最新住宅小区项目物业管理方案.docx
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最新住宅小区项目物业管理方案
光明项目物业管理方案
1、企业及项目概况
（一）深圳市盛世嘉物业公司概况
深圳市盛世嘉物业管理有限公司成立于2002年3月，是一家国家二级资质的品牌物管公司，主营业务为物业管理、信息咨询和房地产经纪，为广东省物业管理协会会员单位、深圳市物业管理协会会员单位。
盛世嘉物业通过ISO9000质量认证，一直致力于对全委托物业管理的小区提供完善的ISO9000质量管理服务，秉承“精益求精、不懈创新、持续改进、臻于至善”的质量方针，树立精品意识，加强专业管理，打造服务品牌，追求物业管理服务的持续提升。
并以真诚的情感关怀，丰富现代物业管理内涵，实现服务产品的精细化。
经过多年的努力，管理项目获得多项市优、区优、安全文明标兵小区、园林式小区等荣誉称号，得到社会广泛性认可和赞誉。
公司在管物业项目有住宅、写字楼、经营性公寓、工业区等多种类型，建筑面积超过100万平方米，主要有龙华花半里、龙岗花半里花园、后海花半里雅居、珠光花半里欣苑、翠山花半里别馆、留仙居、嘉隆公寓、嘉隆苑、鼎新大厦、城市公寓、布吉细靓嘉隆公寓、平湖大街369号工业区等项目。
主要获奖的项目有：
1、龙岗花半里获得广东省物业管理优秀小区、深圳市物业管理优秀小区、龙岗区物业管理优秀小区、园林式小区、安全文明标兵小区、社会综治先进单位等荣誉；
2、后海花半里获得深圳市物业管理优秀小区、南山区物业管理优秀小区、安全文明标兵小区等荣誉；
3、珠光花半里获得深圳市物业管理优秀小区、南山区物业管理优秀小区、安全文明标兵小区等荣誉；
4、留仙居获得园林式小区、绿色社区、平安和谐社区、安全文明先进小区、安全文明标兵小区等荣誉。
此外，公司所管的各项目都积极参与社会治安综合整治、抗击“非典”、四川地震募捐等重要的公益活动，如留仙居社区每年定期组织大型的社区文化活动，丰富社区住户的日常文化生活，关爱老年人，组织了“义工队”、“老年人协会”等公益性组织，为社区及社会作出一定的贡献。
（二）企业文化
[质量方针]
精益求精 不懈创新 持续改进 臻于至善
[服务理念]
以客为尊 以人为本 全心全力 诚信服务
[管理理念]
效率原则 人本情怀 超越进取 精益求精
[经营理念]
价值体现 永恒追求 务实稳健 和谐发展
（一）项目介绍
光明花半里项目位于佛山市南海区罗村镇罗村大道，由佛山市鼎隆基房地产开发有限公司开发建设，整个项目分1区、2区进行分期开发建设，1区建筑面积11㎡,2区建筑面积12㎡，两个区由罗村大道辅道进行分割，进行独立围合。
（二）项目相关经济技术数据
项目
单位
数量
项目
单位
数量
总用地面积
㎡
75559.98
总建筑面积
㎡
322681.91
计容积率面积
㎡
234235.31
容积率
3.10
其中：
住宅面积
㎡
211877.37
总户数
户
2004
商铺面积
㎡
21807.83
总停车数
个
2409
物业用房面积
㎡
301.89
其中：
住宅应配
个
2119
公厕
㎡
60.04
商铺应配
个
175
消防监控中心
㎡
67.04
访客车位
个
115
垃圾集中收集点
㎡
41.42
其中：
地上
个
313
开关房
㎡
58.29
地下
个
2096
人防控制室
㎡
12.81
建筑密度
%
29.36
值班室
㎡
8.46
绿地率
%
30
不计容面积
㎡
88445.9
基底建筑面积
㎡
22182.88
其中：
建筑层数（不含裙楼、地下室）
层
20
地下停车库
㎡
81986.9
首层架空层及梯房
㎡
5418.05
else
A、100MpbsB、200MbpsC、400MpbsD、800Mpbs社区用房
㎡
1018
D.可以设定查询结果的输出形式，如临时表，图形等
15.通过VisualFoxpro的视图，不仅可以查询数据表，还可以__________数据表。
