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可行性报告

宜兴“香港城”项目发展资料

2006年6月

“香港城”项目资料

目录

1.“香港城“项目资料

1.1宜兴区域图及宜兴地方经济介绍

1.2“香港城“项目简介及周边地块情况

2.团氿湖区开发楼盘情况及“香港城”项目预测

2.1宜兴市主要楼盘参考价格

2.2“香港城”项目开发成本分析

2.3产品市场分析预测

2.4“香港城”项目效益预测

1.“香港城“项目资料

1.1宜兴地方经济介绍

1.1.1宜兴区域图

宜城镇作为宜兴市的中心镇，已向中等城市发展。

1.1.2城市概况

宜兴地处长江三角洲，江苏省南端，太湖西岸，位于上海、南京和杭州三大城市中心，全市总面积2000平方公里，人口106万（城区人口30万）。

1.1.3城市特色

宜兴是中国著名的陶都，中国著名的“环保之乡”和“教授之乡”，江苏省重要的工业、旅游城市，苏浙皖三省接壤地区的商贸服务中心，江苏省重点发展的三级1类新兴中心城市。

2004年宜兴在全国百强县市中基本竞争力排在第7位。

1.1.4自然条件

宜兴属亚热带季风气候，全年温和湿润，四季分明，雨量充沛，日照充足，无霜期长，年平均气温15.7℃，年降雨量1177毫米。

宜兴境内地势南高北低，境内河流密布，水陆运输方便快捷。

宜兴矿产资源、生物资源十分丰富，是江苏省最大的产茶基地和重要的毛竹产地。

1.1.5交通条件

宜兴位于江苏、浙江、安徽三省交界处，地理位置优越，交通十分便捷，市场辐射能力强。

A、公路

104国道、锡宜高速公路（无锡-宜兴）、宁杭高速公路。

B、铁路

连接京沪线、哈广线的新沂铁路穿过宜兴，车站就在环科园内。

C、水运

宜兴河道可常年通航200吨级的船舶，连接长江，国家重点在建水利工程芜申运河（安徽芜湖-上海）穿过宜兴，为四级航道，可通航500吨级船队，在园区北2公里处已建有一座500吨级码头。

D、机场

机场名称距离（公里）

上海虹桥机场190

上海浦东国际机场250

南京国际机场100

杭州国际机场140

无锡硕放机场60

常州机场70

E、港口

港口名称设施情况距离（公里）

上海港10万吨级码头230

张家港5万吨级码头120

江阴港5万吨级码头100

1.1.6人居环境

宜兴是长江三角洲地区著名的山水城市、生态城市和最佳人居城市之一，江苏省园林城市，城市绿化率40.2%，被誉为“沪宁杭后花园”，适合人们长期工作和生活。

宜兴民风纯朴，社会治安稳定，“平安宜兴”创建工作全省名列前茅。

宜兴生活、娱乐设施齐全，全市有各类宾馆、酒店、度假区100多家，其中四星级宾馆1家，三星级宾馆近10家，目前有二家五星级宾馆正在建设中。

市区建有国内一流的商业中心、大型超市、体育中心和娱乐休闲中心。

生活配套设施齐全，高标准的住宅区和外商别墅区能满足外商长期居住需要，学校教育、医疗护理、城市交通达到国内先进水平。

1.1.7旅游观光

宜兴是我国著名的陶都和太湖风景区的重要组成部分，素以“陶的古都、洞的世界、茶的绿洲、竹的海洋”享誉海内外，善卷洞、竹海风景区、龙背山森林公园、氿滨风光带、宜园等一批景点各具特色，集旅游、休闲、文化于一体，让人流连忘返。

1.1.8中国宜兴环保科技工业园简介

宜兴环保科技工业园成立于1992年，是国务院批准的国家级高新技术产业开发区，是国家科技部、国家环保总局“共同管理和支持”的单位，她的建设与管理被列入《中国21世纪议程优先发展计划》。

