相关的合格证明文件。

第十二条物业交接后，因隐蔽部位、隐蔽工程、结构安全等存在质量问题而影响正常使用的，不视为乙方在物业承接查验中存在过错，由此给业主造成损失的，应由建设单位承担赔偿责任。

第六章前期物业服务费

第十三条本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，甲方按照本协议约定的标准及经合法程序调整后的标准收取前期物业服务费，并按本协议第四条约定的服务内容及本协议附件约定的质量标准提供服务。

第十四条本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。

具体标准如下：

高层住宅：

2.55元/月·平方米；

别墅：

4.50元/月·平方米；

地下车位：

50.00元/月·个。

甲方受乙方的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由甲方制定并在物业管理区域内公示。

第十五条物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：

电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实由乙方分摊，每3个月在物业管理区域内公布一次收支情况。

能耗费预收标准如下：

高层住宅：

0.40元/月·平方米；

别墅住宅：

0.10元/月·平方米。

第十六条物业服务费主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用、管理费用；

7、物业服务企业固定资产折旧费用；

8、法定税费；

9、物业服务企业的利润；

10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

11、经业主同意的其他费用。

第十七条在协议期内，如当地物价指数上升幅度较大，甲方需提高物业服务费的收费标准时，须经甲方与开发建设单位协商一致，并应征得相关业主的同意。

甲方不得擅自提高物业服务费。

第十八条前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。

第十九条对于已交付使用，未入住的物业、车位，业主应事前向物业管理企业书面申请，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费、电梯、水泵、中央空调等代收代缴费用、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。

使用所购物业的水、电、气等配套设施，搬入家具或进行装饰装修的，视为已居住。

第二十条物业服务费及公共能耗费（注：

根据项目是否含能耗确定）每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。

第二十一条乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及相关费用的，从其约定，乙方负连带责任。

乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。

第七章物业的经营与管理

第二十二条属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由甲方经营管理。

上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修，配套设施经营亏损的弥补。

归全体业主共有的该部分收入由甲方代管。

物业管理区域内配套设施指物业管理区域内属于全体业主共有的游泳池等配套设施。

第二十三条业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向甲方交纳停车费。

上述停车费扣除必要的支出成本外，（包括但不限于车辆管理人员的费用、增设停车管理设施等费用），其余收益归全体物业买受人共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。

归全体物业买受人共有的该部分收入由甲方代管。

第二十四条甲方根据物业服务的需要，有权将本协议第二十二条、第二十三条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行