A、主机部分B、网络部分C、主机个数D、无任何意义站务房
D.SELECT学生.学号,姓名FROM学生,选课WHERE学生.学号=选课.学号AND课程号=”101”AND成绩>=ALL（SELECT成绩FROM选课WHERE课程号=”101”）㎡
31.有关多表查询结果中，以下说法正确的是________。
23.04
4.使用__________命令可以定义一个过程的开始。
二、项目物业管理总体设想
S=pi（）*k^2
（一）客户群体分析
【答案】自由表，数据表
（二）项目物业服务的理念
光明花半里是我司进驻佛山的首个管理项目，为实现我司的核心价值观，项目拟始终坚持公司的服务理念：
以客为尊，以人为本，全心全力，诚信服务，始终把服务摆在首位，以服务创质量，以服务出效益，以服务赢客户。
为了实现对客户的服务承诺，我们将及时导入公司的质量管理体系，坚持公司的质量方针：
精益求精，不懈创新，持续改进，臻于至善。
有了服务质量，才能真正算是用心为客户在服务，在多年的物业服务实践中，盛世嘉人始终把质量提高服务质量作为工作的目标，提高服务质量的根本在于沉淀到工作中去，走到客户中去，了解客户需求，不断改进我们的服务，这个将是项目部改进质量的主要方式和手段，以求达到“臻于至善”。
（三）项目部工作思路
为实现我们的服务承诺，完成质量目标，赢得客户的满意度，实现经济效益与社会效益双赢的局面，针对项目特点，对项目物业服务工作重点难点进行剖析，并确定工作思路及策略。
首先，打造一支高效的服务团队是提供完善服务的基础。
对骨干成员的选拔采取竞聘上岗，择优录取，对于基层员工，实现多级培训制度，培养主动服务、细致周到的服务理念，让每个员工将服务渗透到工作的方方面面。
第2、加强制度建设，完善的制度是提高工作效率，提供良好的服务的有效保障。
用制度管理日常工作，用制度进行约束员工行为，用制度进行鞭策和激励员工，用制度规范服务，使得项目运作始终保持良好的发展和不断提升的态势。
第3、完善服务流程，提高事务处理效率。
完善的流程使得服务人员能做出快速反应，迅速解决业主及客户之所急所需，从而实践我们的服务承诺，为此，在日常服务中，要制定并不断改善我们的服务流程、服务机制。
第4、打好项目管理第一仗—业主入伙、装修管理。
入伙是物业公司于业主面对面服务的开始，是与业主建立良好服务关系的时机，在此项工作中一是要做好充分准备，二是要做好相关宣传和引导工作，充分展示物业的专业性和良好的服务素质。
入伙后马上面对的事针对业主装修的服务，在此项服务中，项目部将开展装修宣讲活动，一是针对那些不熟悉装修流程的业主开展培训宣讲，讲解装修知识、装修注意事项等；二是对熟悉装修程序的业主开展我们装修服务的流程和日常装修服务工作的重点，通过培训和宣讲，把我们的服务理念与业主的装修活动相结合，达到物业与业主的融洽。
项目部组织架构配置
（一）项目部组织架构
深圳市盛世嘉物业管理有限公司
佛山分公司
光明花半里项目部
（二）人员编制方案（总人数：
119人）
部门
职位
人数
备注
项目部
（2人）
主任
1
主任助理
1
客户服务部
（8人）
主管
1
1区客服助理
1
1区客服员
2
2区客服助理
1
2区客服员
2
收费员
1
安管部
（53人）
主管
1
1区安管班长
2
两班制
1区安管员
24
大门岗1人
车场岗4人
园区巡逻1人
楼层巡逻2人
车场巡逻1人
监控中心1人
休息2人
2区安管班长
2
两班制
2区安管员
24
同1区
工程部
（11人）
主管
1
维修班长
1
运行班
3
综合维修班
6
含泥水维修1人
环境部
（42）
主管
1
清洁班长
1
保洁员
36
园区保洁1人
楼层清洁1人/栋，共26人
地下室清洁2人
外围保洁2人
调休4人
绿化工
4
综合部
（3人）
后勤班长
1
物资及厨房管理
厨工
2
费用测算
（一）分项成本
1、人员成本（单位：
元，年度费用算13薪）
序号
岗位
基本薪资
岗位工资
社会保险
（基本薪资×25%）
福利类（节日补贴等，计算标准按基本薪资×3%）