园区首期开发面积4平方公里（二次规划20平方公里），目前已有来自欧美、港台、东南亚等20多个国家和地区企业入园投资兴业，设有160多家外资企业。

园区主要以环保、电子、机械、生物医药、纺织化纤等产业主，已成为宜兴重要出口加工基地。

1.2“香港城“项目简介及周边地块情况

1.2.1“香港城”项目位于环科园西侧，北临氿南路，与宜园和团氿相望，具有得天独厚的区位优势。

用地总面积为33.64亩（22,416.6平方米），两面临水，交通便利，比较适宜建设商业、酒店餐饮以及酒店式公寓等复合型城市功能。

1.2.2主要经济技术指标：

总用地面积：

22,416.6平方米

建筑占地面积：

6,047平方米

总建筑面积：

33,052平方米

其中：

商业建筑面积：

16,688平方米

商务酒店公寓：

10,262平方米（171套）

容积率：

1.23,绿化率：

35%

机动车停位处：

137辆，非机动车停位处：

1000辆

1.2.3项目设想：

本着“以人为本”的指导思想，充分理解和把握用地性质和环境特征，参照同类项目经验，进行规划设计。

本项目为商业综合楼，共7层，地下一层。

地下一层建筑面积5,505平方米，为汽车库及设备用房，设计停车位137辆，350顿消防水池、水泵房及其他设备房。

地下室设有两个机动车出口。

一层至三层为商场，四至七层为公寓式酒店，地下一层汽车库层高为3.6米，一层层高7.5米，二层、三层层高为4.8米，四层层高为3.6米，五至七层层高为3.0米。

建筑造型设计上充分考虑到周边建筑风格、特色和环境要求，建筑形体力求简洁、大方、含蓄而不张扬。

在满足功能的基础上，沿街建筑多采用通透式和退台式处理手法，尽量减少建筑对环境的压力。

建筑色彩明快，顶部设计轻盈飘逸，很好地引喻了滨水建筑的独特个性。

在屋顶层设计了空中花园，在立面上引入垂直绿化的概念。

1.2.4“香港城”项目所处位置

“香港城”项目区位优势：

“香港城”项目地块位于宜兴市氿南路南侧，河环绕东、西、南三面，与宜园—宜兴第二大公园、团氿风景区相望，距市中心仅1.5公里，交通十分便利。

该地块最大的优势是北面正对宜园、团氿风景区，宜园、团氿风景区是宜兴市人民政府拟总投资10亿无人民币建造成融休闲、娱乐、观光为一体的风景区，目前已投资近3亿元人民币，团氿风景区已经成为宜兴的一大亮点工程，整个投资将于2008年完成，而且宜园、团氿风景区将对全市人民免费开放，这将给宜兴服务行业带来前所未有的发展机遇。

“香港城”的功能定位完全符合团氿风景区发展需求，所以“香港城”必将是『宜园、团氿风景区』最大的受益者。

由于“香港城”项目地块所处位置独特，购地近两年，目前“香港城”地块升值幅度已超过20%，而且随着团氿风景区建设进程的加快，地块增值潜力巨大。

1.2.5“香港城”项目效果图

1.3.6“香港城”周边的地块情况

A：

荷兰范思特-郁金香皇家庄园（位于“香港城正南面，方案已设计完成,在报批之中）

B海德明园方案（位于“香港城”东面，正在基础建设中）

C银河房产-东溪望族（位于“香港城”东面，已在前期施工中）

2.团氿湖区开发楼盘情况

宜兴市主要楼盘参考价格

楼盘名称

用途

建筑面积

销售均价

图片

1

新天地花园

商住

200,000㎡

住宅均价:

3,800元/㎡

商埔均价:

16,000元/㎡

酒店式公寓均价:

5,500元/㎡

2

氿滨国际

商住

150,000㎡

住宅均价（已售70%）

4,500元/㎡

商埔均价（已售完）:

18,000元/㎡

写字楼均价（已全部售完）

5,000元/㎡

续表

楼盘名称

用途

建筑面积

销售均价

图片

1

中星湖滨城

商住

200,000㎡

住宅均价:

4,300元/㎡

商埔均价:

15,000元/㎡

别墅预测价:

3,600,000元/栋

2.2项目开发成本分析表（根据常州设计院工程概算）：

2.2.1项目概算

概算汇总表

序号

项目及费用名称

建筑面积

概算造价（万元）

单位指标

备注

（m2）

土建

给排水

电气

暖通

小计

（元/m2）

一

建筑安装工程费

1

香港城工程

33052

4715.55

495.78

631.29

1117.16

6959.78

2105.71

2

电梯及自动扶梯工程

465.00

电梯：

9台*25万元/台，自动扶梯：

8台*30万元/台

3

小计

7424.78

二

工程建设其他费

具体费用另列。

三

基本预备费

519.73

按建筑安装工程费的7%计算。

四

合计

7944.51

2403.64

2.2.2

宜兴巿「香港城」项目

预算及实际支出报告

（2006年5月汇总表：

23/5/2006）

预算

（RMB￥）

1.

国内会计部支出费用

1.1

土地金

27,370,000

1.2

前期工程费（围墙、广告招牌、工地办工室等）

150,000

1.3

支付国土、规划、工商等部门的办证费（不包括俊生公司）

1,650,000

1.4

国内员工两年的工资

300,000

1.5

建筑设计费（国内设计院）

500,000

1.6

两年杂费（国内的广告、餐旅费、住宿、车费等）

240,000

1.7

宜兴总办事处的费用及公司两年运作费用

480,000

1.8

两年国内顾问及应酬费用

100,000

1.9

两年办事处的租金（包括水费、电费、管理费）

104,000

1.10

安、质监／监理费

500,000

1.11

承建费用

79,500,000

1.12

安排项目融资顾问费

150,000

1.13

利息（$5,000万÷3x0.057x2）

1,900,000

1.14

报建费

3,330,000

小计（RMB￥）：

116,124,000

2.

香港会计部支出费用

2.1

机票

200,000

2.2

信用卡（包括住宿、应酬、车费等费用）

130,000

2.3

其它住宿、应酬、车费等费用

120,000

2.4

建筑设计费（买地前方案费用：

APA）

38,300

2.5

建筑设计费（建筑及机电：

Aedas）

2,499,000

2.6

工资（RickyLaw,RaymondNg及WilliamYip）

300,000

2.7

广告、销售及宣传费

500,000

2.8

杂费（快递、招待政府官员等）

30,000

小计（RMB￥）：

3,817,300

（1）＋

（2）小计（RMB￥）：

119,941,300

预计“香港城”项目总成本及相关费用总计：

RMB120,000,000.00元

2.4“香港城”项目效益预测

根据上述分析，本项目销售收入汇总如下：

1、酒店式公寓：

可销售面积10,000㎡，售价约4,500元/㎡，销售收入为45,000,000.00元；

2、商铺：

可售面积17,000㎡，售价约7,500元/㎡，

销售收入为：

127,500,000.00元；

两项合计销售总收入约为：

172,500,000.00元。

扣除：

1、项目总投资成本：

120,000,000.00元；

2、营业税等（按5.5%计算），约为9,500,000.00元

则销售净利润为：

43,000,000.00元。

-完-