其他（住房、通信、教育、服装等，按基本薪资×2%计算）
岗位人数
月费用
年费用
备注
1
项目主任
4000
4000
1000
120
80
1
9200
119600
2
主任助理
2800
2200
700
84
56
1
5840
75080
3
客服主管
2500
1500
625
75
50
1
4750
61000
4
客服助理
2000
1200
500
60
40
2
7600
97600
5
客服员
1800
1000
450
54
36
4
13360
171520
6
收费员
1800
1000
450
54
36
1
3340
42880
7
安管主管
2500
1800
625
84
56
1
5065
65080
8
安管班长
2000
1500
500
60
40
2
8200
105400
9
安管员
1500
1800
375
45
30
48
180000
2318400
10
工程主管
2500
2000
625
75
50
1
5250
67500
11
维修班长
2000
1500
500
60
40
1
4100
52700
12
水电工
1800
1200
450
54
36
9
31860
409320
含运行和维修
13
环境主管
2000
1500
500
60
40
1
4100
52700
14
清洁班长
1500
1000
375
45
30
1
2950
37900
15
保洁员
1380
420
345
41
28
36
79704
1021248
16
绿化工
1380
620
345
41
28
4
8856
113472
17
综合主管
1500
1000
375
45
30
1
2950
37900
18
厨工
1500
500
375
45
30
2
4900
63800
19
合计
1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13+14+15+16+17+18
119
382025
4913100
2、公共设备设施维护费
序号
项目
测算依据及方法
月费用
年费用
备注
1
配电设备维护费
主要是三级回路及二次回路消耗，以经验数据测算
300
3600
2
给排水设施维护费
给水设施主要是加压系统维护、主管油漆、阀门润滑、支管配件维修、生活水池清洗（2000元/年）等费用；排水设施主要是排水泵维护、排水沟渠维护、化粪池清理（2000元/年）等费用，据经验数据测算
1000
12000
3
电梯维护费
外包费
电梯维保费400元/月/台，年检费平均100元/台/月，每栋设两台梯，共计52台梯
26000
312000
第一年免费
配件损耗
以20%的电梯主板年维修率为参考标准，维修费单块主板在平均2000元，即2000×52×20%/12=1733元/月计算
1733
20796
第一年免费
4
智能化设备维护费
智能化设备主要是三大系统：
监控、对讲门禁、道闸设备，维护重点是电源设备、联网设备、主机维修，根据经验数据，每一系统综合维修费在500元/月左右
1500
18000
随着使用时间增长
5
消防设备维护费
消防水泵、消防烟感的维护维修为主
500
6000
6
公共照明设施维护费
主要是灯具的维修更换、控制电器维修更换，根据历史数据测算
800
9600
7
园林设施维护费
主要是木质亭子、围栏等设施费用，每年进行维修保养一次，根据历史数据测算
400
4800
8
房屋本体维护费
主要是道路、楼道墙体维护
600
7200
9
发电机维护费
每月两次启动消耗柴油费用和机油、电解液等费用，根据历史数据
200
2400
10
不可预见费用
按1—9项合计的5%计算
1650
19800
11
合计
1+2+3+4+5+6+7+8+9+10
34683
416196
3、行政办公费
序号
项目
测算依据及方法
月费用
年费用
备注
1
办公用品费
按人均每月消耗5月为标准计算，即119×5
595
7140
2
网络费
2条网线，200元/条/月
400
4800
3
固定电话费
2004×0.3
601
7212
4
饮水费
经验数据10桶每月，10×15
150
1800
5
办公设备维护费
100
1200
6
打印耗材费
200
2400
6
办公水电费
经验数据
600
7200
7
合计
1+2+3+4+5+6
2646
31752
4、秩序维护费
序号
项目
测算依据及方法
月费用
年费用
备注
1
器材消耗费
每人每月消耗20元
1060
12720
3
合计
1060
12720
5、清洁、绿化耗材费
序号
项目
测算依据及方法
月费用
年费用
备注
1
清洁用具消耗
参考清洁公司经验数据，每人每月消耗135元/人/月
4860
58320
2
绿化养护费
包括农药化肥、农机用具等消耗，按绿化公司经验数据在0.05元/㎡/月消耗计算，光明项目共计绿化面积22668㎡
1133
13596
3
合计
1+2
5993
71916
6、公共水电费
序号
项目
测算依据及方法
月费用
年费用
备注
1
绿化用水
根据项目历史数据，按0.03吨/㎡计算，非居民用水价格1.85元/立方
1258
15096
2
清洁用水
按每人每月2方计算
133
1596
3
非分摊电费
监控、消防、道闸等设备用电，按24小时5KW用电计算
2580
30960
4
合计
1+2
3971
47652
7、社区文化活动费
序号
项目
测算依据及方法
月费用
年费用
备注
1
社区文化活动
每年按元旦、六一、国庆搞三次大型活动算，每次算5000元/次，平时主要是宣传栏费用，按每月200元计算，两项费用进行均摊。
1450
17400
2
合计
1450
17400
8、保险费
序号
项目
测算依据及方法
月费用
年费用
备注
1
公众责任险
200
2400
2
合计
200
2400
9、管理费分摊（单位：
元）
序号
项目
测算依据及方法
月费用
年费用
备注
1
管理费分摊
1500
18000
2
合计
1500
18000
（二）、成本合计
序号
项目
月费用
年费用
备注
1
人员工资、福利等费用
382025
4913100
2
公共设备设施维护费
34683
416196
3
行政办公费
2646
31752
4
秩序维护费
1060
12720
5
清洁、绿化耗材费
5993
71916
6
公共水电费
3971
47652
7
社区文化活动费
1450
17400
8
管理设备分摊及固定资产折旧费
1500
18000
9
物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用
200
2400
10
其他
2000
24000
11
合计
435528
5226336
二、收入测算（单位：
元）
序号
项目
计算依据
月收入
年收入
备注
1
住宅物业管理费
住宅面积211877㎡，管理费按2元/㎡计算
402566
4830792
收缴率95%
2
商铺物业管理费
商铺面积21808㎡，管理费按5元/㎡计算
103588
1243056
收缴率95%
3
停车费收入
按停车位3元/㎡收取管理费，每个车位面积12.5㎡，共计2409个停车位，共计面积26488㎡停车位，停车率按70%计算
55625
667498
4
税前收入合计
1+2+3
561779
6741348
5
营业税
（4）×5%
28089
337068
6
教育税及附加
（4）×3%
16853
202236
7
税后收入
4-5-6
516837
6202044
三、利润测算（单位：
元）
序号
项目
计算依据
月金额
年金额
备注
1
收入
516837
6202044
2
成本
435528
5226336
4
税前收入
1-2
81309
975708
5
企业所得税
4×25%
20327
243924
6
税后利润
4-3
60982
731784
升级会员 